丹尼斯选址分析讲解材料

丹尼斯选址分析丹尼斯百货简介郑州丹尼斯百货于1995年筹建，是台湾东裕集团麾下一家集百货、大卖场、便利店与物流中心等为一体的零售集团。第一家丹尼斯百货人民路店于1997年11月16日开业。集团董事长王任生1949年离开河南到台湾高雄，而今已身为台湾东裕国际集团董事长、台湾“中华银行”监事、台湾“全国商业总会”理事、河南省投资企业协会副会长、郑州台商协会会长。目前丹尼斯百货遍布郑州、洛阳、新乡、安阳、济源、平顶山、南阳、商丘、漯河、焦作。丹尼斯百货荣誉河南省国家税务局和河南省地方税务局授予“2009年度纳税贡献大户”荣誉称号郑州市技术监督局授予“1997年度三包服务工作先进单位”荣誉称号郑州市科委、商贸委、经贸委、专利局联合授予“1996----1997年度专利工作先进单位”荣誉称号河南省外商投资管理局、外商投资企业协会授予“1999年和2002年河南省优秀外商投资企业”荣誉称号中共郑州市委、市政府颁发的“2001年度振兴杯”及奖牌郑州市政府授予“2001年度郑州外商投资企业综合效益先进单位”荣誉称号郑州市工商局授予“2001年度免检企业”郑州市地税局授予“2001年度诚信纳税企业”荣誉称号中国商业联合会授予“全国商业服务业2002年优质服务月活动先进单位”荣誉称号市商业局授予“道德规范进千店、诚信服务创名牌活动示范店”荣誉称号郑州市消费者协会授予“2002年消费者信的过商场”“2002年消费者信的过超市”郑州市知识产权局授予“2002年专利工作先进集体”经营理念巩固省区经营，以百货店为基础、大卖场为重点、便利店为补充，发挥多业态经营的集团优势。明确业态的专业经营，强化连锁的规模效应，并赋予各店不同的经营定位。积极参与社会活动，倡导传统民俗节日。引导消费观念，提升生活品质。经营策略落实本地化，贯彻永续经营。中心思想丹尼斯人民店丹尼斯百货是一座独栋、线条简明、服务设施齐备、具有现代化风格的建筑，并纯为百货经营而设计，亦为永续经营而规划。分属地下一层，地上七层，共计八层,每层建筑面3116平方米，营业面积4200平方米，加上后栋设备楼的面积3000平方米，总建筑面积45000平方米，营业面积33500平方米（占建筑面积的75%）。丹尼斯百货地处繁华商圈，客流介于外地客层与郑州本地客层的中间，由于经营规模庞大，可自成一个集市，并应肩负起串联相通，繁荣扩大的使命，共荣郑州商业。

丹尼斯百货人民路店连续多年进入中国百货单店销售额20强。2009年丹尼斯人民店创造了24亿元的业绩。目前丹尼斯百货人民路店为河南零售市场的最高端店铺。丹尼斯人民店整体规模建筑面积：45000平方米整体规模占地面积：17.8亩业态组合：流行百货、大卖场、便利店员工总数：3万多楼层：8层聚客主体：流行百货、大卖场定位：社区型购物中心+区域型购物中心停车场：2馆内B1F—B2F共有400个停车位，提供免费停车服务，周边有郑州市体育馆停车场、新华建车停车场及省中医一附院停车场总体环境空间分析丹尼斯百货大楼是在人民路段上，这是一条繁华的街道，连接郑州最大的步行街和郑州市的标志性建筑二七纪念塔及二七广场，人流量和车流量都非常巨大。丹尼斯百货大楼有两个入口，其中主入口设在人民路上，面对河南中医学院附属医院。而在主入口不远的地方是一个人公交站点，可以方便较远的人来这里购物。而现在有在建的地铁站，这对将来的流量和销售预期有很大的帮助。丹尼斯人民店俯视图丹尼斯人民店周边环境商圈分析二七商圈紫荆山商圈碧沙岗商圈123郑州目前有三大市级商业中心：

严格来讲隶属于人民路商圈，和百盛购物广场在一个商圈范围内，只是不是同一个层次而已。其在二七商圈和紫荆山商圈的边缘，但是丹尼斯凭借自己的高端消费层次和霸权团购优势把人民路商圈也打造的很有人气和号召力，与二七商圈和紫荆山商圈相比，有过之。选址原则方便顾客购买丹尼斯百货地处繁华商圈，客流介于外地客层与郑州本地客层的中间百货与量贩错位经营的多元模式，集百货、大卖场、便利店与物流中心等业态为一体服务设施齐备与二七与火车站相距很近，便于流动顾客到此购买方便货品运送自主物流系统减轻厂商负担降低商品的缺断货降低存储等物流成本有利于竞争：

1、自建物业，我们有83%的物业是自建的，降低了租金成本和管理成本，同时也不受物业方的制约；

2、连锁化、规模化发展及集团信息化发展

3、较早进入市场，取得先入为主的时机优势，建立在全国有较高知名度和影响力的河南本土品牌。

4、将全国最低价的商品引进郑州市场，同时卖场提供一个下岗职工亦能消费得起而又物美价廉、环境舒适的购物空间。

5、加强本土与外地加工型产业，自设食品厂的商品开发力，体现商品的独有性、特色性和廉价性；人口分析（1）从郑州市的整体来看：郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢。北临黄河，西依嵩山，东、南接黄淮平原，全市总面积7446.2平方公里，常住人口862.65万人的数量，跃居河南省辖市第三位，.郑州的跨越发展，省城首位度的持续提升，以及城市框架的不断拉大，正吸引越来越多外地人前来这里落户，

10年多了196万人。（2）郑州各地区人口统计：中原区905430人

二七区712597人管城回族区645888人金水区1588611人上街区131540人惠济区269561人中牟县727389人巩义市807857人（1）郑州市GDP

据统计，2010年郑州GDP达到4000亿元，居全国城市第22位，是05年的2.2倍，年均增长13.7%,总量占全省的比重17.4；地方财政一般预算收入达到386.8亿元，是05年的2.8倍，年均增长23.2%,总量占全省的比重的28%,提高2.7个百分点。经济基础及购买力分析（2）人均可支配收入及人均消费支出全市城乡居民收入分别达到18897元和9225元;人均消费性支出12790元，比上年实际增长15.0%。市区城镇居民人均可支配收入19376元，比上年实际增长8.0%；人均消费性支出12588元，比上年实际增长19.5%。农村居民人均纯收入9225元，比上年实际增长10.0%；人均生活消费支出6254元，比上年实际增长12.7%。竞争状况分析二七商圈位于郑州市的心脏位置，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、郑州华联、郑州百货大楼、亚细亚、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步行街等等，商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。相对来说，竞争性较强。丹尼斯人民店、百盛购物广场、紫荆山百货大楼、新玛特购物广场、华联商厦、金智万博商城占地面积比较：丹尼斯人民店营业面积33500平方米百盛购物广场营业面积50000平方米紫荆山百货大楼营业面积20000平方米华联商厦营业面积20000平方米金智万博商城营业面积20000平方米顾客评价：丹尼斯百货(人民路店)好评率74%丹尼斯百货(人民路店)附近其他商户紫荆山百货大楼好评率44%华联商厦(二七广场店)好评率86%百盛购物中心好评率80%金智万博商城好评率69%

（数据来源网络）人民店店址评估（1）月营业潜力

假设丹尼斯百货人民店有三个层次和一个流动消费人群：第一层次的主要商圈内居民户数（二七区）为534447万户，第二层次的次要商圈内居民户数（郑州市非二七区）为2655772万户，第三层次的边际商圈内居民户数（周边县市）为1151434万户。若市区和流动人口平均每户居民消费水平为1000元，周边县市的为550元，则：主要商圈居民支出总额：1000×534447＝534447000（元）次要商圈居民支出总额1000×2655772＝2655772000（元）边际商圈居民支出总额：550×1151434＝633288700（元）流动人口支出总额：(1293975-4341653)

×1000=3047678000（元）（二）据调查分析，丹尼斯人民店市场占有率在主要商圈为25％，在次要商圈为15％，在边际商圈为10％，流动人口为10%，则：主要商圈购买力为：534447000×45％＝2.41（亿元）次要商圈购买力为：2655772000×15％＝3.98（亿元）边际商圈