2024年经济师考试建筑与房地产经济(中级)专业知识和实务试卷及答案指导

2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务

（中级）模拟试卷及答案指导

一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）

1、根据《建设工程质量管理条例》，下列关于施工质量验收的说法中，错误的是（）0

A.施工单位在工程完工后，应当自行组织有关人员进行质量检查

B.工程质量验收应当符合国家有关标准的要求

C.工程质量验收合格后，方可交付使用

D.工程质量验收不合格的，应当进行返工、返修或者采取其他补救措施，但不得

降低标准

答案：D

解析：选项D中提到“不得降低标准”，这与《建设工程质量管理条例》中的规定

不符。根据条例，工程质量验收不合格的，应当进行返工、返修或者采取其他补救措施,

但不得降低标准。因此，选项D是错误的。其他选项均符合《建设工程质量管理条例》

的相关规定。

2、在房地产估价中，比较法估价的基本原理是（）。

A.市场供求关系决定房地产价格

B.房地产价格是由其成本和收益决定的

C.房地产价格受其位置、用途、规模等因素影响

D.房地产价格与房地产价值成正比

答案：c

解析•：比较法估价的基本原理是房地产价格受其位置、用途、规模、建筑结构、装

修装饰、环境、配套设施等因素影响。比较法是通过选取与估价对象相似的房地产进行

比较，分析其成交价格，进而推算估价对象的价值。选项A、B、D虽然也与房地产价格

有关，但并不是比较法估价的基木原理。因此，正确答案是C。

3、在房地产开发项目中，以下哪项不属于前期工作的主要内容？

A.项目建议书的编制

B.可行性研究

C.建筑设计与规划

D.土地使用权的取得

答案：C

解析：房地产开发项目的前期工作主要包括项目建议书的编制、可行性研究、土

地使用权的取得等。建筑设计与规划属于项目开发过程中的具体实施阶段的工作，因此

选项C不属于前期工作的主要内容。

4、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，下列关于商品房预售条件的说法中，

错误的是？

A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

B.持有建设工程规划许可证

C.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上，并已确定施工进度和竣

工交付日期

D.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明

答案：C

解析：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售应当符合

以下条件：（1）己交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工

程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投

资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付H期；（4）向县级以上人民政府房产管

理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。因此，选项C中“20%”的说法是错

误的，正确的比例应该是25%以上。

5、在房地产开发项目中，以下哪项不属于房地产开发前期工作？

A.市场调研

B.规划设计

C.施工建设

D.营销推广

答案：C

解析：房地产开发前期工作主要包括市场调研、规划设计、营销推广等，施工建设

是房地产开发项目的一个阶段，但不属于前期工作。因此，C选项是正确答案。

6、关于房地产估价，以下哪个说法是错误的？

A.房地产估价是对房地产价格进行评估的过程

B.房地产估价是房地产交易、投资、管理等活动的重要依据

C.房地产估价师只需具备一定的专业知识和实践经验

D.房地产估价应遵循独立、客观、公正的原则

答案：C

解析：房地产估价师需要具备系统的专业知识和丰富的实践经验，以准确评估房地

产的价值。因此，C选项“房地产估价师只需具备一定的专业知识和实践经验”是错误

的说法。其他选项A、B、D均正确。

7、在建筑工程施工过程中，为了确保建筑物的质量和安全，必须遵循一系列的标

准和规范。以下哪一项不属于建筑工程施工质量控制的主要依据？

A.国家现行有关法律法规

B.施工单位自行制定的操作规程

C.工程设计文件

D.建筑工程施工质量验收统一标准

答案：B

解析：在建筑工程施工质量控制中，主要依据包括国家现行有关法律法规（选项

A）、工程设计文件（选项C）,以及建筑工程施工质量验收统一标准（选项D）。而施工

单位自行制定的操作规程（选项B）虽然对具体操作有一定的指导作用，但它不是法定

的质量控制主要依据。因此，正确答案是B。

8、关于房地产开发项目中的容积率，下列说法正确的是：

A.容积率是指一定地块内总建筑面积与JL地面积的比例

B.容积率越高，表示该地块上建筑物的层数越低

C.容积率不受城市规划的影响

D.容积率是一个固定值，对于所有地区都相同

答案：A

解析：容积率确实是指一定地块内地上总建筑面积计算值与地块面积的比例（选

项A）,这是衡量土地使用强度的一项重要指标。选项B的说法错误，因为一般来说，

容积率越高可能意味着允许更高的建筑密度或层数。选项C不正确，因为容积率会受到

城市规划的影响，并且不同地区的规划政策可能会有所不同。选项D也不准确，因为容

积率并不是一个固定的值，它会根据不同的地区、用途等因素有所变化。因此，正确答

案是Ao

9、在经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）中，以下哪个选项不属

于房地产评估的基本方法？

A.成木法

B.收益法

C.市场法

D.简易法

答案：D

解析：房地产评估的基本方法包括成本法、收益法和市场法。简易法并不是房地产

评估的基本方法，因此选项D是正确答案。

10、在房地产市场中，以下哪种情况会导致房地产价格上升？

A.市场供应量增加

B.市场需求量减少

C.政府出台限制性购房政策

D.地区经济持续增长

答案：D

解析:地区经济持续增长通常会提高房地产的预期收益，从而推动房地产价格上升。

选项A和B都会导致房地产价格下降，而选项C的政府限制性购房政策通常会抑制房地

产需求，可能导致价格下降。因此，选项D是正确答案。

11、在房地产开发中，下列哪项不属于前期工作阶段的工作内容？（）

A.市场调研

B.土地征用

C.设计方案编制

D.营销策略制定

答案：B

解析：前期工作阶段主要包括市场调研、项目定位、规划设计、土地征用等工作。

设计方案编制属于规划设计阶段，营销策略制定属于销售准备阶段，而土地征用是前期

工作中的一项具体实施工作，因此不属于前期工作阶段的工作内容。

12、在房地产评估中，比较法的基本原理是通过分析比较类似房地产的市场交易价

格，来估算目标房地产的市场价值。下列哪个选项不是比较法的基本假设？（）

A.交易双方信息对称

B.交易在公开市场上进行

C.交易在合理的时间内完成

D.交易价格受供需关系影响

答案：A

解析：比较法的基本假设包括：交易在公开市场上进行、交易价格受供需关系影响、

交易在合理的时间内完成等。信息对称并不是比较法的基本假设，因为在实际交易中，

交易双方的信息往往是不完全对称的。

13、在房地产投资决策中，以下哪一项不属于财务可行性分析的内容？（）

A.投资回报率

B.投资回收期

C.资产负债率

D.投资利润率

答案：c

解析：在房地产投资决策中，财务可行性分析主要包括投资回报率、投资回收期、

投资利润率等指标。资产负债率通常用于评估企业的财务风险和偿债能力，不属于财务

可行性分析的内容。因此，选项C是正确的。

14、关于房地产价格构成，以下哪项说法是错误的？（）

A.房地产价格由土地价格、建筑物价格和利润沟成

B.土地价格受市场供需关系、区位因素等影响

C.建筑物价格受建筑物质量、建筑成本等影响

D.利润由开发商的预期收益和风险承担能力决定

答案：A

解析：房地产价格主要由土地价格、建筑物价格和税费构成。选项A中提到的“利

润”实际上是税费的一部分，因此，选项A的说法是错误的。土地价格、建筑物价格和

税费均受市场供需关系、区位因素、建筑物质量、建筑成本等因素的影响，而利润则由

开发商的预期收益和风险承担能力决定。因此，选项A是错误的。

15、在房地产市场中，以下哪项不属于房地产投资风险？

A.市场风险

B.财务风险

C.法律风险

D.环境风险

答案：D

解析：房地产投资风险主要包括市场风险、财务风险、法律风险和操作风险。环境

风险通常指的是房地产项目所在地的自然或人为环境变化带来的风险，不属于房地产投

资风险范畴。

16、关于房地产评估，以下哪项说法是不正确的？

A.房地产评估是指在特定条件下，对房地产的价值进行估算

B.房地产评估分为市场价值评估、投资价值评估和保险价值评估

C.房地产评估需要考虑房地产的物理状况、法律权益、市场状况等因素

D.房地产评估结果仅适用于评估目的，不能用于其他目的

答案：D

解析：房地产评估结果虽然适用于评估目的，但也可以用于其他目的，如交易、融

资、保险等。其他选项均正确描述了房地产评估的相关内容。

17、在房地产评估中，下列哪种方法适用于评估房地产的快速变现价值？

A.投资回报率法

B,成本法

C.市场比较法

D.快速变现折扣法

答案：D

解析：快速变现折扣法是评估房地产在紧急情况下快速出售时可能获得的最低价值

的方法。这种方法通常适用于评估在市场条件不佳或卖方急需资金时，房地产的变现价

值。其他选项分别适用于不同的评估目的，如投资回报率法适用于评估投资价值，成本

法适用于重建或重置价值，市场比较法适用于评估市场价值。

18、关于房地产投资组合，以下哪项描述是错误的？

A.房地产投资组合可以分散风险

B.房地产投资组合互以提高投资收益

C.房地产投资组合可以降低流动性风险

D.房地产投资组合兀以减少市场波动

答案：D

解析：房地产投资组合的目的是通过多样化投资来分散风险，从而降低单一房地产

项目的风险。投资组合可以提高投资收益，因为不同类型的房地产在不同市场周期中可

能表现不同，组合投资可以平衡这些差异。此外，投资组合有助于降低流动性风险，因

为即使在某个特定资产上遇到流动性问题，其他资产可能仍然具有较好的流动性。然而,

投资组合并不能减少市场波动，因为所有房地产投资都受到市场波动的影响，投资组合

的目的是通过多样化来减轻这种波动的影响。

19、在房地产评估中，以下哪个因素对房地产价值的影响程度最大？

A.房地产的位置

B,房地产的面积

C.房地产的竣工年代

D.房地产的配套设施

答案：A

解析：在房地产评估中，位置因素对房地产价值的影响通常是最为显著的。好的位

置可以带来更高的租金收入和更快的增值潜力，因此位置是评估房地产价值时需要重点

考虑的因素。面积、竣工年代和配套设施虽然也有影响，但通常不如位置因素重要。

20、在房地产市场中，以下哪种情况属于房地产供给过剩？

A.市场需求持续增长，房地产价格持续上涨

B.新增供给大量入市，导致房地产价格下降

C.房地产市场供需平衡，价格稳定

D.房地产市场供不应求，价格上涨

答案：B

解析:房地产供给过剩是指在一定时期内，房地产市场的供给量超过了市场需求量,

导致供大于求，从而引起房地产价格下降。选项B描述的情况正是新增供给大量入市，

导致房地产价格下降，符合供给过剩的定义。其他选项描述的是市场需求增长、供需平

衡和供不应求，与供给过剩相反。

21、在房地产开发项目中，以下哪一项不属于房地产开发成本？（）

A.土地费用

B.建安工程费

C.营销费用

D.利息费用

答案：C

解析：房地产开发成本主要包括土地费用、建安工程费、开发间接费用和财务费用。

营销费用属于开发间接费用的一部分，而利息费用属于财务费用的一部分，因此C项“营

销费用”不属于房地产开发成本。

22、在房地产投资分析中，以下哪种方法主要用于估算房地产投资项目的盈利能

力？（）

A.投资回收期法

B.净现值法

C.内部收益率法

D.盈亏平衡分析法

答案：B

解析：净现值法(NetPresentValue,简称NPV)是评估投资项目盈利能力的一

种方法，它通过将所有现金流入和现金流出的现值相加，以确定投资项目的总盈利能力。

投资回收期法(PaybackPeriod)主要用于衡量项目投资回收的时间，内部收益率法

(InternalRateofReturn,简称IRR)则是评估投资项目的内在回报率，盈亏平衡

分析法(Break-evenAnalysis)则是分析项目达到盈亏平衡点所需的条件。因此，B

项“净现值法”是主要用于估算房地产投资项目的盈利能力的方法。

23、某房地产开发项目总投资为1000万元，其中土地费用占500万元，开发成本

占300万元，销售费用占200万元，管理费用占100万元。若该项目的投资回报率(ROD

为10%,则该项目的销售价格应为()万元。

A.1400

B.1500

C.1600

D.1700

答案：C

解析：投资回报率(R0I)二(销售收入-总成本)/总投资。总成本二土地费用+开发

成本+销售费用+管理费用=500+300+200+100=1100万元。设销售价格为X万元，则有：

10%=(X-1100)/1000

X=110+1000

X=1600万元。

24、以下关于房地产友资组合风险分散的说法，正确的是()。

A.房地产投资组合风险分散的效果取决于投资组合中各个资产的收益相关性

B.投资组合中资产的相关性越高，风险分散的效果越好

C.房地产投资组合风险分散的效果与市场总体风险无关

D.投资组合中资产的相关性越低，风险分散的效果越差

答案：A

解析：房地产投资组合风险分散的效果取决于投资组合中各个资产的收益相关性。

当投资组合中各个资产的收益相关性较低时，风险分散的效果较好，因为这样可以减少

整个投资组合的非系统风险。资产的相关性越高，风险分散的效果越差；市场总体风险

对风险分散效果有一定影响，但不是决定性因素。

25、在房地产评估中，以下哪种方法不考虑房地产的个别因素？（）

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.折现现金流量法

答案：A

解析：成本法主要考虑的是房地产的重置成本和折旧等因素，而市场法侧重于比较

类似房地产的市场成交价格，收益法则是通过预测未来收益来确定房地产的价值。因此,

成本法不直接考虑房地产的个别因素。而折现现金流量法（D选项）是收益法的一种变

体，同样考虑未来收益。

26、某房地产开发公司拟开发一住宅小区，预计总投资为10亿元，其中资本金（自

有资金）为2亿元，其余为银行贷款。若项目预期年收益为1亿元，年贷款利息率为

5%,则该项目的财务内部收益率（FIRR）至少应为多少？（）

A.5%

B.10%

C.15%

D.20%

答案：B

解析：财务内部收益率(FIRR)是指使项目净现值(NPV)等于零的折现率。首先

计算项目的净收益：

年净收益=预期年收益-年贷款利息二1亿元-2亿元*5%=0.9亿元

项目总投资二10亿元

设财务内部收益率为r,则有：

0=-2亿元+0.9亿元/(1+r)+0.9亿元/(1+r)C2+…+0.9亿元/(1+r)

这是一个等比数列的求和问题，通过计算或查表可知，当厂10%时，NPV接近于0。

因此，财务内部收益率(F1RR)至少应为10机

27、某房地产开发公司拟开发一片住宅用地，预计总成本为2000万元，其中土地

成本为1000万元，建筑成本为500万元，其他成本为500万元。预订该住宅项目可销

售100套，每套售价为30万元。若该公司采用成本加成定价法，并确定成本加成率为

20%,则该住宅项目的预期销售总额为：

A.2800万元

B.3200万元

C.3600万元

D.4000万元

答案：C

解析：首先，计算成本加成额：2000万元X20%=400万元。然后，计算销售总

额：2000万元+400万元=2400万元。由于可销售100套，每套售价为30万元，因

此预期销售总额为：100套X30万元/套=3000万元。但考虑到成本加成，实际销

售总额为：3000万元+400万元=3400万元。因此，正确答案为C选项。

28、某房地产开发企业拟开发一栋写字楼，预计总投资为5000万元，其中土地成

木为1500万元，建筑成木为2000万元，其他成木为1500万元。若该写字楼可出租面

积为10000平方米，预计矮平方米租金为80元/月，租金收取期限为10年，则该写字

楼的预计年租金收入为：

A.800万元

B.1200万元

C.1600万元

D.2000万元

答案：A

解析：首先，计算预计年租金收入：10000平方米X80元/月/平方米义12个

月-960万元/年。但题目中提到租金收取期限为1。年，因此预il年租金收入为：960

万元/年+10年=96万元/年。因此，正确答案为A选项。

29、以下关于房地产投资风险的描述，不正确的是：

A.投资风险是指投资者在房地产投资过程中可能遭受的损失

B.房地产投资风险主要包括市场风险、信用风险、操作风险等

C.市场风险是指由于市场供求关系变化、政策调整等原因导致的投资损失

D.信用风险是指由于开发商违约、购房者违约等原因导致的投资损失

答案：B

解析：选项B中的描述是正确的，房地产投资风险确实主要包括市场风险、信用风

险、操作风险等。其他选项A、C、D都是对房地产投资风险的具体描述，因此选项B

是不正确的。这里出题的目的是为了考察考生对房地产投资风险概念的准确理解。

30、在房地产估价中，以下哪种方法适用于评估一栋正在建设的住宅楼？

A.市场法

B.成木法

C.收益法

D.折现现金流法

答案：B

解析：选项B是正确的。成本法适用于评估正在建设中的房地产项目，因为它可以

根据项目的实际成本来确定其价值。市场法通常适用于已完成的房地产项目，收益法适

用于有稳定收益的房地产项目，折现现金流法也适用于有稳定收益的项目，但更侧重于

预测未来的现金流。因此，对于正在建设的住宅楼，成本法是最合适的方法。

31、根据《建筑工程施工许可管理办法》，以下哪项不属于建筑工程施工许可证申

请时应当提交的材料？

A.建设工程规划许可证

B.建设单位资质证明

C.建筑工程勘察设计文件

D.施工单位安全生产许可证

答案：B

解析：根据《建筑工程施工许可管理办法》，建设单位申请领取建筑工程施工许可

证时，应当提交的材料包括建设工程规划许可证、建筑工程勘察设计文件、施工图设计

文件审查报告、施工单位资质证明、安全生产许可证等。因此，B选项“建设单位资质

证明”不属于建筑工程施工许可证申请时应当提交的材料。

32、在房地产开发项目可行性研究阶段，以下哪项不属于可行性研究的主要内容？

A.市场调研

B.投资估算

C.项目效益分析

D.施工进度计划

答案：D

解析：房地产开发项目可行性研究的主要内容包括市场调研、投资估算、项目效益

分析、财务评价、风险分析等。施工进度计划通常是项目实施阶段的内容，不属于可行

性研究的主要内容。因此，D选项“施工进度计戈不属于可行性研究的主要内容。

33、关于房地产投资组合分析，以下哪项不是其主要目标？

A.降低投资风险

B.优化投资收益

C.调整投资期限

D.保障投资流动性

答案：C

解析：房地产投资组合分析的主要目标是降低投资风险、优化投资收益和保隙投资

流动性，而调整投资期限并不是其主要目标。调整投资期限更多是针对单个项目的投资

策略，而不是投资组合的整体策略。

34、在房地产价值评估中，下列哪项不属于市场法评估的基本步骤？

A.收集市场数据

B.选择可比案例

C.计算可比案例价值

D.进行收益还原计算

答案：D

解析：市场法评估的基本步骤包括收集市场数据、选择可比案例和计算可比案例价

值。收益还原计算是成木法和收益法评估的基木步鳏之一，不属于市场法评估的基木步

骤。

35、在房地产开发项目中，以下哪项不属于影响项目可行性分析的主要因素？

A.政策法规

B.经济环境

C.技术水平

D.项目经理个人喜好

答案：D

解析：在房地产开发项目的可行性分析中，主要考虑的因素包括政策法规、经济环

境、技术水平、市场状况等，而项目经理个人喜好属于个人偏好，并不影响项目的整体

可行性。因此，选项D是正确答案。

36、在房地产评估中，以下哪项不属于市场法评估的基本原则？

A.交易可比性原则

B.现实性原则

C.价值最大化原则

D.完整性原则

答案：C

解析：市场法评估的基本原则包括交易可比性原则、现实性原则、完整性原则等。

其中，交易可比性原则是指评估对象与可比交易在市场条件、交易条件等方面应具有可

比性：现实性原则是指评估结果应与市场现实情况相符；完整性原则是指评估过程中应

全面考虑所有相关信息。而价值最大化原则并不是市场法评估的基本原则。因此，选项

C是正确答案。

37、某房地产开发企业计划投资建设一栋住宅小区，预计总投资额为10亿元人民

币。根据我国相关规定，该企业应向政府缴纳的城镇土地使用税为：

A.1000万元人民币

B.2000万元人民币

C.3000万元人民币

D.4000万元人民币

答案：A

解析：根据我国《城镇土地使用税暂行条例》，城镇土地使用税的税额按实际占用

土地面积和规定的税率计算。假设该住宅小区占用土地面积为1000平方米，每平方米

JL地使用税为1元人民币。那么，该企业应缴纳的城镇JL地使用税为1000平方米x1

元/平方米=1000万元人民币。

38、以下哪项不属于我国房地产税收体系中的税种？

A.契税

B.土地增值税

C.房产税

D.房地产营业税

答案：D

解析：我国房地产税收体系主要包括契税、土地增值税、房产税等税种。房地产营

业税是针对企业销售房地产所得的一种税种，属于营业税范畴，不属于房地产税收体系。

因此，选项D不属于我国房地产税收体系中的税种。

39、在建筑工程项目中，下列哪一项不是影响工程造价的主要因素？

A.建筑材料的价格波动

B.施.1：技术的选择

C.工程师个人偏好

D.项目地理位置

答案：C

解析：影响工程造价的主要因素包括建筑材料的价格波动、施工技术的选择以及

项目的地理位置等。工程师的个人偏好虽然可能对设计和施工过程中的某些决策产生一

定影响，但并不是决定工程造价的主要因素。工程造价更多地取决于市场条件、技术要

求和地理环境等因素。

40、房地产开发企业在计算土地增值税时，以下哪项不属于扣除项目？

A.取得，地使用权所支付的金额

B.房地产开发成本

C.与转让房地产有关的税金

D.开发企业的广告宣传费用

答案：D

解析：根据中国土地增值税的相关规定，房地产开发企业在计算土地增值税时，

可以扣除取得土地使用权所支付的金额（选项A）、房地产开发成本（选项B）,以及与

转让房地产有关的税金（选项C）。然而，开发企业的广告宣传费用（选项D）并不属于

土地增值税计算中的法定扣除项目。这些费用通常被视为销售费用或管理费用，在企业

所得税核算中可能会被考虑，但在土地增值税的计算中不予扣除。

41、根据《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2013),以下哪项不属于

建筑工程施工质量验收的基本规定？

A.工程施工质量应满足设计要求和合同约定

B.施工单位应按工程分部、分项工程进行施工质量验收

C.工程施工质量验收应在施工过程中进行，并在工程完工后进行最终验收

D.施工单位应设立专门的质量验收机构

答案：D

解析：建筑工程施工质量验收的基本规定包括：工程施工质量应满足设计要求和合

同约定；工程施工质量验收应在施工过程中进行，并在工程完工后进行最终验收；施工

质量验收应按工程分部、分项工程进行。施工单位应设立专门的质量验收机构不属于基

本规定，因此选D。

42、在房地产评估中，以下哪种方法不考虑房地产的预期收益？

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.成新折旧法

答案：D

解析：在房地产评估中，成本法、市场法和收益法都是基于预期收益来评估房地产

的价值。而成新折旧法是用于确定旧有房地产物的拧旧值，不考虑房地产的预期收益，

因此选Do

43、在建筑工程项目中，下列哪一项不属于工程造价的组成部分?

A.直接费

B.间接费

C.利润

D.工程监理费

答案：D

解析：工程造价主要由直接费、间接费、利润及税金等构成。其中，直接费和问

接费是成本的主要组成部分，而利润则是施工企业完成工程后应获得的合理收益。工程

监理费虽然也是建筑工程中的重要一环，但它通常被视为独立于工程造价之外的一项费

用，因为它是由建设单位支付给监理单位的服务费用，不是直接用于工程建设的成木。

44、房地产开发项目前期工作中，以下哪项工作应当首先进行？

A.市场调研

B.土地获取

C.规划设计

D.资金筹集

答案：A

解析：房地产开发项目的前期工作流程一般包括市场调研、土地获取、规划设计、

资金筹集等环节。市场调研作为所有工作的起点，旨在了解市场需求、竞争态势以及潜

在客户的需求偏好等信息，为后续的土地获取、规划设计乃至资金筹集提供决策依据。

因此，在实际操作中，市场调研通常是第一个开展的工作。

45、在房地产开发过程中，下列哪项不属于影响土地开发费用的因素？

A.土地征用费用

B.土地拆迁费用

C.建设工程费用

D.房地产税费

答案：D

解析：土地开发费用主要包括土地征用费用、土地拆迁费用、前期工程费用、基础

设施建设费用等。房地产税费是房地产开发项目完成后，开发商需要缴纳的费月，不属

于土地开发费用的范畴。

46、以下关于房地产估价原则，错误的是：

A.立足现实，面向未来

B.全面考虑，综合分析

C.独立客观，公正合理

D.前瞻性，动态性

答案：D

解析：房地产估价原则包括立足现实，而向未来；全面考虑，综合分析；独立客观,

公正合理；科学合理，实事求是。选项D中的“前瞻性，动态性”虽然也是房地产估价

中的重要考虑因素，但并不是估价原则的直接表述，因此是错误的。

47、在建筑工程中，为了确保建筑物的安全性和耐久性，以下哪一项不是必须遵循

的原则？

A.结构设计应满足承载力极限状态的要求

B.建筑材料的选择要考虑成本效益比最大化

C.施工过程中要严格控制施工质量

D.设计阶段需要充分考虑建筑物的功能需求

答案：B

解析：在建筑工程中，结构设计需满足承载力极限状态的要求(A),以保记建筑物

在使用期间的安全；施工质量控制(C)是确保建筑物安全性和耐久性的关键环节；设计

阶段考虑建筑物的功能需求(D)是为了满足使用者的需求。而虽然建筑材料的选择确实

需要考虑成本效益，但将其作为唯一或首要原则(即最大化)则可能忽视了材料性能、

安全性等其他重要因素，因此选项B表述不准确，不是必须遵循的原则.

48、关于房地产市场调控政策的影响，下列说法错误的是：

A.提高购房首付比例有助于抑制投机性购房

B.限购政策可以有效减少非本地居民的投资性购房行为

C.加大对保障性住房建设的支持力度会降低商品房市场的供给

D.调整房产税政策可以影响持有成本，进而影响房价

答案：C

解析：提高购房首付比例(A)能够增加购房的资金门槛,从而抑制投机性购房活动;

限购政策(B)通过限制购买套数或资格，确实能减少非本地居民投资性购房行为；调整

房产税政策(D)可以通过改变持有成本来影响市场供需关系，进而影响房价。然而，加

大对保障性住房建设的支持力度(C)实际上增加了市场总供给，其中保障性住房和商品

房市场供给是两个不同的概念，前者是为了满足低收入群体的居住需求，并不会直接导

致商品房市场供给减少，故选项C的说法是错误的。

49、某房地产开发公司计划开发一个住宅小区，预计总投资为10亿元，其中土地

费用占30%,建筑安装工程费占40乐基础设施建设费占20%,其他费用占10%0若该公

司拟通过银行贷款来筹集资金，贷款利率为6%,期限为10年，则该公司每年应支付的

利息费用约为()万元。

A.3000

B.4000

C.5000

D.6000

答案：C

解析：首先计算贷款木金，即总投资减去自有资金。由于其他费用占10%,所以自

有资金为10亿元X(1-10%)=9亿元。贷款本金为10亿元-9亿元=1亿元。然后计

算每年的利息费用，利息;本金X利率二1亿元X6脏6。0万元。因此，每年应支付的利息

费用约为5000万元。选项C正确。

50、某房地产开发商双开发一个商业综合体项目，预计总投资为20亿元，其中土

地费用占25%,建筑安装工程费占35%,基础设施建设费占15即其他费用占10的流动

资金占15%。若开发商计划从银行贷款15亿元来筹集资金，贷款期限为20年，贷款利

率为5%,则开发商每年应支付的利息费用约为()万元。

A.3000

B.4000

C.5000

D.6000

答案：C

解析：首先计算贷款本金，即总投资减去自有资金。由于流动资金占15%,所以自

有资金为20亿元X(l-15%)=17亿元。贷款本金为20亿元-17亿元=3亿元。然后

计算每年的利息费用，利息=本金X利率=3亿元X5加1500万元。因此，每年应支付的

利息费用约为5000万元。选项C正确。

51、在建筑与房地产经济中，以下哪项是决定土地价格的主要因素？

A.地区的气候条件

B.土地的用途和位置

C.建筑物的设计风格

D.当地居民的文化水平

答案：B

解析：在建筑与房地产经济中，土地的价格主要由其用途（例如，商业、住宅或

工业用地）和它所处的位置决定。位置不仅涉及到地理坐标，还包括周边基础设施、交

通便利性、社区环境等因素。虽然气候条件、建筑物设计风格和居民文化水平也可能间

接影响到房地产的价值，但它们不是决定土地价格的主要因素。

52、关于房地产投资的风险管理，下列说法正确的是？

A.房地产市场波动小，因此不需要进行风险管理

B.风险管理仅限于购买保险

C.投资者应分散投资以降低风险

D.只要选择正确的地理位置，就可以完全避免风险

答案：C

解析：房地产投资如同其他类型的投资一样，存在多种风险，包括市场波动、政

策变化、利率变动等。有效的风险管理策略包括但不限于购买适当的保险来覆盖可能的

损失。然而，更广泛的风险管理实践还涉及分散投资，即不将所有资金投入到单一物业

或区域，以减少特定市场条件对整体投资组合的影响。即使选择了理想的地理位置，也

无法完全规避所有风险，因为还有许多不可预测的因素可以影响房地产价值。因此，选

项C是最为准确的说法。

53、在房地产开发中，以下哪项不属于前期工作的范畴?

A.土地收购与征用

B.项目可行性研究

C.工程设计

D.销售策略制定

答案：C

解析一：前期工作主要包括土地收购与征用、项目可行性研究、工程地质勘察、规划

设计等，而工程设计属于项目实施阶段的工作内容。因此，C选项不属于前期工作的范

畴。

54、以下关于房地产企业财务报表分析的表述，不正确的是：

A.资产负债表反映了企业的财务状况

B.利润表反映了企业的盈利能力

C.现金流量表反映了企业的资金流动状况

D.以上三个报表都只反映了企业的历史信息

答案：D

解析：财务报表分析主要包括资产负债表、利润表和现金流量表三个方面。资产负

债表反映了企业的财务状况；利润表反映了企业的盈利能力；现金流量表反映了企业的

资金流动状况。因此，D选项表述不正确，因为这三个报表都反映了企业的历史信息。

55、关于建筑工程施工质量验收的规定，下列说法中错误的是：

A.分部工程应在所含分项工程验收合格的基础上进行验收

B.单位工程竣工验收前应完成全部隐蔽工程验收

C.涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应按规定进行见证取样检测

D.建筑工程施工质量验收可以由施工单位自行组织

答案：D

解析：根据《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013的相关规定，建

筑工程施工质量验收必须按照国家现行有关标准的要求，由建设单位组织监理、设计，

施工等单位共同进行，不能由施工单位自行组织，因此选项D是错误的说法。

56-.在房地产开发项目中，关于预售资金监管账户的管理，以下哪一项描述是正确

的？

A.开发商可以自由使用预售资金，无需监管

B.预售资金只能用于本项目的工程建设，不得挪作他用

C.预售资金可以用于支付开发商的其他债务

D.购房者可以直接向开发商支付购房款，而不必通过预售资金监管账户

答案：B

解析：根据中国现行法规，房地产开发项目预售所得款项应当存入专门设立的预

售资金监管账户，并且这些资金仅能用于该开发项目的工程建设，确保专款专月，保障

购房者权益和项目顺利进行。因此选项B是正确的描述。

请根据实际情况核对上述信息，因为具体的考试内容可能会随着法律法规的更新而

有所变化。

57、在房地产投资分析中，以下哪项不属于投资回报分析的内容？（）

A.投资收益率

B.投资回收期

C.投资风险度

D.投资成本

答案：D

解析：投资回报分析主要包括投资收益率、投资回收期和投资风险度等内容，而投

资成本则是投资决策的依据之一，不属于投资回报分析的直接内容。

58、根据我国《城市房地产管理法》，房地产交易中，以下哪种行为不属于不正当

竞争行为？（）

A.恶意压价

B.诋毁同业

C.虚假广告

D.拖欠税费

答案：D

解析：根据《城市房地产管理法》，房地产交易中的不正当竞争行为包括恶意压价、

诋毁同业、虚假广告等，而拖欠税费属于违法行为，不属于不正当竞争行为。

59、根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照

国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取：

A.规划许可证

B.施工许可证

C.安全生产许可证

D.环评批准文件

答案：B.施工许可证

解析：根据《中华人民共和国建筑法》第七条的规定，建筑工程开工前，建设单位

应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施

工许可证。这是为了确保工程项目符合城市规划、工程质量标准和其他相关法规的要求,

也是合法开工的前提条件。

60、在房地产开发项目中，开发商通常会采用预售的方式回笼资金。下列哪项不是

商品房预售的必要条件？

A.已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B.持有建设工程规划许可证

C.房屋已完成主体结构封顶

D.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证

答案：C.房屋已完成主体结构封顶

解析：商品房预售的条件主要包括：开发商己交付全部土地使用权出让金卢取得土

地使用权证回持有建设工程规划许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的

一定比例以上，并确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办

理预售登记，取得商品房预售许可证。而房屋完成主体结构封顶并不是预售的必要条件,

尽管它可能会影响购房者的购买决策或银行贷款政策。

二、多项选择题（本大题有20小题，每小题2分，共40分）

1、在房地产评估中，下列哪些因素会影响房地产的价值？

A.房地产的地理位置

B.房地产的结构和设计

C.房地产的配套设施

D.当地政府的政策

答案：ABCD

解析：房地产的价值受多种因素影响。地理位置决定了房地产的可达性和便利性，

直接影响其价值；结构和设计则关系到房地产的实用性和美观性，也是影响价值的重要

因素；配套设施的完善程度直接影响到居住或使用房地产的舒适度和便利性；政府的政

策也会通过税收、土地供应、规划限制等手段影响房地产的价值。因此，以上四个因素

都会影响房地产的价值。

2、以下关于房地产市场的描述，哪些是正确的？

A.房地产市场具有地域性，不同地区的房地产市场发展状况差异较大

B.房地产市场具有周期性，市场波动较大，存在繁荣与萧条

C.房地产市场具有唯一性，每宗房地产都是独一无二的

D.房地产市场具有流动性差，不易买卖和转让

答案：ABCD

解析：房地产市场具有以下特点：

A.地域性：由于土地的不可移动性，房地产市场具有很强的地域性，不同地区的

房地产市场发展状况和特点差异较大。

B.周期性：房地产市场会经历繁荣与萧条，具有一定的周期性，受到宏观经济、

政策调控等多种囚素影响。

C.唯一性：每宗房地产都是独一无二的，其价值受地理位置、结构、设计、配套

设施等多种因素影响。

D.流动性差：房地产作为大宗商品，不易买卖和转让，市场流动性较差。

因此，以上四个选项都是关于房地产市场的正确描述。

3、关于房地产项目互行性研究，以下说法正确的是（）

A.可行性研究是项目投资决策的重要依据

B.可行性研究的主要目的是确定项目是否可行

C.可行性研究的内容包括市场研究、财务分析、经济评价等

D.可行性研究不需要考虑政策和社会因素

答案:ABC

解析：可行性研究是项目投资决策的重要依据•，其主要目的是确定项目是否可行。

可行性研究的内容包括市场研究、财务分析、经济评价等，同时还需要考虑政策和社会

因素。选项D错误，因为政策和社会因素也是可行性研究需要考虑的重要因素之一。

4、以下关于房地产评估的表述，正确的是（）

A.房地产评估是房地产交易的基本环节

B.房地产评估的方法主要有市场法、收益法和成本法

C.房地产评估报告应客观、公正、真实

D.房地产评估结果可以作为房地产交易的价格参考

答案：BCD

解析：房地产评估是房地产交易的基本环节，旨在确定房地产的市场价值。房地产

评估的方法主要有市场法、收益法和成本法。房地产评估报告应客观、公正、真实，评

估结果可以作为房地产交易的价格参考。选项A正确，囚为房地产评估确实是房地产交

易的基本环节。

5、在房地产投资分析中，以下哪项不属于资本化率（CapitalizationRate）的影

响因素？（）

A.房地产的净经营收入

B.市场利率

C.投资者的风险偏好

D.房地产市场的供需关系

答案：C

解析：资本化率是指将房地产的净经营收入折现到现值时的折现率，它是衡量房地

产投资回报的一个指标。影响资本化率的因素包括房地产的净经营收入（A）、市场利率

（B）以及房地产市场的供需关系（D）o投资者的风险偏好（C）虽然会影响投资决策，

但不是直接影响资本化率的因素。

6,以下关于房地产估价中的市场法（MarketApproach）的描述，正确的是（

A.市场法主要适用于新建或尚未完工的房地产项目

B.市场法通过比较类似房地产的交易数据来评估估价对象的价值

C.市场法不考虑房地产的物理状况和地理位置因素

D.市场法通常用于评估房地产的投资价值

答案：B

解析：市场法是房地产估价中的一种常用方法，它通过比较最近成交的类似房地产

的交易数据来评估估价对象的价值，因此选项B是正确的。选项A错误，市场法不仅适

用于新建或尚未完工的房地产项目，也适用于已建成的房地产项目；选项C错误，市场

法在比较类似房地产时会考虑物理状况和地理位置因素；选项D错误，市场法主要用于

评估房地产的市场价值，而非投资价值。

7、在房地产投资中，下列哪些因素会影响投资回报率？（）

A.投资成本

B.房地产市场供求关系

C.房地产政策

D.投资者心理预期

E.社会经济环境

答案：ABCE

解析：房地产投资回报率受到多种因素的影响。投资成本（A）直接影响投资回报,

成本越低，回报率越高。房地产市场供求关系（B）影响房地产价格，进而影响投资回

报。房地产政策（C）如限购、限贷等政策会影响房地产市场，进而影响投资回报。社

会经济环境（E）如经济增长、人口流动等也会对房地产市场产生影响，进而影响投资

回报。投资者心理预期（D）虽然对市场有一定影响，但不是直接影响投资回报率的因

素。因此，选项A、B、C、E是正确答案。

8、以下哪些措施有助于提高房地产开发项目的经济效益？（）

A.优化项目设计，提高土地利用率

B.加强项目管理，降低施工成本

C.严格市场调研，合理定位产品

D.严格控制投资，避免资金浪费

E.加强品牌建设，提高产品附加值

答案：ABCDE

解析：提高房地产开发项目的经济效益可以通过以下措施实现：

A.优化项目设计，提高土地利用率，可以减少土地成本，提高投资回报。

B.加强项目管理，降低施工成本，有助于提高项目的利润空间。

C.严格市场调研，合理定位产品，可以满足市场需求，提高产品销售率。

D.严格控制投资，避免资金浪费，有助于提高资金使用效率。

E.加强品牌建设，提高产品附加值，有助于提高产品售价，增加利润。

因此，选项A、B、C、D、E均为有助于提高房地产开发项目经济效益的措施。

9、某房地产开发企业拟开发一个住宅项目，项目总投资为10亿元，其中土地成本

占30%,建筑安装工程费占40%,设备购置费占10队勘察设计和前期工程费占5船其

他费用占5%,贷款利息占10机若该项目销售价格为每平方米2万元，预计销售面积

100万平方米，则以下哪项说法正确？（）

A.项目预计销售收入为20亿元

B.项目预计净利润为5亿元

C.项目预计净利润率约为50%

D.项目预计净利润率约为20%

答案:ABD

解析：首先计算项目的预计销售收入：

销售收入二销售价格X销售面积二2万元/平方米X100万平方米=20亿元

接着计算项目预计的净利润：

净利润二销售收入-总投资=20亿元-10亿元=10亿元

然后计算净利润率：

净利润率=净利润/总投资X100%=10亿元/10亿元X100%=100%

囚此，选项A、B和D正确，选项C错误。

10、某房地产企业开发一个商业综合体项目，总投资5亿元，其中土地成本占30%,

建筑安装工程费占40%,设备购置费占10%,勘察设计和前期工程费占5%,其他费用占

5%,贷款利息占10%o若项目销售收入为7亿元，销售税金及附加为销售收入的大约5%,

销售费用、管理费用、财务费用分别为销售收入的大约跳、2%和3虬则以下哪项说法

正确？（）

A.项目销售税金及附加约为3500万元

B.项目销售费用约为700万元

C.项目管理费用约为1400万元

D.项目财务费用约为2100万元

答案：ABCD

解析：首先计算项目销售税金及附加：

销售税金及附加=销售收入X税金及附加比率=7亿元X5%=3500万元

接着计算项目销售费用：

销售费用=销售收入X销售费用比率=7亿元X1%=700万元

然后计算项目管理费用：

管理费用=销售收入X管理费用比率=7亿元X2%=1400万元

最后计算项目财务费用：

财务费用=销售收入X财务费用比率=7亿元X3%=2100万元

因此，选项A、B、C和D均正确。

11、关于房地产评估，以下说法正确的是：

A.房地产评估是指在特定的目的下，对房地产的价值进行估算的过程

B.房地产评估的结果不受市场状况的影响

C.房地产评估的方法包括市场法、收益法和成本法

D.房地产评估报告应当由具有相应资格的房地产估价师出具

答案：ACD

解析：A项正确，房地产评估确实是在特定目的下对房地产价值进行估算的过程。

B项错误，房地产评估的结果会受到市场状况的影响。C项正确，市场法、收益法和成

本法是房地产评估的常用方法。D项正确，房地产评估报告应由具有相应资格的房地产

估价师出具。因此，正确答案是ACD。

12、在房地产经纪活动中，以下哪些行为属于违规行为:

A.房地产经纪人在签订合同前，向客户收取高额的订金

B.房地产经纪人在介绍房源时，隐瞒房源的实际面积

C.房地产经纪人向客户提供虚假的房源信息

D.房地产经纪人在交易过程中，泄露客户的个人信息

答案：ABCD

解析：A项属于违规行为，因为房地产经纪人在签订合同前不应收取高额订金。B

项属于违规行为，因为房地产经纪人应如实介绍房源信息。C项属于违规行为，提供虚

假信息是违反诚信原则的行为。D项属于违规行为，泄露客户个人信息侵犯了客户的隐

私权。因此，所有选项都属于违规行为，正确答案是ABCD。

13、某房地产开发商拟在市中心开发一栋住宅楼，以下哪些因素对该项目的经济效

益有重要影响？()

A.市中心的地价

B.建设成本

C.市场需求

D.建筑设计与施工质量

答案：ABCD

解析：市中心的地价、建设成本、市场需求以及建筑设计与施工质量都是影响房地

产项目经济效益的重要因素。地价和建设成本直接关系到项目的成本投入；市场需求决

定了项目的销售情况；而建筑设计与施工质量则影响项目的品质和后期维护成本，进而

影响项目的整体经济效益。因此，以上四个因素都市项目的经济效益有重要影响。

14、关于房地产评估中的收益法，以下哪些说法是正确的？()

A.收益法是根据房地产的收益状况来确定其价值的

B.收益法适用于所有类型的房地产评估

C.收益法要求评估师具有较高的经济学知识

D.收益法主要关注房地产的现金流量

答案：ACD

解析：收益法是一种根据房地产的收益状况来确定其价值的方法，因此A选项正确。

然而，收益法并不适用于所有类型的房地产评估，例如，对于某些土地或具有特殊价值

的房地产，收益法可能不适用，因此B选项错误。收益法要求评估师具有较高的经济学

知识，以便准确预测房地产的收益，因此C选项正确。收益法主要关注房地产的现金流

量，因为现金流量是评估房地产收益状况的关键指标，因此D选项正确。

15、某房地产开发公司计划开发一个住宅项目，预计总投资为5亿元，其中土地成

本为2亿元，建安工程费为1.5亿元，营销费用为0.2亿元，管理费用为0.1亿元，财

务费用为0.1亿元。根据下列情况，计算该项目的盈亏平衡点：

A,土地成本增加10%

B.建安工程费降低5%

C.营销费用增加20%

D.管理费用降低10%

答案：B、C

解析：盈亏平衡点是指项目收入与成本相等的状态。在原投资结构下，总投资为5

亿元，假设销售单价为1元，销售量为5亿元。则收入为5亿元。原成本结构为土地成

本2亿元，建安工程费1.5亿元，营销费用0.2亿元，管理费用0.1亿元，财务费用

0.1亿元，总成本为4亿元。因此，原盈亏平衡点为销售量5亿元。

A选项，土地成本增加10%,则成本增加0.2亿元，新的盈亏平衡点为销售量4.8

亿元。

B选项，建安工程费降低5%,则成本减少0.075亿元，新的盈亏平衡点为销售量

4.925亿元。

C选项，营销费用增加20%,则成本增加0.04亿元，新的盈亏平衡点为销售量4.96

亿元。

D选项，管理费用降低10%,则成本减少0.01亿元，新的盈亏平衡点为销售量4.99

亿元。

根据以上分析，选项B和C使得盈亏平衡点降低，因此答案为B、C。

16、某房地产开发公司拟开发一个商业综合体项目，包括一栋办公楼和一栋公寓楼。

根据市场调研，办公楼的销售价格为每平方米1万元，公寓楼的销售价格为每平方米

0.8万元。办公楼预计销售面积为5000平方米，公寓楼预计销售面积为8000平方米。

土地成本为1亿元，建安工程费为0.8亿元，营销费用为0.2亿元，管理费用为0.1

亿元，财务费用为0.1亿元。

根据下列情况，计算该项目的预期总收入：

A.办公楼销售价格每平方米上涨1000元

B.公寓楼销售价格每平方米上涨500元

C.办公楼销售面积增加1000平方米

D.公寓楼销售面积减少1000平方米

答案：A、B

解析：预期总收入由办公楼和公寓楼的销售额组成。原办公楼销售价格为每平方米

1万元，销售面积为5000平方米，原公寓楼销售价格为每平方米0.8万元，销售面积

为8000平方米。

A选项，办公楼销售价格每平方米上涨1000元，则办公楼销售额增加1000万元。

B选项，公寓楼销售价格每平方米上涨500元，则公寓楼销售额增加400万元。

C选项，办公楼销售面积增加1000平方米，则办公楼销售额增加1000万元。

D选项，公寓楼销售面积减少1000平方米，则公寓楼销售额减少800万元。

根据以上分析，选项A和B将增加项目的预期总收入，因此答案为A、B。

17、关于房地产开发项目的财务评价，以下说法正确的是（）

A.财务评价是房地产开发项目决策的依据之一

B.财务评价主要关注项目的盈利能力

C.财务评价不包括项目的风险分析

D.财务评价应考虑项目的全生命周期成本

答案：ABD

解析：财务评价是房地产开发项目决策的重要依据之一，它不仅关注项目的盈利能

力，还包括项目的投资回报率、财务现金流量、资金筹措和财务风险等方面。同时，财

务评价应考虑项FI的全生命周期成本，包括建设成本、运营成本、维护成本和史置成本

等。风险分析虽然也是重要的评价内容，但它是独立于财务评价的一个方面，因此选项

C不正确。

18、在房地产估价中，以下哪些因素会影响房地产的市场价值？（）

A.房地产的位置

B.房地产的建筑结构

C.房地产的权属状况

D.房地产的配套设施

答案：ABCD

解析：房地产的市场价值受多种因素影响，包括但不限于以下几点：

A.房地产的位置：地理位置优越的房地产往往具有更高的市场价值。

B.房地产的建筑结构：建筑结构良好、设计合理的房地产更容易