临泉物业收费管理办法

临泉物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强临泉县物业管理区域内物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法律法规及相关政策规定，结合本县实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于临泉县行政区域内依法成立的物业服务企业，对各类物业管理区域提供物业服务并收取费用的活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应按照本办法规定和物业服务合同约定，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用，不得无故拖欠。二、物业服务收费定价形式（一）政府指导价1.普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价。2.实行政府指导价的物业服务收费，由县价格主管部门会同县房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在规定的基准价及其浮动幅度内协商确定。（二）市场调节价1.非普通住宅以及业主委员会成立之后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素，在物业服务合同中约定。三、物业服务收费构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务收费标准（一）政府指导价标准1.普通住宅前期物业服务等级标准分为一级、二级、三级、四级，各等级服务标准及对应的基准价和浮动幅度如下：一级服务标准：服务内容：包括房屋建筑主体、设施设备、环境卫生、绿化养护、公共秩序维护等全方位的高质量服务。基准价：[X]元/平方米·月，浮动幅度：[上下浮动X]%。二级服务标准：服务内容：提供较为全面的物业服务，在房屋及设施维护、环境卫生等方面有一定保障。基准价：[X]元/平方米·月，浮动幅度：[上下浮动X]%。三级服务标准：服务内容：基本的物业服务，满足业主的日常居住需求。基准价：[X]元/平方米·月，浮动幅度：[上下浮动X]%。四级服务标准：服务内容：提供基础的物业服务，侧重于环境卫生和秩序维护等。基准价：[X]元/平方米·月，浮动幅度：[上下浮动X]%。2.保障性住房物业服务收费标准按照普通住宅物业服务收费标准的[X]%执行。（二）市场调节价标准1.非普通住宅物业服务收费标准由业主与物业服务企业根据实际服务内容、服务质量要求，参照市场行情协商确定。协商过程中应充分考虑服务成本、市场供需、周边类似物业收费水平等因素。2.业主委员会成立之后的普通住宅物业服务收费，由业主大会与物业服务企业参照本办法及市场情况，通过招投标或者协议方式重新约定物业服务收费标准，并报县房地产行政主管部门备案。五、物业服务收费的计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等计费方式。（一）包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（二）酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。六、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取主体物业服务收费由物业服务企业按照物业服务合同约定向业主收取。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）缴纳时间业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式按时足额缴纳物业服务费用。物业服务合同未约定缴费时间的，业主应当在每月首周内缴纳上月的物业服务费用。（三）逾期处理业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，并可按照合同约定从逾期之日起按每日[X]%加收违约金。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。七、物业服务收费的变更与调整（一）政府指导价的调整1.实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门应当根据经济发展水平、物业服务成本变动情况以及社会承受能力等因素，适时调整物业服务收费标准。2.调整物业服务收费标准，应当按照规定进行成本监审，并广泛征求业主、物业服务企业和相关部门的意见。调整方案应当报县人民政府批准后向社会公布执行。（二）市场调节价的变更1.实行市场调节价的物业服务收费，物业服务合同有约定的，按照约定执行；没有约定或者约定不明确的，经业主大会同意，可以调整物业服务收费标准，但应当提前[X]日在物业管理区域内显著位置公示拟调整的收费标准、服务内容、服务质量标准等内容。2.物业服务企业与业主就物业服务收费标准调整协商不成的，可以通过法律途径解决。八、物业服务收费的监督管理（一）部门职责1.县房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，会同价格主管部门对物业服务收费行为进行监督检查。2.县价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的价格监督检查工作，依法查处价格违法行为。3.其他相关部门按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。（二）监督检查内容1.物业服务企业是否按照物业服务合同约定的内容和标准提供服务；2.物业服务企业是否按照规定的收费项目和标准收费，有无擅自提高收费标准、重复收费、分解收费项目等乱收费行为；3.物业服务企业收费公示情况，是否在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、投诉举报电话等信息；4.物业服务企业的成本核算、财务管理等情况；5.其他与物业服务收费有关的事项。（三）投诉处理1.业主、业主委员会或者其他利害关系人对物业服务收费有异议的，可以向物业服务企业查询，也可以向县房地产行政主管部门或者价格主管部门投诉。2.县房地产行政主管部门或者价格主管部门接到投诉后，应当及时进行调查处理，并将处理结果告知投诉人。九、附则（一）解释权本办法由临泉县房地产行政主管部门会同县价格主管部门负责解