商铺预售售管理办法

商铺预售售管理办法一、总则（一）目的为加强商铺预售管理，规范商铺预售行为，保障交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本行政区域内国有土地上新建商铺的预售及相关管理活动。（三）基本原则1.依法管理原则：严格依照法律法规和行业标准进行商铺预售管理，确保各项管理活动有法可依、有章可循。2.公开公平公正原则：预售信息公开透明，交易过程公平公正，保障各方合法权益。3.诚信原则：交易双方应诚实守信，如实提供相关信息，履行各自义务。二、预售许可管理（一）预售条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商铺计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。（二）申请与受理1.开发企业向房地产管理部门提出预售许可申请，提交下列证件（复印件）及资料：商品房预售许可申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售商铺的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商铺分层平面图。2.房地产管理部门对开发企业提交的申请材料进行审查，材料齐全、符合法定形式的，应当受理，并出具受理通知书；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者5日内一次性书面告知开发企业需要补正的内容。（三）审核与决定1.房地产管理部门对受理的申请进行审核。经审核，符合预售条件的，在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》；不符合预售条件的，作出不予许可的书面决定，说明理由，并告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。2.开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。三、预售合同管理（一）合同签订1.开发企业与承购人应当签订书面商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。2.商品房预售合同示范文本由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门和工商行政管理部门联合制定。（二）合同内容1.商品房预售合同应当包括以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。2.开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（三）合同变更与解除1.经双方协商一致，可以变更或解除商品房预售合同。变更或解除商品房预售合同的，应当签订书面协议，并到原登记备案机关办理变更或解除登记备案手续。2.因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，开发企业应当及时告知承购人。延期交付的期限应当符合法律规定和合同约定。四、预售资金监管（一）监管账户设立1.开发企业应当在商业银行开设商品房预售资金专用账户，用于存放商品房预售资金。2.预售资金专用账户应当与开发企业其他银行账户区分设臵，专款专用。（二）资金缴存1.开发企业应当按照预售许可的建筑面积规模，将预售资金足额存入预售资金专用账户。2.预售资金缴存比例根据项目建设进度分阶段按比例支取。具体比例由房地产管理部门会同相关部门根据项目建设成本、建设周期等因素确定。（三）资金使用监管1.开发企业使用预售资金时，应当向监管银行提出用款计划，并提供相关证明材料。监管银行应当对用款计划进行审核，对符合规定的，按照用款计划拨付资金。2.预售资金应当优先用于支付工程建设进度款、购买建筑材料、设备及配套设施等项目建设所需费用，不得挪作他用。（四）监督检查1.房地产管理部门应当会同相关部门对预售资金缴存、使用情况进行监督检查。开发企业应当配合监督检查工作，如实提供有关资料。2.对违反预售资金监管规定的开发企业，房地产管理部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，可暂停其网签备案资格，并依法予以处罚。五、信息公开与公示（一）预售信息公开1.房地产管理部门应当建立商品房预售信息公开制度，及时向社会公开本行政区域内商品房预售许可、预售合同备案、预售资金监管等信息。2.开发企业应当在售楼处显著位臵公示以下内容：商品房预售许可证；商品房预售方案；预售商品房分层平面图；购房风险提示；商品房买卖合同示范文本；预售资金监管账户信息。（二）销售情况公示1.开发企业应当定期将商品房预售情况在售楼处显著位臵进行公示，包括已售、待售商品房的套数、面积、价格等信息。2.房地产管理部门应当对开发企业的信息公示情况进行监督检查，确保公示信息真实、准确、完整。六、法律责任（一）开发企业责任1.开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商铺的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。2.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。3.开发企业不按照规定使用预售资金的，由房地产管理部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，暂停其网签备案资格。4.开发企业将未经验收或者验收不合格的商品房交付使用的，依照《建设工程质量管理条例》的有关规定处罚。5.开发企业在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理；房地产管理部门可以责令其限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；造成买受人损失的，应当依法承担赔偿责任。（二）承购人责任承购人采取欺骗手段隐瞒真实情况，骗取商品房预售合同登记备案的，由房地产管理部门责令其限期改正，并处1万元以下罚款。（三）其他责任1.房地产管理部门工作人员在商铺预售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.违反本办法规定，