物业共用设施管理制度

物业共用设施管理制度一、总则（一）目的为加强物业共用设施的管理，确保其正常运行，发挥应有效能，为业主和使用人提供安全、舒适的居住和工作环境，特制定本管理制度。（二）适用范围本制度适用于公司管理的所有物业项目内的共用设施，包括但不限于建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊通道、扶手、护栏、电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、供气系统、供热系统、通信网络系统、有线电视系统、避雷装置等。（三）职责分工1.物业管理部门负责制定共用设施的年度维护计划和日常巡检计划，并组织实施。监督检查共用设施的运行状况，及时发现和处理设施故障及安全隐患。协调维修单位对共用设施进行维修、保养和更新改造。建立共用设施设备档案，记录设施的基本信息、运行维护情况等。2.维修人员按照物业管理部门的安排，负责共用设施的日常维修、保养工作。对设施故障进行及时抢修，确保设施尽快恢复正常运行。协助物业管理部门制定维修方案，参与共用设施的更新改造工作。3.安全管理部门负责对共用设施的安全运行情况进行监督检查，确保设施使用安全。制定安全管理制度和应急预案，组织开展安全培训和演练。协助处理因共用设施故障引发的安全事故。4.业主委员会参与共用设施管理制度的制定和修订，提出意见和建议。监督物业管理部门对共用设施的管理工作，维护业主的合法权益。协助筹集共用设施维修资金，组织业主决定共用设施的重大维修、更新改造事项。二、共用设施的接管验收（一）验收准备1.在物业项目接管前，物业管理部门应组建验收小组，成员包括工程技术人员、质量管理人员等。2.验收小组应熟悉共用设施的设计图纸、技术资料和相关标准规范，制定验收方案。3.准备验收所需的工具、仪器和表格等。（二）验收内容1.设施设备的数量、规格、型号应符合设计要求，外观应无损坏、变形等缺陷。2.设施设备的安装应牢固、平整，连接应紧密、可靠，标识应清晰、准确。3.对给排水系统，应检查管道的通水、试压情况，阀门的开闭灵活性，排水畅通情况等。4.对供电系统，应检查电气设备的运行情况，线路的绝缘电阻、接地电阻等参数是否符合要求。5.对电梯系统，应检查电梯的运行性能、安全装置的有效性等。6.对消防设施，应检查消防设备的配备、完好情况，消防系统的联动功能等。7.对通信网络系统、有线电视系统等，应检查信号传输质量、设备运行情况等。（三）验收程序1.施工单位完成共用设施的施工后，应向物业管理部门提交竣工报告和相关资料。2.物业管理部门组织验收小组进行现场检查验收，对发现的问题应记录在案，并要求施工单位限期整改。3.施工单位整改完成后，物业管理部门应进行复查，直至验收合格。4.验收合格后，物业管理部门应与施工单位办理交接手续，接收共用设施及相关资料。三、共用设施的运行管理（一）运行值班制度1.设立共用设施运行值班室，安排专人24小时值班。2.值班人员应按时上岗，坚守岗位，不得擅自离岗、脱岗。3.值班人员应密切监视设施设备的运行状态，认真记录运行参数和设备运行情况，发现异常情况应及时报告并采取相应措施。（二）运行操作规程1.针对不同的共用设施，制定详细的运行操作规程，操作人员应严格按照操作规程进行操作。2.操作人员应经过专业培训，熟悉设施设备的性能、操作方法和安全注意事项，取得相应的操作资格证书。3.在设施设备运行前，操作人员应进行检查，确认设备正常后方可启动；运行过程中，应密切关注设备运行情况，发现问题及时处理；运行结束后，应按规定进行停机、断电等操作，并做好设备的清洁和保养工作。（三）运行记录与报表1.建立共用设施运行记录档案，记录设施设备的启动时间、停止时间、运行参数、故障情况及处理结果等。2.值班人员应按时填写运行记录，记录应真实、准确、完整。3.物业管理部门应定期对运行记录进行整理分析，总结设施设备的运行规律，及时发现潜在问题，采取相应的改进措施。4.按规定向上级主管部门和业主委员会报送设施设备运行报表，报表内容应包括设施设备的运行情况、能耗情况、维修情况等。四、共用设施的维修保养（一）维修保养计划1.物业管理部门应根据共用设施的使用年限、运行状况和维护要求，制定年度维修保养计划。2.维修保养计划应包括维修保养项目、内容、时间、责任人等。3.维修保养计划应报业主委员会备案，并向业主公示。（二）日常维修保养1.维修人员应按照维修保养计划，定期对共用设施进行日常维修保养工作。2.日常维修保养工作应包括设施设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等。3.对设施设备的易损件，应定期进行检查和更换，确保设施设备的正常运行。（三）定期维修保养1.根据共用设施的特点和使用要求，制定定期维修保养项目和周期。2.定期维修保养工作应包括设施设备的全面检查、测试、维修、保养等。3.定期维修保养工作应由专业技术人员进行，维修保养后应进行验收，确保设施设备性能符合要求。（四）紧急维修1.当共用设施出现紧急故障时，维修人员应立即赶赴现场进行抢修。2.紧急维修应遵循“先救人、后救物，先重点、后一般”的原则，尽快恢复设施设备的正常运行。3.紧急维修完成后，应及时填写维修记录，分析故障原因，采取相应的预防措施，防止类似故障再次发生。五、共用设施的安全管理（一）安全管理制度1.建立健全共用设施安全管理制度，明确安全管理职责和工作流程。2.安全管理制度应包括设施设备的安全操作规程、安全检查制度、安全事故应急预案等。（二）安全检查1.安全管理部门应定期对共用设施进行安全检查，检查内容包括设施设备的运行安全状况、安全防护装置的有效性、电气安全、消防安全等。2.对检查中发现的安全隐患，应下达整改通知书，要求责任单位限期整改。3.整改完成后，应进行复查，确保安全隐患得到彻底消除。（三）安全培训与教育1.定期组织共用设施操作人员和相关管理人员进行安全培训和教育，提高安全意识和操作技能。2.安全培训内容应包括安全法律法规、安全操作规程、安全事故案例分析等。3.新入职员工应进行岗前安全培训，经考试合格后方可上岗。（四）安全事故应急预案1.制定共用设施安全事故应急预案，明确应急救援的组织机构、职责分工、应急响应程序、救援措施等。2.定期组织应急演练，检验应急预案的可行性和有效性，提高应急救援能力。3.发生安全事故时，应立即启动应急预案，迅速组织救援，保护事故现场，及时向上级主管部门和相关部门报告。六、共用设施的档案管理（一）档案内容1.共用设施的规划设计文件、竣工图纸、设备清单等。2.设施设备的运行记录、维修保养记录、故障处理记录等。3.设施设备的更新改造记录、技术资料、合同协议等。4.安全检查记录、安全事故处理记录等。（二）档案建立与保管1.物业管理部门应指定专人负责共用设施档案的建立和保管工作。2.档案应分类整理，编号归档，确保档案的完整性和准确性。3.档案应妥善保管，存放地点应安全、干燥、通风，防止档案损坏、丢失。（三）档案查阅与借阅1.内部人员因工作需要查阅档案时，应填写查阅申请表，经部门负责人批准后，方可查阅。2.外部单位或人员因特殊原因需要查阅档案时，应持单位介绍信或相关证明，经物业管理部门负责人批准后，方可查阅，并在指定地点查阅，不得擅自摘抄、复制档案内容。3.档案一般不得外借，确因工作需要外借时，应填写借阅申请表，经物业管理部门负责人批准后，办理借阅手续，并限期归还。七、共用设施的更新改造（一）更新改造计划1.根据共用设施的使用状况和业主需求，物业管理部门应定期对共用设施进行评估，制定更新改造计划。2.更新改造计划应包括改造项目、内容、预算、时间安排等。3.更新改造计划应报业主委员会审议通过，并经相关部门批准后实施。（二）更新改造实施1.物业管理部门应按照更新改造计划，组织招标或委托有资质的单位进行更新改造工作。2.在更新改造过程中，应加强施工现场管理，确保施工安全和质量，减少对业主生活和工作的影响。3.施工单位应严格按照设计要求和施工规范进行施工，确保更新改造项目符合标准。（三）更新改造验收1.更新改造完成后，物业管理部门应组织相关人员进行验收。2.验收内容包括更新改造项目的质量、性能、运行情况等。3.验收合格后，应办理验收手续，将更新改造资料归档保存。八、共用设施的费用管理（一）维修资金管理1.按照国家和地方有关规定，建立共用设施维修资金账户，专项用于共用设施的维修、保养和更新改造。2.维修资金的使用应遵循业主决策、专款专用、公开透明的原则。3.物业管理部门应定期公布维修资金的收支情况，