开发拓展篇-新店选址评估作业规范

超市实用指导工具书一开发拓展篇

新店选址评估

作业规范

北京东方国泰商业顾问有限公司

二零零九年一月

■北京东方国泰商业顾问有限公司开发拓展篇--新店选址评估作业规范

目录

前言...........................................................................3

评估一判定选址成功与否的关键...............................................3

第一章店辅选址评估的目的......................................................5

第二章店辅开发作业流程........................................................6

第三章店铺选址评估作业流程....................................................7

第四章立地商圈调查作业流程...................................................8

第五章业态定位与选择..........................................................9

第六章店址选择策略...........................................................12

第七章商圈调查................................................................19

第八章城市数据调查及评估.....................................................24

第九章店铺设立商圈评估作业规范..............................................29

第十章新店选址立地评估作业规范..............................................32

第十一章店铺选址评估作业规范................................................37

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前言

评估一判定选址成功与否的关键

无论是成功连锁企业的老兵，还是刚刚涉足零售业的新人，都知

道一个道理，那就是选址的重要性，超市的成功运作与否，店铺选址

占了50%的比重。

即使是没有从事过商'业的人都知道，开店绝对不能开到荒郊野

外，哪怕是开一个小小的杂货店都要找附近居民多，临街，路上行人

多地地方，何况动辄投资几百万甚至上千万的大卖场或是标超，梢一

疏忽，就会损兵折将，血本无归！由于选址的因素导致企业倒闭的例

子已经是不胜枚举。

开在偏僻的地方不行，是不是开在闹市区，商业中心就可以了

呢？也未尽然！某大型连锁企业曾经在某区开的一家店，店址是所在

区域绝对的闹市黄金地段，但是所处的位置是当地人早班上班行进方

向所处的街边，下半时大量的客流都是在街对面，开店初期马路中间

没有隔离带，顾客还可以在门口的位置从对面穿行过来，但是开店后

期由于交管部门考虑行人安全的因素，在马路中间立起了1米多高的

安全防护栏，人行道又距离比较远，对面的顾客过来不是很方便，导

致该店的销售锐减至每天不足一万元，一个月的销售连房租和水电费

都快不能支付，而不得不最终关门大吉！

g

,乜北京东方国泰商业顾问有限公司开发拓展篇--新店选址评估作业规范

为什么会出现这样的情况？通过这个例子反映出什么问题？问

题就出在前期市调做得不够，调查的不够全面，由此所作的评估也不

够科学。

调查和评估的目的是什么？主要体现在以下几个方面：

1.判断理想店铺地址的四个条件是否具备。

（1）规模性的目标顾客群及较强的购买能力。

（2）便利的道路与交通条件。

（3）持续经营能力。

（4）卖场面积的合理性。

（5）物件及立地是否适合设店。

2.为店铺投资计划提供详实的方案建议。

3.为预估企业未来盈利能力提供基础性依据。

4.为编制企业经营计划提供基础性资料。

本册（《店铺设立评估作业规范》）通过从店铺的选址、调查、

评估等方面进行了一系列的流程和制度描述，希望以此为店铺开发的

同仁们提供帮助，能够企业决策者提供规范、细致、全面、可行的开

店评估报告，也衷心地希望所有开的店店店成功。

北京东方国泰商业顾问有限公司

二零零九年一月

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第一章店辅选址评估的目的

1.0目的

为明确规定店铺开发评估的目的，特制定本规范。

2.0适用范围

适用于店辅开发部工作人员。

3.。流程内容

3.1为决策提供重要依据。

3.2通过物件及立地评估判定是否适合设店。

3.3通过商圈调查了解居民情况及消费力、竞争力判定是否适合设店。

3.4通过物件及立地评估为建设规划提供重要参考依据。

3.5通过商圈调查为店铺的商品规划，营运规划提供参考依据。

3.6通过商圈调查为投资评估提供依据。

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第二章店辅开发作业流程

1.0目的

为明确规定店铺开发的作业，特制定本流程.

2.0适用范围

适用于店辅开发部工作人员。

3.0流程内容

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第三章店铺选址评估作业流程

1.0目的

为明确规定店铺设立的评估作业，特制定本流程。

2.0适用范围

适用于店辅开发部工作人员。

3.0流程内容

3.1设店评估作业流程（见下页）

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第四章立地商圈调查作业流程

1.0目的

为明确规定设立店铺商圈调查的作业，特制定本流程。

2.0适用范围

适用于店辅开发部工作人员。

3.。流程内容

3.1立地商圈调查作业流程（见下页）：

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第五章业态定位与选择

1.0目的

为明确规定公司的业态定位，特制定本规范。

2.0适用范围

适用于店辅开发部业态定位工作。

3.0职责

明确公司店铺业态定位，选择适合公司发展目标的店址。

4.。工作程序

4.1业态：业态是指经营形态，是根据经营者所采取的经营方式而定，主要的

业态包括：大卖场、综合超市、仓储店、便利店、便利超市、专卖店、百

货店等。它不同于按经营品种定位的业种（如副食店、菜市场、服装店等）

4.2各业态市场定位：

4.2.1各业态定位一览表:

目标顾客商品定位店铺面积商品定位商圈范围

大卖场每周基本生活用5000-80008000种以上30万人,

购物1-2次品一次购足平方米5KM

综合超主妇，每周日常需要，生2000-50005000-8000种3万人，

市购物3-4次鲜食品平方米1KM

便利青年学生，饮料，即食方100-200平2000种5000人

店每天购物便食品方米800米

一次

便利超家庭，青年日常需要，快300-800平4000-5000种5000-15000

市速食品方米人I.5KM

仓储高收入会大宗购物5000平米4500-5000种50万人

店员，每周15KM以上

1-2次

百货新家庭，青耐用品，高档1.5万平米30000种以上I0KM

店年品，时装以上

4.2.2大型综合超市是发展的主流

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由于大型综合超市经营品种丰富，能真正满足一次性购物的需要，无

论是外资企业还是民族商业，这几年的市场发展都证明，大型综合超

市是当前发展的主流，也是未来中国零售业发展中的第一主力。

但是，随着大型综合超市激烈竞争的提前到来，鉴于大型综合超市对

中小型零售业的杀伤力以及盲目布点的不合理，一些城市已对大型综

合超市的发展进行了相应的规定和限制。积极开拓的零售企业在继续

扩展大城市市场的同时，应该注意人口在100万左右，居民收入较高

的中等城市。

4.2.3便利店的优势

便利店以其容量小、周转快、便利快捷的优点，成为超市的补充，并

逐渐体现出它的优势。尤其是新生代年轻人对快节奏生活的追求，使

得便利店成为这些强力消费者的最佳首选。另外，由于便利店大多分

布在各个社区及主要的商业街道，其日显突出的社区服务功能也成为

强力优势。集邮局、书店、快印、速递、票务、速食店、药店、音像

制品店、洗染店功能于一身的新型便利店正受到越来越多的年轻领客

的欢迎。

4.3选择合适的业态

在对本企业业态选择定位时，应考虑到城市零售业竞争和业态分布，企业

发展战略、资金规模，经营目标等问题，如：

4.3.1企业资金是否充足？

4.3.2预算中的投资回报率为多少？投资回报年限为多少？

4.3.3所选择业态的发展前景如何？

4.3.4所选择业态的当地市场是否已达饱和状态？

435您了解所选择业态的当地主要竞争对手的经营情况吗？

4.3.6商圈内是否有足够的顾客资源？

4.3.7商圈居民收入是否支持该业态的发展？

4.3.8选择大型综合超市或仓储式会员制超市，是否有足够的停车位？

4.3.9企业经营管理团队中的生鲜技术力量如何？是否足以突出企业的

生鲜特色？

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4.3.10如果选择便利店，商圈内是否有足够多的年轻人或单身宿舍？是

否能够提供社区类服务？

4.3.11如果打算进行连锁发展，现选业态如何为今后的发展做准备？现

选业态是否与今后规划成为统•系统？

4.3.12如果现在所选业态属原有业态的补充，如何与原有业态实现资源

互补？

4.4超市的业态

4.4.1根据超市系统店铺的实际发展规划，可以将店铺划分为A类店，面积

在3(XL8(X)平方米的便利超市，和B类店，面积在14(XL18(X)平方米

的超市；

4.4.2根据超市总体经营状况，或在近期的业态定位决定以300-80()平方米

的便利超市为主，或适当开发100-200平方米的便利店；

4.4.3在连锁企业初创阶段，避免同时进入两种业态。

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第六章店址选择策略

1.0目的

为明确规定公司的业态定位，确定适合超市的店址开发原则，特制定本规范。

2.0适用范围

适用于店辅开发部确定业态定位与店址选择谈判工作。

3.0职责

明确公司店铺业态定位，选择适合公司发展目标的店址。

4.0工作程序

4.1各类超市业态的选址策略

4.1.1便利店的选址策略：

4.1.1.1商圈内的常住人口应保持在5000人以I：

4.1.1.2靠近聚集人的公共场所，如学校、剧院、旅游点等

4.1.1.3月租应在一天的销售额之下

4.1.1.4竞争者较少

4.1.1.5有单身宿舍或办公楼最佳；

4.1.2便利超市的选址策略：

4.1.2.1可选择在菜市场或农贸市场附近开店，互为补充

4.1.2.2避免与具有生鲜食品经营的其他超市模式开在一起

4.1.2.3可选择在无法开设大型综合超市的地区开店

4.1.2.4贴近居民区

4.1.2.5避免与大型超市开在一起

4.1.2.6可选择在高档住宅小区内开设

4.1.3大型综合超市的选址策略：

4.1.3.12500—5000m2的超市，应选择在人口数达到5—10万的较大规模

居民区中开店

4.13.26(XX)—l(XXX)m2及以上面积的超市，可选择城乡接合部，商圈内居

民数达到10—20万的地区开店

4.1.3.3尽量避免与同类型的大型综合超市开在同一商圈内，二店的距离

应保持在5公里内。

4.1.4仓储式会员制超市选力卜策略:

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4.1.4.1一般选在租金便宜的城乡结合部

4.1.4.2交通十分发达，如果周围有高速公路的出口最好

4.1.4.3宽敞的停车场，一般停车场面积与营业面积的比例为1：1

4.1.5着眼长远发展规划

超市的发展，必须走连锁的路线。在第一家店铺选址时，就应考虑

长远的规划与布局。

4.1.5.1区域集中的布局策略：在市场拓展初期，为保证充分的共享资源，

分店之间的距离不宜太远，应在本区域内保持绝对的竞争优势。

4.152有效的物流配送布局策略：应当在有效的物流线内布局设店，即配

送车辆以60-80公里〃卜时的速度，在一个工作日内可以往返。既

充分利用资源，又提高的工作效率。

4.L5.3弱竞争市场的布局策略：在商业网点相对不足的地区，或竞争力较

弱的区域现行开店，以满足当地居民的“购买饥渴”，同时避免与强

大竞争对手正面冲突。

4.154抢先排他型布局策略：对有较大发展前景的地区，先入为主，抢

先开店,

4.2选择店址的原则

4.2.1店址的选择，是一项关系着店面未来的经济效益和发展前景的重要工

作。通过我们对该城市调查分析、寻找一年内能产生利润并有明显增

加趋势的店址。有可能的话还要预测所选店址的销售额、毛利、成本

和利润及未来的增长潜力。

4.3选址的基本要素

4.3.1目标店方圆3公里区域内(1()万人一3()万人)，居民聚居、人口集中的

地方是适宜设置店面的地方；

4.3.2交通方便，旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，

以在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店；

4.3.3店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，

它位于两条街道的交叉处，是人流的停滞点，可以产生“拐角效应”；

4.3.4有充足的停车位(30—100)；

4.3.5所处位置在当地有较高知名度；

4.3.6确定目标店时，应争取更多的户外广告位置；

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4.3.7确定目标店时，应考虑适当面积的库房，一般可占用200-300（1?；

4.3.8参考店租价格：以当地为例

4.3.8.11公里以内价格**元而.天；

43.8.21~2公里以内价格**元而.天；

4.3.8.32~3公里以内价格**元/11?.天；

4.384条件好的店址，价格可适当放宽20%-35%；.

4.4选择开店的商圈

4.4.1最佳目标店：

4.4.1.1繁华的市中心；

4.4.1.2大型百货商场；

4.4.1.3家具广场；

4.4.1.4「向级住宅区；

4.4.1.5新建成的居民住宅区；

4.4.1.6人口素质较高的居住区；

4.4.L7有较多居住人口和活动人口的地方；

4.4.1.8大型车站附近；

4.4.1.9同业态零售企业的附近；

4.4.1.10没有竞争对手的主要街道；

4.4.2最差目标店：

4.421僻静的小街小巷；

4A.2.2人口稀少的居民区；

4.4.2.3机关单位集中的办公区；

4A.2.4居民人口老化的地方；

4.4.2.5步行街等不宜考虑（不适宜开车购物）；

4.4.3装修定位；

4.431店内的地面、墙面、天花板均应有相应的装修、要力求有新的创

意，体现出与众不同的风格、店内环境一定要保持清洁。（详见有

关章节）

4.5选择开店的方位

4.5.1选择现在被商家看好的店址，不如选择不久的将来会由冷变热，而目

前尚未被看好的店址。这样的门店位置费用低，潜在的商业价值大。

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因此，应特别留心城市建设的发展带来的变化。

4.5.2选择靠近大公司、大店铺的街道一边。这一侧出入者可以成为我们的

顾客，另一方面是因为来过的顾客便于向别人介绍，比较容易指引他

人光顾。

4.5.3选择靠近人口会增加的地方。住宅区的发展，新机构的设立，会给门

店增添顾客，使今后的发展更具潜力°

4.5.4选择经营方向相辅相成的门市作邻居如:超市附近、家居商场附近。

4.5.5选择门店位置时，还应重视门店所在建筑提供的设施是否符合经营要

求。

4.5.6在同一条街道两侧选择门市位置，以客流量多、能见度高、交通不易

堵塞的位置为佳。

4.6预测销售额的因素和方法

4.6.1因素

4.6.1.1市场容量及竞争情况；

4.6.1.2交通；

4.6.1.3商圈内人口数量及人口基本素质；

4.6.1.4商圈内户均收入及消费支出情况；

4.6.1.5商圈内顾客消费习惯（消费品支出构成）；

4.6.1.6商圈内顾客习惯购买场所；

4.6.1.7.店面情况；

4.6.1.8未来城市规划；

4.6.2因素分析方法

4.6.2.1同业态市场容量及竞争情况；

4.6.2.2调查大商场同业态部门及同业态零售企业基本情况（企业性质、

员T.数、年销售额），预计年同'II，态销售额，将调杳情况列表：

462.3交通

1）第一步：购买城市地图，计算主要交通道路，如环线加放射路线结

构地交通，可计算该城市共有几条环线、几条放射线，环线和放射

线交叉口是较好地店面位置，将交通状况整理列表。

2）第二步：按交通状况表，对每一条道路和路口通过步行观察客流状

况，对周边无住户路段排除，确定重点调查路口和路段，调查客流

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量和公交线路状况，依客流量大小进行排列。

3）第三步：确定主商圈；

4）目标店方圆3公里内居民调查；

5）根据主商幽寻找可出租的店址，主要有新建底商，不景气商场、超

市、工场厂房等，可主动找主要负责人面谈，面积在3000-10000平

米（根据物业情况及周边情况次定业态），作为目标店址，对目标店

址应调查周边3公里之内顾客群；

6）店面情况

4.7应该注意的问题

4.7.1注意租赁房屋

租赁之前，应先了解房屋的基本条件及价格，查看房屋的产权状况，

实地考察，看是否适合我们经营，房屋有无破损，楼面的受力以及水

电等情况，了解房租情况.

4.7.2注意城镇的发展规划

有些城镇人口稠密区的商业繁华区都在不断增多和扩大，都挤在城市

某一块地方是不可能的，必须四面扩张，但扩张不是相等平齐的，而

是有条件和有先有后的，选择场地就要注意到这一点，用长远的、发

展的眼光对待这一问题。

4.7.3抓紧时机

要选择的场地只要基础好，有发展前途，看准了下决心定下来，环境

和条件差一点，可以边经营边建设，逐步改善环境，创造好的条件。

如果犹犹豫豫，当决不决，就会错过商机。

4.8租金计算

4.8.1计算原则

先准确调研出该城市的年社会消费品零售总额St,推算出同业态的年

零售总额Sh。以该市同业态年零售额的40%为目标占有率乘以12%的

综合毛利率Pt计算出大概的年毛利额Pyo以年毛利额的20%作为这

个城市的总祖金额，分2到3年实施，第一年用总租金额40%的额度

为宜，第二年依经营情况推进。

4.8.2计算公式

第一年租金=Shx40%xl2%x20%x40%

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4.9市场调研工作内容

4.9.1城市基木状况调查

4.9.1.1本市全年常住人口数

4.9.1.2本市辖区人口数

4.9.1.3城市总面积

4.9.1.4人口密度（人口密度=总人口数会总面积）

4.9.1.5全市年人均收入（以公布资料为主）

4.9.2零售市场基本状况调查

4.9.2.1全市超市状况

4.9.2.2全市百货商场状况

4.9.3同业态市场基本状况调查

4.9.3.1大型连锁企业基本情况

1）地理位置；

2）场地面积；

3）租金状况；

4）硬件环境；

5）外观照片；

6）经营内容；

7）服务特色；

8）客流情况；

9）经营额度；

10）广告内容；

11）宣传特色；

12）运输状况;

13）仓储状况;

14）办公状况；

15）人员总数；

16）薪资构成及其它说明；

17）每个门店建立一份档案，按分类，将详细情况归档。

4.932其它业态同业态经营基本情况（百货商场、大型购物中心附属

超市等）

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1）地理位置；

2）场地面积；

3）硬件环境；

4）外观照片；

5）经营内容；

6）服务特色；

4）客流情况；

8）经营额度；

9）广告内容；

10）宣传特色；

11）运输状况；

12）仓储状况；

13）办公状况；

14）人员总数；

15）薪资构成及其它说明；

16）每个门店建立一份档案，将商场或大型购物中心详细情况归档。

4.9.4店址的确定

4.9.4.1用地确定：综合以上所有因素，确定店址，也可同时选择几个意

向地址，进行综合评估。

4.9.4.2用地确保：有关适合的地点选定之后，接着则需展开用地确保的

工作，查明新建分店或改建旧店是否符合城市规划及建筑方面的

规定，特别是要了解各种限制性规定。.通过认真细致的谈判和严

谨周密的法律文件，获得相关物件的租赁权。

4.9.4.3用地整备：

1）店前道路的改善

2）电气、煤气、自来水等公共设施

3）旧店外观的改造

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第七章商圈调查

1.0目的

为明确规定公司店址开发的商圈确定和调查，特制定本规范。

2.0适用范围

适用于店辅开发部调查分析工作人员。

3.0名词解释

3.1商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸

引顾客的辐射范围。商圈与超市经营活动有着极为密切的关系，无

论新设或已设的超级市场，都不应忽视对商圈的分析。所谓商圈分

析，就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模

变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方

针和策略提供依据。

4.0职责

在新店址的开发中，通过严谨细致的调查分析•，掌握店铺周边详细可靠的

第一手数据，为进行相关分析与预测提供依据。

5.0工作程序

5.1商圈分析的重要性：

5.1.1商圈分析是进行合理选址的前提。经营者在明确商圈范围，了解商圈

内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料的基础上，进行

经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选定

适宜的地点，创造经营优势。

5.1.2商圈分析有助于制定竞争经营策略。经营者通过商圈分析，掌握客流

来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，从而采取相应的竞争性

经营策略，投顾客之所好。赢得了顾客的信赖，就赢得了竞争优势。

5.1.3商圈分析有助于制定市场开拓战略。通过商圈分析，可以帮助经营者

明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在的顾客群，从而制定田应

的市场开拓战略，力求在保持基本顾客群的同时，吸引潜在的顾客群，

不断提高市场占有率。

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5.2商圈构成的因素：

商圈一般由以下三部分组成：

521核心商圈：最接近超市的区域，便利店的核心商圈为200米以内，便

利超市核心商圈在500米以内，大卖场在1.5公里以内：

5.2.2次级商圈：位于邻近商圈以外的区域，便利店的次级商圈在200-500

米，便利超市次级商圈在500-1000米，大卖场的次级商圈在1.5-3公

里；

5.2.3边缘商圈：位于外围商圈以外的区域，便利店的边缘商圈在500-800

米，便利超市的边缘商圈在1(XX)-1503米，大卖场的边缘商圈在3-5

公里。

5.3商圈顾客组成：

5.3.1商圈顾客组成比例：在来店购物的顾客中，构成比例依次为:

商圈层次所占顾客比例

核心商圈55—50%

次级商圈15—25%

边缘商圈5%

5.3.2商圈顾客购物占比：一般情况下，距离店铺越远的商圈，来店购物的

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占比就越低，同时来店购物次数也相应较低。在竞争优势较明显的前

提下，通常的测算方法：

5.3.2.1核心商圈80%居民会每月来店购物14次；

5.3.2.2次级商圈40%居民会每月来店购物10次；

5.323边缘商圈20%居民会每月来店购物8次。

5.3.3常住顾客与流动顾客

5.3.3.1居住人口：核心商圈内基本顾客的主要来源。

5.332工作人口：次级商圈内基本顾客的主要来源。超市附近的工作人

口越多，商圈规模相对扩张越大，潜在的顾客数量就越多，对超

市经营就越有利。

533.3流动人口：边缘商圈的顾客基础。一个地区的流动人口越多，在

这一地区经营的超市可以捕获的潜在顾客就越多，同时经营者云

集，竞争亦趋激烈，这就要求经营者更讲求竞争策略和经营特色。

当然，商圈顾客的确定受许多因素影响，经营者应该全面考虑，

才能确定正确的商圈范围和一来客预估。

5.4商圈确定应考虐的因素：

541地理因素：超市所在地区的特点。

5.4.1.1中心商业区：交通方便，流动人匚多，有大量的潜在顾客，商圈

规模较大。但竞争激烈，超市需有出奇制胜的竞争策略。

5.4.1.2居民小区或城乡结合部：主要顾客为附近的常住人口，商圈规模

较小，要扩大商圈规模则超是必须创H1自己独特的经营特色，大

型综合超市或仓储式会员制超市还要求一定要有大型停车场。

5.4.2商品因素：超市所经营的商品种类。商品种类与商圈规模关系密切。

一方面，超市在既定地区开展经营，经营的商品只有投目

标顾客所好，才能吸引潜在的顾客，商圈规模才会延伸扩

大。另一方面，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。

如日常生活必需品，购买频率大，顾客一般就近购买。而

大型家电等耐用消费品，消费周期长，购买频率低，顾客

则会扩大购买范围，则超市的商圈范围就较大。

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5.4.3其他因素：

5.4.3.1超市的经营特征

5.432超市的经营规模

5.433竞争对手的情况

5.434顾客的流动性

5.4.3.5交通地理情况

5.436超市促销手段

5.5商圈内的市场调查：

551顾客群调查：

5.5.1.1常住人口家庭状况调查：可以采用委托专业人员上门分送，与居

委会合作分送，邮寄或直接送入住宅区的信箱内。无论采取何种

方式，都必须有必要的诱导，如重要性说明、赠送小礼品、按问

卷编号抽奖等。便利店周边常住人口的调查应保证300-500份，以

便对周边居民的家庭构成、年龄结构、职业性质、教育程度、收

入水平、消费能力（月家庭支出额，用于食品的支出等）、交通工

具等诸方面有充分了解，为以后进行有关的科学预测和确定适应

周围消费群的商品结构提供丰富的资料。

5.5.1.2流动人口测定方法：选择适当的日期（如周六），指定专人到预定

的店址测定各不同时段（如早晨上班高峰、中午、晚上下班后等）

的来往人流数和年龄结构，画出流动顾客曲线，预估入店率，即

流动人口中进入店铺的人数比例。

5.5.1.3顾客购物倾向调查：对周边顾客的购物频率、购买商品意向进行

调查，以确定店铺主要商品构成，满足顾客需要。

5.5.2竞争店调查：

5.5.2.1现有同种业态店铺的数量、规模；

552.2现有同种业态店铺的经营状况；

5.5.2.3现有同种业态店铺的商品品项；

5.5.2.4现有同种业态店铺的商品价格和毛利水平；

5.5.2.5商圈内各类零售店的优势和弱点，短期和长期变动；

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5.5.2.6商圈内零售店的饱和度。

5.5.3店铺周边机构调查：

5.5.3.1通过走访、查阅资料等方式，了解店铺周边（可扩大商圈）的机

关、企事业单位、厂矿、公司、院校、中小学、幼儿园等单位，

掌握单位人数，收入水平、发薪日期、餐饮安排、后勤福利要求

等，与相关单位建立固定的联系方式，为日后团购工作掌握第一

手资料。

5.53.2了解店铜周边公共设施情况，如影院、餐饮、娱乐场所、图书馆、

公交车站等情况，掌握相关规律，把握流动客流的动态。

5.5.4店铺商圈商品调杳

5.5.4.1对店铺周边主要商品的品种、价格等进行调查，以确定店铺商品

构成；

554.2对店铺周边居民主要品牌、地方品牌等进行调查，更好地适应当地

居民的消费需求。

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第八章城市数据调查及评估

1.0目的

为明确规定公司预开店城市进行调查及评估，特制定本规范。

2.0适用范围

适用于店辅开发部调查分析工作人员。

3.0工作程序

3.1城市状况调查

3.1.1城市地理、人口状况调查

a）城市总人口（单位：万人），其中市区人口（单位：万人）；

b）人口结构；

c）数量；

d）比例：分以下三段：16—24岁，25—35岁，3K）岁；

e）市区有多少户家庭，户均人数；

0适龄青年去年结婚数量；

g）城市从业人员数量；

h）私营企业人员从业数量；

i）总面积（单位：平方公里），其中市区面积（单位：平方公里）；

j）市区人口密度（人/平方公里）；

k）以上数据采集是为了剥离出我们的消费主体，算出市区人口密度及

我们的未来店面需要覆盖的面积；

1）数据来源是统计局、规划局、民政局（亲自去或上网查均可）。

3.1.2区县地理、人口状况调查

与以上城市指标等同。数据来源是统计局、规划局、民政局（亲自去

或上网查均可）。

3.1.3城市未来发展规划

1）确定市区扩容是以“摊大饼''形式还是以新建“卫星城''形式发展；

2）扩容方案是否实施，若实施已到何种程度；

3）城市扩容速度快，对旧有销售格局的冲击就大，进军该市场机会多同

时难度相对低，成功的机会大；

4）市区若以“摊大饼”形式扩容，环路成为店价的首选：

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5）市区若以“卫星城”形式扩容，旧城与新城的连接干道成为店址的首

选；

6）数据来源是规划局并实地验证（亲自去或上网查均可）。

3.1.4公共交通发展趋势调查

1）市区公共汽车有多少条线路，它们总里程。近三年的载客数及未来几

年的发展规划。每条线路的票价及月票的价格。

2）自行车的现有数量及前两年的数量

3）有轨交通是否有，若有，有几条线路票价及月票价。

4）出租车拥有量及每公里价格。

5）机动车状况，私车比例及近三年变化情况，小客车与货车比例。

6）以上是为了解该城市百姓的基本出行方式。

7）数据来源是交通局、公安局、公汽公司、出租车管理局及统计局（亲

自去或上网查均可）。（填表格3）

3.1.5房地产状况调查

1）商品房开工及在建项目数量；

2）总建筑面积；

3）房屋空置率：

4）每个项目销售均价及规模（建筑面积）；

5）住宅项目的户型结构及比例；

6）以上是为了计算该城市同业态消费未来一年的增长趋势；

7）数据来源是规划局（亲自去或上网查均可）、各项目实地走访。

3.1.6各商圈房屋租金状况调查

1）首先把全市的商业街划分为四种类型；

<A类主商圈最好；

令B类次商圈；

<C类有潜力；

令D类暂无价值；

令采集每一类的市场报价

2）大型底商

3）综合楼

4）商品市场

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5）临街铺面房

6）写字楼

7）住宅楼。

8）以上是对该市租金整体状况进行摸底；

9）数据来源是各中介公司及市场调研。

3.1.7经济发展状况调查

1）国内生产总值及近两年增长率

2）人均GDP

3）社会商品零售总额※家用同业态零售总额

4）户均家用同、业态消费额

5）人均收入

6）同业态销售从业人员人均收入，主要岗位人均收入：

令店长；

弋部门经理；

令主管；

令基层员工；

◊会计；

<出纳；

令收银员；

<金库人员（总收）；

令大宗业务员；

令防损员；

令收货员；

令核算员（或录入员）；

◊系统维护员（电脑部）；

令保洁员；

令工程水、暖、电工等；

。企划人员（平面设计、行销策划）或美工；

令行政人员；

令人力资源人员；

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令以上人员含初级、高级、资深；

◊数据来源是市统计局及市场走访调研。

3.1.8未来竞争对手状况调查

1）市区同业态零售商有多少家，每家营业额；

2）市区有多少同业态卖场，每个面积有多少；

3）市区同业态总经营面积；

4）全市同业态卖场每平米年平均营业额；

5）零售商同业态经营门类集中度调查，依我公司主要门类划分为：

令便利店；

＜标准超市；

令大型综合超市；

。仓储店；

令大卖场；

＜大型百货店附属超市；

◊大型购物中心附属超市；

令数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场

走访调研。

3.1.9媒体情况调查

1）平面媒体有多少家，每家发行量、发行对象、发行方式，每年广告分

类收入，广告报价；

2）广播媒体有几家，收听覆盖率对比，受欢迎栏目时段收听率对比，报

价；

3）电视媒体收费报价；

4）平面广告公司报价采集；

5）DM广告发行报价采集；

6）车体/出租车顶灯广告报价采集；

7）户外广告报价采集；

8）墙体广告报价；

9）楼宇电视传媒报价；

10）公交车等交通工具车内传媒报价；

3.1.10办公用品及消耗品报价采集；

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潜在大宗客户数量采集；

1）娱乐场所数量/密集度采集；

2）餐饮业场所数量/密集度采集；

3）工业企业数量/密集度采集；

4）商'业企业数量/密集度采集；

5）教育单位数量/密集度采集；

6）医疗机构数量/密集度采集；

7）金融机构数量/密集度采集；

8）国家公务职能事业部门数量/密集度采集；

9）私营小商店/杂货店/批发店/密集度采集

10）以上单位福利采购流程及采购频度/额度；

3.12评估报告的编写

3.12.1体例

以说明文为主列举数据进行说明，并附以事例及现场图片

3.12.2方法

1）根据各种相关数据进行论证。

2）分析该城市的经济发展速度，城市规模，是否适合开连锁店；

3）分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基本覆盖，

第一年的营'业额预测及各项费用支出预算；

4）根据房地产情况分析该市整体同业态市场第二年的增长潜力。分

析预测我们第二年的增长趋势；

5）分析客流规律及消费潜力：

6）分析交通地理条件；

7）分析竞争激烈度；

8）分析人力成本；

9）分析广告宣传成本；

10）分析人文状况；

11）分析其他影响经营的因素，如政府的工作效率等。

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口

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第九章店铺设立商圈评估作业规范

1.0目的

为明确规定公司预开店商圈进行评估，特制定本规范。

2.0适用范围

本规定适用于店辅开发部调查分析工作人员。

3.0工作程序

3.1立地点位置详细图绘制

△

第一：商圈500M内户

△第二：商圈500M-1000M户

△

△第三：商匿1000M-2000M户

△

（不同业态及面积的商圈辐射半径不同）

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3.2商圈评估：

3.2.1商圈评估内容：

绘制商圈区域图：在商圈范围内标示出店铺所处位置，并归纳出商圈

的基本特性，消费特性以及预估人口数。

3.2.2商圈居民构成调查：通过对人口数，年龄、职业层、文化层、收入

支出等进行详细调查，了解居民构成情况。

3.2.3商圈居民消费调查：通过对居民的消费能力、消费特性，消费习惯、

生活习惯等进行调查，了解居民消费特性。

3.2.4商圈服务设施调查：

324.1竞争店：通过对竞争店的基本情况、商品组合、服务特色、

商品价位、客流等进行详细调查、了解竞争店情况。

3.2.4.2互补店：了解互补店的基本情况及商品品项。

324.3集客点：了解集客点的性质及基本情况，尽可能满足集客点顾

客需求，吸引集客点顾客入店。

3.2.3商圈评估作业要点：

3.2.3.1商圈居民构成资料获取的途径：主要采用走访居委会方式获取，

在走访居委会时，注意一定要将商圈范围内的多个居委会全部走

访到，避免以偏盖全，发生误导C

3.232商圈居美消费资料获取的途径：主要采用入户抽样问卷调查法获

得。抽样问卷要注意以下几个问题：

1）问卷设计时要通俗、直观且不应问题太多，避免顾客厌烦而随

意填写。

2）抽样问卷的数量一定要够（一般不低于10%）才能有代表性。

3）顾客答卷时不要导引，以免顾客不动脑筋，随便填写。

4）竞争店调查资料获取的途径：采用实地考察的方法获得。调查

时要注意隐蔽。特别要加强观察力，心记能力，才能较好完成

此项工作。互补店、集客点资料的获取的途径：采用实地考察

方法获得。并在设店时要注意其中各种有利因素，尽量制定与

之相适应的营运及商品计划。

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3.253商圈评估报告：

立地商圈评估报告

（一）此店址的商圈情况

（二）地址：

屋主名称：联络人：联络电话：

（三）商圈形态

此店位于

（1）住宅区商业区文教区住教区

住商区医院区娱乐区混合区

（2）十字路口街道旁街巷内

（四）租赁物条件

(1)此店的面积共________平方米，其中卖场______—平方米，后场

平方米；

(2)楼层结构：供_一层,每层面积_______平方米：

(3)租金：每月______________元；

（4）付款方式：月付一次；

（5）保证金：元；

（6）出租年限：年；

（7）电力容量：干伏安；需增容至T伏安；需承担费用

（8）设备提供情况：

（9）租金调整情况：

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第十章新店选址立地评估作业规