怀化舞阳大道项目前期策划报告90p

二○一一年十一月十日怀化舞阳大道工程前期筹划报告目录CONTENTS一、工程背景分析及核心问题界定二、工程开展及操作建议三、工程规划调整建议四、瑞方介绍地块情况：总占地：181.74亩容积率：﹤5.0总建面：46万㎡其中住宅占地：46690㎡〔70亩〕其中住宅建面：200457㎡专业市场：33511㎡酒店：44669㎡公寓：56816㎡工程地块位于舞阳大道与环城路交界处，距离二桥约1000米左右，距离三桥约600米左右。工程处于城市开展边缘地带，工程容积率高，体量大地块指标地块内起伏不平，局部地块落差较大，无任何可利用资源，工程南侧未来城市规划可延展性较差地形描述舞阳大道视角工程南侧的环城路目前舞阳大道已经开通，但暂未通公交，工程四周均为民房及待开发山地。工程目前周边情况：东：待开发用地，能看到河西生态公园及紫园小高层、大光龙泉湖别墅南：村民民房区，大山西：待开发用地，民房、怀化职业学院、采石场、消防队北：待开发用地，民房、美凯龙区域内交通路网刚刚打通，交通不便，周边配套严重匮乏，居住气氛弱周边情况高容积率、大体量陌生区域，周边配套缺失，交通不便，居住气氛弱工程界定工程界定：陌生区域大盘开发城市规划城市规划片区规划为商贸物流中心，是继城中板块后，怀化经济开展新的核心圈和增长点河西商贸区业态规划分三大板块：

１、以面向怀化地区和大西南地区，辐射周边地区为主的商品批发贸易板块；

２、以为河西商贸区商品批发业提供效劳为主的现代物流板块；

３、以为河西商贸区提供效劳为主〔包括商业零售、金融结算、商品信息、商务会展、住宿、餐饮、休闲娱乐等〕的商务板块。河西商贸区以怀化地区为根底，辐射中方、芷江等周边地区，整体定位为商贸物流区。预计近期〔至2021年〕完成主体市场及其配套〔物流、商务〕设施的建设，营业收入达80亿元以上。远期〔至2021年〕形成成熟的商贸区，营业收入达200亿元以上。片区未来从未来城市开展格局来看，片区向外继续拓展的空间不大，地块在短期内难以改变做为城市边缘的现状土地使用现状区域开展设想河西片区随着紫园工程的成功开发，片区内商品房进入了快速开展通道，潕水名居等工程的开发进一步的促进了区域房地产的开展，未来红星美凯龙、大光龙泉湖御园的开发，将更进一步促进片区的成熟，成为怀化房地产市场的新一极片区开展紫园入口紫园联排别墅本区域房地产的开展状况资料来源：瑞方实地考察及调研片区均价约3300元/㎡，130㎡三房供销两旺，在售工程多以高楼层尾货为主项目产品类型建面（万㎡）套数主力户型价格销售情况紫园别墅+洋房14/130㎡三房170㎡四房4000少量尾货在售潕水名居高层8.5430135㎡三房3600约130三房销售最好，10月底推出255套，当天即消化220套新外滩高层+公寓14500//一期售罄，二期未推出帝景苑高层5328126-130㎡三房85㎡两房3300高层几套尾货在售怀电二期高层4.5约700116-132㎡三房76-97㎡两房143㎡四方3380高楼层尾货在售，三房仅剩临路单位，两房有看山单位电器大市场高层+小高层5万约400130-150㎡三房170㎡四房3200高楼层尾货在售，剩余尾货集中在24楼以上片区工程除紫园外，其它工程还处于粗放营销阶段，同质化严重，工程风格与建筑风格无特色，主题定位名不副实市场扫描项目产品类型主题建筑风格紫园别墅、洋房首席低密度别墅群西班牙风格儛水名居高层城市文化滨水府邸现代风格新外滩高层、公寓无现代风格帝景苑高层绝版水景，一席尊天下现代风格怀电二期高层怀化首席智能生态小区现代风格电器大市场（住宅）高层、小高层无现代风格资料来源：瑞方实地考察及调研开发商：怀化大光置业占地面积：549亩总建筑面积：58万㎡工程规划：

集“别墅、高层洋房、滨河情景主题商业街〞及“高端酒店式会所、幼儿园〞等相关配套设施于一体，高端低碳智能社区。

根据片区未来竞争格局，大光龙泉湖御园工程将成为本工程最直接的竞对手核心竞争楼盘紫园大光龙泉湖御园本工程三桥根本情况：58万平米低密度综合大盘工程核心卖点：龙泉湖泉水入户低密度大盘低碳高科技一线河景品牌开发商首期产品情况：首推17.6万平米沿河小高层和别墅，别墅面积200-400平米，小高层83-141平米2-4房，目前接受咨询，价格暂未公布，仅透露比紫园高。大光龙泉湖御园工程携五大卖点，将对怀化房地产市场产生深远的影响，并对区域房地产市场成熟起着重要的推动力核心竞争楼盘来源分类特征决策关键置业可能性河西片区片区市场经商人员长期在片区内做生意，对片区依赖性强，经济收入不错，房价承受力强，看中产品品质与性价比产品品质、性价比★★★★泛公务员事业小有成就，考虑住房能带来其它附加功能的作用产品品质、资源环境★★★下面县市客户外地人，与怀化有一定的往来关系，收入可观，有闲钱，渴望在城市置业。产品、性价比、跟风★★拆迁户对原片区有深厚的情感，不愿意居住安置区，或有闲钱投资跟风、性价比、升值潜力★★其他片区客户购买力强，对片区市场有信心，看中产品品质及资源产品品质、资源环境★★在河西片区的客户群中，经商人员、泛公务员高收入者为主力客户客户分析消费者购置商品房考虑的因素目标客户描述关注产品品质，客户多以自住为主，所以对产品本身关注度较高，好的产品品质是客户选择置业的最主要原因。建筑物外观，片区内工程外观与安置房相差无几，毫无特色，客户希望自己居住的小区具有特色和品质感；对价格不是太敏感，承受力较强比较看重环境，以及房型的方正实用注重配套设施，片区交通本身不是特别便利，配套比较缺失，所以购房者普遍比较看重工程本身的配套设置。重要性考虑因素12345价格房型地理位置和交通开发商品牌产品建筑物外观环境配套设施保安和物业效劳区域本地人

区域外来人客户分析通过客户敏感点测试，客户比较注重产品、建筑外观、配套具有品质感、环境更舒适希望家是“成功居所〞南北通透的方正户型大社区、丰富的园林绿化商业配套、会所、高档餐饮等交流空间认为130㎡三房物业比价适合一家人居住非理性、注重产品价值与价格对等的直观感受实景展示，眼见为实对于新产品有较强的好奇尝试心理，认为以此可以标榜自己。常住居所及所在社区凸显身份和尊贵感情感价值标准身份客户分析2、市场主流产品为130平米左右三房，供需两旺，在售工程以高楼层尾盘为主1、工程规划为商贸物流中心，是怀化经济开展新的核心圈和增长点4、片区客户主要以河西经商人员及泛公务员为主，注重产品3、除个别工程外，片区工程普遍以现代风格为主，缺乏特色，主题定位不清晰市场小结5、大光龙泉湖御园是本工程核心竞争对手目录CONTENTS一、工程背景分析及核心问题界定二、工程开展及操作建议三、工程规划调整建议四、瑞方介绍问题一：本案非天生丽质，而外围竞争态势严峻，楚歌四起，我们应该如何构建工程竞争体系，以确保成功突围？问题二：区域内工程形象整体档次不高，如何打造独特的市场占位，以确保工程形象可以脱颖而出？本工程核心问题界定问题界定SWTO分析优势（S）劣势（W）项目临城市核心道路舞阳大道，交通便利，项目昭示性好。项目体量较大，有一定的规模优势。项目规划为综合体项目，自身配套齐备。地块不大、高容积率，不占据资源优势。交通不便、配套欠缺。缺乏人气，居住氛围弱；开发商初次开发项目，知名度低；专业市场对住宅有一定的影响。机会（O）威胁（T）政府规划和开发的重点区域，未来交通和公共配套将日趋成熟。周边不断涌现的高端楼盘对区域的房地产发展起到了推进作用。片区内项目整体处于粗放营销阶段，缺乏项目特色，主题定位名不副实,产品和营销操作空间较大。未来潜在的市场供应较大；紫园形成较高的市场形象，要突围困难较大。数十个项目抢占市场，竞争为短兵丁相接。竞争策略：抓住时机，躲避劣势借助市场时机，树立独特的市场形象及定位，跳出同质化竞争。躲避市场劣势，打造有竞争力的产品，重塑工程核心竞争力；工程的核心战略：打造核心驱动，营销发力突围问题一：如何建立自身核心竞争力，确保工程成功突围核心竞争力分析工程的竞争模式发力点竞争工程比照情况经过对竞争工程的重要指标比照分析，除紫园外，均有较大的外在缺陷，本工程可在产品及展示区做突破紫园：在产品、展示区及环境方面做得比较到位；潕水名居除售楼部较大气外，无展示区；帝景苑，规模较小、密度大，产品舒适度较低；怀电新苑有一定的品牌根底，社区配套较成熟；电器大市场以商业为主，工程环境较差匹配度说明：城郊结合部大盘开发物业，地块本身没有凸出优势；工程开发前面临交通不便、配套缺失等问题，但未来交通及配套都会有较大改善；我们在全国范围内参照了20个陌生区大盘或陌生区高容高密工程，他们成功核心因素就是产品塑造较好案例借鉴序号项目规模序号项目规模1深圳·桃源居180万平方米11长沙·汀湘十里37万平方米2深圳·天骄世家23万平方米12长沙·威尔士春天36万平方米3深圳·万科城43万平方米13长沙·双湾国际47万平方米4东莞·时富花园38万平方米14东莞·万科城市花园40万方米5涟源·涟水名城34万平方米15东莞·光大天骄峰景40万平方米6湘潭·御龙城60万平方米16深圳·丽沙花都18万平方米7湘潭·吉安公馆23万平方米17深圳·泰华阳光海22万平方米8合肥·长安萨尔斯堡24万平方米18深圳·公园大地30万平方米9江阴·东舜湖1号13万平方米19东莞·星汇名城43万平方米10曲靖·香樟东城26万平方米20长沙·麓谷林语138万平方米客观性主动式被动式主观性1423产品效劳人文环境新进者品牌和影响力社会资源和气氛区域价值自然资源资源不占优势，产品无疑成为打造工程核心竞争的价值点。核心竞争力矩阵环境：包括区域环境和自然环境，表达了区位价值和自然资源禀赋；人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志；效劳：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素；产品：典型的单一工程成功要素和高价楼盘的充分条件。产品驱动，规划发力工程突破方向：工程通过产品的适度创新，打破市场僵局；深度挖掘地块价值，通过科学布局和塑造独特的建筑风格，实现各物业类型之间的最正确配比，降低区域抗性。表象3142附加值〔入户花园、空中廊院〕新工艺、新材料建筑形式概念〔SOHO、CONDO、新都市主义〕嫁接〔教育、运动中心〕赝品〔意大利小镇/拿波里公寓〕本质产品驱动强调创新和新的评估标准，主要有四种模式，基于对工程本钱以及市场现状的考虑，我们建议本工程突破口为概念、建筑形式、附加值挑战模式〔形式感、风格〕〔节能、智能化、产业化〕概念建筑形式附加值123工程核心竞争力目标客户分析客户素描长期活泼于商场，通过数年打拼有了一定的经济根底，由物质追求进化为精神诉求，对美好的事物存在一定的需求偏好。我们的目标客户从“草根阶层〞进化成了“相对贵族〞，资本的积累和长时间艰苦奋斗的生活，让他们对品质生活的需求呼之欲出。他们年龄约在30-45岁之间，务实极富冒险精神，心态开发，能接受新生事物并能享受其新生事物带来的优越体验。契合客户心理并博得认同，从而被引导是我们现阶段思考的重点问题精神诉求充份表达都市的精髓，年轻、开放、包容、与时俱进。内敛、沉稳而具有优雅品味能经得起时间的考验与国际化大都市一脉相承，既有历史沉淀又具创新意识新城市文化最具代表性的就是海派文化新城市文化传承海派精髓延续品质经典新的找寻

一个城市化的过程始终也是丧失的过程，丧失的过程也始终是寻找的过程。

点燃生活激情的浪漫因子。

ARTDECO,THEROMANTICSMALLOFLIFE.

这是一个富有情趣的单词组合，贯穿于20世纪的设计史。在30年代，它是逃避现实的梦想家，而在后极简时代，却成为装饰平淡生活的浪漫因子。它就是ArtDeco(新装饰)。概念引入每一次复兴都一次追溯所谓的复兴不是把人拉回到过去的生活里，恰恰相反，它使其钟情者可以勾画自己的未来生活。概念引入建筑需要时间的饱满概念引入概念建筑形式附加值123工程核心竞争力建筑形式以灰白色调为主的小高层外立面，难以抵抗时间的流逝；冷色调的外立面不但不能彰显工程品质，反而降低了人们对品质的期望片区工程建筑扫描：灰白色调的现代简约，区别性低，现代感比较弱；怀电新苑建筑形式工程建筑形式，不仅是从视野感觉上区分工程与其他工程，而且也是工程外在品质的表达，也是客户感知工程价值的重要表达。差异化：颠覆众多平庸的和同质化严重的建筑群，表现出新的城市印象，让建筑的个性成为人们的风景。品质感：脱离了繁复多变的色彩，使建筑回归到一种与自然和谐共生的状态，能随时间的推移而呈现历久弥新感觉。给人平安、可靠和信赖，工程在建筑设计时就可以躲避可能的质量平安风险。创新：适应城市开展，引入先进的建筑思想，持续提升人们对居住的品味。品质感主体建筑差异创新在众多的建筑风格与建筑形式里，Artdeco是匹配工程的最正确建筑形式建筑形式Artdeco建筑风格一个事关城市的国际化立场，历史的凝练与现代时尚。挺拔的外表，诠释着客户对生活的态度，也代表着未来都市核心生活的城市意象。建筑形式建筑形式1、片区工程多以现代及西班牙风格为主，ArtDeco领先的理念与风格有利于与其他工程建立很好的形象区隔2、工程开发周期较长，ArtDeco风格经历时间的流逝，历久不衰3、ArtDeco风格本钱不高，品质感强，有利于增强客户性价比感知4、ArtDeco风格极具城市标识性，有利于增强领地感，化解陌生区的抗性5、ArtDeco风格不管在上海还是在长沙、湘潭、洞口已取得成功，为工程成功开发增值不少ArtDeco风格案例长沙成功案例：上海城、绿地公馆、中海国际社区、世茂铂翠湾等瑞方案例：湘潭御龙湾、湘潭香榭里大道、洞口佳和名都选用ArtDeco风格的优势：建筑形式园林建议在ArtDeco风格的建筑里，园林设计可以为其建筑形式锦上添花，在注重参与性、欣赏性的同时，还应在规划的层次、与强弱度上有所区分园林景观与建筑风格保持和谐统一。加强品质感，注重细节处理，以细节表达品质。注重小区入口处的园林打造，作为工程的主展示面。欣赏性与实用性并重要考虑未来维护本钱美学与自然地融合：力求将人工美学与自然园林合理运用，创造优美的生态平衡，到达人类生活新境域；将内在世界的闲适、自由、浪漫等宏伟梦想在园林构思中一一展现；形式美为其精髓：强调对称的轴线、均衡的布局和精美的几何构图讲究唯礼与缘情古典主义：强调整齐划一、秩序、均衡、对称，平面构图上崇尚圆形、正方形、直线等几何图案和线形分割。法式园林通过生态平衡、轴线、对称、几何构图表现出一种闲适、浪漫、自由的生活状态园林建议法式园林示意：利用地势、浅水、硬铺装打造本钱适当但极具品质感的园林园林建议全架空层花园增加小区绿化空间，提高工程居住舒适型，增强工程整体品质，是工程产品细节表达品质的亮点备注：在实际操作过程中可以适量的用地砖和硬铺装来完成架空层的处理，可节约本钱；园林建议互动式的公共空间使工程在楼间距上显得大气、开阔，并更显得人性化，提高客户居住的舒适度邻里公园——建筑小品和硬地广场节点园林——绿树掩映中的小舞台园林建议独特的形象定位差异化的案名系统高调性的推广问题二：如何建立工程形象46万平米ArtDeco海派生活社区表达工程规模优势，46万平米气势宏大；彰显ArtDeco建筑风格，演绎海派生活，引领片区品质生活向上；通过工程最核心的特点，提练出最具有差异化特色的表达方式形象定位核心客户重要客户偶得客户中方、芷江等县市客户、拆迁户、原住民其他片区客户或市域外客户本工程主要客户群体以片区经商生意人及泛公务员为主片区经商生意人、泛公务员客户定位产品设计原那么怀化河西城市开展趋势各阶段工程客户群体变化；现阶段热销户型及产品；工程户型配比建议二房二厅二卫80-90平方米20%小三房二厅两卫90-110平方米25%三房两厅二卫110-135平方米45%四房两厅两卫135-144平方米10%基于工程市场的实地调研与客户访谈，在控制风险的前提下确保工程上市获得良好的销售业绩户型建议汇金国际案名释义：鲜明的城市综合体特点。喻意桔祥，四方物流，八方财富皆会聚于此。大气，朗朗上口，易于传播；备选：海悦公馆金宸名都、乾城案名建议阶段推广语演变：通过不断的形象拔高，继而提升工程在客户心目中的地位第一阶段：入市造势第二阶段：卖点展示第三阶段：开盘引爆第四阶段：持续热销形象占位，强化海派生活，首次登陆怀化。低调，却隐隐透着力量。“Artdeco生活方式〞登陆怀化卷封开启，海派生活元年繁华更迭，唯品质弥香“Artdeco生活方式中心〞典雅城市人居传递“不动声色的优雅〞的推广调性，主要诉求点为产品品质。X月，130㎡海派景观大宅耀目开盘任岁月流转，优雅依然开盘信息告知，强化工程历经岁月洗涤，依然优雅的经典之作。开盘后，衬托热销气氛，强化工程“Artdeco生活方式〞。XX位优雅之士入主“Artdeco生活方式中心〞掌声过后，全城倾慕推广语|文案演绎|仿佛依旧穿行在1925年的绮丽旧梦中

却清晰地感觉到现代的脉动

近一个多世纪的历史沉淀

历时一千多个日子的精心规划

Artdeco生活方式中心

全面奏响城市与人文交相辉映的

新古典主义建筑乐章传承新城市文明，演绎海派经典张望风华灿烂的旧日时光闲适的气息却依然在时空里穿梭在香气里弥漫引明亮的自然天光在通透的室内游走几何化的装饰构成一幅迷离的现代画作每一扇窗外都是一幅悠然的风景每一幅帘后都藏着一个绮丽的故事不必言说自有不动声色的优雅如香水蔓延我怀旧，因为没有遇到你和未来|文案演绎|经典的建筑让思想得以凝固当歌曲和传说已经缄默它依旧还在诉说海悦公馆，Artdeco装饰立面与家族徽章一脉相承任岁月流逝，仍色泽如初流金立面，任岁月流逝，容颜不改|文案演绎|目录CONTENTS一、工程背景分析及核心问题界定二、工程开展及操作建议三、工程规划调整建议四、瑞方介绍本工程规划分为两个地块，东区的规划为商业街铺、小独栋商业体、酒店、公寓；西区为商住形态，产品为半围合式点式高层，外围两至三层底商本规划具体参数1、东区用地约47975平方米〔约71.96亩〕商业面积：44170平方米，公寓面积：57024平方米，酒店面积：39231平方米总建筑面积：140427平方米〔不含地下室〕，容积率：约3.02、西区用地72537平方米〔108.8亩〕，商业面积:32723平方米，住宅面积：200457平方米，总面积：233189平方米，容积率约3.2，住宅共1464户，户均面积：137平方米。东区西区说明：根据前期沟通结果，本报告主要讨论西区地块商业、住宅与东区酒店、公寓的规划建议。原规划方案评价方案评价评价标准本项目定位评价定位吻合度是否贯穿定位的主旨项目无非常明确而的规划设计指导建议价值评价总平面布局价值最大化容积率排布，产品与资源的结合程度，小区环境，带来最低的综合成本；总体平面布局发挥了地有特点，对地块周边商业价值的判断基本符合发展可能性，各楼栋关系处理得当户型分布价值最大化都可取得较好的朝向、通风和景观；各个户型单元间不发生对视、掩挡、对角等问题户型对资源倾向性较高，使产品在朝向处理上略有欠缺价值实现可实现商业价值的最大化，可销售的面积多、难度低价值双面受损，商业价值与居住价值在原方案下，均受损较大；协调关系商业和住宅协调性好，相互间不产生负面影响商业与住宅的协调关系需要以转换层解决相互的结构问题，会增加项目成本营销评价形象档次好的城市立面和轮廓线，生动的城市空间，展示性强,便于展示有利的规避了东西地块间的干扰问题，原规划中所有建筑高度一样，没有较好的天际线，展示型较弱展示价值充分考虑售楼处、展示区的设置现在方案在没有体现出展示区价值。客户体验切合度客户体验最大化发挥基本不存在客户前期体验，后期园林呈现之后，体验价值才出现。整体评价整体布局：方案整体布局使住宅产品价值存在贬损，组团与单体建筑联系、天际线展示、资源价值分配不合理；商业：商业体量超过了社区商业的标准，又无法形成区域型商业的聚合效应，单一街铺后期变现与经营存在较大风险。局部的商业布局不合理。展示区及启动区：展示区无法前置，工程分期难度大，使园林价值无法表达，容积率：现方案对容积率实现难度较高，住宅总面积在实施过程中无法兑现原方案存在以下四大规划问题西区整体规划评价工程正南户型约360户，仅占总套数的1/4，非正南向产品销售难度过大。临街户型占绝大多数，后续实现溢价空间较弱。全部为工字型二梯四户结构，缺乏变化，没有形成合理的产品梯度。商业与住宅结合部转换层体量过大，导致整体本钱上升约25%-30%，住宅价格缺乏竞争力。园林内人工湖面积过大，使整体及后期维护本钱过高。园林内缺乏节点性的互动共公开放空间，参与性较差。整体评价根据实测，现有商业项积为32723平方米，全部为街铺，如满足工程自身商业配套，体量偏大，工程空置的风险较高。街铺24米的超大进深对经营的有效利度过低，会造成总价过高，严重制约销售。对于未来区域开展的价值分级不合理，东侧商业街价值不适合三层商业规划，体量过大。缺乏旗舰商业的带动，导致整体工程销售收益过低2F2F2F3F商业规划评价商业评价展示及启动区规划评价围合式建筑的排布使展示区无法前置，展示面缺乏，客户无法在工程主入口形成良好体验缺乏昭示性和展性较好的营销体验中心，领地感不强，客户价值感知较弱缺乏组团式的分期展示，园林施工节点靠后，无法为工程带来提前价值兑现展示区评价容积率说明经过测量，工程初步规划1464户，根据总建筑面积的户均分配。单户面积到达137平方米，在详规阶段，与市场结合相背离，无法实现容积率。商业分布过于平均，无法形成区域商业，后期可通过单栋大体量的集中式商业来带动，使本工程的整体价值提升，并有效平衡容积率。工程整体开发思考及住宅和商业规划调整建议整体布局建议住宅规划建议商业规划建议东区块酒店与公寓建议规划调整建议主景观轴：建立以“南北〞为主“东西〞为辅的主景观轴，建立以硬铺装为主的互动式公共空间为各组团联系纽带；营销中心放置于神龙路口，并配于适度的园大及广场提升展示价值启动区以营销中心为核心，由北往南依此推进。1、整体布局明晰主要景观轴线，协调商住关系对于高容高密度户型摆布，需要不断的创新并获得产品的均好性与最正确的居住体验传统布局创新型布局住宅规划布局主入口4+28F2、住宅规划建议布局〔南北向，板式楼〕增加住宅南北朝向的数量，减少东西方向产品，减少因朝向而致使产品贬值的因素；住宅排布采用板式一梯四户布局，增大东西向面宽利用率，使得户户朝南，提升产品品质景观〔多组团，多节点，小围合〕将主景观轴线上的景观面与次景观轴上的景观面相连接，形成产品与资源的最正确结合，并使产品价值因资源价值而得到普遍的提升；分期〔展示前置，园林呈现〕靠近营销部区域作为第一起启动，小量推出市场，同时启动期也具有大量的园林景观，有利于前期销售，降低市场风向；住宅调整建议127-139平方米105-110平方米一梯三户板式楼产品示意，户户朝南，结构方正，紧凑，空间利用度高户型建议133-135平方米一梯四户板式楼示意，超大阳台、入户花园、户内庭院以及户户带大飘窗等，都是提升户型附加值的重要手段，给客户强烈的实惠感84-90平方米户型建议一梯四户板式楼示意88平方米135平方米户型建议3、商业①神龙路临东区口规划四层集中式商业，上面加28层高层住宅，先期只建临时性营销体验中心，配以大面积园林广场，增加展示，工程开发最后阶段再建设，实现收益最大化。②增加该区商业层数，与①区形成联动，并平衡其它商业区的容积率。③保持不变，减少进深。④保持不变，减少进深。⑤降低一层，变为二层商业，减少持有风险。4F3F2F2F2F12345商业调整建议非主城市核心区非五星级酒店，现有规划的酒店面积过大，建议总建筑面积控制在2万平米以下，降低前期投入，以便于更合理的安排工程的资金使用，保证现金流。建议定位为商务型酒店，客房控制在200间以内，躲避经营风险。公寓的建筑外立面可以规划为公建外立面，增加昭示性与城市感。公寓面积建议做少量一房一厅、主力产品以二房与小三房为主，兼顾办公用途。4、东区酒店及公寓规划思考方向东区调整建议粮油市场主入口东区规划探索：1、临舞阳大道一侧排布高层建筑，形成壮丽的城市景观2、增加酒店的区域昭示性，使之成为第一景节点，酒店高度17层，首层规划大堂及配套商业，二层规划西餐厅，三四层为中餐酒楼，五至六层为KTV或桑拿中心，七至十六为客户，不高于200间，17楼为会议中心或多功能中心。3、商业与办公楼建议规划8层左右，可做为弹性空间，适度考虑未来商业用途。4、青年公寓建议24层，主力户型为80-120平米的精品居家用途。满足周边生意人与年轻群体的居住要求，酒店商业或办公青年公寓东区调整建议本工程商业定位商业开展方向思考商业业态定位酒店后期运营思考住宅价格预测根据工程商业自身规模、前期粮油市场的定位和周边商业的分析，我们最终为该商业做出以下二种商业定位：商业定位思考定位一：怀化家居建材专业批发市场做工程“粮油批发市场〞定位衍生业态定位二：河西娱乐餐饮休闲街依托特色餐饮、娱乐产业提高区域人气，提高商业价值家居建材专业市场可行性探讨以现有商业粮油批发定位为根底，形成大型的批发市场，以综合实力吸引客户，提高商业的经营能力自行持有，专业招商1000米外，规划粮油批发市场【经营模式】【操作思路】【现实情况】规模较大，专业市场经营有一定的市场风险；专业市场前期需要一定时间的培养期，在经营时只能自行持有；专业招租，统一由招商公司进行，能有持续的资金收入，但本钱回收期较长。依据目前粮油批发市场的定位，奠定前期客户根底，形成一定的商业气氛，通过前期品牌店的招租，加强商业前期经营，从而带动商业价值；以商业的持续经营和兴盛，带开工程后期住宅价值的提升工程周边约1000米外即有政府规划的粮油批发市场，且目前已规划；工程商业粮油批发体量仅为4栋3层建筑，体量较小，规模优势不明显；由于工程商业体量、自持要求和经营的前提条件，本市场做专业市场有较大的难度，该方向可行性较小，市场风险较大；餐饮、娱乐休闲街可行性探讨未来流动人口大，消费潜力大未来商贸物流区，周边大型楼盘带来较大人口基数周边娱乐型商业缺乏，市场空白点周边不存在集中餐饮和娱乐型商业，市场空白点存在娱乐休闲产业提高商业人气，增加商业价值娱乐休闲产业易聚集人气，提高商业气氛特色餐饮、娱乐休闲为主题的商业街住宅地块商业最终定位：住宅底商：社区配套性商业集中型商业：特色娱乐休闲街商业业态定位国际美食坊休闲广场时尚汇国际美食坊：商务酒楼、中餐酒楼、中餐风味餐厅、休闲餐饮、快餐类时尚汇：生活超市、便利店、风情街区，体验式购物娱乐休闲广场：城市人主要交流与休闲场所，丰富夜生活。国际美食坊时尚汇时尚汇娱乐休闲广场娱乐休闲广场打造特色餐饮品牌?国际美食坊?本地特色，中华美食：湘菜、川菜、粤菜、风味小吃，域外美食：韩日料理、西餐、巴西烧烤商业业态定位高端娱乐休闲聚集?休闲广场?文化广场为消费者提供巨大的逗留场所，为商家带来潜在客人，也为商家促销提供了场所。业态组合：百货商场、茶馆、酒吧、水会、KTV、洗脚城、休闲中心、商务酒店。商业业态定位生活超市、风情街区