十堰市小区管理办法

十堰市小区管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强十堰市小区的管理，规范小区业主、物业使用人和物业服务企业的行为，营造安全、整洁、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于十堰市行政区域内住宅小区的管理活动。本办法所称小区，是指具有一定规模的居住区域，包括住宅、配套设施及相关场地等。（三）基本原则小区管理应当遵循以人为本、业主自治与专业服务相结合、公平公正、依法管理的原则。鼓励小区业主通过成立业主大会、选举业主委员会等方式，实现自我管理、自我服务、自我监督。同时，物业服务企业应当依法履行职责，提供优质、高效的物业服务。二、小区规划与建设（一）规划设计要求小区的规划设计应当符合城市总体规划和相关技术规范，合理布局住宅、配套设施、绿地、道路等，保障小区的居住功能、环境质量和安全性能。配套设施应当包括但不限于物业管理用房、社区服务用房、停车场（库）、垃圾收集点、消防设施、安防设施等。规划设计方案应当征求业主和相关部门的意见，并按照规定进行公示。（二）建设质量监管建设单位应当严格按照规划设计要求和工程建设标准进行施工，确保小区建设质量。建设工程竣工后，应当依法组织竣工验收。未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。建设单位应当在小区交付使用前，向物业服务企业移交相关资料，包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。三、业主大会与业主委员会（一）业主大会的成立一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：1.物业管理区域证明；2.房屋及建筑物面积清册；3.业主名册；4.建筑规划总平面图；5.交付使用共用设施设备的证明；6.物业服务用房配置证明；7.其他有关的文件资料。符合成立业主大会条件的，区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位报送的筹备首次业主大会会议所需文件资料之日起30日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组应当自组成之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。（二）业主大会的职责业主大会履行下列职责：1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；8.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主委员会的组成与职责业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：1.具有完全民事行为能力；2.遵守国家有关法律、法规；3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；5.具有一定的组织能力；6.具备必要的工作时间。业主委员会履行下列职责：1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9.业主大会赋予的其他职责。（四）业主大会与业主委员会的运作业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案内容包括业主委员会成员的基本情况、业主大会议事规则、管理规约等。业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会应当定期将工作情况以书面形式在物业管理区域内公告，同时告知相关的居民委员会。四、物业服务企业（一）物业服务企业的资质与准入物业服务企业应当依法取得相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，有固定的经营场所，有必要的管理和服务人员，有相应的管理服务制度和标准。新设立的物业服务企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产行政主管部门申请资质：1.营业执照；2.企业章程；3.验资证明；4.企业法定代表人的身份证明；5.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。（二）物业服务合同物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。（三）物业服务内容与标准物业服务企业应当按照国家和地方有关规定，以及物业服务合同的约定，提供下列服务：1.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；2.物业管理区域清洁卫生，包括公共区域的清扫、消毒、垃圾清运等；3.物业管理区域绿化养护；4.物业管理区域秩序维护，包括门岗值班、巡逻等；5.车辆停放管理；6.装饰装修管理服务；7.物业服务档案和物业档案管理；8.法律、法规规定和物业服务合同约定的其他服务。物业服务标准应当符合国家和地方有关规定，以及物业服务合同的约定。物业服务企业应当定期向业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。五、物业使用与维护（一）物业使用规范业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并遵守房屋装饰装修管理规定。业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，合理使用物业共用部位、共用设施设备，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。（二）物业维修与养护物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查、维修和养护，确保其正常运行和使用。业主专有部分的维修、养护，由业主负责。业主专有部分出现安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，业主应当及时维修；业主不履行维修义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修，费用由业主承担。六、小区环境卫生与绿化管理（一）环境卫生管理物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的环境卫生工作。环境卫生管理应当包括以下内容：1.制定环境卫生管理制度，明确环境卫生标准和保洁要求；2.配备足够的保洁人员和清洁设备，定期对公共区域进行清扫、消毒，保持环境整洁；3.及时清运垃圾，做到日产日清，垃圾收集点应当定期清理和消毒；4.加强对公共区域的卫生巡查，及时发现和处理卫生问题；5.制止和纠正业主、物业使用人乱扔垃圾、乱倒污水等破坏环境卫生的行为。（二）绿化管理物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的绿化工作。绿化管理应当包括以下内容：1.制定绿化管理制度，明确绿化养护标准和要求；2.配备专业的绿化养护人员，定期对绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作，确保绿化植物生长良好；3.保护绿化设施，不得擅自占用、损坏绿化用地和绿化设施；4.加强对绿化区域的巡查，及时发现和处理绿化问题；5.组织开展绿化宣传活动，提高业主的绿化意识，鼓励业主参与绿化建设和保护。七、小区安全管理（一）安全防范措施物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的安全防范工作。安全防范措施应当包括以下内容：1.制定安全管理制度，明确安全责任和安全防范要求；2.配备必要的安全防范人员和设施设备，如门岗值班人员、巡逻人员、监控设备、门禁系统等；3.加强门岗管理，对进出人员和车辆进行登记、查验，严禁无关人员和车辆进入物业管理区域；4.定期进行巡逻，及时发现和处理安全隐患和突发事件；5.安装和维护监控设备，确保监控系统正常运行，保存监控资料不少于30日；6.制定突发事件应急预案，定期组织演练，提高应对突发事件的能力。（二）消防管理物业服务企业应当按照国家和地方有关消防管理的规定，做好物业管理区域内的消防工作。消防管理应当包括以下内容：1.制定消防管理制度，明确消防责任和消防要求；2.配备必要的消防设施设备，如消防器材、消防通道、消防水源等，并确保其完好有效；3.加强对消防设施设备的巡查和维护，定期组织消防演练，提高业主的消防安全意识和自防自救能力；4.制止和纠正业主、物业使用人占用、堵塞、封闭消防通道、消防水源等消防违法行为；5.配合消防部门做好火灾事故的调查和处理工作。（三）车辆管理物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的车辆管理工作。车辆管理应当包括以下内容：1.制定车辆管理制度，明确车辆停放规则和管理要求；2.合理规划停车位，设置明显的停车标识，确保车辆停放有序；3.对进出车辆进行登记、查验，收取停车费用；4.加强对停车场（库）的巡查，及时发现和处理车辆损坏、被盗等问题；5.制止和纠正业主、物业使用人乱停乱放车辆等违法行为。八、小区公共秩序管理（一）噪音、污染等管理物业服务企业应当加强对物业管理区域内噪音、污染等问题的管理，维护小区的公共秩序。噪音、污染等管理应当包括以下内容：1.制定噪音、污染等管理制度，明确管理标准和要求；2.加强对小区内施工、装修等活动的管理，限制施工时间，减少噪音和粉尘污染；3.制止和纠正业主、物业使用人在小区内大声喧哗、播放高分贝音响等产生噪音的行为；4.加强对小区内油烟、污水等排放的管理，确保符合环保要求；5.配合相关部门做好小区内的环境整治工作，及时处理噪音、污染等投诉和举报。（二）宠物管理物业服务企业应当加强对物业管理区域内宠物的管理，维护小区的公共秩序和环境卫生。宠物管理应当包括以下内容：1.制定宠物管理制度，明确管理要求和责任；2.要求业主对宠物进行登记，办理相关证件；3.限制宠物在小区内的活动区域和时间，避免宠物伤人、扰民；4.要求业主及时清理宠物粪便，保持小区环境卫生；5.制止和纠正业主、物业使用人违规饲养宠物等行为。九、监督管理与投诉处理（一）政府部门监督管理十堰市房地产行政主管部门负责本行政区域内小区管理活动的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导、协调本辖区内小区的管理工作，对业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导和监督。其他有关部门按照各自职责，做好小区管理的相关工作。政府部门应当加强对物业服务企业的监督检查，定期对物业服务质量进行考核评价，并向社会公布考核评价结果。（二）业主监督与投诉处理业主有权对物业服务企业的服务质量进行监督，对物业服务企业违反法律法规、物业服务合同约定的行为，有权向业主委员会、街道办事处、乡镇人民政府或者房地产行政主管部门投诉、举报。业主委员会应当及时受理业主的投诉和建议，并督促物业服务企业整改。物业服务企业应当及时处理业主的投诉和建议，并将处理结果反馈给业主委员会。业主与物业服务企业之间发生争议的，可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式解决。十、法律责任（一）业主、物业使用人的法律责任业主、物业使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处理：1.擅自改变物业使用性质的，由城市规划行政主管部门责令限期改正，并处以罚款；2.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，由物业服务企业予以制止，造成损失的，依法承担赔偿责任；3.损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由物业服务企业责令限期改正，造成损失的，依法承担赔偿责任；4.违反规定饲养宠物，影响环境卫生和公共秩序的，由相关部门责令改正，拒不改正的，依法予以处罚；5.违反规定装饰装修房屋，影响物业共用部位、共用设施设备正常使用或者危害房屋安全的，由物业服务企业责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任；6.不按照规定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。（二）物业服务企业的