沛县小区管理办法

沛县小区管理办法一、总则（一）目的为了加强沛县小区的管理，维护小区的公共秩序，营造安全、舒适、整洁、文明的居住环境，根据国家相关法律法规及行业标准，结合沛县实际情况，制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于沛县行政区域内各类住宅小区及其附属设施设备的管理活动。（三）基本原则1.以人为本原则：以满足小区居民的生活需求为出发点，提供优质、高效的管理服务。2.依法管理原则：严格遵守国家法律法规，依法履行管理职责。3.民主管理原则：充分尊重业主的意愿，鼓励业主参与小区管理，实现民主决策、民主监督。4.服务与管理并重原则：在加强管理的同时，注重为业主提供全方位的服务，不断提高服务质量。二、管理机构与职责（一）业主大会1.成立条件：一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。2.职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（二）业主委员会1.组成：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。2.职责：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。（三）物业服务企业1.资质要求：从事物业服务的企业应当具有相应的资质证书，并按照资质等级承接物业服务项目。2.职责：按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；法律、法规规定的其他职责。（四）社区居民委员会1.职责：指导和监督业主大会、业主委员会的工作；协调处理物业管理中的纠纷；协助政府有关部门做好社区管理工作；组织开展社区文化活动，促进社区和谐。（五）相关部门1.房地产行政主管部门：负责对沛县小区物业管理活动进行监督管理，指导业主大会、业主委员会的成立和运作，处理物业管理中的投诉和纠纷。2.其他有关部门：按照各自职责，依法做好沛县小区物业管理的相关工作。三、业主、物业使用人的权利与义务（一）权利1.依法享有所拥有物业的各项权利；2.参加业主大会会议，行使投票权；3.选举业主委员会成员，并享有被选举权；4.监督业主委员会的工作；5.监督物业服务企业履行物业服务合同；6.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；7.监督专项维修资金的管理和使用；8.法律、法规规定的其他权利。（二）义务1.遵守管理规约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。四、物业的使用与维护（一）物业的使用1.业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业的使用性质。2.业主、物业使用人在住宅室内装饰装修活动中，应当遵守国家和地方有关规定，不得损害公共利益和他人合法权益。3.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（二）物业的维护1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查、维修和养护，确保其正常运行。2.业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。3.物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。五、物业服务收费与财务管理（一）物业服务收费1.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。2.物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式。3.实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。4.物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。（二）财务管理1.物业服务企业应当按照国家有关规定，建立健全财务管理制度，规范财务行为。2.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。3.业主大会可以委托专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。六、专项维修资金管理（一）缴存1.专项维修资金由业主按照国家有关规定交纳。2.专项维修资金的缴存标准应当按照国家和地方有关规定执行。（二）使用1.专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。3.专项维修资金的使用应当按照国家和地方有关规定进行公示。（三）管理1.专项维修资金应当存入专项维修资金专户，由业主大会或其委托的物业服务企业管理。2.专项维修资金的管理应当遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。七、安全防范与应急管理（一）安全防范1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的安全防范工作，包括但不限于治安防范、消防管理、车辆管理等。2.业主、物业使用人应当遵守物业管理区域内的安全管理制度，配合物业服务企业做好安全防范工作。（二）应急管理1.物业服务企业应当制定突发事件应急预案，包括但不限于火灾、地震、治安事件等，并定期组织演练。2.发生突发事件时，物业服务企业应当立即启动应急预案，采取应急措施，保护业主的生命财产安全，并及时向有关部门报告。3.业主、物业使用人应当积极配合物业服务企业做好应急管理工作。八、监督管理（一）行政监督1.房地产行政主管部门应当加强对沛县小区物业管理活动的监督检查，及时发现和处理违法行为。2.房地产行政主管部门应当建立健全物业管理投诉处理机制，及时处理业主的投诉和举报。（二）业主监督1.业主有权对物业服务企业的服务质量进行监督，提出意见和建议。2.业主大会、业主委员会应当定期听取业主的意见和建议，监督物业服务企业的工作。（三）社会监督1.物业管理行业协会应当加强行业自律，规范物业服务企业的行为，维护业主的合法权益。2.新闻媒体应当加强对沛县小区物业管理活动的舆论监督，及时曝光违法违规行为。九、法律责任（一）业主、物业使用人的法律责任1.业主、物业使用人违反本办法规定，未按照规划用途使用物业，擅自改变物业使用性质的，由相关部门依法予以处理。2.业主、物业使用人违反本办法规定，未按照规定交纳专项维修资金、物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。3.业主、物业使用人违反本办法规定，损害公共利益和他人合法权益的，应当依法承担赔偿责任。（二）物业服务企业的法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，未按照物业服务合同的约定提供服务的，业主有权要求物业服务企业限期整改；逾期仍不整改的，业主可以依法解除物业服务合同，并要求物业服务企业承担违约责任。2.物业服务企业违反本办法规定，挪用专项维修资金的，由相关部门依法予以追回，并处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.物业服务企业违反本办法规定，擅自改变物业管理用房用途的，由相关部门依法予以处理。（三）其他单位和