福州预售管理办法

福州预售管理办法一、总则（一）目的为加强福州市房地产市场预售管理，规范房地产开发企业的预售行为，保障交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于福州市行政区域内各类房地产开发项目的预售活动及其管理。（三）基本原则1.依法依规原则房地产预售活动必须严格遵守国家法律法规和本办法的规定，确保预售行为合法、合规。2.公开公平公正原则预售信息应全面、准确、及时地公开，保障交易双方在平等、自愿、公平的基础上进行交易，杜绝不正当竞争和欺诈行为。3.保护权益原则充分保护购房者的合法权益，规范房地产开发企业的预售行为，确保预售资金安全，防止烂尾楼等问题的发生。二、预售条件（一）土地条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.土地用途符合城市规划要求，不存在土地闲置或违规使用的情况。（二）建设工程规划条件1.取得建设工程规划许可证。2.按照建设工程规划许可证的规定进行建设，不得擅自变更规划设计。（三）施工进度及质量条件1.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2.施工单位具备相应资质，施工质量符合国家和地方相关标准，工程建设过程接受相关部门的监督检查。（四）其他条件1.已制定商品房预售方案，预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容。2.法律、法规规定的其他条件。三、预售许可申请与审批（一）申请材料房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：1.商品房预售许可申请表；2.开发企业的营业执照和资质证书；3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；4.投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明；5.工程施工合同及关于施工进度的说明；6.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。（二）申请流程1.开发企业向项目所在地的房地产管理部门提交预售许可申请材料。2.房地产管理部门对申请材料进行审查，材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者5日内一次性书面告知开发企业需要补正的内容。3.房地产管理部门对受理的申请进行实地查勘，核实项目开发建设情况是否符合预售条件。4.经审查符合预售条件的，房地产管理部门在10日内作出准予预售的行政许可书面决定，颁发《商品房预售许可证》；不符合预售条件的，作出不予许可的书面决定并说明理由。（三）审批时限房地产管理部门应当自受理预售许可申请之日起10日内，依法作出准予预售或者不予预售的决定。因特殊原因需要延长许可期限的，经本行政机关负责人批准，可以延长10日。四、预售合同管理（一）合同签订1.房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后，方可与购房者签订商品房预售合同。2.预售合同应当采用房地产管理部门统一印制的示范文本，明确双方的权利和义务。合同内容应当包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等条款。3.房地产开发企业不得在合同中设置不合理的条款，损害购房者的利益。（二）合同备案1.商品房预售合同签订后，房地产开发企业应当自合同签订之日起30日内，向房地产管理部门办理合同备案手续。2.房地产管理部门应当对备案的合同进行审查，对符合规定的合同予以备案，并出具备案证明。3.已备案的商品房预售合同，未经购房者同意，房地产开发企业不得擅自变更合同内容。确需变更的，应当经双方协商一致，并签订书面变更协议，同时到房地产管理部门办理合同变更备案手续。五、预售资金监管（一）监管账户设立1.房地产开发企业应当在预售项目所在地商业银行设立商品房预售资金监管账户，并与监管银行、房地产管理部门签订预售资金监管协议。2.监管账户应当专款专用，不得挪作他用。（二）资金缴存1.购房者应当按照商品房预售合同约定的付款方式，将预售资金直接存入监管账户。2.房地产开发企业不得另设其他账户收存预售资金，不得以任何形式直接收存购房款。（三）资金使用1.预售资金应当按照工程建设进度分阶段拨付使用。房地产开发企业应当根据工程建设进度，向监管银行提出用款计划，经房地产管理部门审核同意后，由监管银行按照用款计划拨付资金。2.预售资金主要用于购买项目建设所需的建筑材料、设备和支付工程建设进度款、法定税费及其他相关费用，确保项目顺利竣工交付。（四）监管措施1.房地产管理部门应当加强对预售资金监管账户的监督检查，定期对预售资金的缴存、使用情况进行核查。2.监管银行应当按照监管协议的约定，履行监管职责，对预售资金的缴存、使用情况进行监督，发现问题及时向房地产管理部门报告。3.房地产开发企业未按照规定使用预售资金的，房地产管理部门有权责令其限期改正，并可暂停该项目的预售资金拨付。情节严重的，依法予以处罚。六、预售信息公开（一）公开内容1.房地产开发项目的预售许可证号、开发企业名称、项目名称、坐落位置、预售面积、预售套数、户型面积、预售价格等基本信息。2.商品房预售合同示范文本、预售资金监管协议等相关文件。3.房地产开发项目的建设进度、质量状况等情况。（二）公开方式1.房地产管理部门应当在其官方网站上设立商品房预售信息公开专栏，及时、准确地公开预售信息。2.房地产开发企业应当在售楼处显著位置公示预售许可证、预售房源、价格、预售资金监管账户等信息，接受购房者的监督。七、违规处理（一）开发企业违规行为及处理1.未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.不符合预售条件预售商品房的，由房地产管理部门责令停止预售、补办手续，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。3.未按照规定办理预售合同备案的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以下的罚款。4.未按照规定使用预售资金的，由房地产管理部门责令限期改正，暂停该项目的预售资金拨付；情节严重的，处5万元以上10万元以下的罚款。5.擅自变更规划设计、未按照合同约定交付房屋等其他违规行为，按照相关法律法规的规定进行处理。（二）购房者权益保护及救济途径1.购房者在购买预售商品房过程中，其合法权益受到侵害的，可以通过与开发企业协商、向房地产管理部门投诉、申请仲裁或者提起诉讼等方式维护自己的权益。2.房地产管理部