厦门翔安贡香城可行性研究报告40

中国贡香城营运开展报告目录引言一、中国贡香城——工程概述二、中国贡香城——工程建设的必要性、可行性和迫切性三、中国贡香城——工程定位四、中国贡香城——理念创新五、中国贡香城——功能设计和规划布局六、海峡两岸佛教文化艺术中心设计设想七、中国香业博物馆设计设想八、中国贡香城——经营运作思路九、中国贡香城——招商与营销策略十、结论引言自魏晋南北朝以来，“家家弥勒佛，户户观世音〞的佛教繁荣盛况在厦门这座美丽的港口风景城市得以再现。在中国大陆的汉族地区〔除西藏外〕，改革开放三十年来，厦门人民对佛教最恭敬、最虔诚，收获也最大。佛家文化给厦门带来理性、平和、宽容、和谐的现代城市人文底蕴。在中国，有佛教文化的地方很多，有工艺美术产业的地方也很多，但同时具备文化和产业优势的地方就比较少了。厦门拥有较完整的佛教产业链优势：最大佛具用品出口口岸每年30多亿元，厦门300家佛具用品店和素食馆，翔安、同安、集美有近二百家的佛具用品厂商，数万人的从业人员，全球第一佛事用品展，兴旺的会展物流业，便利的海陆空交通网络系统，宽松的社会气氛，市委市政府开明理性的宗教政策，厚重的佛教文化底蕴和工艺美术创作等。福建是我国佛事用品生产和营销中占重要地位的省区，如莆田的木雕、惠安的石雕、德化的瓷器、永春的汉口神香等，占领厦门，便于利用周边城市的相关产业资源优势，丰富开发内容，延伸和完善产业链条。更何况厦门还拥有其它城市无法比较和复制的对台佛教产业、经贸、文化交流合作的区位和口岸优势。占领厦门就是占领国内佛教信仰和佛事用品的战略制高点。近年来，作为一个开放的港口城市，又是经济特区，厦门市政府因势利导，主动作为，在各个方面为佛事用品特色商贸平台及会展物流业的开展提供了强有力的支持和保障。得益于翔安区政府的战略眼光和精准定位，中国贡香城因时因运而生。即将迎来的是中国贡香城的落地生根和开花结果。一、中国贡香城——工程概述〔一〕工程名称1、正式名：中国贡香城2、拓展名：中国佛事用品采购博览城〔二〕工程投资开发中国贡香城由翔安区政府与厦门舫昌集团、益尔寿等公司共同投资开发，工程占地面积约179亩，总建筑面积约18万平方米。其中厦门舫昌集团具有卫生香、蜡烛、纸箱、进出口贸易、房地产开发等多种经济领域的实践经验，是实力雄厚的多元化、企业集团。二、中国贡香城——工程建设的必要性、可行性和迫切性〔一〕工程建设的必要性分析1、本工程是产业开展的必由之路翔安区的香业已经开展到了一定规模，但是，产业的自动化程度较低，个体大多数是手工作坊，生产技术上面临着提升。最重要的是，生产厂家的忧患意识、竞争意识、产业开展意识没有充分、切实地得到突破，所有信号说明翔安的香业开展已经到了一个关键的时刻——产业瓶颈。由作坊生产模式到产业化生产模式的转变，是一个规律性的开展历程，而建设高规格的产业示范、营销集结的“中国佛事用品采购博览城〞，是关键点，也是产业开展普遍的必由之路。依托中国贡香城，成为行业标准制定中心、产品检测中心，引入一种市场制约机制，制定准入标准，提高入城门槛，来净化市场是很有必要的，也很可行的。杜绝企业之间抢客源甚至产品相互仿冒、相互压价等问题，引导企业以降低本钱、提高产品质量、完善市场效劳体系等手段来提升企业综合竞争力，整合、一体化翔安各佛具企业之间的优势资源，走向现代化、产业化、规模化经营，完善企业的行业典范功能。通过政府和企业的合力，建设中国贡香城，抢占行业市场制高点，提高对来自成熟香业企业和产业联盟〔例如河北保定古城香业等〕的竞争威胁抵抗力。2、本工程是产业再开展的最正确途径促使当地贡香产业向佛事用品产业延伸形成国家级佛事用品采购博览城开展受到产业、当地政府、企业、市场四大因素的作用及相互作用，建设中国贡香城是协调各要素的必然选择。目前翔安贡香产业和佛事用品产业还有相当广阔的再开展空间，受自身开展和市场竞争的不利因素的制约，要取得突破，必须走向产业高级化开展，而建设中国贡香城是最正确的途径。可以借鉴的国内类似产业比较成功的案例有：石狮的服装城、义乌的国际商贸城等。其优势特点是：迅速形成产业内聚集，共享专业人才、市场、技术和信息等经济资源，使经济要素和资源得到有效配置和利用，降低本钱，得到产业效益的极大化；形成产业外融合，使制造业、商业、信息产业、房地产、金融业的相互渗透和产业融合，从而创造新的市场需求和价值增值；通过物流系统化和电子商务平台，为入城企业逐渐建立遍布海内外的客户网络。3、市场开展的需要。〔1〕对于大宗买家而言，其采购数量大、品类多，由于所需要的货品分散全国各地，一次采购几乎跑遍了整个中国。他们不仅饱受四处奔波之苦，还要忍受中间商层层加价、甚至买到伪劣产品之痛，渴望出现一个品类齐全、价格合理、质量保证的佛事用品采购博览城。〔2〕对于普通消费者而言，生活水平的提高，生活用香逐渐普及，佛堂布置逐渐走向精致化、时尚化、个性化，目前市场上的佛具店环境差、规模小、产品少、档次低，已经无法满足他们的需求，他们渴望能出现一家包罗万象、时尚现代的佛事用品博览城，让他们能像逛商场一样去购置自己所需要的佛事用品。〔3〕佛事用品采购博览城还具有展示功能，最新产品都能在此得到展示，佛事用品的用途得到介绍，因此，中国贡香城除了商业功能外，还有一个重要的功能——旅游功能，使翔安区又增加了一个文化游的好去处。4、翔安区开展的需要。〔1〕中国贡香城作为一个产业复合型开发工程，除了推动以舫昌集团为龙头的整个行业开展之外，还将全面带动翔安区各行各业的开展，如相关产业在周边聚集，周边配套工程的完善，周边人气提升，地价增值，运作商业工程的经验借鉴等等，不仅为翔安区的经济开展具有全局性、战略性的意义，也为政府增加大量的财政收入。〔2〕本工程可以成为福建省实施海峡西岸经济区建设战略的实际举措，也可以是厦门市统战工作的一个载体工程之一。发挥“五缘〞优势、拓展“六求〞作为，效劳经济开展大局，效劳祖国统一大业，也是社会各界的重大历史使命。“中国贡香城〞的规划、建设、运营，将成为推动两岸经济文化广泛交流合作、实现互惠共益的一个重要平台。探索出一个既能满足两岸经贸合作，又能带动文化交流的直接而独特的新途径，成为对台交流合作的新窗口。〔3〕中国贡香城的开发填补了两个空白：一填补了厦门旅游只有一石〔鼓浪屿〕、一人〔陈嘉庚〕、一寺〔南普陀〕、一泉〔日月谷温泉〕、一园〔园博苑〕、一路〔环岛路〕等，缺少一城〔一个最具特色旅游博览城〕的空白；二填补了中国尚无一家大型国家级佛事用品采购博览城的空白，成为厦门城市旅游新亮点、购物新去处、城市新名片，其所能带来的社会效应不可估量。〔二〕工程建设的可行性分析1、厦门市良好的区位条件、经济根底、信仰背景、宽松政策和地方政府的强力支持为建设中国贡香城提供良好的条件〔1〕区位条件：地处是长三角和珠三角两大经济板块之间，对接世界〔国际化的空港与海港，与世界100多个国家地区通航通商〕，又是两岸交流最热络的地区。良好的区位优势使厦门成为国内佛事用品出口的桥头堡和中转站〔厦门口岸每年出口佛具用品30多亿元〕，台湾佛事用品龙头企业可以通过中国贡香城进入中国大陆市场〔先店后厂〕。〔2〕经济根底：厦门是一座拥有138万户籍人口的大都会与区域经济中心，是我国最早实行对外开放的四个经济特区这一，世界500强中的戴尔、柯达、松下等30多家企业落户厦门，在全国城市中综合竞争力排名第五。民众的高消费能力决定了厦门佛具行业产品的高档次和高价位，也为精品佛具提供了广阔的市场空间。〔3〕信仰背景：全市80%人口以上信仰佛教，300家佛具用品店和素食馆，有30多个寺院，出家僧众一千多人，南普陀每年接待香客上千万人次。厦门有厚重的佛教文化底蕴，是事实上的中国汉传佛教中心。〔4〕宽松政策：宽松的社会气氛、市委市政府开明理性的宗教政策，必定推动厦门佛教产业的开展，推动两岸民间佛教产业的深入交流与合作。〔5〕地方政府的全力支持：中国贡香城为列入翔安区八大专业市场之一，市区领导对中国贡香城的开发建设极为关注，并给予全力支持。2、翔安区及周边地区的相关产业配套、开展规模、开展速度为建设中国贡香城奠定了根底〔1〕产业根底好：翔安区目前的制香企业有80多家，规模以上企业5家，连同相应配套品及原材料供给商在内企业达100多家，有一个中国著名商标和六个福建省著名商标，产品销售覆盖全国及东南亚等国家，年总交易额达十多亿元，每年出口创汇8000万美元，且每年以20％的速度不断增长。权威调查显示，世界市场上的卫生香，有三分之二产于翔安。〔2〕相关产业配套完善：翔安区形成了比较完整的佛具产业链，产品包括卫生香、工艺佛雕、蜡烛、工艺灯具、灯油、纸箔、艺品等；在集美的灌口镇、后溪、同安的洪塘镇还有一百多家台湾佛具用品厂商；再加上莆田的佛教木雕、惠安的佛教石雕、德化的佛教瓷器、永春的汉口神香等，在工程周边形成完整的佛事用品产业链。3、多重机遇叠加，为建设中国贡香城提供了无限商机和广阔开展前景。〔1〕全球佛事用品需求总量巨大，且高速持续增长，产业开展势头良好，前景广阔。〔2〕佛事用品消费正走向高档化、精致化、时尚化、生活化、艺术化。消费需求的改变推动生产工艺的创新、产业的提升、消费环境的大变革，佛事用品SHOPINGMALL呼之欲出。〔3〕目前国内佛事用品生产企业规模小，佛事用品经营市场分散，尚无一家大型国家级佛事用品采购博览城，存在市场空白点。大型博览城容易形成产业聚集的规模效应。〔4〕随着厦门海湾型城市建设进程加快、厦门市总体规划的大幅度调整，翔安成为厦门东部城市副中心及规划建设的重点，翔安区未来人口将有80万至90万人。城市建设战略中心的转移，大型根底设施的投入〔海空联运功能的深水良港——浏五店港区的交通滚装码头；东通道-翔安海底隧道预计将于2021年全线贯穿，福厦高速铁路、海湾轻轨大道、大嶝桥等〕，区位优势的凸显〔交通的改善，翔安区到厦门本岛缩短为12公里，翔安成为厦门岛内商圈与闽南金三角商圈联结的必经之地，为厦门对接泉州地区的繁荣经济、加速与金门乃至海峡对岸的经济往来铺设了一块跳板〕，大型地产工程的开发〔如美地亚登、锦绣翔安等工程〕，给翔安带来无限生机，同时也给中国贡香城开发带来了巨大的升值潜力。〔5〕两岸关系的缓和，大三通的实现，对台商贸文化交流的全面深入，中国贡香城迎来前所未有的开展大机遇。4、开发商雄厚的经济实力和产业经验、合作方的台商背景和专业效劳团队的全程参与为建设中国贡香城成功运作提供良好的保障。〔三〕建设中国贡香城的迫切性两岸关系的缓和、大三通的提出、交通网络的改善、翔安做为厦门城市副中心的定位、本地贡香产业和国内佛事用品产业的大开展，这是建设中国贡香城的珍贵时机。我们要紧紧抓住这个时机。也许尚有一些现状不尽人意，也许尚有很多问题有待我们克服，但我们不能裹足不前。试问：假设翔安不做，哪个地方能做？假设现在不做，那什么时候能做？假设我们不做，那谁来做？引用毛主席的一句话：多少事，从来急。天地转，光阴迫。一万年太久，只争朝夕。翔安区建设中国贡香城机不可失，时不我待！中国贡香城必须横空出世！！三、中国贡香城——工程定位〔一〕工程定位中国首家以香业为重点，完整佛事用品产业链营销展示中心和现代化、国际化、集约化、信息化的大型国家级佛事用品采购博览城。〔二〕定位综述以市场为导向，充分依据产业、区位等因素的强势，凭靠翔安—中国最大的制香及出口基地的产业根底，利用厦门国际化海港、空港口岸优势以及立体化的铁路、公路的密集型网络交通，适应现代人对佛事用品消费的新需求，应用“商铺式展示办公集成〞模式，打造以香业为重点，以佛事用品产业链完整的经营业态为主线，集佛具加工、仓储配送、佛教用品交易、知名品牌佛具为一体，聚展示、博览、交易、研发、信息、设计、电子商务、现代物流、国际采购以及报关、商检、进出口代理等多种功能效劳为一身，针对国内和国际两大市场的，中国首家专业化、规模化、集约化、现代化、网络化、国际化的大型国家级佛事用品采购博览城。〔三〕建设目标1、成为华东乃至中国档次最高、规模最大、功能最齐全的，集佛具加工、仓储配送、佛教用品交易、知名品牌佛具为一体的，现代化国际化集约化信息化的大型国家级佛事用品采购博览城。以专业的、标准化的连锁店模式，建设佛事精品旗舰店。2、成为世界香业、甚至整个佛事用品产业的产品集散中心、人才交流中心、行业标准制定中心和产品检测中心。3、成为世界佛事用品开发的创新策源地。4、成为海峡佛教文化艺术交流平台，成为厦门旅游新亮点，城市新名片，对台交流合作新窗口。5、成为行业的典范。四、中国贡香城——理念创新1、理念一：中国佛事用品产业的门户概念〔1〕中国贡香城依托厦门国际口岸和第三方物流，通过佛事用品的批发中心和集散中心的打造，做中国佛事用品企业走出国门、进军世界的桥头堡和中转站，成为中国佛事用品出口的门户。〔2〕中国贡香城通过给台湾和国外佛事用品厂商提供一个商业平台，让他们在中国贡香城开主题专卖店，成为其进入中国大陆市场的门户。〔3〕“中国贡香城〞网站必须高规格建设，通过行业信息总汇系统和B2B系统，成为中国乃至世界佛事用品的门户网站。2、理念二：中国佛事用品市场的制高点概念世界佛事用品企业〔主要是韩国、日本、东南亚、台湾〕要通过中国贡香城走进中国大陆，辐射全中国；中国大陆的佛事用品也要通过中国贡香城为出口桥头堡和中转站走向世界；加上中国贡香城自身的专业化、规模化、集约化、现代化、网络化、国际化，同时借助厦门的佛事行业开展的优势和全球第一佛事展的信息优势，成为国内佛事用品行业商业信息和行业开展趋势的发布中心，也是国内佛事用品辐射整个中国的制高点。3、理念三：中国佛事用品的产业复合开发概念中国贡香城是国内最新的佛事用品行业市场开发模式——产业复合开发模式，它不仅是工业+商业+效劳业，更是商业+文化，不仅有香，更是完整的佛事用品产业链。它是通过相关产业相互渗透和产业融合，从而创造新的市场需求和价值增值，是复合消费创造和延伸产业功能、创造市场空间的运作新思路。4、理念四：中国佛事用品交易市场的商业航母的品牌战略概念从商业体量上，中国贡香城是中国大陆迄今为止开发面积最大的佛事用品交易市场；从商业的形态上，中国贡香城是一个全新的、复合型的佛事用品采购博览城，是佛事用品产业的SHOPPINGMALL(购物中心)，是中国佛教用品产业的商业航空母舰，是中国佛事用品采购交易市场的第一品牌和行业的领头羊。5、理念五：“商铺式展示办公集成〞模式的特色产品概念。“商铺式展示办公集成〞，是指具有“商铺+展示+办公〞多种功能集成的新概念商业空间，即采用隔间式，外面一间用于产品展示，面对走廊采用大面积落地玻璃，便于顾客欣赏；靠内的房间用实墙隔离，用于业务洽谈和商务办公，入驻企业可以根据自身实际情况安排销售等部门进驻办公。6、理念六：引进宗教文化创意产业，形成“文化与经济互动〞的持续经意概念面对文化产业、创意产业的开展趋势，中国贡香城应积极思索如何从传统文化中寻求契机，并籍由文化创作与商业机制〔可经过创作、生产、经纪展演、文化贸易、永续经营，并受到智慧财产权保护的文化产业〕不同宗教文化的特色呈现给民众，以增强民众对于传统文化的认同和产业的附加价值。宗教文化创意产业除了用以开拓物质层面的附加值外，在精神层面上，同时亦可提升宗教信仰品质、增进宗教文化内涵。建立完备的产销机制、产业化经营体系、社会回馈措施等，赋予新的生命力才可吸引广阔的消费族群，让社会群众能获得心灵寄托的活水、浸淫于传统美学的文化环境中。宗教文化产业在产品创作的过程中，如能有：“清新自然的文化内涵，宗教信仰便不至于迷惘；用心创意的圆融思维，宗教活动即可成为生活道场；崭新科技的传播方法，宗教文化便能运行不息〞之理想，那么宗教文化产业之愿景指日可待。占领行业制高点占领行业制高点品牌扩张；无形资产向有形资产转化世界佛事用品行业的典范和“领头羊〞全球范围行业资源整合事业体壮大资本运营平台7、理念七：“多元共荣〞的经营理念做到相关利益者共赢共荣。舫昌集团中国贡香城舫昌集团中国贡香城佛事精品店全球连锁厂家中国贡香城厂家中国贡香城佛事精品全球连锁入驻全球采购商全球消费者加盟进出口物流电子商务全球化布局品牌成长、市场最大化、利益最大化政府中国贡香城政府中国贡香城产业升级区域增值城市新名片消费者中国贡香城消费者中国贡香城包罗万象、应有尽有的佛事用品博览城佛教文化的体验地便捷采购的欢乐文化熏陶的精神愉悦五、中国贡香城——功能设计和规划布局〔一〕总体思路通过佛事用品聚集，吸引万商云集；通过万商云集，带动佛事用品的原材料采购、产品生产、仓储物流的产业化；通过佛事用品的展示、营销和交流，提升知名度；通过旅游带动，延伸产业辐射面，从而实现产业嫁接、产业拓展、产业辐射和产业优化的目的。〔二〕原那么1、高起点、前瞻性、大手笔原那么〔1〕工程开发起点要高，不能就翔安谈中国贡香城，要跳出翔安，跳出厦门，站在中国、乃至世界的佛事用品产业开展高度对工程进行谋划。〔2〕佛事用品产业开展日新月异，开展势头强劲，本工程的商业理念、功能和形态设计要特别注重前瞻性，至少以未来十年前景来预测来着手眼前工作〔信众群体呈现年轻化、知识化趋势，产品研发人性化、精品化、高档化〕。〔3〕大手笔不光表达在规模大、投资大，还要表达在大主题、大概念、大功能、大招商、大营销，大战略目标和大的投资思路。〔4〕现在的营销战略中，需要筹划者跳出行业审视行业，跳出商业运作商业。筹划不仅在商业上要有高起点，在文化建设上也要有高品位。2、文化为魂，以人为本原那么〔1〕中国贡香城是大型国家级佛事用品采购博览城，在景观环境规划上突出佛教气氛，不仅是商业的博览城，更是佛教文化的体验地，人们得到的不仅是便捷采购的欢乐，更有文化熏陶的精神愉悦。〔2〕工程在主题确实定、概念的打造、功能的组合、行业的选择、形态的布局、招商对象、管理的方针、营销的策略，乃至自然环境的美化、生态的运用，便利的通道、人、货、车的分流、商铺的可视性、空间界面的连续性等，均表达“以人为本〞，但凡能考虑到的人们各种需求，应尽可能给予满足。3、依托产业、多功能业态原那么〔1〕中国贡香城的建设必须以当地制香产业根底为依托，向完整的佛事用品产业链延伸，同时要考虑产业链集聚与延伸、功能互动与产业融合、资源整合与战略联盟等对工程的带动作用。〔2〕中国贡香城聚集展示博览、批发交易、设计研发、人才交流功能，信息平台、物流仓储、旅游等诸多功能于一身；经营佛像、佛具、香、蜡烛、灯具、纸制品、僧服绣品、书画音像、宫庙用品、密宗用品及佛教工艺品、原料设备、佛事旅游工艺品等诸多佛事用品业态于一体。中国贡香城的多功能、多业态满足客商、消费者的多元需求，形成“一站式〞采购。4、统一规划、经营管理原那么〔1〕中国贡香城是大规划的专业市场，统一性原那么要贯彻始终，因为一旦各自为政，将造成经营体的混乱。〔2〕开发商必须做好中国贡香城的整体规划、统一的理念、主题、科学的功能和业态组合，人性化化的形态和建筑设计，合理布局和相互连贯穿达等。〔3〕经营时期必须设计统一招商的方案，商家的门槛设置，统一的经营管理机构，统一的营销策略和整体形象的打造，等等。〔4〕中国贡香城由工厂厂房改造而成，没有独立产权，不能分割出售，这样可以完全做到管理和经营的统一性。5、长效经营原那么不比商品房和商务楼开发，可以建成后直接销售出去，利润就产生，没有后续的动作，中国贡香城是纯粹的商业地产工程，且不能销售，只有依靠商铺的租金收入，同时作为纯粹的商业地产工程，商家需要聚集、产业链需要延伸，经营管理磨合、市场培育和商业气氛营造需要时间，等等，需要开发商做好长效经营的准备。〔三〕经营门类中国贡香城主要经营与佛事用品相关的佛像、佛具、香、蜡烛、灯具、纸制品、僧服绣品、书画音像、宫庙用品、密宗用品及佛教工艺品、原料设备、旅游工艺品等12类产品。1、香：线香、竹角香、微烟香、无烟香、工艺香、印度香、材料香、香料香、高香、熏香、塔香、藏香等；2、佛具：佛珠、木鱼、铜盘、蜡台、香炉、护身类、花瓶、贡台、贡盘、净水杯、拜垫、念佛机、舍利塔、香筒、钵、法器、电子佛典、金铜钵、金桶、聚宝桶、家庭佛堂等；3、佛像：木雕、石雕、瓷器、铜像、树脂、锍金、玉雕、琥珀、水晶、生漆脱胎、佛画等；4、蜡烛：工艺蜡烛、无烟蜡烛、莲花蜡烛、斗烛、水晶蜡烛、酥油蜡烛、普通蜡烛等；5、灯具：佛灯、莲花灯、电烛灯、油灯、灯油、电香等；6、纸制品：金纸、元宝、黄裱纸、纸品材料、蜂窝纸等；7、僧服绣品：僧服僧鞋、绣品、桔祥绣包、佛堂挂饰等；8、书画音像：佛像、山水画、佛书、经书、佛经音像影像、年画等；9、宫庙用品：鼓、钟、寺庙装饰、宫灯等；10、密宗用品及佛教工艺品：天珠、绿度母、白度母、挂件、金卡、香囊、密宗佛像、密宗类工艺品、转经轮等；11、原料设备：制香机械及原料、蜡烛机械及原料、制纸机械及原料、佛像雕刻设备、其它相关机械及原料等；12、旅游工艺品：佛教特色旅游用品、礼品、纪念品等。展示博览展示博览综合效劳中国贡香城采购交易接单加工仓储物流精品拍卖研发培训电子商务品牌培育信息总汇生产加工旅游体验1、四大主体功能〔1〕展示博览功能中国贡香城既有表达品牌经销商个性的专卖厅，又有众多品牌的博览中心，既有静态式的商铺展示，又有不断变化的品牌推介、新品发布，还有定期的大型博览会。〔2〕采购交易功能中国贡香城相当于佛事用品一级批发市场，具有批发交易功能，分为现货交易、期货交易，有散客进货、集中采购、厂家直销等形式，能帮助佛事用品生产厂商大批量走货。〔3〕仓储物流功能中国贡香城以厦门口岸为依托，利用周边立体化交通，为将商贸和物流结合起来，形成一个集散中心。同时，中国贡香城作为一个第三方物流平台，通过电子商务和网络化手段，为进场的企业商铺提供各种仓储、运输、泊位、货运代理、包装分拣、配送等效劳。〔4〕生产加工功能中国贡香城还划出一块独立的工厂加工区，吸引局部污染性小、具有较好生产展示型的生产企业入驻，这不仅可以满足当地佛事用品企业对改善生产环境的需要，还能在中国贡香城内形成从“生产—展示—采购〞的完整纵向产业链条。2、八大辅助功能〔1〕接单加工功能商铺式展示办公集成模式是很好的产供销组合方式，直接面向客户，通过现货展示、洽谈业务、客户下单、工厂提供货源，由此形成封闭型的产业链，以获得体内循环的最大利润。〔2〕精品拍卖功能产品竞拍是可以吸引买家，扩大影响，聚集高端客源。中国贡香城作为国家级佛事用品博览城，有必要定期推出的拍卖活动，拍卖商品可以是世界各地佛事用品的绝品、珍品、精品和出自工艺大师之手的工艺品。〔3〕研发培训功能佛事用品是一种特殊的商品，其设计除了工艺上的要求，还要符合佛教仪规，要求符合“清净、如法、神圣、庄严〞的要求。我国佛事用品生产上在工艺和符合佛教仪规上均极为薄弱。中国贡香城的研发中心集中开设佛事用品设计，研发机构，形成规模效应，也可以相应进行专业人才培训。〔4〕品牌培育功能虽然佛事生产企业多，但都规模小，自己创品牌难度大，费用多，时间长。中国贡香利用市场平台所提供的设计、研发、培育、展示、论坛、信息交流、拍卖等推进品牌成长的系列环节，帮助企业在创牌上到达事半功倍的效果。〔5〕电子商务功能中国贡香城作为国家级佛事用品博览城，通过构建“数字贡香城〞，将入驻的商铺搬上网，形成网络超市，联通世界各地的客商，推进电子商务，到达网络超市和现实市场精密结合。〔6〕信息总汇功能信息是产业开展最珍贵的资源，中国贡香城不仅以市场平台的功能运作集聚产品信息，同时通过开设专门的信息中心，收集世界各地的行业情报，聚集整理各种市场和展览会的信息提供给企业。设立专门的商务网站，连接世界各地的佛事用品网站，了解最新产品、最新动态，通过编制发行?中国贡香城?，作为入驻商家的内部交流刊物。利用会务中心不定期开展各种信息交流会和举办行业开展论坛。〔7〕综合效劳功能中国贡香城进场的企业商铺提供银行、工商、税务、物业、会议、餐饮、商务、行业协会、活动筹划和其他专家级咨询效劳。 〔8〕旅游体验功能中国贡香城同时是一个以佛教文化为内涵，以佛事用品博览为主题的，以佛教文化产业园区开发为形式的旅游工程，填补了厦门旅游只有一石〔鼓浪屿〕、一人〔陈嘉庚〕、一寺〔南普陀〕、一泉〔日月谷温泉〕、一园〔园博苑〕、一路〔环岛路〕等，缺少一城〔一个最具特色旅游博览城〕的空白，并与香山、大嶝岛组成旅游铁三角，成为厦门城市旅游新亮点、购物新去处、城市新名片、对台交流合作新窗口。与寺庙不同的是，其可以以文化艺术作为侧重点，人们在欣赏的同时，也了解和亲近佛教。〔五〕工程规划布局1、总体布局规划建议中国贡香城总体分区：综合办公区、商业展示区、仓储物流区、工业旅游区、预留仓储用地、自用楼、酒店式公寓区。〔1〕综合办公区A、位置：1号楼〔贡香城配套综合楼〕B、设计思路：规划为综合办公区，顶层为中国贡香城的战略制高点，规划成海峡两岸佛教文化艺术中心〔包括佛堂、泛商务会所、佛教精品展示大厅、会议室〕，1-4层入驻单位有翔安区相关职能部门效劳点，如公安、税务、工商等；厦门市的宗教局、旅游局、对台办对工程给予扶持；专业效劳公司，如物流公司、进出口公司、报关效劳公司、文化传播公司、品牌营销筹划公司等；中国贡香城管理委员会；中国贡香城运营管理公司；相关社会团体驻点，如香业协会，台北佛事用品同业公会；银行营业大厅和财务结算中心等。〔2〕商业展示区A、位置：2、3、12、13，共4栋楼，总面积约37591.5M2。B、设计思路：规划成商业展示区，其中龙头企业占30%，普通商家占70%；当地商家占30%，全国其他城市商家占50%，台湾、日本、韩国、东南亚国家，及其他地区占20%；建议：将四栋大楼一层外墙全面改造成落地玻璃墙，形成强烈的视觉冲击力。入驻的商家采用“商铺式展示办公〞模式——“商铺+展示+办公〞多种功能集成的新概念办公室，即采用隔间式，外面一间用于产品展示，面对走廊采用大面积落地玻璃，便于顾客欣赏；靠内的房间用实墙隔离，用于业务洽谈和商务办公，入驻企业可以根据自身实际情况安排销售等部门进驻办公。C、具体分层：■第13号楼：面积约10950.5M2，规划香、蜡烛、灯具、纸制品四大类，这四类是敬神礼佛的必需品，故规划在一起。●一-二层：香展示区，其考虑有二：一是制香企业多，铺位需求大；二是基于香容易在空气中散发出一种醒人心智的香味，便于在中庭营造出一股禅境。并在二层入口处规划香业博物馆。●三层：纸制品展示区。●四层：蜡烛展示区。●五层：灯具展示区；灯具种类繁多，而且很强的欣赏性，不购置欣赏一下，也是一种享受，对消费者吸引力大，故规划在顶层。■第12号楼：面积约12308M2，规划佛像、佛具、僧服绣品、书画音像、宫庙用品五大类。●一层：佛像展示区，配合佛龛佛台一起展示，分密宗佛像、大乘佛像、小乘佛教三大块。其考虑有二：一由于佛像普遍体量较大，搬移不便；二该区域处于入口的视觉集中区，便于吸引眼球，有很好气氛营造。●二-三层：佛具展示区，其中设立专门的家庭佛堂专区，规划在二层。●四层；规划宫庙用品展示区；●五层：规划僧服绣品和书画音像两大类展示区；■第3号楼：面积约7358.8M2，规划佛像、佛教旅游工艺品、密宗用品及佛教工艺品三大类。●一层：佛像展示区，第3号楼的一层和第12号楼一层可以连成一片。●二层：佛教旅游工艺品展示区。●三-五层为：密宗用品及佛教工艺品。由于密宗用品及佛教工艺品种类繁多，而且很多都具有很强的收藏价值，在东南沿海相关产品少，特别现在密宗上师也积极在沿海很东南亚一带传法，故规划了三层。■第2楼：面积约4892.3M2，规划原料设备展示区，该区为独立的区域，方便原料采购商采购。■第12号楼与第13号楼之间的夹层，面积约1172.2M2，规划为餐饮休闲区，规划素菜馆、快餐店、花店、小型超市等。建议将楼顶架起，改造空中休闲茶吧，让顾客在逛商场途中休憩品茗。■第2号楼与第3号楼之间的夹层，面积约909.7M2，大小根本符合舫昌集团对建设旗舰店的面积要求〔1000M2〕，拟规划为佛事精品旗舰店，由舫昌集团投资，以全国连锁店的方式进行经营，并吸收其他龙头商家入场展示，形成强强联合，实现全国化，乃至全球化商业布局。建议将楼顶架起，也改造空中休闲茶吧，让顾客在逛商场途中休憩品茗。〔3〕工业旅游区A、位置：6、7、8、9，共4栋楼，总面积约26692.6M2。B、设计思路：舫昌集团预备将8、9、10、11这4栋楼，规划自己的厂区，这样会令片区支离破碎。建议：将6、7、8、9这4栋楼，划为其工厂片区，通过在7-8和6-9之间建设高空铁架桥，将片区连为一体，形成自己独立的工厂片区，规划为工厂旅游区，展示独特的生产流程和企业文化，成为行业的典范，并适当开发工业旅游，供人们参观。这样其改造本钱和片区面积前后相差不大，因为是独立片区，也便于内部管理。厂区之间融入佛教文化，表达人性化的现代工厂文化，使之成为本行业，甚至成为生产行业工厂的典范。〔4〕仓储物流区A、位置：4、5、10、11，共4栋楼，总面积约32325.7M2。B、设计思路：全部规划为仓储物流区，为独立的区域。由于中国贡香城是中国佛事用品的集散中心和进出口门户，建议引入第三方物流概念，通过国际化的物流效劳，为中国贡香城创造附加价值，让中国贡香城内的佛事用品具有快捷的全球化聚散能力。〔5〕酒店式公寓区A、位置：位于第14栋楼，总面积约9377.5M2。B、设计思路：规划为酒店式公寓区，为入驻商家提供住宿和餐饮效劳。同时根据需要与周边星级酒店签订长期合作协议。〔6〕自留厂区A、位置：位于第15栋楼，总面积约8772.5M2。B、设计思路：略〔7〕仓储物流储藏区A、位置：位于16、17两栋楼，总面积约32259.2M2。B、设计思路：在建中，至2021年方可投入使用。据了解，后期工业旅游区将选址另建，届时，将把仓储物流区搬迁到原工业旅游区处，仓储物流区那么改造成新的商业展示区，以扩大中国贡香城的商业经营面积，而16、17两栋楼那么规划成新的仓储物流区。2、外部景观规划建议〔1〕园林景观A、佛教文化主题广场a、位置：1号楼〔贡香城配套综合楼〕前b、设计思路：规划成佛教文化主题广场，设置露天佛教雕塑〔建议采用六面观音骑六牙神象雕塑〕、石刻、喷泉以及其他一些休憩设施。设计要点是与现有建筑相互融合，并将现有建筑带入具有震撼效果和亲和效果的佛教文化气氛里。佛教广场建设，将游客或客户带入佛教气氛，形成标志性印象。B、商业景观中庭a、位置：1、2、3、12、13围合处前b、设计思路：通过视觉形象和环境艺术的充分表现，塑造和环境气氛的渲染，将佛教文化艺术凸现出来，使游客步入其间都能感受到佛教文化的博大精深，肃然起敬。各种造型艺术的手法都可以在这里得以施展，将雕刻、绘画、工艺美术和园林绿化的长处都得以淋漓尽致的发挥，使商业气氛得以平静和祥化，商业概念得以升华并于文化相映交辉，营造一种人间佛教与世俗商业融为一体的新经济景象。〔1〕规划成充满禅宗意境的商业景观中庭，设置黑松、翠竹、简易山石〔枯山水风格，极具画境〕、石灯笼、佛教情趣雕塑、小水景以及一些休憩设施。〔2〕外墙改造建议在二次外墙装修时增加佛教文化内容，运用美术原那么，突出佛教元素，以最小的投入，取得在整体外观上形成文化象徽的视觉冲击力。〔3〕增加外挂式观光扶梯。具体位置有待与工程部进一步沟通。3、工交停靠站建议在第3号楼和第13号楼附近各规划一处巴士停靠站，方便普通来客的交通。建议在两片区域之间架设景观天桥，使整个中国贡香城成为一个整体，并方便内部交通。六、海峡两岸佛教文化艺术中心设计设想海峡两岸佛教文化艺术中心规划在贡香城配套综合楼顶层，拟建设四个工程：佛堂、泛商务会所、佛教艺术品展览观和会议中心。作为中国贡香城的战略制高点。它的建成并投入使用必将长久性地为中国贡香城产生积极推动作用。短期内，能聚集较大规模的人流，长期看，会带动整个佛事用品行业的产业提升和创新。〔一〕佛堂1、设计设想：设计风格是古典简约化的新古典风格。规划顶层的中间位置，殿堂四周装饰金碧辉煌的大理石、布饰、墙纸等多种材料综合运用，正中供奉以白玉精雕而成的，形象为站立在八叶莲台上的圆满报身卢舍那佛。复有千尊化佛现于袈裟，佛像背后是一尊尊药师佛构成的千佛墙，吊顶由井字顶和藻井构成，采用浮雕、彩绘及贴金工艺，佛具采用原木深色檀木，充分利用现代化的光影效果，使整个殿堂构筑了金色光明遍照、圆满庄严之华藏世界。2、运作思路：〔1〕作为人们日常礼佛朝拜的地方。〔2〕邀请三至五个海峡两岸佛教界著名中青年法师〔高僧大德〕，经常化驻足讲经说法。一个著名的法师公开讲经能聚集1-2万人听众，其对中国贡香城的人气带动是无法估量的。〔二〕泛商务会所1、设计设想：天心香阁是香+禅+素菜+琴棋书画+佛教艺术品的多元体验地，是香道的主要演示场所。这里装修主色调为淡黄色、白色，寓意清静。设计风格古朴、淡雅、原生态、艺术化、文化感，中充满禅意的原生态文化艺术空间中，浓浓墨香的书画围绕下，悠悠的琴音中，点的一支上等的无烟檀香，吃吃素菜、品品香茗、听听琴音流水，给自己片刻时光，释放烦恼、困惑和压力，做一个简单、自在、轻松的、原生态、有艺术和文化陪伴的，简单和原生态的禅道中人。2、运作思路：对外营业，商业化运作，是高端人士心灵休闲、商务会谈的良好平台。〔三〕佛教艺术品展览馆1、设计设想：以博物馆的风格进行装修，主墙面大幅采用浅色高浮雕〔建议为云冈石窟主窟雕塑加以艺术再创作〕，突出佛教和艺术气氛，也可以按照密宗坛城的方式进行布局摆设，主要收藏佛教艺术珍品、孤品、绝品和出自艺术大师之手佛教手工艺术品。可以是佛像、书画、珍本、手稿等。2、运作思路：可以独立划出区域作为艺术品拍卖中心，经常性举办各种不同层次和规模的名家名品珍品拍卖会，以吸引买家，扩大影响，聚集高端客源。每年适当组织企业参加一两次的慈善公益拍卖活动。也可以邀请佛教艺术大师在次现场创作和举行笔会。〔四〕会议中心1、设计设想：引入各类专业会议设备，设计两个会议室：一个报告厅，一个小型会议室。2、运作思路：〔1〕营业性收费。〔2〕一个小型会议室可以接待新闻发布会、记者接待会、佛教用品设计师交流会、内部会议、高级商务会谈等；〔3〕报告厅可以接待针对中国贡香城商家的管理培训、佛事用品行业论坛、佛教用品设计师培训等。七、中国香业博物馆设计设想〔一〕名称：中国香业博物馆〔二〕位置：第13号楼二层入口处〔三〕开发思路：1、准确的香业产业馆定位，而非舫昌企业馆的概念。产品品种展示内容要求兼收并蓄，融国内及台湾地区同行数家重点品牌企业之长。有容乃大，才能无愧于中国香业博物馆的称号。展厅可分为香文化资料展厅、香文化历史展厅和特色香、工艺香、保健香展厅。2、突显舫昌集团的企业文化背景。主要是集团的各事业群，创办理念〔永续经营止于至善〕，历史沿革和开展规划。以实物形式和仿真蜡像演绎局部工艺流程。3、重点打造一套能与观众产生互动体验的香道文化表演体系〔包括形体动作标准、背景音乐创作、香道文化内涵解说〕，直接能在博物馆展示或推介。4、敞开胸怀，欢送民间典藏珍品加盟或直接收购之。5、现代多媒体声光电技术〔含动漫展示体验效果〕的大胆使用。6、主馆的创意造型设计。〔可以采用仿真蜡像来表现香业开展的历史过程，使游客身临其境。〕7、选址和建设周期。8、管理和运营。八、中国贡香城——经营运作思路〔一〕管理设想1、由舫昌集团控股，组建运营公司，对整个贡香城进行管理，以确保长期的资产增值和有效运行。2、中国贡香城内部管理建议同时采取运营公司和行业协会两种组织结构。运营公司主要任务是受中国贡香城投资方董事会委托和工作目标，保持中国贡香城经营的整体性，开展整体物业管理，协调入驻的各商家的行动，逐步建立其整个贡香城的形象和竞争优势。行业协会为由权威行业组织和民间团体发起牵头，入驻商家自愿参与的社团组织，通过协会与中国贡香城运营公司沟通和协调经营管理的各种问题。3、作为相应配套机构，中国贡香城成立专家委员会，其成员由设计、营销、管理、信息、咨询方面的专家组成，对重大决策进行评估和研究。4、吸引相关社会团体、协会入驻设立分支机构和办事处。如翔安区贡香行业协会、台北市佛具商业同业公会、厦门佛教学会以及其他如文化传播、品牌设计、活动筹划等咨询机构等。5、政府幕后支持，并派驻公安、工商、税务等与政府职能相关的职能部门入驻协调管理。6、日常具体的活动筹划和执行由专业公司负责。〔二〕效劳设想1、专业团队统一管理、统一筹划、统一推广。2、金融、医疗、邮政、电信等机构全部入驻，一条龙效劳，一个窗口收费。3、成立了警务室、保安队等，并引入智能化立体监控系统，全天候巡逻，以创造平安放心和谐的经营环境。4、以效劳商家为中心，为入驻商家提供大型采购商组织、电子商务、信息发布、智能POS结算、活动筹划、品牌推广、设计培训、商务接待、商家交流、仓储物流配送、商铺办公一体化、酒店式公寓、公交线路、物业、旅行社等效劳，到达“养商〞、“养场〞之目的。5、商业信用就是金字招牌，建立产品质量检测、市场投诉处理、市场诚信监督和优质商家评比等效劳。〔三〕运营设想1、以批发采购为主、电子商务和散客零售为辅。2、不出售，以自营、租赁和效劳外包相结合。其中自营工程：工业旅游区、中国香业博物馆、香业研究所和产品检测中心区、海峡两岸佛教文化艺术中心、佛事精品旗舰店等；租赁工程：除了中国香业博物馆和佛事精品旗舰店外的商业展示区绝大局部空间，仓储物流区，除了海峡两岸佛教文化艺术中心外的综