房地产项目定位的分析报告

房地产项目定位的分析报告目录一、南昌房地产市场概括

二、项目区域市场分析 1、新建县市场情况 2、湾里楼市情况 三、可类比项目分析1、周边项目可类比项目 2、其他城市可类比项目 四、多伦多华城项目整体分析 1、项目SWOT分析 2、项目客户群定位分析 3、项目产品定位分析 4、项目名建议分析 5、项目主题打造 6、项目价格定位分析 五、项目风险分析

2、湾里楼市情况：湾里房地产市场蕴含的强大潜力吸引了很多房地产开发商投资湾里楼市，除了优厚的自然条件外，其背后的原因还有：房地产已越来越走向大盘时代。第一，通过对大宗土地并进行整体开发，可以降低生产成本，使企业拥有更强的盈利能力而市区很难找大大宗土地。第二，大规模开发楼盘，，有利于提高公司营业收入，迅速把公司做大做强，也可以提升公司开发能力，对于公司做大做强很有裨益。第三，湾里的土地单价远低于市区，开发风险更小，而且旧城改造的风险和成本都很低。区域楼市表格一区域楼市表格二可类比项目二：朗贤龙湾(1)、该项目属于待开工项目，位于湾里区红湾公路北侧。占地面积161亩，其中酒店等配套设施占地面积45亩；建筑面积约1369620平米；容积率约1.3绿化率大于等于40%。

(2)、该项目定位高端，目的是依托有利的自然资源，把项目打造成一个湾里高端休闲居所，尽量把环境因素利用到最大化。目标客户群定为南昌的企事业高级管理人员，以及有一定经济收入的中产阶级

2、其他城市可类比项目：可类比项目一：熙园位置：深圳福田区香蜜湖路与莲花西路交汇处基本数据：占地面积170亩起价8000元/平方米（住宅）15000元/平方米（别墅）建筑面积139465㎡均价10000元/平方米（左右）容积率1.23；绿化率70%规划形态别墅;住宅;

可类比项目三：香碧歌庄园位置：成都温江区光华大道江安河畔基本数据：占地面积183亩起价—建筑面积220000㎡容积率1.80开盘时间2008-5-26绿化率60%规划形态联体:8栋;（法式）项目SWOT分析：S（优势）W（劣势）1、目前湾里片区经济水平发展较快，房地产业发展也相应地到达了一定的程度，即周边已基本进入成熟期。2、红湾公路的建通对项目提升了较大的价值，公路经过项目的中腰，直通南昌的行政区域和CBD区域中心——红谷滩新区。1、项目周边配套市场发展还不完善，医院、菜市场、超市等资源较少。2、目前该片区房地产供应量相对还是较大，准客户群体量较少，对后期销售压力加大。O（机会）T（威胁）1、湾里将打造南昌的后花园，在一定的程度上将对我们项目创造机会。2、项目周边的环境资源以及未来的发展趋势将对项目产生较大的升值潜力。1、资金的影响，特别是银行资金对房地产市场的影响，将对未来流动资金带来一定的制约。2、国家政策的影响，2008年是个民生年，和谐民生是发展的主题，房价的涨幅将受到国家因素的影响，特别是“第二套房政策”的影响，将在一定的时间段内影响购房者，进而影响需求市场。综合分析以上客户群体情况，根据实际情况为项目客户定位为以下几种情况：一类：南昌市客户群，特别在红谷滩中心区工作的公务员、职工、老师等群体。二类：新建县内客户群，新建县市内潜在的客户。三类：周边有购房意愿的客户群，以及扩展到周边城市。项目产品定位分析根据周边竞争项目的市场产品供求状况可以了解到：该区域主要的产品供应以公寓、别墅、多层住宅为主。同时以小户型、房款总价较低的房源受客户的看好。可以分两块进行相对的产品设计：

补充：在D1中，可以根据项目现场资源来进行配制，融入一些商业元素，如建立商业会所、餐饮式酒店、休闲式中心等进行综合布局。项目名建议分析：项目名建议为：“多伦多·豪庄”分析因素：第一、突出项目品牌和品质，有利于项目的整体开发；第二、“豪庄”系列更有霸气和复古韵味，适合未来房地产业的发展；第三、更加显示出本项目的对品质的高档追求。

（2），地块一里面有天然水域，这也是相对于其他项目的一个有利因素，楼盘应该尽力挖掘这一优势，围绕这一水域进行布局。古人云：仁者乐山,智者乐水。国人大部分有依山恋水的情节，楼盘围绕水系布景与其风格吻合。项目价格定位分析：价格受市场的影响较大，可以根据项目的成本和房价市场发展趋势进行有步骤的定价，根据现行市场初步定价以下：多层：均价