业主管理制度

业主管理制度一、总则（一）目的为加强本小区的管理，维护小区的正常秩序，保障业主的合法权益，创造安全、整洁、舒适、文明的居住环境，特制定本业主管理制度。（二）适用范围本制度适用于本小区内所有业主及使用人。（三）基本原则1.依法管理原则：严格遵守国家法律法规和相关政策，依法开展管理服务活动。2.业主自治原则：充分尊重业主的权利，鼓励业主参与小区管理，实现自我管理、自我服务、自我监督。3.服务至上原则：以业主需求为导向，提供优质、高效、便捷的物业服务，不断提升业主满意度。4.公平公正原则：在管理服务过程中，公平对待每一位业主，公正处理各类问题。二、业主权利与义务（一）权利1.依法享有所拥有物业的各项权利，包括所有权、使用权、收益权等。2.参加业主大会会议，行使投票权。3.选举业主委员会成员，并享有被选举权。4.监督业主委员会的工作。5.监督物业服务企业履行物业服务合同。6.对小区内的公共事务和物业管理提出建议和意见。7.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。9.监督专项维修资金的管理和使用。10.法律、法规规定的其他权利。（二）义务1.遵守国家法律法规和本小区的各项管理制度。2.遵守业主公约、业主大会议事规则。3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。4.按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。5.配合物业服务企业做好小区的管理服务工作，提供必要的协助。6.爱护物业共用部位、共用设施设备及相关场地，不得擅自改变其用途。7.不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。8.不得损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途。9.妥善保管和正确使用水、电、气等共用设施设备，不得私自拆改。10.按照规定交纳专项维修资金。11.法律、法规规定的其他义务。三、业主大会与业主委员会（一）业主大会1.业主大会由本小区内全体业主组成，是小区的最高权力机构。2.业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次，由业主委员会负责召集和主持。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。3.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。4.业主大会行使下列职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（二）业主委员会1.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。2.业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会委员人数为[X]人，具体名额由业主大会决定。3.业主委员会任期为[X]年，任期届满应当及时召开业主大会会议进行换届选举。4.业主委员会行使下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。5.业主委员会应当建立健全各项工作制度，定期召开会议，实行民主决策和科学管理。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。四、物业服务（一）物业服务内容1.物业共用部位的维修、养护和管理，包括房屋建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。3.物业管理区域内的环境卫生管理，包括清扫保洁、垃圾分类收集等。4.物业管理区域内的绿化养护管理。5.物业管理区域内的秩序维护，包括门岗值班、巡逻等，但不包括业主人身、财产的保管保险责任。6.车辆停放管理。7.装饰装修管理服务。8.物业档案资料管理。（二）物业服务标准物业服务企业应当按照国家和地方有关规定以及物业服务合同的约定，提供相应的服务，并达到以下标准：1.房屋外观完好、整洁，无明显损坏和脱落现象。2.共用设施设备运行正常，无故障隐患，保养良好。3.环境卫生干净整洁，垃圾日产日清，无卫生死角。4.绿化养护良好，植物生长旺盛，无明显病虫害。5.秩序维护措施到位，小区安全有序。6.车辆停放规范，交通秩序良好。7.装饰装修管理规范，无违规装修行为。8.物业档案资料齐全、完整，管理规范。（三）物业服务费用1.物业服务费用由业主按照物业服务合同的约定按时足额交纳。2.物业服务费用的标准由业主大会与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中明确约定。3.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式。4.业主应当自物业交付之日起，按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。5.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。五、物业使用与维护（一）物业使用规定1.业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业的使用性质。2.业主、物业使用人不得在物业内从事违法违规活动，不得损害公共利益和他人合法权益。3.业主、物业使用人应当遵守小区的环境卫生、绿化、秩序维护等规定，爱护公共设施设备。4.业主、物业使用人在物业内进行装饰装修活动的，应当事先告知物业服务企业，并遵守装饰装修管理规定。（二）物业维修与养护1.物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分担。2.专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。专项维修资金的使用应当按照国家和地方有关规定执行。3.业主专有部分的维修、养护由业主负责。业主专有部分出现影响安全、危害公共利益等情形时，业主应当及时维修；经物业服务企业书面通知后仍未维修的，物业服务企业可以代为维修，费用由业主承担。4.物业服务企业应当定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查和维护，及时发现和处理安全隐患。六、环境卫生管理（一）公共区域卫生维护1.物业服务企业应当安排专人负责小区公共区域的清扫保洁工作，每日定时清扫，保持环境整洁。2.公共区域内的道路、广场、绿地等应当无杂物、无积水、无痰迹。3.垃圾桶、果皮箱等环卫设施应当定期清理、消毒，保持外观整洁。（二）垃圾分类管理1.本小区实行垃圾分类制度，业主应当按照规定将垃圾分为可回收物、有害垃圾、厨余垃圾和其他垃圾四类，并分别投放至相应的垃圾桶内。2.物业服务企业应当设置垃圾分类收集容器，并定期组织垃圾清运，确保垃圾日产日清。3.业主应当积极配合垃圾分类工作，不得随意丢弃垃圾，不得将不同类别的垃圾混合投放。七、绿化管理（一）绿化养护要求1.物业服务企业应当定期对小区内的绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作，确保植物生长良好。2.绿化植物应当保持美观、整齐，无明显病虫害，无枯枝败叶。3.不得擅自砍伐、移植、损坏小区内的绿化植物。（二）绿化区域使用规定1.业主、物业使用人应当爱护小区内的绿化环境，不得践踏草坪、攀折花木。2.不得在绿化区域内堆放杂物、停放车辆或者进行其他破坏绿化的行为。八、秩序维护管理（一）门岗值班制度1.物业服务企业应当在小区出入口设置门岗，安排专人24小时值班。2.门岗值班人员应当对进出小区的人员、车辆进行登记和检查，严禁无关人员和车辆进入小区。3.对携带大件物品外出的业主、物业使用人，应当进行核实和登记。（二）巡逻制度1.物业服务企业应当制定巡逻计划，安排专人定时对小区进行巡逻。2.巡逻人员应当认真履行职责，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。3.巡逻过程中应当做好记录，发现问题及时报告并采取相应措施。（三）车辆停放管理1.小区内的车辆应当按照规定的位置停放，不得乱停乱放。2.物业服务企业应当设置明显的停车标识，引导车辆有序停放。3.对进入小区的车辆进行登记，收取停车费用（如有）。4.不得占用消防通道、人行通道等公共区域停车。九、装饰装修管理（一）装修申报业主、物业使用人在进行装饰装修前，应当向物业服务企业提出书面申请，并提交以下资料：1.装修设计方案；2.施工单位资质证书；3.装修施工人员名单及身份证复印件。（二）装修审批物业服务企业应当在收到装修申报资料后的[X]个工作日内进行审核。经审核符合规定的，予以批准；不符合规定的，应当书面通知业主、物业使用人并说明理由。（三）装修管理规定1.装修施工时间应当遵守国家和地方有关规定，一般不得在节假日和休息时间进行有噪音的作业。2.不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。3.不得损坏房屋外观和共用设施设备。4.装修垃圾应当及时清理，不得在楼道、电梯等公共区域堆放。5.施工人员应当遵守小区的管理规定，不得在小区内从事违法违规活动。十、专项维修资金管理（一）资金筹集1.专项维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。2.业主交存的专项维修资金属于业主所有。（二）资金使用1.专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。2.专项维修资金的使用应当按照以下程序办理：物业服务企业或者相关业主提出使用建议；业主委员会组织实施使用方案；物业服务企业或者相关业主持有关材料，向业主委员会提出列支专项维修资金；业主委员会依据使用方案审核同意，并报专项维修资金管理部门备案；专项维修资金管理部门向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；专户管理银行将所需专项维修资金划转至维修单位。（三）资金监督1.业主委员会应当定期公布专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。2.专项维修资金管理部门应当加强对专项维修资金的监督管理，确保资金安全、合理使用。十一、违约责任（一）业主违约责任1.业主未按照本制度和物业服务合同的约定履行义务的，应当承担相应的违约责任。2.业主逾期交纳物业服务费用的，应当按照合同约定支付违约金。经书面催交，业主无正当理由逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。3.业主违反本制度的其他规定，给其他业主或者物业服务企业造成损失的，应当承担赔偿责任。（二）物业服务企业违约责任1.物业服务企业未按照本制度和物业服务合同的约定履行义务的，应当承担相应的违约责任。2.物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自提高物业服务费用标准或者减少物业服务内容