亳州谯郡华府策略提案71p

杭州天诺广告机构2021年6月21日目录【CATLOG】第一局部工程审视第三局部市场研究第四局部工程定位第五局部营销推广第二局部阅读城市目录【CATLOG】第一局部工程审视第三局部市场研究第四局部工程定位第五局部营销推广第二局部阅读城市工程审视本工程位于玉帝庙街以西，亳州一中以东，仁和街以南，董家街以北，处于村中城的一种为难现状。老城区本案工程审视本地块周边以矮旧的民房为主，周边道路狭窄，交通不便。东西北工程审视工程周边配套完善,以沿街店面为主，主要集中在古泉路，新华北路。新华路古泉路董家街工程审视工程周边景观资源丰富，主要以工程南侧涡河景观带和临近的汤王陵公园为代表。涡河景观带汤王陵公园工程审视通过对地块价值的专业评判，地块的整体价值一般，优秀价值因素较少。地块价值评判：优秀价值点★良好价值点★★★★★一般价值点★★★较差价值点★★评判级别优良一般较差土地级别

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自然景观

★空气质量

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交通情况

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生活配套

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学区情况

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社会治安

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历史人文

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区位形象

★商业氛围

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商务氛围

★工程审视工程优势临近城市老城区区域，工程周边配套较为完善；临近城市主干道,魏武大道、新华路，交通便捷,乡镇辐射力强;临近涡河景观绿化带、汤王陵公园，自然景观和人文资源突出工程周边布满各中小学，学区优势明显。工程劣势工程地块被周边陈旧村庄包围，展示性较差。工程位于城市北郊，城市开展的反方向，城市认同感较差。工程周边市场业态混乱，较难定位，不利价格空间的提升；工程SWOT界定工程审视工程时机亳州市政府斥巨资打造涡河景观带。区域内工程数量少，品质差、体量小，无包装。近几年亳州周边县市进城置业的人群明显增多。从市调的情况反映，目前亳州的市场还未出现饱和的现象，有待进一步挖掘工程威胁工程SWOT界定目录【CATLOG】第一局部工程审视第三局部市场研究第四局部工程定位第五局部营销推广第二局部阅读城市城市根本情况

亳州环境优美，资源丰富，人文气息浓厚。亳州市是安徽省省辖市，位于皖西北边陲，黄淮平原南端，西北与河南省接壤，西南与阜阳市毗连，东与淮北市、蚌埠市相倚，东南与淮南市为邻。亳州市是皖北地区的老工业基地，拥有机械制造、酿酒、卷烟、医药、纺织、食品、化工、建筑建材、印刷等十几大门类。亳州市全国重要的药材、商品粮、优质棉、优质烟、优质茧生产基地，拥有药材、酿酒、果蔬、烤烟、畜禽、蚕桑等资源和经济优势，地方名特优产品较多。从商城王建都开始，是一座具有三千多年历史的文化古城。1986年撤县建市，同年成为国家历史文化名城。亳州是中国优秀旅游城市。亳州交通通讯十分便利，京九铁路纵贯全境，311、105国道和307国道在市内交叉穿过，商〔商丘〕景〔景德镇〕高速公路与界阜蚌高速公路、和正在建设的泗许高速将在境内穿过，四通八达的公铁水路构成便捷的交通网络。城市/人口2007-2021年，亳州市人口逐年上升，增幅比较大，09年有所放缓。截止2021年底全市常住人口为596.93万人。城市/宏观经济从2007-2021年亳州市国民经济运行一直保持着较好的运行态势，GDP值稳步增长，增长率较高，总体上来说利亳州经济具有较强的运营活力，目前处于快速开展状态中，2021年亳州市完成生产总值431.93亿元，比上年增加12.7%。指标1GDP城市/宏观经济亳州市2007至2021年人均GDP快速增长，稳步上升，2021年人均GDP值到达8477元。指标2人均GDP城市/宏观经济城市/宏观经济2021年亳州市产业结构进一步优化，从拉动经济增长的因素看，三次产业共同拉动经济增长，第二产业比例逐步上升，一改亳州市工业短腿的现象。指标4三产结构城市/宏观经济指标5政府财政

城市/宏观经济亳州市社会消费品零售总额增长迅速，自2007年以来，每年保持了16.1%以上的增长率，居民消费迅速升温，居民消费力逐步增强，截止2021年亳州市社会总消费额约190.82亿元。指标6社会消费总额

城市/宏观经济从近三年的历史数据可以看出，亳州城镇居民人均可支配收入稳步上涨，增幅也保持在10.1%以上的增长率。亳州市城镇居民潜在消费能力较强。消费特征太明显。指标7人均支出城市规划开展沿涡河两翼开展，侧重向南，兼顾向北，适度向东，控制向西开展。南部新区涡北区东部开发区东南文教区城市开展方向中心城区老城区区域规划开展工程区域规划：涡河打造生态休闲景观长廊，人民路桥段涡河两岸约1800米的沿河地带，岸上景观绿地约22万平方米，完工后将展现汤都风情、酒香古韵、药都磬香和自然生态四大功能。对房地产的影响积极影响消极影响住房支出比重与房地产开展不协调，居民住房支出相对较大，这给置业者带来较大的压力亳州市是典型的消费型城市，导致购房者对房地产消费有一定障碍，并对其总价格较为敏感。对房地产的影响目录【CATLOG】第一局部工程审视第三局部市场研究第四局部工程定位第五局部营销推广第二局部阅读城市国际通用衡量标准说明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的开展阶段,以此为参照,2021年亳州人均GDP约8477元人民币,目前亳州房地产市场开展大致处于快速开展阶段.人均GDP与房地产开展关系缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求减缓发展期稳定发展期快速发展期启动期1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元房地产市场宏观研究

异常基本正常正常运行基本正常异常2009年房地产开发投资额增幅<-5%-5%—5%5%-15%15%-25%>25%63．2%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%4.3%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资/固定资产投资<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%24.1%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场宏观研究三大版块涡北版块：学府花园、学府公馆、金叶凤凰城、金华苑老城区版块：锦绣年华、瑞景佳园、幸福大街南部新区版块：主要包括国购名都、盛世家和园、UDC领寓、翰林华府、天一阁等工程目前亳州市商品房市场在售楼盘,主要集中在三大版块:涡北、老城区和城南。老城区南部新区涡北区市场/分解详见亳州最新市调报告市场/版块市场/版块市场/版块项目名称项目地址总建面积南部新区天润·上层汤王大道与站前西路交汇处

27万方帝景华庭光景西路与汤王大道交汇处10万方世纪云顶芍花路与市府环道交口3万方盛世家和园

市政府西300米路北8万方翰林华府

古井大道与建安路交汇处8.2万方御花园光明西路与汤王大道交汇处19万方国购·名都

希夷大道与木兰路交叉口向西100米12万方老城区幸福大街

和平西路60万方瑞景佳园谯陵路与人民路交叉口7万方锦绣年华光明西路与汤王大道交汇处3.5万方市场/体量亳州房地产市场已开始进入规模开发时代，近年来大盘开始涌现，打破小盘林立的局面。项目名称项目地址总建面积涡北版块金叶凤凰城魏武大道与古泉路交汇处1.2万方学府花园北小街与瓜市街交汇处1.6万方金华苑建安北路与涡河路交叉口5万方学府公馆魏武大道与红叶路交汇处东500米路南1万方版块/体量涡北版块工程小打小闹，无品质、小体格社区。项目名称产品类型建筑风格户型大小（平米）

南部新区天润·上层小高层、高层欧式建筑风格50—120帝景华庭多层小高层现代简约风格104-157世纪云顶高层现代简约风格62—143盛世家和园

小高层多层高层现代简约风格94—130翰林华府

多层、高层现代简约风格81-117御花园多层、小高层别墅现代简约风格108-146国购·名都

高层、花园洋房欧式建筑风格84-190老城区幸福大街

多层中式建筑风格82-120瑞景佳园小高层、高层欧式建筑风格80-110锦绣年华高层现代简约风格67-120市场/产品市场供给的物业类型，以小高层和高层为主，别墅产品较少；住宅户型面积80—120为主力户型。项目名称产品类型建筑风格户型大小（平米）涡北版块金叶凤凰城多层现代简约风格108-132学府花园多层、小高层现代简约风格80-102金华苑多层、小高层现代简约风格80-120学府公馆小高层现代简约风格89-110市场/产品涡北版块工程主要以多层、小高层为主，户型面积相对偏小，总价较低。项目名称价格（元/平米）

项目名称（涡北版块）价格（元/平米）

南部新区天润·上层3300金叶凤凰城价格未定帝景华庭3200学府花园2900世纪云顶3200金华苑2500盛世家和园

3300-3400（预计）学府公馆2600（预计）翰林华府

3200-3300（预计）御花园3100国购·名都

4200（预计）老城区幸福大街

2500-2700（预计）瑞景佳园价格未定锦绣年华3580市场/价格当前住宅市场的主力价格是3100—3500元/平方米。由于自身版块的缺陷，涡北版块价格坐底。市场/小结1、楼盘分布目前亳州市主城区在售的工程一共27个，南部新城版块19个，老城区版块4个，涡北版块4个，由于亳州城市开展的方向南移，以及亳州市政府的南迁，加速南部新区的飞速开展，各路开发商拿地也纷纷将目光投向了开展潜力巨大的亳州南部，这也导致目前正亳州房地产工程的严重倾斜的现状。2、产品类型由于亳州市房地产市场起步较晚，开展水平不高，开发商在打造产品线上还是比较保守，高端产品较少。置业人群在产品选择上还是较喜欢低层住宅，但经过最近几年的大力引导，也慢慢习惯高楼层的生活习惯。涡北版块，主要以多层、小高层为主，产品品质较差；老城区版块，由于开展时间较长，土地较为稀缺，主要以小高层为主，产品品质略高于涡北版块。南部新区版块，亳州市房地产水平代表区域，工程总多，产品线丰富，主要以小高层、高层为主，配比少量的多层与别墅产品。市场/小结市场/小结5、销售中心包装目前亳州各楼盘的一大软肋，也许是近几年行业一直处于一个卖方市场的缘故，对于自身的包装认为必要性不够，绝大局部的售楼处包装极为简陋，尤其是涡北版块的楼盘，清一色的一家店面加一个沙盘的简易组合。从走访的众多搂盘中，国购名都的营销中心应该算得上是亳州楼盘的高端典范，无疑中对自身工程一次有力的提升。6、建筑风格、外立面建筑风格与外立面设计是给购房群体的第一印象，这极其重要。涡北版块在此方面较为落后，建筑风格以现代简约风格为主，外立面设计较为普通，涂料立面，可以看得出，开发商希望将建造本钱降至到最低。老城区与新城区在此方面有较大改善，建筑风格出现多样化，ARTDECO风格、欧式风格、中式风格，层出不穷。外立面方面大局部也采用了瓷砖立面。市场/小结7、销售均价整个亳州产品价格分为三个档次，涡北版块：由于地段、产品、品牌、绿化等各方面的综合因素较差，价格主要集中在2500-2900/平米左右。老城区版块由于版块土地稀缺，价格高于涡北版块，以3100-3500元/平米为主。南部新区版块，该版块的竞争尤为剧烈，周边生活配套也逐步完善，产品均价集中在3200-3400元/平米，个别高端楼盘价格已突破4000元/平米。8、销售情况从前期的市调情况来看，亳州各大楼盘销售情况较好，处于一个良好的卖方市场。小面积、低楼层的产品根本脱销。各工程所推出的产品余粮所剩不多，都在摩拳擦掌等待下一次开盘销售。目录【CATLOG】第一局部工程审视第三局部市场研究第四局部工程定位第五局部营销推广第二局部阅读城市寻人期望性格职业收入地域年龄学历喜好客群定位对于我们的产品，怎样的亳州人会买单？寻找亳州人客群定位/性格玄〔能掰〕狂〔豪迈〕俗〔粗狂〕亳州人的三字、六讲究是味儿〔够意思〕护窝子〔团结〕大锅烀〔真实〕大呼隆〔洒脱〕面子活〔好面子〕滋润〔讲究〕你好！亳州人由于地理位置上的双重性，造就了亳州人性格上的双重性。亳州人有着北方人常有的粗暴豪爽，洒脱真实，也有着南方人常有的精明细致，谨慎内敛。既具有英雄的豪迈大气，雄才大概，儒雅和浪漫，也具有弃儿的顽强坚韧，波皮放纵。亳州人之所以对外乡文化高度认同感，自豪感。是因为亳州在悠久的历史长河中，涌现出无数灿假设星辰的风流人物，英雄豪杰、文人墨客。这不是任何一所城市能做到的，能给予当地人的。客群定位/属性亳州涡北原住民、周边乡镇进城置业较为认同涡北地域文化目标客群能接受25-30万主力总价客群定位/属性根本特征：年龄25-45岁居多；家庭结构多数为五口之家；祖祖辈辈一直生活在涡北这块土地上,地域情节较深，他们想要获得新的生活方式，但又不想脱离这块根深蒂固的土里，他们一直在寻找着。有中高等文化素质，高中学历以上；收入水平中等，但对生活有较高向往；即有自己做生意，也有大量外出务工人员、基层管理和事业单位工作者等。消费要求：对于他们而言高房价不是他们的首选；注重生活环境，喜欢给家人最好的生活；由于有未成年子女，因此比较注重周边的生活配套设施如学校、医院、交通、菜场等；年龄相对成熟，在购置决定时相对谨慎，开发商及工程品牌能有效促使其购置；由于文化层次相对较高，因此在挑选物业时不但注重物业的硬件质素，也会在意小区所营造的人文气息。财富顶层稳定资产层富裕市民阶层普通市民阶层赤贫阶层目标客群目标客群总结：他们是一群朴实无华的社会中低层人士。项目名称定位诉求点南部新区天润·上层CLD街城

CLD生活翰林华府

传承繁华，光华府邸繁华生活御花园城市典范人居生活方式国购·名都

原味欧洲，首席豪宅豪宅生活老城区幸福大街

BLOCK街区生活方式瑞景佳园世袭宝地，一品名宅地段涡北学府公馆——学区房学府花园——学区房金叶凤凰城新都市主义生活生活方式金华苑涡河流金、华美名宅高档住宅产品定位/对手亳州房地产楼盘在定位主要依托配套、地段以及生活方式为主。产品定位/卖点看看我们自己都有些什么？周边三所幼儿园、6所中小学临近百年名校亳州一中创立于1910年临近涡河景观带临近汤王陵公园成熟生活配套学校、百货、剧院、商业街江南园林景观区域内尚无（建议）卖点10万方体量产品定位/卖点寻找工程之间的差异化，并进行放大，拉伸。放眼亳州，我们产品与其他产品差异化何在？学区历史文化成熟生活外部景观内部景观大规模我们的最大优势：学区房。但是不能区隔对手。学府花园，学府公馆，已经先我一步。产品定位/整合复合地产复合地产属于一种创新的开发、经营模式，也是一种创新的力作。复合型地产说白了，就是打破以往地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合多种产业〔农业、商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等〕，创造一种全新的地产经营模式。

奥林匹克花园=+地产运动十七英里=+地产度假让我们也来玩玩1+1>2的游戏！！产品定位涡河畔，百亩学府林宅地产文化1、标注区域性，隔离竞争对手，直接对话目标客群，别离目标客群。2、涡河，亳州的母亲河，孕育亳州古今无数英雄儿女，此处以涡河文化博取涡北乃至亳州的客群的文化认同，涡河文化、景观也是工程推广中主要的一张牌，有助于提高工程的文化气质。学区房高品质、高档次流淌万年的涡河文化传承百年的名校历史沉睡千年的汤王陵墓三园、六校10万方恢弘体量注：亳州一中创立于1910年大体量风行北方的江南园林产品定位产品定位广告语涡河畔，百亩学府林宅香水文脉，大宅胸怀备选名校边上筑人家备选十万平米人文精工住品案名建议其实关于工程案名，我们有更多想法。。。案名中央学府北秀蓝湾名门世家书香美庐览盛天城领秀城目录【CATLOG】第一局部工程审视第三局部市场研究第四局部工程定位第五局部营销推广第二局部阅读城市推广策略推广重点：紧扣工程定位，宣传上做到产品与文化有机结合，历史文化、涡河文化、名校文化、江南园林文化。提升工程外在形象，放大本工程三园、六校的一站式学区优势。推广拔高形象提升价值宣传文化、产品有机结合渠道精确制导圈层突破营销事件营销聚焦市场阶段推广■导入期〔形象包装〕阶段主题：涡河畔，百亩学府林宅活动内容：地块奠基仪式、女子十二乐坊现场演绎亳州酒文化节、毫州国际中医药文化节活动冠名活动设想：邀请市相关政府领导、开发企业领导、相关媒体一起参加地块奠基仪式。媒体告知：老城区/涡北区域高端户外广告、DM广告、电视字幕、电视新闻、围墙由于对工程的开发进度及入市时间点的把握不确切，故现只能做出大概的阶段划分及概述。■内部认购期〔楼盘概念炒作〕阶段主题：香水文脉，大宅胸怀活动内容：VIP认筹、团购、百货环保袋活动设想：联姻百年名校，共贺百年历史，翻开亳州一中历届学子市场和教师市场。媒体策略：老城区/涡北区域高端户外广告、亳州晚报、电视字幕、短信、DM、单页阶段推广■开盘期〔正式亮相〕阶段主题：学府林宅粉墨登场活动内容：折扣优惠媒体告知：老城区/涡北区域高端户外广告、DM广告、电视字幕、电视新闻、短信、单页由于对工程的开发进度及入市时间点的把握不确切，故现只能做出大概的阶段划分及概述。■强销期〔卖点呈现〕阶段主题：三园六校，文化大盘活动内容：学校绘画比赛、瞻仰汤王陵墓活动、涡河鱼苗放生活动。媒体策略：户外广告、报纸、字幕、周边学校校牌免费提供。活动推广1、VIP认购2、亳州重点文化节冠名赞助3、联姻“三园六校〞教师团购活动4、亳州周边县、周边乡镇巡展5、产品推介会6、业主样板房设计大赛7、涡河垂钓大赛8、工程奠基仪式工程初期应借助不同主题的活动，翻开工程知名度，迅速占领区域市场上下，以下活动仅供参考，需按照市场的变化选择适用。媒体策略鉴于地块以及目标客群属地特性，以及营销本钱，我司建议媒体以户外、电视为主，主要媒体通路如下：1、户外媒体：a、大型户外广告牌：数量：2块；位置：老城区中心位置1块〔新华北路商业中心〕，涡北区域内1块。〔新华北路与古泉路十字口〕b、道旗广告：沿新华北路、向涡北方向延伸，发布灯箱广告。c、车身广告：富裕乡镇公交车车身广告。d、移动宣传车广告：可经常联系实用的媒介，作为工程即时信息发布的重要渠道，尤其是在活动时首选媒介。2、电视广告a、制作一部长5分钟的三维影视动画片〔置于案场内循环播放〕，剪辑15秒、30秒的形象片在亳州电视台播放。b、亳州电视台游字广告、挂角广告。c、亳州电视台新闻