取缔物业管理办法

取缔物业管理办法一、总则（一）目的为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进物业管理行业健康发展，根据国家有关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本地区行政区域内的物业管理活动。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（三）基本原则1.依法管理原则：物业管理活动应当遵守国家法律法规和本办法的规定，依法进行。2.业主自治原则：业主在物业管理活动中，享有知情权、参与权、选择权、监督权等权利，应当依法履行相应的义务，通过业主大会或者业主代表大会等形式，实现自我管理、自我服务、自我监督。3.服务至上原则：物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供优质、高效、规范的物业服务，满足业主的合理需求。4.公平公正原则：物业管理活动应当遵循公平、公正、公开的原则，保障各方的合法权益。二、物业管理区域划分（一）划分依据物业管理区域根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分。具体划分标准由市房地产行政主管部门制定。（二）划分程序1.建设单位申请：新建物业在办理房屋预售许可证前，建设单位应当向物业所在地的区、县房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，并提交相关资料。2.实地勘察：区、县房地产行政主管部门应当自受理申请之日起15日内，会同街道办事处、乡镇人民政府对拟划分的物业管理区域进行实地勘察，并征求业主、社区居民委员会的意见。3.确定划分方案：区、县房地产行政主管部门应当根据实地勘察情况和征求意见结果，提出物业管理区域划分方案，并在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。公示期间，业主、相关利害关系人如有异议，可以向区、县房地产行政主管部门提出。区、县房地产行政主管部门应当自收到异议之日起10日内进行核实，并将核实结果书面告知异议人。经公示无异议或者异议不成立的，物业管理区域划分方案即为确定。三、业主大会及业主委员会（一）业主大会的成立1.成立条件：一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。已交付的专有部分面积未达到建筑物总面积50%，但首次业主大会会议所需的文件资料已报送的，建设单位可以向物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起30日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。2.筹备组组成：首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不得少于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组应当自成立之日起7日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。3.筹备组职责：筹备组应当做好以下筹备工作：确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；拟订管理规约、业主大会议事规则；依法确定首次业主大会会议表决规则；制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；制定业主委员会选举办法；完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款规定的内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。（二）业主大会的职责1.制定和修改管理规约、业主大会议事规则；2.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；3.选聘和解聘物业服务企业；4.筹集和使用专项维修资金；5.改建、重建建筑物及其附属设施；6.决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主委员会的选举1.选举程序：业主委员会委员由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。业主委员会委员候选人由业主自荐或者推荐产生。筹备组应当将业主委员会委员候选人名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。业主对候选人有异议的，筹备组应当记录并作出答复。业主大会会议选举业主委员会委员，应当采用无记名投票的方式。选举结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。2.业主委员会职责：业主委员会应当履行以下职责：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。四、物业服务企业（一）资质管理物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应等级的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业服务企业资质等级分为一、二、三级。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。（二）物业服务合同1.合同签订：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。2.合同内容：物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。（三）物业服务标准物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供下列物业服务：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业管理区域内的环境卫生和绿化养护；4.物业管理区域内的秩序维护；5.车辆停放管理；6.装饰装修管理；7.物业档案资料管理；8.其他物业服务事项。五、物业的使用与维护（一）物业使用规范业主、物业使用人应当遵守法律、法规以及管理规约，按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并遵守物业服务企业的装修管理规定。（二）物业维修养护1.维修养护责任：物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.维修资金使用：专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。专项维修资金的使用方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。六、法律责任（一）业主、物业使用人的法律责任业主、物业使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处理：1.擅自改变物业使用性质的；2.损坏或者擅自占用、改建物业共用部位、共用设施设备的；3.违反规定饲养动物的；4.排放污染物或者噪声等超过规定标准的；5.违反规定搭建建筑物、构筑物或者其他设施的；6.侵占、损坏公共绿地、花草树木的；7.乱停乱放车辆，影响物业管理区域内交通秩序的；8.擅自改变房屋外观的；9.其他损害他人合法权益的行为。（二）物业服务企业的法律责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处理：1.未按照物业服务合同约定提供服务的；2.擅自提高物业服务收费标准的；3.挪用专项维修资金的；4.擅自改变物业管理用房用途的；5.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；6.其他违反法律法规和本办法规定的行为。（三）建设单位的法律责任建设单位违反本办法规定，有下列行为