小区内管理制度

小区内管理制度一、总则（一）目的为加强小区管理，维护小区的公共秩序、环境卫生和安全，营造一个舒适、整洁、安全、文明的居住环境，特制定本管理制度。（二）适用范围本管理制度适用于本小区内的所有业主、使用人以及进入小区的访客、工作人员等。（三）基本原则1.依法管理原则：严格遵守国家法律法规及相关政策规定，依法实施小区管理。2.服务至上原则：以业主和使用人的需求为导向，提供优质、高效、便捷的物业服务，保障小区居民的生活质量。3.公平公正原则：对小区内所有人员一视同仁，公平公正地执行各项管理制度，维护小区的正常秩序。4.自我管理与专业管理相结合原则：充分发挥业主自治管理的作用，同时引入专业的物业管理服务，共同做好小区管理工作。二、小区公共区域管理（一）环境卫生管理1.保洁人员应按照规定的时间和路线，对小区内的公共区域进行清扫保洁，包括道路、绿化带、楼道、电梯、垃圾桶等，确保小区环境整洁卫生。2.每日定时清运小区内的生活垃圾，保持垃圾桶外观清洁，周边无散落垃圾。垃圾应分类收集，定期运至指定的垃圾处理场所进行处理。3.加强对小区内卫生死角的清理，定期进行消毒杀菌，防止蚊虫滋生和疾病传播。4.禁止在小区内随意丢弃垃圾、杂物，业主和使用人应将垃圾放入指定的垃圾桶内。对于违反规定的行为，应及时进行劝阻和制止。5.定期对小区内的公共设施设备进行清洁维护，如路灯、楼道灯、健身器材等，确保其正常运行和外观整洁。（二）绿化管理1.绿化养护人员应定期对小区内的绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作，确保绿化植物生长良好，景观效果美观。2.爱护小区内的花草树木，禁止攀折、践踏、损坏绿化植物。业主和使用人如需在小区内进行绿化改造或种植植物，应事先向物业管理处提出申请，经批准后方可实施。3.加强对小区绿化区域的巡查，及时发现并处理绿化植物的病虫害问题，确保绿化环境的健康。4.按照季节和小区整体规划，适时调整绿化布局，增加小区的绿化景观效果。（三）公共秩序管理1.小区实行封闭式管理，设置门禁系统，安排专人负责门禁值守。业主和使用人应凭有效证件进出小区，访客需经业主确认并登记后放行。2.加强小区内的巡逻检查，保安人员应定时对小区进行巡逻，重点巡查小区内的公共区域、停车场、楼道等部位，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。3.维护小区内的交通秩序，确保道路畅通。禁止车辆乱停乱放，堵塞消防通道和人行通道。对违规停放的车辆，应及时进行劝阻和制止，情节严重的可采取锁车等措施。4.加强对小区内治安秩序的管理，禁止在小区内进行赌博、吸毒、打架斗殴等违法犯罪活动。发现可疑人员和异常情况应及时报告并采取相应措施。5.做好小区内的安全防范工作，安装监控设备，确保监控系统24小时正常运行，覆盖小区主要公共区域和出入口。定期对监控资料进行保存和查看，以便及时发现和处理问题。（四）公共设施设备管理1.建立健全小区公共设施设备档案，记录设施设备的型号、规格、购置时间、维修保养情况等信息。2.定期对小区内的公共设施设备进行巡查、维护和保养，确保其正常运行。如电梯、消防设施、给排水系统、供电系统等，应按照相关规定进行定期检测和维护。3.对公共设施设备的维修和更新改造，应制定合理的计划，并经业主大会或相关部门批准后实施。维修费用应按照规定的渠道筹集和使用。4.加强对公共设施设备操作人员的培训和管理，确保其具备相应的专业技能和操作资格，严格按照操作规程进行操作。5.设立公共设施设备维修服务热线，及时受理业主和使用人的维修申报，对紧急维修事项应在规定时间内到达现场进行处理。三、房屋及附属设施管理（一）房屋使用管理1.业主和使用人应按照房屋设计用途使用房屋，不得擅自改变房屋结构、用途、外貌及配套设施。如需对房屋进行装修改造，应事先向物业管理处提交装修申请，经审核批准后，方可按照规定进行装修。2.装修过程中，业主和使用人应遵守相关装修管理规定，如装修时间、施工安全、环境卫生等要求。物业管理处应安排专人对装修现场进行监督检查，确保装修活动符合规定。3.禁止在房屋外墙面、阳台、屋顶等部位搭建违章建筑或堆放杂物，保持房屋外观整洁美观。4.业主和使用人应配合物业管理处做好房屋的日常检查和维修工作，及时发现并报告房屋存在的问题。（二）附属设施管理1.小区内的共用部位和共用设施设备，如楼道、屋顶、外墙、电梯、给排水管道、供电线路等，由全体业主共同共有，业主和使用人应共同维护其完好和正常使用。2.业主和使用人不得擅自占用、损坏共用部位和共用设施设备。如需临时占用或使用共用部位，应事先向物业管理处提出申请，经批准后方可实施，并应在规定时间内恢复原状。3.对共用设施设备的维修和更新改造费用，按照相关规定由业主共同承担。业主应按时足额缴纳专项维修资金，以保障共用设施设备的正常维修和更新改造。4.物业管理处应定期对附属设施进行检查和维护，及时发现并处理设施设备存在的问题，确保其安全运行。四、车辆管理（一）停车场管理1.小区内设置专用停车场，实行统一管理。业主和使用人的车辆应按照规定的位置停放，不得随意停放。2.停车场管理人员应引导车辆有序停放，指挥车辆进出停车场，确保停车场秩序良好。3.业主和使用人应办理停车手续，领取停车证，并按照规定缴纳停车费用。停车费用的收取标准应按照相关规定执行，并进行公示。4.加强对停车场的安全管理，设置明显的交通标志和标线，确保车辆和行人的安全。禁止在停车场内进行洗车、修车等活动。5.对长期停放的车辆，停车场管理人员应定期进行巡查，检查车辆的停放情况和外观状况，发现问题及时通知车主。（二）车辆出入管理1.小区车辆出入口设置道闸系统，对进出车辆进行自动识别和管理。业主和使用人的车辆凭停车证或蓝牙卡自动放行，访客车辆需经登记后放行。2.车辆进出小区时，应减速慢行，遵守交通规则，服从管理人员的指挥。禁止车辆在出入口处堵塞交通。3.加强对车辆出入口的安全管理，设置门禁岗亭，安排专人值守。对可疑车辆和人员进行盘查，防止无关人员和车辆进入小区。五、消防安全管理（一）消防设施设备管理1.小区内按照规定配备各类消防设施设备，如灭火器、消火栓、自动喷水灭火系统、火灾报警系统等，并确保其完好有效。2.定期对消防设施设备进行巡查、维护和保养，确保其正常运行。消防设施设备的巡查、维护和保养记录应详细完整，并存档备查。3.消防设施设备的维修和更新改造，应按照相关规定及时进行，确保其性能符合要求。禁止擅自挪用、损坏或拆除消防设施设备。4.在小区内显著位置设置消防安全标志和疏散指示标志，确保业主和使用人能够及时了解消防安全知识和疏散通道情况。（二）消防安全制度1.建立健全消防安全管理制度，明确消防安全责任人，制定消防安全操作规程。2.定期组织开展消防安全宣传教育活动，提高业主和使用人的消防安全意识和自防自救能力。3.制定灭火和应急疏散预案，并定期组织演练。演练应包括火灾报警、人员疏散、灭火扑救等环节，确保在火灾发生时能够迅速、有效地进行应对。4.加强对小区内用火、用电、用气的管理，禁止在楼道、楼梯间、疏散通道等部位堆放易燃、易爆物品。业主和使用人如需进行动火作业，应事先向物业管理处提出申请，经批准并采取相应的安全措施后方可进行。5.物业管理处应定期对小区内的消防安全情况进行检查，及时发现并消除火灾隐患。对检查中发现的问题，应责令相关责任人限期整改，确保消防安全。六、环境卫生管理考核制度（一）考核标准1.公共区域卫生状况：包括道路、绿化带、楼道、电梯、垃圾桶等部位的清洁程度，是否有垃圾堆积、杂物乱放等现象。2.垃圾清运情况：是否按时清运生活垃圾，垃圾桶是否保持外观清洁，周边是否无散落垃圾。3.卫生死角清理：是否定期对卫生死角进行清理，是否有效防止蚊虫滋生和疾病传播。4.公共设施设备清洁：路灯、楼道灯、健身器材等公共设施设备是否保持正常运行和外观整洁。（二）考核方式1.定期考核：物业管理处每周组织一次对环境卫生管理工作的全面考核，对各区域的卫生状况进行检查评分。2.不定期抽查：除定期考核外，物业管理处还将不定期对环境卫生情况进行抽查，及时发现和纠正存在的问题。3.业主评价：定期收集业主对环境卫生管理工作的意见和建议，将业主评价纳入考核体系。（三）考核结果运用1.根据考核结果，对表现优秀的保洁人员进行奖励，对不达标的保洁人员进行批评教育和相应的处罚。2.将考核结果与保洁人员的绩效工资挂钩，激励保洁人员提高工作质量。3.针对考核中发现的问题，及时制定整改措施，加强管理，不断提高小区环境卫生管理水平。七、绿化管理考核制度（一）考核标准1.绿化植物生长状况：包括植物的成活率、生长势、病虫害情况等。2.绿化养护质量：浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作是否到位，绿化植物的景观效果是否良好。3.绿化设施维护：绿化区域内的围栏、花架、景观小品等设施是否保持完好。4.绿化破坏情况：是否存在业主和使用人攀折、践踏、损坏绿化植物的现象。（二）考核方式1.定期考核：每月组织一次对绿化管理工作的考核，对绿化区域进行全面检查评分。2.专业评估：定期邀请专业的绿化评估机构对小区绿化管理工作进行评估，为考核提供专业意见。3.日常巡查：绿化养护人员在日常工作中应加强对绿化区域的巡查，及时发现和处理问题，并记录在案。（三）考核结果运用1.根据考核结果，对表现优秀的绿化养护人员进行奖励，对不达标的绿化养护人员进行批评教育和相应的处罚。2.将考核结果与绿化养护人员的绩效工资挂钩，激励绿化养护人员提高工作质量。3.针对考核中发现的问题，及时调整绿化养护工作计划和措施，加强管理，不断提升小区绿化管理水平。八、公共秩序管理考核制度（一）考核标准1.门禁值守情况：门禁系统是否正常运行，值守人员是否严格执行门禁制度，对进出人员和车辆是否进行有效登记和管理。2.巡逻检查情况：保安人员的巡逻频次、路线是否符合规定，是否及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。3.交通秩序维护：小区内的交通秩序是否良好，是否存在车辆乱停乱放、堵塞通道等现象，对违规车辆的处理是否及时有效。4.治安管理效果：小区内是否发生赌博、吸毒、打架斗殴等违法犯罪活动，对治安问题的处理是否及时、妥善。5.安全防范措施落实情况：监控设备是否正常运行，监控资料是否保存完整，是否定期进行查看和分析。（二）考核方式1.定期考核：每周组织一次对公共秩序管理工作的考核，通过现场检查、查看记录等方式进行评分。2.视频监控考核：利用监控视频对保安人员的巡逻情况、门禁值守情况等进行考核，确保考核的真实性和客观性。3.业主满意度调查：定期开展业主满意度调查，了解业主对公共秩序管理工作的评价和意见，将调查结果纳入考核体系。（三）考核结果运用1.根据考核结果，对表现优秀的保安人员进行奖励，对不达标的保安人员进行批评教育和相应的处罚。2.将考核结果与保安人员的绩效工资挂钩，激励保安人员提高工作质量。3.针对考核中发现的问题，及时加强培训和管理，完善安全防范措施，不断提升小区公共秩序管理水平。九、公共设施设备管理考核制度（一）考核标准1.设施设备运行状况：电梯、消防设施、给排水系统、供电系统等公共设施设备是否正常运行，是否存在故障和安全隐患。2.巡查维护记录：设施设备的巡查、维护和保养记录是否详细完整，是否按照规定的时间和内容进行操作。3.维修保养质量：对设施设备的维修和保养工作是否到位，维修后的设施设备是否能够正常运行，性能是否符合要求。4.操作人员资质：设施设备操作人员是否具备相应的专业技能和操作资格，是否严格按照操作规程进行操作。（二）考核方式1.定期考核：每月组织一次对公共设施设备管理工作的考核，由专业技术人员对设施设备进行检查和评估。2.日常检查：设施设备管理人员在日常工作中应加强对设施设备的巡查，及时发现和处理问题，并记录在案。3.运行数据监测：通过设施设备的运行数据监测系统，对设施设备的运行状况进行实时监控和分析，为考核提供数据支持。（三）考核结果运用1.根据考核结果，对表现优秀的设施设备管理人员进行奖励，对不达标的设施设备管理人员进行批评教育和相应的处罚。2.将考核结果与设施设备管理人员的绩效工资挂钩，激励设施设备管理人员提高工作质量。3.针对考核中发现的问题，及时制定维修保养计划和措施，加强设施设备的管理和维护，确保其安全可靠运行。十、房屋及附属设施管理考核制度（一）考核标准1.房屋使用情况：业主和使用人是否按照房屋设计用途使用房屋，是否存在擅自改变房屋结构、用途、外貌及配套设施的现象。2.装修管理：装修申请是否得到审核批准，装修过程中是否遵守相关规定，是否存在违规装修行为。3.附属设施维护：共用部位和共用设施设备是否保持完好，是否存在业主和使用人擅自占用、损坏的情况。4.维修服务质量：对业主和使用人提出的房屋及附属设施维修申报，是否及时受理和处理，维修质量是否符合要求。（二）考核方式1.定期考核：每季度组织一次对房屋及附属设施管理工作的考核，通过现场检查、查阅资料等方式进行评分。2.业主反馈：定期收集业主对房屋及附属设施管理工作的意见和建议，将业主反馈纳入考核体系。3.投诉处理情况：统计和分析业主对房屋及附属设施管理工作的投诉情况，对投诉处理的及时性和有效性进行考核。（三）考核结果运用1.根据考核结果，对表现优秀的房屋及附属设施管理人员进行奖励，对不达标的房屋及附属设施管理人员进行批评教育和相应的处罚。2.将考核结果与房屋及附属设施管理人员的绩效工资挂钩，激励房屋及附属设施管理人员提高工作质量。3.针对考核中发现的问题，及时加强管理和监督，完善房屋及附属设施管理制度，不断提升管理水平。十一、车辆管理考核制度（一）考核标准1.停车场管理：车辆停放是否有序，停车证管理是否规