房地产估价理论与方法《市场法及其运用在线测试》模拟考试卷含答案

房地产估价理论与方法《市场法及其运用在线测试》模拟考试卷含答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的（）。A.类似房地产的交易B.相同房地产的交易C.相关房地产的交易D.房地产的交易答案：A。市场法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值，所以需要在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易。2.下列关于可比实例的说法中，错误的是（）。A.可比实例一定是交易实例B.交易实例一定是可比实例C.可比实例是符合一定条件的交易实例D.可比实例应尽量与估价对象状况相同答案：B。交易实例不一定都能作为可比实例，只有符合一定条件的交易实例才能作为可比实例，所以B选项错误。3.选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围内。A.0.52倍B.0.71.5倍C.0.81.2倍D.11.5倍答案：A。选取可比实例时，其规模一般应在估价对象规模的0.52倍范围内。4.可比实例的成交价格是（）。A.正常成交价格B.市场价格C.可能是正常成交价格，也可能不是D.理论价格答案：C。可比实例的成交价格可能是正常成交价格，也可能存在特殊交易情况导致其不是正常成交价格。5.建立比较基础不包括（）。A.统一财产范围B.统一付款方式C.统一交易情况D.统一计价单位答案：C。建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一计价单位等，统一交易情况是在交易情况修正环节，不属于建立比较基础。6.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。A.2325B.2500C.2625D.2763答案：B。设正常成交价格为X元/㎡，则XX×7%=2325，解得X=2500元/㎡。7.已知某可比交易单价为4500元/㎡，该交易在成交时付了30%的房款，余款在以后的3年内每年年末支付，假设年利率为10%，则该可比交易单价的实际价格为（）元/㎡。A.4234.9B.4327.4C.4500D.4672.6答案：B。首先计算余款的现值，余款为4500×(130%)=3150元/㎡。根据年金现值公式计算余款现值，P=A×[(1(1+r)^(n))/r]，其中A=3150/3=1050元/㎡，r=10%，n=3。P=1050×[(1(1+0.1)^(3))/0.1]≈2602.4元/㎡。则实际价格=4500×30%+2602.4=4327.4元/㎡。8.房地产状况调整可分解为（）调整。A.区位状况、实物状况和权益状况B.交易情况、市场状况和房地产状况C.交易情况、区位状况和权益状况D.区位状况、市场状况和实物状况答案：A。房地产状况调整可分解为区位状况、实物状况和权益状况调整。9.采用直接比较法进行房地产状况调整时，可比实例在某一房地产状况下的得分是100分，估价对象在这一房地产状况下的得分是90分，则房地产状况调整系数为（）。A.0.9B.1.11C.1.2D.0.8答案：A。房地产状况调整系数=估价对象得分/可比实例得分=90/100=0.9。10.市场状况调整是将可比实例在其（）的价格调整到估价时点的价格。A.成交日期B.估价作业日期C.交易日期D.交易完成日期答案：A。市场状况调整是将可比实例在其成交日期的价格调整到估价时点的价格。11.下列关于市场法中交易日期调整的说法，错误的是（）。A.采用价格指数进行调整时，若采用定基价格指数，公式为：可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格×（估价时点的价格指数/成交日期的价格指数）B.采用价格变动率进行调整时，若为逐期递增或递减的价格变动率，公式为：可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）^nC.价格指数有定基价格指数和环比价格指数D.交易日期调整是调整房地产本身的价格答案：D。交易日期调整不是调整房地产本身的价格，而是将可比实例在成交日期的价格调整到估价时点的价格，是由于时间因素导致的价格变化调整。12.某可比实例成交价格为2000元/㎡，房地产状况方面与估价对象相比稍差，经比较，可比实例在房地产状况方面的得分是90分，估价对象得分是95分，则房地产状况调整后的价格为（）元/㎡。A.2055.6B.2111.1C.1947.4D.1990.5答案：A。房地产状况调整后的价格=2000×(95/90)≈2055.6元/㎡。13.市场法求得的价值趋向于（）。A.成交价格B.市场价格C.理论价格D.评估价格答案：B。市场法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值，其求得的价值趋向于市场价格。14.下列不属于实物状况调整内容的是（）。A.土地基础设施完备程度B.建筑物新旧程度C.建筑物朝向D.土地形状答案：C。建筑物朝向属于区位状况调整内容，土地基础设施完备程度、建筑物新旧程度、土地形状属于实物状况调整内容。15.已知某可比实例房地产的价格为1800元/㎡，该类房地产价格从2008年10月至2009年3月平均每月比上月上涨1%，若调整到2009年3月的价格，则该可比实例的价格为（）元/㎡。A.1891.8B.1895.8C.1908.2D.1918.2答案：B。从2008年10月至2009年3月共5个月，根据公式，可比实例在2009年3月的价格=1800×(1+1%)^5≈1895.8元/㎡。16.某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2008年6月1日的价格为1800元/㎡，对其进行市场状况调整到2008年10月1日的价格为（）元/㎡。A.2161.2B.2233.8C.2259.2D.2262.4答案：B。该宗房地产在2008年10月1日的价格=1800×(85.0/76.7)×(89.2/85.0)×(92.5/89.2)×(98.1/92.5)≈2233.8元/㎡。17.可比实例的成交价格比正常价格高2%，则交易情况修正系数为（）。A.100/102B.102/100C.100/98D.98/100答案：A。交易情况修正系数=正常价格/可比实例成交价格，可比实例成交价格比正常价格高2%，设正常价格为100，则可比实例成交价格为102，所以交易情况修正系数为100/102。18.市场法中，采用百分率法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.正常成交价格B.可比实例成交价格C.实际成交价格D.类似房地产价格答案：A。采用百分率法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以正常成交价格为基准来确定。19.下列关于统一计价单位的说法，错误的是（）。A.统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位B.统一价格表示单位一般采用单价C.统一币种和货币单位时，一般采用成交日期的汇率进行换算D.统一面积内涵和面积单位时，对于不同的面积内涵，不需要进行换算答案：D。统一面积内涵和面积单位时，对于不同的面积内涵，需要进行换算，如建筑面积、套内建筑面积、使用面积等之间的换算。20.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元/㎡。A.8571B.10000C.13393D.15625答案：B。首先计算建筑面积，套内建筑面积为120㎡，建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则建筑面积=120/0.8=150㎡。成交价格为150万元，则按建筑面积计算的比准价格=1500000/150=10000元/㎡。21.运用市场法评估房地产价值时，选取的可比实例的数量一般宜在（）个。A.13B.310C.1015D.1520答案：B。运用市场法评估房地产价值时，选取的可比实例的数量一般宜在310个。22.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区（）。A.完全相同B.相近C.无关D.有一定差异答案：B。可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相近，属于同一供求范围。23.下列关于市场法中可比实例选择的说法，正确的是（）。A.可比实例的用途可以与估价对象不同B.可比实例的规模可以与估价对象相差很大C.可比实例的成交日期应与估价时点接近D.可比实例的交易类型可以与估价目的不同答案：C。可比实例的用途应与估价对象相同，规模应在估价对象规模的一定范围内，交易类型应与估价目的相适应，成交日期应与估价时点接近。24.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9答案：B。设正常成交价格为X万元，则X+X×3%=29，解得X=28.2万元。25.某可比实例成交价格为100万元，已知该可比实例的付款方式为首付30万元，余款在半年后支付70万元，假设年折现率为10%，则该可比实例的实际价格为（）万元。A.97.6B.98.5C.100D.101.5答案：A。首先计算半年后支付的70万元在成交时的现值，P=70/(1+10%/2)=66.67万元。则该可比实例的实际价格=30+66.67=97.6万元。26.某可比实例房地产的实物状况比估价对象优2%，则实物状况调整系数为（）。A.100/102B.102/100C.100/98D.98/100答案：A。实物状况调整系数=估价对象实物状况得分/可比实例实物状况得分，可比实例实物状况比估价对象优2%，设估价对象实物状况得分为100，则可比实例实物状况得分为102，所以实物状况调整系数为100/102。27.采用市场法评估房地产价值时，对可比实例进行权益状况调整的内容不包括（）。A.土地使用期限B.规划条件C.建筑结构D.租赁权的设立情况答案：C。建筑结构属于实物状况调整内容，土地使用期限、规划条件、租赁权的设立情况等属于权益状况调整内容。28.某地区房地产价格指数以2008年1月为基期，基期指数为100。2008年9月的价格指数为103，2008年10月的价格指数为105。某宗房地产在2008年9月的价格为2000元/㎡，则调整到2008年10月的价格为（）元/㎡。A.2038.8B.2040.8C.2060D.2100答案：B。该宗房地产在2008年10月的价格=2000×(105/103)≈2040.8元/㎡。29.市场法评估房地产价值时，若可比实例的价格是带装修的价格，而估价对象是毛坯房，则需要进行（）调整。A.实物状况B.权益状况C.交易情况D.市场状况答案：A。装修情况属于实物状况，所以需要进行实物状况调整。30.某可比实例的成交价格为3000元/㎡，经调查得知交易情况比正常情况高10%，市场状况比估价时点下降了5%，房地产状况比估价对象差2%，则该可比实例经修正后的价格为（）元/㎡。A.2658B.2732C.2771D.2848答案：A。交易情况修正系数为100/110，市场状况调整系数为95/100，房地产状况调整系数为100/98。则修正后的价格=3000×(100/110)×(95/100)×(100/98)≈2658元/㎡。二、多项选择题（每题2分，共20分）1.下列房地产中，通常适用市场法估价的有（）。A.商品住宅B.写字楼C.标准厂房D.行政办公楼E.在建工程答案：ABC。商品住宅、写字楼、标准厂房有较多的类似交易实例，通常适用市场法估价；行政办公楼一般不进行市场交易，不适合用市场法；在建工程由于其状况特殊，难以找到合适的可比实例，也不太适用市场法。2.选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A.可比实例与估价对象所处的地区应相同或相近B.可比实例的交易类型应与估价目的吻合C.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点D.可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例的规模应与估价对象的规模完全一致答案：ABCD。可比实例的规模应与估价对象规模相近，一般在估价对象规模的0.52倍范围内，并非完全一致，所以E选项错误。3.建立比较基础一般要做的工作有（）。A.统一财产范围B.统一付款方式C.统一交易情况D.统一计价单位E.统一市场状况答案：ABD。建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一计价单位等，统一交易情况和统一市场状况不属于建立比较基础的内容。4.下列属于交易情况修正中特殊交易情况的有（）。A.利害关系人之间的交易B.急于出售或急于购买的交易C.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易D.相邻房地产的合并交易E.正常的拍卖交易答案：ABCD。正常的拍卖交易不属于特殊交易情况，利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买的交易、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易、相邻房地产的合并交易等属于特殊交易情况。5.房地产状况调整可分为（）。A.区位状况调整B.实物状况调整C.权益状况调整D.交易情况调整E.市场状况调整答案：ABC。房地产状况调整可分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整；交易情况调整和市场状况调整与房地产状况调整是并列的调整内容。6.运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。A.使用性质相同B.成交日期与估价时点相近C.交易类型与估价目的吻合D.成交价格为正常价格或可修正为正常价格E.与估价对象规模相同答案：ABCD。可比实例与估价对象规模相近即可，并非相同，所以E选项错误。7.下列关于市场法中价格指数调整的说法，正确的有（）。A.价格指数有定基价格指数和环比价格指数B.采用定基价格指数进行交易日期调整时，可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格×（估价时点的价格指数/成交日期的价格指数）C.采用环比价格指数进行交易日期调整时，可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点的价格指数D.价格指数调整是将可比实例在成交日期的价格调整到估价时点的价格E.价格指数调整只适用于住宅房地产答案：ABCD。价格指数调整适用于各类房地产，并非只适用于住宅房地产，所以E选项错误。8.统一计价单位包括（）。A.统一价格表示单位B.统一币种和货币单位C.统一面积内涵D.统一面积单位E.统一交易时间答案：ABCD。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位，不包括统一交易时间。9.市场法中房地产状况调整的内容包括（）。A.土地基础设施完备程度B.建筑物新旧程度C.房地产权益状况D.房地产区位状况E.房地产市场供求状况答案：ABCD。房地产市场供求状况属于市场状况调整内容，不属于房地产状况调整内容，土地基础设施完备程度、建筑物新旧程度属于实物状况调整内容，房地产权益状况和房地产区位状况分别属于权益状况调整和区位状况调整内容。10.采用市场法评估房地产价值时，可能需要进行修正的因素有（）。A.交易情况B.市场状况C.房地产状况D.估价人员的专业水平E.估价机构的信誉答案：ABC。采用市场法评估房地产价值时，需要进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整；估价人员的专业水平和估价机构的信誉不影响可比实例价格的修正。三、判断题（每题1分，共10分）1.市场法是根据替代原理，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（）答案：√。市场法的基本原理就是替代原理，通过与类似房地产成交价格比较并修正来求取估价对象价值。2.只要有足够多的类似房地产的交易实例，就可以采用市场法进行估价。（）答案：×。采用市场法不仅要有足够多的类似房地产交易实例，还要求这些实例符合一定条件，如交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点等。3.可比实例的成交价格就是正常成交价格。（）答案：×。可比实例的成交价格可能是正常成交价格，也可能存在特殊交易情况导致其不是正常成交价格，需要进行交易情况修正。4.统一财产范围是将可比实例与估价对象的财产范围调整一致。（）答案：√。统一财产范围就是要使可比实例与估价对象的财产范围相同，以便进行合理比较。5.交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。（）答案：√。交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法两种。6.房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整，这三种调整可以相互独立进行。（）答案：√。区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整是可以分别独立进行的，以更准确地对房地产状况进行调整。7.市场状况调整是将可比实例在成交日期的价格调整到估价时点的价格，因此调整的关键是把握估价对象价格的变动情况。（）答案：×。市场状况调整关键是把握类似房地产价格的变动情况，而不是估价对象价格的变动情况。8.采用直接比较法进行房地产状况调整时，是以估价对象房地产状况为基准进行比较的。（）答案：√。直接比较法是以估价对象房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与之比较并调整。9.选取可比实例时，可比实例的规模应与估价对象的规模完全一致。（）答案：×。可比实例的规模应与估价对象规模相近，一般在估价对象规模的0.52倍范围内，并非完全一致。10.运用市场法评估房地产价值时，可比实例的数量越多越好。（）答案：×。运用市场法评估时，选取的可比实例数量一般宜在310个，并非越多越好，过多可能会增加筛选和修正的难度，且可能引入质量不高的实例。四、计算题（每题10分，共40分）1.某宗房地产交易，买卖双方在合同中约定买方付给卖方2600元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4％。试求该宗房地产的正常成交价格。解：设该宗房地产的正常成交价格为X元/㎡。因为买方付给卖方2600元/㎡，且买卖中涉及的税费均由买方负担，所以有XX×6%=2600。化简得0.94X=2600。解得X=2600/0.94≈2766元/㎡。2.某可比实例房地产2009年2月1日的价格为1800元/㎡，该类房地产价格从2009年1月1日至2009年10月1日平均每月比上月上涨1.5%，若对其进行市场状况调整到2009年10月1日的价格，试计算调整后的价格。解：从2009年2月1日至2009年10月1日共8个月。根据公式：可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格×（1+价格变动率）^n，其中价格变动率为1.5%，n为月数。则调整后的价格=1800×(1+1.5%)^8=1800×1.12649≈2027.7元/㎡。3.某可比实例房地产的成交价格为3500元/㎡，交易情况比正常情况高5%，房地产状况比估价对象差3%。若采用百分率法进行交易