房地产项目收购并购的法律问题详解

房地产项目收购的法律分析

伴随经济的发展，企业间的并购重组已成为一种常杰，并成为优化资源配置II勺一种有

效方式。房地产行业作为国民经济的重要构成部分，伴随经济周期日勺轮转，也上演着收购与

被收购、重组与被重组的剧幕。本文试就房地产项目收购波及日勺有关法律问题，进行简介和

分析。

一.房地产项目收购的模式

本文所指的J房地产项目收购，泛指波及房产、土地使用权日勺交易，既包括对房地产企

业的房地产和开发项目的收购，也包括对一般企业日勺已建房屋建筑物、土地使用权、在建工

程的收购；既包括整体收购，也包括部分收购。

从大体上来说，房地产项目的收购模式重要有两种：一种是股权收购，一种是资产收

购。股权收购模式，重要是收购方购置持有该房地产项目日勺企业（如下简称“目的企业”）

日勺股权，通过持有目的I企业股权间接持有该房地产项目；资产收购模式，重要是指收购方直

接购置该房地产项目，购置后收购方直接持有该房地产项目。

两种收购模式虽然波及H勺直接交易标的不一样，但目的同样是持有和控制该房地产项

目。两种收购模式波及H勺法律关系和交易成本各不相似，这就需要在房地产项目收购的实际

操作过程中，根据拟收购房地产项目H勺详细状况，采用合适的收购模式，使得收购的风险

可控和交易成本尽量减少。下文拟以房地产开发项目的收购为基础蓝本，对•房地产项目收购

展开简介和分析。

二.股权收购模式的法律分析

实践中，房地产开发i般都是以项目企业日勺形式进行，即在进行房地产项目开发前，

投资方先设置一家企业实体，然后再以该企业的名义去拿地和进行开发。该企业除了持有该

房地产开发项目外，一般不再持有其他经营性资产，在项目开发完毕并销售完毕后，该项

目企业将予以注销。在以项目企业作为开发载体口勺模式下，对房地产项目的收购，多数以股

权收购的模式进行。

股权收购，既包括全资和绝对控股型的收购，乂包括非控股的参股型收购。基于此，

股权收购模式乂可细分为股权转让方式收购和增资扩股方式收购。

（一）股权转让方式

在股权转让方式下进行日勺股权收购，应着重关注如下几点：

1.收购前的资产剥离

如目日勺企业仅持有房地产项目资产，而不持有其他经营性资产，一般状况下，收购这

样的J目的企业不需在收购前进行资产剥离、重组。但假如目口勺企业除持有房地产项目资产外,

还经营其他实业和持有其他经营性资产，假如收购方日勺目的I仅是想获得目日勺企业的房地产

项目资产，在这种状况下如要采用股权收购的模式，则需在收购前对目H勺企业持有的其他

经营性资产和业务进行剥离、重组，使得目日勺企业在资产剥离和重组后，仅持有房地产项目

资产。

例如要收购一家同步从事工业品生产和房地产开发的企业，收购方的目的仅是想获得

目的企业的房地产开发项目，而不想目H勺企业被收购后仍从事工业品生产业务.在这种状况

下，如要采用股权收购的模式，则需对口的企业从事工业品生产的经营性资产进行剥离，

可考虑由目的企业R勺股东或其关联方或其他故意收购H勺第三方，收购该经营性资产。在目的

企业转让该经营性资产后：收购方再收购目的企业的股权，这样收购后目的企业除持有房

地产项FI资产外，不再持有其他经营性资产。

2.交易主体

在不一样的收购模式下，交易主体即协议的签约主体是不一样的。在股权转让的交易

模式下，交易U勺双方应是收购方和目II勺企业的原股东，而非F1的企业。在收购时，收购方也

许基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义去收购，而是先设置一家壳企业，然后再

以壳企业的名义去收购项目企业。

例如目的企业是中外合资经营企业，根据有关法律规定，境内自然人不能成为中外合

资经营企业的股东，假如收购方是境内自然人，且收购仅是部分收购而非全资收购，则不

能直接以该境内自然人的名义去收购，这将违反法律U勺有关规定。在这种状况下，就需要通

过一种变通欧I措施，来规避法律日勺这个限制性规定，可考虑由该境内自然人先设置一家壳

企业，然后再以该壳企业的名义，收购目的企业日勺股权，从而实现该境内自然人对目的企

业时间接控股或参股。

此外，以克企业来运作收购项目，既以便经营管理，又有助于风险控制。国际上诸多

大型的专业投资机构所进行的收购，一般都是采用杠杆收购，即其用很少欧I自有资金去收

购很大标的额H勺资产，差额部分通过对外举债融资来处理，像这种收购一般都会以壳企业

来运作。由于企业是独立法人，企业对于自身FI勺债务，独立承担法律责任，而企业H勺股东只

在出资额内承担责任，即假如企业H勺股东已足额缴纳其所认缴的出资，则股东对企业的债

务不需承担任何法律责任，基于此，在收购时以壳企业作为收购主体，并以壳企业U勺名义对

外举债，假如未来发生壳企业不能偿还债务或壳企业破产U勺状况，其背后"勺股东一般也不

需承担太大H勺法律风险。

因此，在进行收购时，要因应不一样日勺状况，来确定以哪个主体作为收购主体，作为

协议的签约方，以尽量控制潜在的法律风险和其他风险.

3.目的企业股权的权属状况

股权收购很重要的一点，就是收购后收购方要保证能获得目的企业的股权，这就需要

在收购前对目11勺企业股权的权属状况进行调查，查明目II勺企业股权与否存在质押和权属纠

纷。假如股权已被质押或存在权属纠纷，则在收购该等股权后，收购方也许会丧失该等股权

或会引起权属纠纷，从而蒙受损失。因此，在以股权转让的方式收购时，应关注目日勺企业股

权的权属状况，以保证收购后H勺股权权属不发生争议。

4.目的企业债权债务状况

股权转让方式进行日勺收购，仅波及目日勺企业股东层面欧I变更，目的企业原有口勺债权债

务关系，并不会因目的1企业股东日勺变更而发生转移，该等债权债务仍由目口勺企业享有或承

担，而目的企业H勺该等债权债务，最终会影响收购方在攻购后对目的企业享有的利益。虽然

目的企业一般除持有房地产项目资产外，不再持有其他经营性资产业务，但为控制风险，

亦需对目的企业H勺现存债权债务进行尽职调查，以明确目的企业与否存在数额较大的对外

担保、对外借款或其他债务和纠纷。只有完全查明目的企业的债权债务状况，才能防止潜在

的财务风险和法律风险，以免掉进收购陷阱。

5.房地产项目资产的权属状况

收购目的企业股权，最终目的是通过控制目的企业而间接持有房地产项目资产，并通

过持有和经营该等资产而获得收益，而不仅仅是为收购而收购。因此，房地产项目资产口勺权

属状况怎样，将影响目的企业的经营状况和盈利能力，从而影响收购方后来的收益。因此，

应关注房地产项目资产的权属状况，如是已建成欧I房地产，则应杳明该等房产和土地使用

权与否已抵押、土地出让金与否已足额缴纳；如是在建工程，则应查明该等在建工程与否已

获得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，建设工程与否已验

收，后来办理产权证书与否存在障碍等。

基于收购目的的不一样，对房地产项目资产权属状况的关注点也不尽相似，例如收购

目的是为持有已建房地产自用，则除上述关注点外，还应关注该等房地产与否已租赁给第

三方、租期多长、提前解除租约日勺成本是多少等。只有进行全面日勺尽职调查后，才能做出对

时的收购决策。

6.目的企业其他股东的优先购置权

在全资收购或目日勺企业股东只有一人日勺情形下，不存在目日勺企业其他股东对转让方所

转让股权口勺优先购置权问题。在部分收购目H勺企业股权的状况下，假如目的企业口勺股东有两

个或两个以上，则此时应注意目的企业其他股东享有H勺优先购置权，也许会对收购行为导

致影响。根据《企业法》的有关规定，有限责任企业股东在对外转让股权时，在同等条件下,

企业其他股东有优先购置权。假如损害目的企业其他股东的该等优先购置权，也许会导致收

购行为被法院撤销。

因此，为防止目的企业H勺其他股东后来对收购行为的有效性提出异议，在进行股权收

购时，应由目H勺企业股东会对该等股权转让作出决策，并由其他股东出具放弃优先购置权

的申明，以保证股权转让的合法有效性，防止后来发生纠纷。

7.收购后对目的企业的控制和管理

全资收购或控股型收购，收购后收购方在目的企业处在绝对控股的地位，收购方应及

时通过改选目FI勺企业董事会和高管人员，并修订目H勺企业章程“规定目H勺企业的所有重大

事项，须经董事会或股东会决策通过，以实现对目的企业I内有效控制和管理。

参股型收购，由于收购后收购方不处在控股地位，为维护收购方在目的企业的利益，

需要在收购时，与目的企业的原股东就收购后H的企业II勺董事会组员人数和委任、目的企业

重大事务的管理等，作出明确约定。实际操作中，一般都会与目H勺企业原股东明确约定，收

购后收购方在目U勺企业董事会占一定席位，收购方或其委派董事对日II勺企业的某些重大事

项具有一票否决权等。通过该等制度安排，尽量防止目的企业原股东作出有损目的企业利益

的行为，从而保护收购方在目口勺企业中的利益。

8.收购后的手续办理

除外商投资企业及其他有关法律另有规定外，股权转让一般不需有关政府机构的同意,

双方签订股权转让协议后即可发生股权转让的效力。在股权转让协议生效后，双方还应及时

到工商部门办理工商变更登记，如不及时办理工商变更登记或不办理工商变更登记，则也

许会对收购方口勺利益也许会导致损害。

根据《企业法》的有关规定，企业股东名称属于工商登记事项，工商登记事项发生变

更的，应向工商登记部门办理变更登记手续，未经变更登记时，不得对抗第三人。根据该规

定，在目的企业股权转让后，双方不及时办理工商变更登记或不办理工商变更登记，假如

转让方再次将•目U勺股权转让给其他第三方，并办理了工商变更登记，则第三人获得FI的企

业的股权，原收购方由于未办理工商变更登记，不得对抗该第三人，只能追究转让方向法

律责任，而不能对该第三人提出任何抗辩和权利主张。因此，在收购忖的企业股权后，应及

时办理工商变更登记手续，

此外，在全资收购印I勺企业股权后，还应及时作出股东会决策，对FI的企业的法定代

表人、董事、企业章程等做出变更、改选、修改，并及时办理工商变更登记或立案手续，以

防止目的企业日勺原法定代表人、董事等在收购后，作出有损目的企业利益H勺行为。

9.收购环节所波及的税费

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其施行细则B勺有关规定，书立、领受产权

转移书据和权利、许可证照口勺单位和个人，应按规定缴纳印花税。股权转让协议属于产权转

移书据，据此，采用股权转让方式来收购，收购方和被收购方应分别按股权转让价格的万

分之五缴纳印花税。

此外，假如股权转让方为个人，根据《中华人民共和国个人所得税法》、《国家税务

总局有关加强股权转让所得征收个人所得税管理的告知》（国税函[2（）23]285号）及其他有关

规定，个人转让者应按应纳税所得额（转让收入额减除原值和合理费用后的余额）的20%缴

纳个人所得税。

（二）增资扩股方式

如非全资收购目的企业H勺股权，则除上述H勺股权转让方式外，还可以考虑以增资扩股

的方式进行，即收购方以现金或其他资产对目的企业进行增资，增资后收购方持有目的企

业的一定比例的股权。详细来说，由收购方即增资方与后的企业原股东签订增资协议，对增

资额和增资后各方所占股权比例作出约定，然后由会计师出具《验资汇报》，并到工商部门

办理工商变更登记。如目的企业是外商投资企业，或增发后目的企业由内资企业变更为外商

投资企业，则该等增资需经有关商务部门同意，然后再办理工商变更登记。

以增资扩股的方式进行收购，亦需如上文所述的股权转让方式那样，对HII勺企业II勺债

权债务状况、房地产项目资产日勺权属状况、收购后目的企业的管理和控制等，进行尽职调查

和作出有关约定，在此不再进行赘述。

某些状况下的股权收购，也许会是股权转让和增资扩股相结合，此种情形相对更杂某

些，但基本日勺操作和关注点与上述股权转让和增资扩股基本一致。

三.资产收购模式的法律分析

与股权收购模式不一样，资产收购模式是收购方直接与持有房地产项目即目的资产日勺

企业签订资产收购协议，收购后直接持有目的资产。与股权收购模式相比，资产收购模式口勺

法律关系相对直接、简朴：没有波及项目企业股权的变更。房地产项目中的资产收购模式,

乂可分为房地产开发项目的整体收购、在建工程的收购,已建房地产的收购等三种。

（-）房地产开发项目的整体收购

房地产开发项目，一般是指已经同意立项，获得完备的国有土地使用权证，并已进行

一定投资，完毕了土地的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，已获得施工许可证，具有

动工条件的建设工程项目，房地产开发项目的整体收购，应注意如下几点：

1.收购时应具有的条件

基于房地产开发日勺特殊性，根据《都市房地产管理法》（2023年修订）及有关法律规定,

从事房地产开发须具有对应的资质。因此，作为房地产项目的收购方;在进行房地产项目整

体收购时，亦须具有有关的房地产开发资质。

此外，根据《都市房地产管理法》和《都市房地产开发经营管理条例》（国务院1998

年颁布）的I有关规定，房地产开发项目的转让，应具有如下条件：（1）已支付所有土地使用

权出让金，并已获得土地使用权证书；（2）按照出让协议约定进行投资开发，属于房屋建设

工程的，完毕开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地H勺，形成工业用地或

者其他建设用地条件。

2.收购后的手续办理

根据有关规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人即收购方应当自土地使用权变

更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让协议到房地产开发主管部门

立案；同步要办理项目土地使用权的变更登记手续及建设工程规划许可证和建设工程施许

可证等的更名等有关手续，

3.收购环节所波及的税费

在资产收购环节波及H勺税费，重要有营业税、都市维护建设税和教育费附加、土地增

值税、契税、印花税等。根据有关税收法律法规的规定，收购方和被收购方，需要缴纳不相

似的税费。

(1)收购方需缴纳的税费

①契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实行细则和其他有关规定，在中华人民共

和国境内转移土地、房屋权属，承受日勺单位和个人应缴纳契税；契税的税率为3%〜5%,详

细比例由省级人民政府在规定范围内确定。由于房地产开发项目整体收购波及到土地使用权

的转移，因此收购方应按收购价格H勺3%〜5%缴纳契税

②印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其施行细则和其他有关规定，书立、领受

产权转移书据日勺单位和个人，应按规定缴纳印花税。整体收购房地产开发项目，波及到土地

使用权等产权H勺转移.因此，买方即收购方应按收购协议金额的万分之五缴纳印花税。

（2）被收购方需缴纳的税费

①营业税

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院颁的，2023年修订）及其实行细则的

有关规定，在中华人民共和国境内转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，应按转让

额、销伐额口勺5%缴纳营业税。

房地产开发项目整体收购，重要是波及土地使用权的收购。未在地面上建造房屋口勺土

地使用权，属于无形资产：已在地面上建成房屋R勺土地使用权，则与房屋一起统称为不动

产。因此，房地产开发项目整体收购的被收购方即转让方，需按转让价格的5%缴纳营业税。

②都市维护建设税和教育费附加

根据《中华人民共和国都市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》

及其他有关规定，凡缴纳增值税、营业税、消费税日勺单位和个人，应按实际缴纳的增值税、

营业税、消费税税额的一定比例（市区税率为7%,县城、镇税率为5%,其他地区税率为1%）

缴纳都市维护建设税，按际缴纳H勺增值税、营业税、消费税口勺税额的3%缴纳教育费附加。

③土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其也有关规定，转让国有土地使用权、

地上的建筑物及其附着物并获得收入日勺单位和个人，应就其获得的增值额，按四级超率累

进才兑率缴纳土地增值税。

增值额是纳税人转让房地产所获得欧I收入，减除按规定容许扣除日勺获得土地使用权所

支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的J成本和费用及规定的其他容许扣

除项目金额后的余额。因应，假如转让方因整体转让房地产开发项目而获得增值额，则应按

四级超率累进税率缴纳土地增值税，即增值额未超过扣除项目金额50%口勺部分，税率为

30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%口勺部分，税率为40%；

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项FI金额200%的部分，税率为50%；增值额

超过扣除项目金额200%时部分，税率为60%。

④印花税

如上文所述，被收购方应按按收购协议金额H勺万分之五缴纳印花税。

（二）在建工程收购

在建工程收购，重要是指在房屋建设工程竣工前，建设方将正在建设的建筑工程和土

地使用权转让给收购方。对于在建工程的收购或转让，缺乏国家层面一级的法律法规的统一

规定，只有某些地措施规对此作出了规定。从实务操作来看，在建工程收购与房地产开发项

目整体收购口勺条件和手续办理差异不大，双方需要缴纳时税费亦基本相似，本文限于篇幅，

在此不再赘述。

（三）己建房地产的收购

相对于上述的房地产开发项目整体收购、在建工程收购来说，己建房地产的收购简朴

许多。收购已建房地产，需要关注该等房地产与否已获得产权证书，与否设置抵押，与否存

在工程价款优先权，收购后办理过户手续与否存在法律障碍等。此外，收购已建房地产所，

交易双方所波及口勺税费，亦跟上述房地产开发项目整体攻购基本相似，在此不再赘述。

四.股权收购模式与资产收购模式的对比分析

通过上文的分析可以看出，股权收购模式和资产收购模式各有长处和缺陷，这就需要

在房地产项目收购口勺实践中，注意比较甄别，选择最优的收购模式。

（-）股权收购模式的长处与缺陷