珠海土地管理办法

珠海土地管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强土地管理，合理利用土地资源，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进珠海经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内土地的规划、征收、出让、使用、监管等活动。（三）基本原则1.严格保护耕地原则。确保耕地总量不减少，质量不降低，严格控制农用地转为建设用地。2.节约集约用地原则。鼓励合理、高效利用土地，提高土地利用效率。3.统一管理原则。实行土地统一规划、统一征收、统一出让、统一监管。4.依法依规原则。土地管理活动必须严格遵守国家法律法规和本办法规定。二、土地规划管理（一）规划编制1.土地利用总体规划由市人民政府组织编制，报省人民政府批准。规划应符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划要求，明确土地用途分区，合理确定各类用地规模和布局。2.详细规划根据土地利用总体规划编制，明确具体地块的用途、开发强度等指标，为土地开发利用提供依据。（二）规划实施与调整1.土地利用必须严格按照规划进行。任何单位和个人不得擅自改变土地用途和规划条件。确需调整的，应按照法定程序进行。2.因公共利益、重大基础设施建设等原因需要调整规划的，由相关部门提出申请，经论证后报原批准机关批准，并向社会公示。三、土地征收管理（一）征收范围与条件1.为了公共利益需要，符合下列情形之一的，可以依法征收土地：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。2.征收土地应符合土地利用总体规划和城市规划，涉及农用地转用的，应依法办理农用地转用审批手续。（二）征收程序1.发布征收预公告。市人民政府在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收预公告，告知征收范围、征收目的、开展土地现状调查安排等事项。2.开展土地现状调查。由市自然资源部门会同相关部门对征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况进行调查，调查结果由被征地的农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人确认。3.社会稳定风险评估。对征收土地的社会稳定风险状况进行综合评估，制定风险应对措施和预案。4.拟定征地补偿安置方案。根据土地现状调查结果和有关规定，拟定征地补偿安置方案，包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿标准和支付方式、社会保障费用的筹集办法等内容。5.组织听证。征地补偿安置方案拟定后应公告，并听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。对听证意见应认真研究，合理采纳；不采纳的，应说明理由。6.签订征地补偿安置协议。市人民政府与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。涉及房屋征收的，应按照房屋征收相关规定办理。7.申请征收土地。征地补偿安置协议签订后，市人民政府向省人民政府申请征收土地，提交征收土地申请、土地现状调查结果、征地补偿安置方案及协议等材料。8.发布征收土地公告。经依法批准征收土地的，市人民政府在被征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地公告，公告征收批准机关、文号、时间和用途，征收土地的范围、地类、面积，征地补偿标准、支付对象和支付方式，安置途径，申请行政复议、提起行政诉讼的权利等内容。（三）征地补偿安置1.征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用以及被征地农民的社会保障费用。2.土地补偿费和安置补助费按照省人民政府规定标准执行。农村村民住宅应按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。3.其他地上附着物和青苗补偿标准由市人民政府制定并公布实施。4.市人民政府应按照国家和省有关规定，落实被征地农民社会保障费用，并纳入征地成本核定范围。四、土地出让管理（一）出让方式1.土地出让可采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让；工业用地在符合规划条件下，鼓励采取招标、拍卖、挂牌方式出让，对因特殊原因不能采取上述方式出让以及原划拨土地使用权转让用于经营性项目的，可采取协议出让方式。2.以招标、拍卖、挂牌方式出让土地的，市自然资源部门应编制出让文件，并按照规定程序组织实施。（二）出让条件与合同1.土地出让应符合土地利用总体规划、城市规划和产业政策要求。出让前应明确土地用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划条件。2.土地出让合同由市自然资源部门与土地受让方签订，并明确双方权利义务。合同应包括出让土地的位置、面积、用途、出让年限以及土地开发建设与利用要求、土地出让金及支付方式、违约责任等内容。3.土地受让方应按照合同约定及时足额缴纳土地出让金，并按照规划条件和合同约定进行开发建设。（三）土地价款缴纳与监管1.土地出让金应按照规定及时足额缴入国库，实行收支两条线管理。2.市自然资源部门应加强对土地出让金缴纳情况的监管，对未按照合同约定缴纳土地出让金的，应依法追究违约责任，并采取措施督促其缴纳。五、土地使用管理（一）土地用途管制1.土地使用者必须按照土地出让合同约定或划拨决定书规定的用途使用土地，不得擅自改变。确需改变的，应经市自然资源部门和相关部门批准，并按照规定补缴土地出让金或办理土地用途变更手续。2.严禁闲置土地。对闲置土地，市自然资源部门应按照规定进行调查认定，并依法采取处置措施。（二）土地开发建设要求1.土地受让方取得土地后，应按照合同约定的开工时间和竣工时间进行开发建设。超过约定开工时间满一年未动工开发的，应按照规定缴纳土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。2.土地开发建设应符合规划设计要求，严格控制建筑容积率、建筑密度、绿地率等指标，确保工程质量和安全。（三）土地使用期限与续期1.土地出让年限根据土地用途确定，住宅用地最高出让年限为70年，商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为40年，工业用地最高出让年限为50年等。2.土地使用期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应在届满前一年申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准。经批准续期的，重新签订土地出让合同，支付土地出让金。六、土地监管（一）监督检查职责1.市自然资源部门负责对全市土地管理情况进行监督检查，依法查处土地违法行为。2.相关部门应按照各自职责，配合做好土地管理监督检查工作。（二）土地执法监察1.建立健全土地执法监察制度，加强对土地利用情况的日常巡查和动态监测。2.对发现的土地违法行为，应及时制止并依法进行查处。对涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。（三）土地权属争议调处1.土地权属发生争议的，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。2.当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。七、法律责任（一）对违法用地行为的处罚1.未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由市自然资源部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。3.依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由市自然资源部门责令交还土地，处以罚款。（二）对土地出让违规行为的处罚1.土地出让过程中存在弄虚作假、恶意串通等违规行为的，出让合同无效，对相关责任单位和责任人依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.土地受让方未按照合同约定履行义务的，应承担违约责任，市自然资源部门可依法采取措施