日本新宿物业管理办法

日本新宿物业管理办法一、总则（一）目的为了规范日本新宿地区物业的管理与运营，提升物业服务质量，保障业主、租户及相关方的合法权益，创造安全、舒适、整洁、有序的居住和工作环境，特制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于日本新宿地区内各类住宅、商业、办公等物业项目的管理活动，包括但不限于公寓、写字楼、商场、酒店式公寓等。（三）基本原则1.依法管理原则严格遵守日本及当地的法律法规，确保物业管理活动合法合规。2.服务至上原则以业主和租户的需求为导向，提供优质、高效、个性化的物业服务。3.公平公正原则在处理物业管理事务时，秉持公平、公正的态度，维护各方的合法权益。4.可持续发展原则注重资源节约和环境保护，推动物业管理的可持续发展。二、管理机构与职责（一）业主大会1.业主大会由本物业区域内的全体业主组成，是物业管理区域内的最高权力机构。2.业主大会依法履行下列职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（二）业主委员会1.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责并报告工作。2.业主委员会履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。（三）物业服务企业1.物业服务企业是依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。2.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，履行下列主要职责：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；环境卫生和绿化管理服务；安全防范和秩序维护服务；车辆停放管理服务；装饰装修管理服务；物业服务合同约定的其他服务。（四）政府相关部门政府相关部门在物业管理活动中依法履行监督管理职责，包括但不限于建设、规划、消防、环保、公安等部门，负责对物业管理区域内的相关事项进行监督检查，指导和协调物业管理工作。三、物业的使用与维护（一）物业使用规范1.业主、租户应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业的使用性质。2.禁止在物业区域内从事下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构；违法搭建建筑物、构筑物；擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；损坏或者擅自占用、改建物业共用部位、共用设施设备；存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；法律、法规禁止的其他行为。（二）物业维修养护1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查、维修和养护，确保其正常运行和使用。2.业主专有部分的维修养护由业主负责，但业主专有部分的维修养护影响物业共用部位、共用设施设备正常使用的，业主应当及时维修养护。3.物业共用部位、共用设施设备维修养护所需的费用，按照下列规定承担：专有部分的维修养护费用由业主承担；共用部位、共用设施设备的维修养护费用，由全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分担；专项维修资金不足时，由业主按照规定分摊补足。（三）专项维修资金管理1.专项维修资金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。2.专项维修资金的缴存、使用、管理应当按照国家和地方的有关规定执行，接受业主大会和业主的监督。3.物业服务企业应当定期公布专项维修资金的收支情况，接受业主的查询。四、环境卫生与绿化管理（一）环境卫生管理1.物业服务企业应当制定环境卫生管理制度，明确环境卫生标准和保洁要求，定期对物业区域内的公共区域进行清扫、消毒，保持环境整洁。2.业主、租户应当遵守环境卫生管理规定，不得随意丢弃垃圾，不得在公共区域堆放杂物。3.物业服务企业应当按照规定设置垃圾收集容器，定期清理垃圾，确保垃圾日产日清。（二）绿化管理1.物业服务企业应当制定绿化管理制度，定期对物业区域内的绿化植物进行养护、修剪、浇水、施肥、病虫害防治等工作，保持绿化植物生长良好。2.业主、租户应当爱护绿化植物，不得擅自砍伐、移植、损坏绿化植物。3.物业服务企业应当合理规划绿化布局，增加绿化面积，改善物业区域的生态环境。五、安全防范与秩序维护（一）安全防范制度1.物业服务企业应当制定安全防范制度，建立健全安全防范体系，配备必要的安全防范设施设备，如门禁系统、监控系统、报警系统等，确保物业区域的安全。2.物业服务企业应当加强对物业区域的巡逻检查，及时发现和处理安全隐患，防范各类安全事故的发生。3.物业服务企业应当对进出物业区域的人员、车辆进行登记和检查，禁止无关人员和车辆进入。（二）秩序维护措施1.物业服务企业应当制定秩序维护措施，维护物业区域内的公共秩序，制止各类违法违规行为。2.物业服务企业应当加强对物业区域内的消防设施设备的管理和维护，确保消防设施设备完好有效，组织开展消防宣传和演练，提高业主和租户的消防安全意识。3.物业服务企业应当配合政府相关部门做好物业区域内的社会治安综合治理工作，维护社会稳定。六、车辆停放管理（一）停车设施规划1.物业服务企业应当根据物业区域的实际情况，合理规划停车设施，包括停车位的数量、布局、类型等，满足业主和租户的停车需求。2.停车设施的规划应当符合国家和地方的有关规定，确保交通安全和畅通。（二）停车管理规定1.物业服务企业应当制定停车管理规定，明确停车收费标准、停车时间限制、车辆停放要求等，规范车辆停放秩序。2.业主、租户应当按照停车管理规定停放车辆，不得随意占用消防通道、人行通道等公共区域。3.物业服务企业应当对进出停车场的车辆进行登记和收费管理，确保停车费用的合理收取和使用。七、装饰装修管理（一）装修申报1.业主、租户在进行物业装饰装修前，应当向物业服务企业提出书面申请，提交装饰装修方案、施工单位资质证明等相关材料。2.物业服务企业应当对装饰装修方案进行审核，符合规定的，予以批准；不符合规定的，应当告知业主、租户并要求其修改。（二）装修管理要求1.物业服务企业应当与业主、租户签订装饰装修管理服务协议，明确双方的权利和义务。2.装饰装修施工单位应当遵守装饰装修管理规定，文明施工，不得损坏物业共用部位、共用设施设备，不得影响其他业主、租户的正常生活。3.物业服务企业应当加强对装饰装修施工现场的监督检查，发现问题及时要求施工单位整改。八、物业服务费用管理（一）费用标准1.物业服务费用的标准应当根据物业服务的内容、质量、成本等因素，由业主大会与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中明确约定。2.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。（二）费用缴纳1.业主、租户应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。2.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。3.业主、租户逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以按照合同约定收取违约金。（三）费用使用1.物业服务费用应当按照物业服务合同的约定用于物业服务的各项支出，不得挪作他用。2.物业服务企业应当建立健全财务管理制度，定期编制财务报告，向业主大会和业主公布物业服务费用的收支情况。九、争议处理与投诉处理（一）争议处理1.业主、租户与物业服务企业之间发生争议的，可以通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。2.在争议解决期间，双方应当继续履行物业服务合同约定的义务，不得擅自停止服务。（二）投诉处理1.业主、租户对物业服务不满意的，