长春市吉福国际茶城招商战略书

●案名●前期市场调研报告●周边环境分析报告●东北茶叶市场情况分析报告●“吉福国际茶城”背景分析报告●“吉福国际茶城”规划报告●制定招商计划●制定最终茶城全年推广方案●服务费用分析目录案名由来：“吉”：吉之心。“福”：福之韵。吉福国际茶城：象征一种市场化，国际化得市场运作模式,从而拉动消费力，增加茶城的营业额。案名：吉福国际茶城一、青怡坊茶城“青怡坊茶城”位于青怡坊地下一层于，营业面积4000㎡。在招商工作上，主要以当地原有的茶业经销商为招商对象，目前商场内的业主在当地基本上已经拥有一家或多家商铺，缺乏外来经销商进驻商场。在规划上没有足够空间的停车场。然而，青怡坊茶城在招商结束之后，对市场内部的规划较乱，商场的整体营销力度下降，媒体广告投放不够精准，导致经营以来商场人气始终如一，交易氛围清淡，商场呈现出比较炎凉的态势，地下一层欧亚超市经营一般，对商场的目前以及长远发展起不到推动作用，大批业主对商场经营方不满，对商场失去信心，所以很难把主要精力投入在此商场的商铺中，这对青怡坊茶城是未来发展将起到致命的打击。一前期市场调研报告（长春目前茶叶市场调研）二、大自然茶城“大自然茶城”位于大自然花鸟鱼商城，营业面积约2000平左右.。坐落在长春绿园区皓月大路与春城大街交汇。商场目前生意一般，但作为综合类市场茶叶类规模范围很小，没有更广阔的发展空间，无法突出茶叶经营的主题型，商场整体规划又不够完善，茶城经营秩序还比较混乱，再者商场的经营方管理体制比较落后，经营过程中经常出现漏洞,作为综合类市场给消费者一种不专业的感觉，并对茶叶类宣传过于薄弱，一笔带过，容易被消费者忽略。所处区域在长春市发展比较缓慢，周边消费水平一般，茶叶生意淡薄，商场的前景依然很渺茫。一前期市场调研报告（长春目前茶叶市场调研）三、福泉茶都“福泉茶都”地处长春市二道区东盛大街也荣光路交汇处。总建筑面积为8000平，现已有知名品牌厂家入驻，万商际（集）会之地，客流云集。规划有3000平方米的地上停车场，各种车型畅通无阻，车流、物流互通、循环流动，带动财富，运营商拥有多年营销管理经验，对吉林市场拥有独到的宣传运营见解，可容纳大型进货车辆的通行。茶都内全天候滚动电梯直达二楼，环境高档优雅，是长春首家商场规模的茶叶交易中心。毗邻国贸百货，晨宇购物，更有亚泰花园、东新小区、新苑花园、长江花园、紫盈花城环绕四周，人气十足交通便利；福泉茶都营业一年多，目前日均客流量最高时达千人以上，入驻各商家均获利颇多，口碑极好。一前期市场调研报告（长春目前茶叶市场调研）二周边环境分析报告三东北茶叶市场情况分析报告三东北茶叶市场情况分析报告三东北茶叶市场情况分析报告三东北茶叶市场情况分析报告2、“大发茶城”，在三个茶城中规模中等，主体结构地上一层二层，总面积5000㎡左右，其所处地理位置与吉闽茶城在长春所处地理位置相近，茶城边上有一个较大的桥下停车场，交通、物流便利，当前有五六十家经营业主，目前租金平均在90元/㎡左右。周边坐拥哈尔滨最大花鸟鱼市场，人流大，商业氛围较好。但由于市场面积有限，其发展空间也受到一定限制，从市场长远发展角度分析，并不被行业人士看好。3、“南极茶业批发市场”，是哈尔滨最老的茶业批发市场，以门市店为主，没有统一管理，经营秩序比较混乱，个体规模都不大，其所处地理位置与目前青怡坊在长春所处地理位置相近，交通便利，没有固定停车场，主要是外埠城市批发为主，发展潜力一般。三东北茶叶市场情况分析报告

三、沈阳市辽宁省地处东北三省西南方向，地理位置较好，三分之一省际沿海，而沈阳是目前东三省经济最发达的省份。沈阳茶业市场经营时间都早于长春和哈尔滨，现在影响较大的有三个市场。其中，以“北方茶城”最具代表性。1、“北方茶城”作为沈阳市最大的茶叶集散基地，其地理位置优越，位于城市繁华阶段，市场发展规划与哈尔滨市的“恒信国际茶城”较相似。但其装饰格局符合本地的文化，具有明显的明清时期的建筑特点，侧面的介绍了茶文化在本地的广泛发展时期。内部格局则是以中、小型商铺为主体，可缓解茶商的压力，同时增加了茶城的营业额，但其缺点同样显著，束缚了商家的发展规模。各楼层所售商品明显，使消费者可轻松导购，但无法带动其他茶类相关物品的消费力。内部竞争整体较良性，茶城控制力较强，导致近期茶城内部调整，造成商家出现波动现象，给茶城带来了大量的不可确定因素，部分商家撤出。三东北茶叶市场情况分析报告三东北茶叶市场情况分析报告

一、交通条件吉福国际茶城地处长春市朝阳区繁华的开运街与南湖大路交汇处。毗邻欧亚卖场、汽车厂区，更有领袖朝阳、保利罗兰香谷、融创上城、天安第一城、倚澜观邸、澳洲城等环绕四周，人气十足交通便利，拥有较高端的客户群体。四“吉福国际茶城”背景分析报告五“吉福国际茶城”规划报告

（长春市朝阳区分区规划）一、长春市朝阳区发展定位朝阳区承担的主要城市职能：长春市城市商业服务中心；长春市行政办公中心；长春市科研文教中心；长春市重要的城市历史风貌保护区；长春市优良的城市居住区；长春市南部生态和水源保护区；长春市旅游基地。二、长春市朝阳区发展规模人口规模；规划至2020年朝阳分区划分区实际居住人口规模63.3万左右，其中非农业人口56万人，农业人口4.1万人，暂住人口3.2万人；中心城区58.8万人，永春镇2.5万人，乐山镇2万人。用地规模：规划确定在2020年朝阳区划分区城镇建设用地62.61平方公里左右，其中中心城区建设用地49.3平方公里左右，永春镇区2.5平方公里，乐山镇2平方公里左右。

五“吉福国际茶城”规划报告

（长春市朝阳区分区规划）三、空间结构至规划期末，朝阳规划区将形成“一城两片、两镇”的空间结构体系；■“一城两片”：指朝阳中心城区的中心片区和富锋组团及工业园片区；■“中心片区”：朝阳老城区部分。其主要功能是发展第三产业，优化传统服务，体现城区综合职能；■“富锋组团及工业园片区”：富锋组团及及长春工业经济开发区一期工程、二期工程部分。其主要职能是发展第二产业；■“永春镇”：是城市发展预留空间，城镇职能类型规划为农工贸型乡镇，重点发展都是农业；■“乐山镇”：是长春市南部生态和水源保护区，城镇职能类型规划为旅游性乡镇，重点发展生态型农业。四、中心城区空间结构至规划期末，朝阳中心城区将形成“三个商业圈、一个大型商业中心、十条精品街路、十二个居住单元、一个工业园区”的分区建设空间结构。一、招商策划、推广●北京天福缘茶城租金：一层4—5元/平/天；二层1.6元/平/天北京国际茶城租金：●沈阳北方茶城租金:()沈阳荣碧达茶城租金:()●哈尔滨哈尔滨大发茶城租金：一层4-—4.2元/平/天；二层1.8元/平/天●长春青怡坊茶城租金：()●长春大自然租金：(45元/天固定的格局约估计2.5元/天/平)●朝阳区目前：纯住宅均价为7300元/平商业住在均价为7490元/平●“吉福国际茶城”附近：纯住宅均价为4800元/平—5010元/平

六制定招商计划六制定招商计划六制定招商计划七制定最终茶城全年推广方案宣传推广策略一、广告目标正确锁定本项目的目标受众，根据该群体的消费特点，通过有效的广告诉求，树立本项目在竞争中的最佳形象，赢得更高的概念附加值，在目标受众心中形成独特或唯一的概念以支撑竞争实力。七制定最终茶城全年推广方案各阶段推售计划根据本项目的工程进度预计，并结合项目的推广需要，初步制定本项目的推广时间表，并由所制定各阶段推广计划：阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间2010年6月~2010年8月2010年8月~9月2010年10月~2011年3月2011年3月~8月推广重点1、区域商圈定位、拓展2、树立茶城项目形象3、发展商形象4、宣传推广5、项目招商6、文化公关活动1、正式开业2、开业形象展示3、通过媒体发布优惠政策，吸引消费者，拉动招商的持续完成4、文化公关活动1、应季的活动促销，中秋节、国庆节、圣诞节、元旦、春节等节日。2、招商项目的美化完善3、团购项目的收集和整理4、文化公关活动发售+招商+文化公关活动推广阶段安排时间2010年5月~2010年8月2010年8月~9月2010年10月~2011年3月广告操作炒作茶城商圈，品牌文化传播。炒作发展商品牌；炒作项目，制造悬念。与主力商家正式签约。1、展开招商推广；2、以优惠信息和热卖情况攻击市场推货安排接受销售及招商登记。接受销售及暂停招商登记。全面招商；接受空余商铺登记。主要媒体组合新文化报、东亚新闻报软文炒作为主。新文化报、东亚新闻报硬广炒作为主，交通之声、吉林卫视等媒体主攻新文化报、东亚新闻报硬广为辅助，交通之声、吉林卫视等媒体主攻其它媒体配合城市晚报、长春晚报、交通之声、吉林都市（守望都市）、长春电视台（社区办事处）或吉林影视等；同时百度或同类全国网站宣传。七制定最终茶城全年推广方案七制定最终茶城全年推广方案七制定最终茶城全年推广方案七制定最终茶城全年推广方案七制定最终茶城全年推广方案二、公关活动公关活动的目的是加强项目的形象宣传，提升本案的品牌知名度及影响力，并借以提升本案的招商氛围，因此在明确目的之后，可通过不同的方式展开公关活动，具体建议如下：活动一：活动主题：吉福国际茶城招商新闻发布会活动时间：待定活动地点：朝阳区香格里拉饭店具体内容：提前在重点媒体和网站上发布新闻发布会信息，公布吉福国际茶城在香格里拉举行新闻发布会；专家演讲，并发出预订优先选铺信息，并邀请媒体朋友进行相关事件炒作。目的及作用：做市场定价的初探，可以根据实际情况进行适时的调控，并通过媒体与相关事件提升目标客户群体的心里地位。为招商洽谈工作进一步做好准备；七制定最终茶城全年推广方案活动二：活动主题：吉福国际茶城签约仪式暨大型招商推广会。活动时间：待定活动地点：香格里拉饭店活动形式：新闻发布会、自助酒会具体内容：1、项目推介2、沙盘讲解、台下互动3、主力商家推介4、媒体采访5、签约仪式举行6、大型招商洽谈7、答谢宴目的及作用：1、通过大型的新闻发布会，公开宣布与主力商家的强强联合；2、把握吉福国际茶城进行一系列的炒作，引导市场关注；3、本次招商会以推广为主，即时招商为辅；4、营造气氛，促进与商家的友谊；5、广泛搜集商家信息资源；6、对商家进行大摸底。三、招商推广招商方式：1、大型招商会（活动）2、现场招商3、招商范围：安溪、北京、沈阳、大连、哈尔滨、长春招商对象：1、实力品牌商家2、中小型品牌商家3、个体经营者七制定最终茶城全年推广方案七制定最终茶城全年推广方案四、招商推广执行方案目录第一阶段第二阶段第三阶段方向走出去引进来签约时间2010年5月15日~2010年6月15日2010年6月15日~2010年7月15日2010年7月15日~2011年8月15日第一组（三人）从南向北的方向依次是：福建（安溪）、山东（济南）、北京一带工作总结，通过上一阶段的招商工作，对目标客户群体进行逐个公关。通知最新营销信息。进而吸引目标客户群体。第三阶段为繁忙时期，通过前两阶段的工作，相应的使目标客户群体对茶都有相应的了解，通过市场实际情况与客户签约。第二组（三人）从南向北的方向依次是：大连、沈阳、哈尔滨一带做工作总结，上报并针对目标客户群体的地域，逐个拟定最适合目标客户群体的营销套餐。（最终利益不变）负责招待至本地考察的目标客户群体，并通过沙盘与在本地做的宣传造势给予客户群体信心，去吸引说服客户签约。七制定最终茶城全年推广方案活动一：活动主题：“杯中岁月，水样情怀”吉林省秋季炒茶节活动方案活动时间：2010年10月3日活动地点：吉福国际茶城门口广场举办单位：吉福国际茶城活动项目：1、“杯中岁月，水样情怀”茶文化活动启动仪式2、“杯中岁月，水样情怀”品茗会3、安溪铁观音茶文化知识有奖征答。4、万份安溪铁观音茶礼赠送活动。活动目的：通过这一具有传统特色的节日，进行对公司的形象包装与巩固。以事件的形式，在媒体进行宣传炒作，聚集人气。并加以秋茶上市的事件，客观的吸引广大茶叶类爱好者的聚集采购，从而消费与相关行业的营业额。提升茶城的知名度。五、全年活动策划方案七制定最终茶城全年推广方案活动二：七制定最终茶城全年推广方案活动三：活动主题：“沏一杯香茗，品人生百味”吉林省茶王大赛活动方案活动时间：2011年1月23日活动地点：吉福国际茶城门口广场举办单位：吉福国际茶城活动项目：1、“沏一杯香茗，品人生百味”茶王大赛启动仪式，领导致辞。2、“沏一杯香茗，品人生百味”茶艺比赛。3、“沏一杯香茗，品人生百味”茶文化知识有奖问答。4、颁布奖项，宣布结束。活动目的：在一月与二月期间临近中国传统节日“年”，这一阶段又是送礼的高峰期，而茶叶类作为高端健康饮品，逐渐被消费者认可。本次活动以“茶王大赛”为主题，进行茶文化比赛，既宣传了企业文化又进行茶文化的演示，使消费者对茶文化有更深刻的认识，从而拉动营业额。七制定最终茶城全年推广方案活动四：八