房地产估价试题及答案

房地产估价试题及答案

一、单项选择题（每题2分，共10题）1.房地产估价的合法原则是以（）为基础的。A.市场交易B.法律法规C.当事人意愿D.公平原则2.房地产价格形成的条件不包括（）。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.投资性3.比较法中选取的可比实例数量一般应为（）个。A.1-2B.3-5C.5-10D.10个以上4.成本法中的“开发利润”是（）。A.开发商实际获得的利润B.开发商预期利润C.社会平均利润D.行业最高利润5.收益法中资本化率的本质是（）。A.投资收益率B.贷款利率C.存款利率D.风险报酬率6.评估某套住宅价格，适用的估价方法是（）。A.成本法B.收益法C.比较法D.假设开发法7.房地产状况调整不包括（）。A.区位状况调整B.实物状况调整C.权益状况调整D.市场状况调整8.假设开发法中预期开发后的价值，通常采用（）求取。A.成本法B.收益法C.比较法D.长期趋势法9.房地产价格与一般商品价格相比，不同之处是（）。A.受供求影响B.生产成本不同C.价格波动大D.与区位关系密切10.某房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占60%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率为（）。A.7%B.7.2%C.7.4%D.7.6%二、多项选择题（每题2分，共10题）1.房地产的特性包括（）。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.价值较大2.房地产估价的基本方法有（）。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法3.选取可比实例的要求有（）。A.与估价对象类似B.交易日期接近估价时点C.交易类型与估价目的吻合D.成交价格为正常价格4.成本法中房地产价格构成包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售税费5.收益法中确定报酬率的方法有（）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.收益乘数法6.房地产价格影响因素可分为（）。A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.经济因素7.比较法中建立比较基础包括（）。A.统一财产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一交易日期8.假设开发法适用于评估（）。A.待开发的土地B.在建工程C.可改变用途的旧房D.现房9.房地产市场状况调整的方法有（）。A.价格指数调整B.价格变动率调整C.时间序列分析D.回归分析10.影响房地产需求的因素有（）。A.消费者的收入水平B.房地产的价格水平C.消费者的偏好D.相关物品的价格三、判断题（每题2分，共10题）1.房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。（）2.同一宗房地产在不同的时间价值可能不同。（）3.比较法的原理是替代原理。（）4.成本法中的土地取得成本包含土地出让金。（）5.收益法中收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。（）6.假设开发法中开发经营期的起点是取得估价对象的日期。（）7.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者个别因素影响。（）8.运用比较法时，可比实例的成交价格可以是不正常价格。（）9.成本法中的建筑物折旧是指建筑物因使用、自然因素等造成的价值减损。（）10.房地产市场供大于求时，价格下降；供小于求时，价格上升。（）四、简答题（每题5分，共4题）1.简述房地产估价的作用。答：为房地产交易提供参考，协助税务部门计税，为金融机构贷款提供价值评估，服务于企业资产核算、拆迁补偿等，促进房地产市场公平交易与资源合理配置。2.比较法中实物状况调整的内容有哪些？答：包括土地实物状况，如面积、形状、地形等；建筑物实物状况，如建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑外观、新旧程度等方面的调整。3.简述收益法的适用范围。答：适用于有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、商铺、酒店、公寓、租赁住房等，对于政府办公楼、学校等无收益的房地产一般不适用。4.成本法中计算建筑物折旧的方法有哪些？答：主要有年限法，通过预计使用年限等计算折旧；市场提取法，利用与估价对象类似的房地产的实际折旧情况来求取；分解法，将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧、经济折旧分别计算后汇总。五、讨论题（每题5分，共4题）1.讨论房地产市场波动对房地产估价的影响。答：市场波动时，房地产供求关系改变，价格也随之变动。在上升期，可比实例价格走高，评估价值上升；下降期则相反。同时，市场信心、政策等也影响估价，需准确把握市场动态，合理选用估价方法与参数来确保评估价值的准确性。2.如何提高房地产估价结果的准确性？答：要全面准确收集资料，包括市场交易、产权等信息；合理选取估价方法，根据对象特点选用；精准把握各种参数，如资本化率等；估价人员需具备专业素养和丰富经验，同时遵循估价规范和职业道德。3.分析房地产估价中不同估价方法的局限性。答：比较法依赖可比实例，市场不活跃时难获取；收益法对收益预测要求高，存在不确定性；成本法难以准确估算无形价值和过时贬值；假设开发法对开发过程和市场预测依赖大，开发周期长时风险高。4.探讨房地产估价与房地产市场调控政策的关系。答：房地产市场调控政策影响房地产价格和价值，估价要考虑政策导向。如限购、限贷等政策影响需求，进而影响价格。同时，准确的估价为政策制定提供数据支持，辅助政策合理调控市场，实现市场平稳健康发展。答案一、单项选择题1.B2.D3.B4.C5.A6.C7.D8.C9.D10.C二、多项选择题1.ABCD2