商业市调部分-分物业调研模型工具(公寓商业酒店)复习课程

4房地产市场分析房地产市场整体状况高端住宅市场研究商业市场研究高端酒店研究高端公寓市场研究周期理论：从GDP、房地产发展程度等指标，房地产一般会经历复苏、发展、危机和萧条一整个周期市场典型表现开发商策略复苏直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地发展地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场开发策略：土地储备；销售策略：分期卖楼危机顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者一次性卖楼萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价房地产发展阶段判断依据GDP增速人均GDP增速房地产发展程度海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期。阶段价格

阶段：复苏发展危机萧条市场周期1土地市场状况：受资源限制，城市被迫拉大框架，未来土地市场层面，城市和海将难以兼得临近城市的海景资源被开发商瓜分且存量不多：传统认知中的城市海景资源（填海区、海甸岛和西海岸东等区域）土地资源已经被众多开发商控制；总体来说一线海景未开发的土地存量正在下降，土地价格上涨迅速。政府主导城市框架向外扩张：由于城市发展对海资源的依赖和整体房地产市场呈现的二元结构，政府主导向土地较容易收储的西海岸和长流组团扩张；规划中城市外扩的方向还有南部和东海岸，但推进的时间还不确定。城市附近的海资源已经非常稀缺，价格高端，城市和海已经越来越不可兼得;这个趋势必将导致未来客户需求多元的趋势加剧。一级市场1土地市场交易状况：在实际供应量充足的条件下，海口土地价格剧烈提升，预示房地产发展前景良好本轮海口的地价上涨，并不是土地紧缩带来的地价上涨，而是房地产市场复苏过程中，开发商对未来市场的预期增强以及购房客户对未来升值潜力看好导致的；05年海甸岛美丽沙一线海景06年西海岸一线海景07年西海岸07年西海岸07年海口湾填海区08年西海岸23小规模地块“体外流通”93年房地产泡沫给海口留下了大量集中在开发商手中的存量土地，政府难以统一规划和收储。烂尾楼处置“压力巨大”2000年开始的烂尾楼盘活实际上是政府补贴开发，大量土地和停缓建工程低于成本价出售；外地开发商强势介入海口房价的持续上涨，外地品牌开发商如万科、鲁能等对海口市保持乐观，纷纷进入海口市拿地、开发；1数据来源：市场调研数据09年滨海大道与玉沙路交界处05-09年部分土地公开出让价格（万元/亩）土地市场供求特征：09年土地成交价格保持上涨趋势来源：根据土地公告整理日期成交面积（万平方米）成交幅数（块）成交价格（元）2007年328.83141592008年199.91912602009年314.0245142107-09年中，2007年土地成交量最大，但是单价最低，而在成交单数和单价方面，09年则达到了峰值；2009年土地成交主要集中在美兰和秀英区域，相比去年秀英区成交量大幅上涨，商品房土地成交量最大的区域为美兰区从经营性土地成交楼板价来看，07年是近年的最高，达到了1537元，以后逐年呈下降趋势；2009年个行政区域土地成交量2006-2009年公告经营性土地楼板价走势数据来源：市场调研数据房地产供求状况：09年商品房成交面积大幅上涨，以228.29万平方销量创下新高﹥2009年1-11月商品房市场供应量为224.02万平方米，相比去年上涨1.69%；供应总套数为19350套，同比上涨1.24%。﹥09年1-11月，商品房成交面积大幅上涨，以228.29万平方销量创下新高。近年来，随着海口经济的发展、旅游业的发展以及城市市政配套的完善，外来人口大量导入，岛外度假养老客户蜂拥而至，海口房地产市场也随之稳定增长，本地购房客户比例提升。08年由于金融危机的影响，大部分投资型购房者观望情绪严重，刚性需求市场也有所减弱，商品房成交面积相比07年有所下滑。而09年则是新的转折点，成交量大幅上涨，创下历史新高。数据来源：市场调研数据二级市场2房地产供求关系分析：供求矛盾逐渐缓解，09年呈现供求平衡态势﹥06-08年，海口商品房市场供求差距逐渐减小，供求趋于平稳状态。06年市场呈现明显的供大于求的局面，到09年供求平衡，供求矛盾逐步消散，整体市场表现出健康稳定的发展态势。海口市场存量较大，随着近几年良好的销售情况，存量在减少，市场压力也得到进一步缓解数据来源：市场调研数据指标20082009年1-11月同比增长（%）供求比1:0.821:1.02\

供应量（万㎡）220.32241.69成交量（万㎡）181.35228.2925.88成交价格（元/㎡

）4249491815.73成交总额（亿元）77.06112.2645.69大量一线开发商进入海口并打算进行二级开发鲁能：长期的区域运营商储备东海岸土地6000亩，盈滨半岛整体开发；已开发东海岸海蓝椰风一期，盈滨半岛福园等项目。雅居乐联合摩根士丹利在海南陵水县布局

正在开发的清水湾项目，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，项目总投资逾200亿元富力：在海南取得1万亩的土地一线开发商的到来，可以预见未来海口市场的产品力和营销水平都将大幅度提升。海口房地产市场将进入大盘时代、品牌时代和品质溢价时代。目前海口仍有大量待开发土地积压在开发商手中，市场交易频繁，市场供地总量相对较大。数据来源：市场调研数据主要包括香水湾的2500亩土地，在海口的680亩和澄迈的6700亩土地。目前项目正在热销，而且据称还正在牵头占地1万亩的陵水猴岛开发项目。

浙江国都房产策划部经理贺越敏在接受CBN记者采访时也表示，公司在三亚凤凰岛有总建筑面积50万平方米的房产开发项目，投资已经超过100亿元。市场竞争：大开发商进驻并寻求扩张，为整个房地产的发展注入了巨大的发展信心2010年海口推售住宅一览客户分析：海口西海岸和海甸岛85%为岛外客户，并且以京、沪、浙、晋和东北客户为主；本地客多以改善型居住客为主区域来源北京上海浙江山西东北置业目的投资兼自住投资为主投资为主投资兼自住自住为主置业特征以政府公务员和企业高管为主，在海南置业目的一是为了休闲度假、养老过冬；二是随着海南国际旅游岛的政策出台，在整体大环境下在海南有选择性的投资以私营老板和企业高管为主，在最近国家颁布的对海南一系列的利好政策后来海南投资，留出个别房产供自己自住对政策非常敏感，精明果断，在海南建设国际旅游岛政策出台后，拿出大量热钱涌入海南，疯狂购买各个楼盘，但基本属于短线投资，快进快出高能源地区，多以钢铁、建材和煤炭产业老板为主，拥有大量资金投资，出手大方，不会过多考虑楼盘各个方面的因素处于高寒地带，来海南置业目的多为度假休闲、养老、过冬，也有少量投资客西海岸海甸岛北京、上海、浙江、山西客户居多东北、北京、浙江客户居多4房地产市场分析房地产市场整体状况高端住宅市场研究商业市场研究高端酒店研究高端公寓市场研究Part1.1二级市场研究房地产市场分析----二级市场研究发展趋势：旅游业推动地产发展，北起海口，连接琼海等城市，南至三亚，形成“大海口”、“大三亚”格局海南省房地产正以海口和三亚为核心城市向东、西部沿海岸线延展，以核心城市的发展带动周边城市经济；目前如文昌、琼海等均都已经出现了大规模土地开发的项目，并形成了各自的城市文化主题特色；随着整个岛内重点城市的发展和城市宣传推广力度加大，将可能吸引更多的岛外游客来岛置业，未来一定时期内整个房地产市场仍然有平稳缓步上涨的趋势。基本态势1房地产市场分析----二级市场研究供求特征：2009年海口住宅市场成交以80-130平米的中大户型为主，价格层面以3000-5000元的价位段居多成交户型面积方面，2009年住宅成交主要以中等偏大户型为主，刚性需求占主体，80-100㎡的户型成交量交大，占比为25%，其次为100㎡-130㎡的面积段，成交占比为24%；2009年住宅各面积段成交占比情况2009年住宅各价格段成交占比情况成交价格方面，主要集中在3000-5000元/平方米的价格段内，占比为49%，其次为5000元/平方米-7000元/平米的价格段，占比为29%数据来源：市场调研数据房地产市场分析----二级市场研究价格特征：海口房地产市场价格表现高端市场领涨明显，价格层级拉开二线楼盘临海、高品质楼盘三线楼盘内陆区域、大盘一线楼盘海景、豪宅天海国际，别墅06年底11000元/平方米07年初14000元/平方米09年25000元/平方米荣域，多层住宅07年初4700元/平方米07年中5700元/平方米09年初约8500元/平方米城市海岸，多层住宅08年底4600元/平方米09年中7500元/平方米长信海岸水城，多层住宅06年初4300元/平方米06年底5000元/平方米09年初8000元/平方米绿色佳园，多层、小高层07年初3500元/平方米08年4800元/平方米09年7500元/平方米盛达景都，高层08年初4500元/平方米09年7500元/平方米不同价格层级的楼盘涨幅具有明显区别近几年感觉市场上涨的速度明显加快，特别是岛外客户购买得多的海景楼盘。今年外销市场淡季不淡，荣域现在每月的成交量也都很可观，这以前在海口是不敢想象的。

——访谈荣域销售经理本轮海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。数据来源：市场调研数据Part1.2高端住宅市场板块格局新埠岛板块主要活跃竞争板块房地产市场分析----二级市场研究海口房地产可划为6大板块，即西海岸、世贸—国贸、海甸岛、内陆、新埠岛和东海岸板块补充：海口各大板块中，以西海岸、海甸岛、市贸三大板块表现得竞争最为激烈，也是市场高端产品所在版块；西海岸是目前海口市场上高端产品聚集地，也是外地客户群体购买的重点片区，主要是度假类产品；海甸岛是近几年新型的住宅集聚区，迅速发展已经比较成熟化，中高端产品，岛内新移民购买占大多数。世贸是海口本岛高端客户群体居住重要场所，高度成熟，景观资源，适宜生活。内陆板块房地产项目分布较广，我们划分为中部板块和南部板块。主要针对本地中低端客户；新埠岛板块目前开发速度较慢，只有新世界花园一个项目，而且产品影响一般，区域价值未被认可，属于较落后片区；Part1.3各高端住宅板块介绍板块基本特征：属于海口城市核心区，是海口高素质楼盘集中区域，目前以高层海景豪宅及公寓产品为主世贸国贸板块1产品类别高层小高层住宅产品为主价格水平（元/平方）新项目起价20000左右客户群岛内高端自住、投资客户为主，岛外中高端养老度假、投资客户；区域特征优势：万绿园休闲公园、市政海边休闲绿化带、城市中心区域、生活配套齐全;稀缺海景资源，板块的产品类型主要以高层公寓为主劣势：可开发土地少，市政府迁，周边自然环境还需整治未来发展趋势研判区域城市中心的历史影响将更有利于促进片区内置业机会，随着海口湾整体规划逐步开发落实，也将带动整体片区的未来发展，树立岛内新移民的投资信心楼盘分布滨海大道以北御景湾、外滩中心、美源广场等滨海大道以南金碧文华、财富广场等楼盘概况：滨海大道以北以高层海景豪宅为主，滨海大道以南以高层公寓产品为主项目位置分布图滨海大道以北的项目有：环强御景湾金外滩瀛寰名仕苑滨海贵族美源广场外滩中心宝华海景公寓滨海大道以南的项目有：棕榈公寓财富广场福隆广场御景风金碧文华瑞园豪江花园金碧文华滨海贵族外滩中心万绿园公共休闲绿地数据来源：市场调研数据发展现状：档次落差较大，滨海大道以北海口湾片区比较受关注，在售楼盘较少，景观资源丰富，价格高片区名称项目名称主力户型/面积产品特色主要卖点国贸

宝华海景公寓78-91㎡一房123.59㎡两房161.12-162.67㎡三房坐拥海景、园景、桥景滨海核心区域的地段、投资价值，交通便利金碧文华87㎡两房101-127㎡三房162㎡四房内部高尔夫练习场，中心大型温泉泡池片区成熟，配套齐全，81%高实用率滨海贵族58.87㎡一房94.9㎡两房127.58㎡三房温泉泡池和温泉入户，海口唯一的“地暖入户”海南首家提供地热民用生活配套社区，舒适度和小户型中的大尺度空间，40米左右的楼间距海岸壹号小户型为主50-140㎡一房、两房两厅和三房两厅玻璃幕墙，凸显高贵大气，每五层设有近500㎡的空中庭院且每层有小平台花园五星级贴身管家式服务外滩中心70㎡一房99-108㎡两房170㎡三房一线海景，售楼处档次高，“价值研究白皮书”滨海一线海景综合体楼盘特征：零星开发中小规模楼盘居多，价格档次差大；价格特征:

以滨海大道为界，基本可以划分两个板块，以南的内陆板块楼盘一般在4500左右，滨海大道附近开盘均价约8000以上；产品类型：片区内沿海醒目以大面积、居住型产品为主；目前在售的以高层公寓为主，户型面积跨度大，以50-80多的一房和100-140的三、四房为主，大户型为主；核心卖点：主打海景资源，区域价值；城市配套；数据来源：市场调研数据板块基本特征：拥有海景资源，是海口低密度豪宅集中区域，并可享受政府搬迁带来的利好西海岸板块2产品类别独栋、联排、叠拼别墅、花园洋房、高层大面积公寓价格水平（元/平方）起价：公寓15000左右花园洋房22000左右客户群岛外度假、养老客户为主，岛内新移民占30%以内，属高端客户群体；区域特征优势：海景景观，滨海沙滩，高尔夫球会，市政府的迁移引导开发，目前已形成成熟休闲度假、高档居住氛围，成为海口人公认的高档楼盘聚集地；劣势：缺乏城市基础生活配套设施未来发展趋势研判海景土地资源越发稀缺，进一步巩固区域中高端形象，市政府搬迁到此的利好，提高区域商业、商务发展的机会楼盘概况：沿滨海大道一侧分布天海国际、浪琴湾、城市海岸等低密度海景住宅夏威夷海岸金色阳光假日酒店西雅图丽湾美锦熙海浪琴湾蔚蓝海岸城市海岸秀山观海苑西海岸高尔夫温泉别墅长信海岸水城菩提树紫园泰达天海国际观海台一号观澜公寓凯撒豪廷西海岸秀县泰达天海国际紫园城市海岸万科浪琴湾沿海沙滩绿化休闲带项目位置分布图数据来源：市场调研数据发展现状：在售楼盘集中在二线海景，产品线丰富，定位多样，如主导文化生活的紫园，主导社区环境的城市海岸项目名称主力户型/面积产品特色主要卖点价格泰达天海国际344-594㎡独立别墅140-254㎡花园洋房92-189㎡高层公寓全海景观景户户看海，金钥匙服务别墅:1.8-2.8万元/㎡；花园洋房8500-1.5万元/㎡；小高层:7000-1万元/㎡长信海岸水城68㎡～318㎡叠式/

平层花园洋房，从一房一厅至五房两厅27个主题园林，海口水景面积最大住宅小区精致花园洋房、园林景观13000/㎡紫园70㎡一房、91-94㎡两房、139-155㎡三房，229-283㎡空中别墅首创“前庭后院”，“空中院馆”等创新设计户型，全城首创社区艺术馆西海岸30万平米丛林温泉庭园起价13000元/㎡夏威夷海岸80㎡一房、120㎡两房150㎡三房、独栋别墅600，800，900㎡一线海景一线海景，入户温泉泡池独栋2000万公寓起价25000元/㎡城市海岸二期60㎡一房、80㎡两房140㎡三房、190-200㎡四房、五房园林较好，社区有一定的规模，户型种类较多选择，性价比较高东南亚风格园林，入户温泉售磬，7500元/平米，三期价未定，其周边楼盘价格在15000元/㎡左右菩提树60㎡一房、80㎡两房，190㎡退台花园洋房私享酒店全程制托管式服务精致，舒适的禅意社区14000元/㎡左右楼盘分布：楼盘主要集中在海景沿线，楼盘高端，分布密集；价格特征:二三线看海景房现价均在10000元/㎡以上，一线海景用地项目在15000元/㎡以上；产品类型：产品组合多层次，以别墅和花园洋房为主，高层为辅；建筑风格和园林以东南亚为主；户型偏大，产品设计逐渐优化；核心卖点：主打一线海景资源，区域未来前景、园林特色；数据来源：市场调研数据基本特征：良好的区域规划及海景资源使片区成为岛内新移民及养老客户的集聚地之一海甸岛板块3产品类别多层、小高层、高层住宅、少量别墅价格水平（元/平方）新项目起价：10000以上，个别高品质项目中别墅价格超过30000客户群岛外中高端度假、养老客户；岛内新移民、中高端二次置业客户区域特征优势：海景景观，与市中心距离拉近，相对成熟城市生活配套设施，有一定教育资源；人文氛围较好；劣势：沙滩资源较差，整岛地势低，下雨会发生水患淹没部分交通未来发展趋势研判良好的城市规划愿景：如白沙门生态公园；美丽沙填海区域的开发进程将不断提升周边片区价值美丽沙：国际一流滨水新城，位于海口市西北部，规划为以旅游休闲、国际寓居、文化博览等为中心的标志景观区域。在售楼盘概况：分为主打海景的天一方等和也有主打小区整体及园林风格的江南城、以建筑闻名的荣域等产品类型观海居荣域盛木天一方宝安江南城蔚蓝海语印象宝安江南城荣域蔚蓝海语印象观海居天一方项目位置分布图数据来源：市场调研数据项目名称主力户型/面积产品特色主要卖点备注宝安江南城50-100平米一房至四房的海景公寓、430-470平米的独栋别墅、280-320平米的联排别墅及类似北京四合院特色的围合别墅丰富的产品线适应不同人群的选择江南园林景观、成熟片区规划、品牌物业一二期已经售罄，三期高层公寓还余20-30套别墅，；荣域88-133平米两房纯西班牙建筑风格，低容积率，小高层花园洋房2房变4房户型，国际化的安防系统，配套成熟，交通便利目前推出精装房；均价22000元左右，天一方公寓67平米—21平米别墅230平米—2159平米产品为现代简约派建筑风格，设计独特新颖，和海口其它楼盘形成明显差异化借助海甸岛完善的生活配套和浓郁的人文气息，低容积率、低建筑密度、高绿化率、私密性好，适宜度假公寓：19000元/平米别墅：43000元/平米国瑞·观海居高层户型全部南北朝向，方正实用，阳台赠送面积大相对于周边其他楼盘，其价格有优势公寓价格12500元/平米优势：距离城市中心区较近，有一定海景、温泉资源；沿海规划美丽沙、白沙门生态公园，规划较好；配套齐全，适宜居住劣势：地势低，海水质量较差，旧城区规划杂乱，朝向与海景资源存在一定的矛盾性主力户型及客户比：二房、三房、别墅。岛外：新移民：本地=5：3：2；小结：海甸岛主流客户为岛外客户、新移民，他们最看重的是距离市中心较近和高性价比和未来投资价值，均价3500~5000元/平米发展现状：该片区属于成熟的生活区，配套齐全，聚集了大量的高端客户数据来源：市场调研数据基本特征：该片区目前仅有一个别墅楼盘-鲁能海蓝椰风，拥有一线海景资源，但距市区较远及配套是其劣势东海岸板块4产品类别别墅价格水平（元/平方）鲁能椰风是一个纯别墅项目，现在独栋起价31000元/平米，联排：19000元/平米客户群岛外中端休闲度假、岛内中端投资客户为主区域特征优势：景观资源海景、江景、湖景劣势：离市区距离较远，交通不便，城市生活配套欠缺，板块只有开发商开发行为，缺乏政府引导未来发展趋势研判目前房地产发展还不够成熟，周边环境需要大量投入来改善，未来进入者的整体规划将对整个片区有很大影响发展现状：该片区属于未来的高品质居住区，现发展缓慢，随着海新大桥改变，将对对区域价值拉动房地产市场分析----二级市场研究优势：距离海口美兰机场最近，省政府将搬迁至此，未来新埠岛新海大桥和福海大道的开通将直接拉近与市区距离，为此地带来利好；劣势：目前由于南渡江的阻隔距离城市中心区较远，配套缺乏，已建成项目较少，尚未形成大规模开发态势；主力户型客群构成：别墅（独栋价格在31000-33000元/平方米，联排在19000-22000元/平方米）；新移民占50%以上，属高端客户群体；目前基本上没有项目开发，鲁能海蓝椰风项目一技独秀，客户看重的是海景资源、产品品质和升值潜力。作为东海岸首屈一指的豪宅，本项目以其纯别墅社区定位、海景和私家沙滩，吸引了众多来自岛内外的度假及投资型客户；通过沙滩、园林和围合式别墅居住群将本项目同周边的农民房和农田等完全隔离开来，形成了高尚居住小镇；位置的偏远、配套的匮乏是项目的硬伤，未来随着院士村和飞行员村等的开发，该项目将和上述项目一起，构筑海口郊区高尚居住片区。海蓝椰风东海岸片区数据来源：市场调研数据基本特征：新世界花园，是唯一一个保留了原生态本地生活氛围的片区新埠岛板块5产品类别别墅、花园洋房、小高层为主价格水平（元/平方）新世界花园，2009年7月价格5500以上客户群岛外中端休闲度假、岛内中端投资客户为主区域特征优势：片区目前还没有被正式开发，可塑性强，唯一一个保留了原生态本地生活氛围的片区；劣势：贫困、偏远的历史印象不易改变，整体片区的运营都还处于比较前期的阶段，后期开发周期较长，成本较高未来发展趋势研判目前房地产发展还不够成熟，周边环境需要大量投入来改善，未来进入者的整体规划将对整个片区有很大影响发展现状：目前发展不成熟，有待开发，改变客户对区域的认识房地产市场分析----二级市场研究新世界花园度假村优势：片区目前还没有完全被正式开发，可塑性强，是海口唯一一个保留了原生态本地生活氛围的板块；劣势：贫困、偏远的历史印象不易改变，整体片区的运营都还处于比较前期的阶段，开发周期较长，成本高；目前房地产发展还不够成熟，仅有新世界花园度假村和西湾（为早期开发的私人宅基地）项目周边环境需要大量投入来改善，未来进入者的整体规划将对整个片区有很大影响。主力户型客群构成：别墅、花园洋房、小高层为主；客户以岛外中低端休闲度假、岛内中端投资客户为主；由香港著名发展商新世界集团之中国房地产旗舰公司——新世界中国地产有限公司投资开发；东南亚园林风格，多组水系主题，超过200个品种的花丛树种；广告“没见过豪宅，那是没到过这里以前”打造超五星级的海滨花园度假式园林社区，提供超五星级酒店式配套设施，近3000平米全功能梦幻园林会所；智能化多重安保系统，保障家居安全；新埠岛片区数据来源：市场调研数据4房地产市场分析房地产市场整体状况住宅、公寓市场研究商业市场研究高端酒店研究高端公寓市场研究Part1.1酒店式公寓的概念酒店式公寓基本概念：酒店式公寓的基本概念定义特点发展分类酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用、投资两大功效的物业“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。

提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理；可自住可以酒店形式出租；酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体统一经营售后回租完整产权严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别基本概念1最早源于欧洲，在纽约发扬光大，在上世纪90年代初进入我国一线城市，经过近20年的发展，国内趋于成熟上世纪90年代2003年起2005年起2006年起服务式公寓产权式公寓酒店式公寓小户型公寓酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄发展历程2酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士，这些消费者一般都有丰厚的住房补贴一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模在需求中孕育着良好的商机适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景发展动因3处于黄金地段可具备长期居住功能，配套功能突出并有优秀的物管公司提供细致入微的服务的物业特点家庭式的居住布局细致入微的物业服务地段的不可替代性优秀的物业管理背景配套功能突出特点4Part1.2海口市场的酒店式公寓海岸一号金色阳光西秀绿洲凯撒豪庭宝发国际明光国际爵士春天南国海立方天邑国际蓝海阳光在售待售售罄酒店式公寓分布1海口酒店式公寓普遍分布于城市可观海景的黄金区域以及市中心区域海口市场多为“泛酒店式公寓”，且与纯酒店公寓拟合度最高的项目都集中在滨海大道沿线

地理位置服务酒店式物管配套功能家庭式布局装修水平纯酒店式公寓海岸一号金色阳光西秀绿洲凯撒豪庭宝发国际明光国际爵士春天南国海立方蓝海阳光/天邑国际拟合度高拟合度中拟合度低完全拟合海口公寓市场2酒店式公寓与其他物业形态的综合比较，酒店式公寓的客户更为高端、服务性要求更高产权性质营销模式硬件配套装修水平服务内容使用功能户型面积目标客户居住时间酒店式公寓私有只租不售/销售居住式精装酒店服务家居服务自用/投资60-150㎡高层人士/投资者中长期传统酒店无只租不售酒店式精装酒店服务自用15-30㎡商务出差人员短期产权式酒店私有销售酒店式精装酒店服务自用15-30㎡投资者短期公寓式酒店无只租不售酒店式精装酒店服务自用15-30㎡商务人员短期商务公寓私有销售办公式清水/简装基础服务自用/投资30-150㎡中小企业主/投资者长期SOHO私有销售家居办公精装基础服务家居服务自用30-70㎡私企主长期单身公寓私有租赁居住式简装基础服务自用/投资50㎡以下单身青年投资者长期海口酒店式公寓的单个项目平均月消化量约1920㎡，市场接受度相对较高

总建筑面积（㎡）销售周期月均消化量（㎡）综合月消化量（㎡）海岸一号561001731171920金色阳光40220311297西秀绿洲35806142557凯撒豪庭1841233558宝发国际55174.31211596明光国际97380273606爵士春天1824124760南国海立方未发售蓝海阳光未发售天邑国场表现情况3数据来源：中原数据库客户：主要来自北京、上海、江浙、山西等地区，多为投资，投资客偏好小户型，自住客户偏好112平米的两房客户关注点：客户更为关注这里的未来发展，片区被定义为海南金融中心，同时有兼属CBD核心区域产品：本来打算精装出售，鉴于市场不好，开发商调整策略以毛坯出售，降低单价，增加市场接受度，实现快速销售海岸一号：同区位下，按一类建筑标准精心打造物业产品，海口城市高尚生活的标准，市场消化量较好项目位置海口市世贸北路1号，世贸北路与滨海大道交汇处规模占地面积:62698平方米；总建筑面积:56100平方米；总户数:475配套迷你GOLF、空中泳池、温泉SPA、网球场，儿童娱乐场、篮球场、网球场、人工湖、会所等。装修水平毛坯物管香格丽舍物业管理公司提供酒店式管理模式平均消化速度3117㎡/月案例借鉴4宝发国际大厦：相同区位，集高档商务、时尚商业、海景酒店式公寓于一体的现代化综合性大厦，海口CBD精华之地最后一席首创GOLF酒店公寓，市场反映强烈目前整个项目全部消化项目位置海口市玉沙路28号规模占地面积10893.76㎡，建筑面积55174.31㎡配套毗邻在建的亚洲最大的休闲娱乐区——玉沙休闲中心和海口最大的城市休闲广场——万绿园；美食娱乐圈、商务休闲圈、旅游景观圈、精品购物圈、金融交际圈五大菁华圈交汇地；360度无碍观景，海景、园景、绿景、大都会时尚美景尽收眼底装修水平精装物管香港幸福酒店平均消化速度1596㎡/月天邑国际：“最高品质”的商务5A甲级写字楼顶部融合CEO专属商务官邸，海口市金融贸易开发区第一滨海景观标志产品：从最初的纯商务写字楼，到现在29-40层的CEO专属商务官邸，经历了市场的风波，以及海南市场本身对写字楼消化量的不足，天邑国际主动将一部分写字楼面积转化为酒店式公寓产品，从单一产品独自承担风险转化为两种物业类型共同担当，以此来规避大风险，提高市场接受度，增加销售速度地理位置海口市滨海大道85号占地面积10000平方米物业类型写字楼+商务公寓建筑层数45层使用年限70年，现已剩50多年容积率6.08定位语一个城市一个中心电梯数量17部配套TRANE中央变频空调提供24小时全自动式服务，新风量达到30毫米，网络一层楼有接近100兆平均消化速度1867㎡/月从市场成交量看，“泛酒店式公寓”市场接受度较高，由于其成本相对纯酒店式公寓较低，风险也较低

市场接受度服务要求酒店式物管配套功能家庭式氛围装修水平综合成本泛酒店式公寓高较高基本满足较全一般较高较高纯酒店式公寓未知高满足齐全满足高高成本：泛酒店式公寓由于其在功能、配套、装修水平等方面要略差于纯酒店式公寓的打造成本上要低，所以起成本也相对较低市场：海口市场泛酒店式公寓在市场接受度较高，消化量较快，可实现现金迅速回流，从而降低风险公寓打造匹配5公寓打造：标准纯酒店式公寓打造，市场接受度未知，泛酒店式公寓市场接受度较高纯酒店式公寓泛酒店式公寓海口市场没有真正意义上的纯酒店式公寓，开发商可以选择此方向，打造纯酒店式公寓，为海口市场立一个标杆，但此方向没有市场数据支撑，成本、风险较大。海口市场上的酒店式公寓，随并非是纯酒店式公寓，但从市场数据来看，市场接受度随着定义拟合度的贴近，销售速度越高，此方向有市场数据支持，风险较小风险大风险小4房地产市场分析房地产市场整体状况住宅、公寓市场研究商业市场研究高端酒店研究高端公寓市场研究Part1.1海口商业宏观分析城市商业规划提出大商业、大物流的战略，建设具有海口特色的“一心、两带、三级”商业网点布局，未来海口商业发展前景广阔未来商业网点总体规划：海口市《城市商业网点总体规划(2005-2020)》提出大商业，大物流促进第一、第二产业发展的战略。规划提出具有海口特色的“一心、两带、三级”近期商业网点建设的构想，对海口市商业网点发展有很大的指导性。“一心”，就是海口要建立区域性商贸中心，发展物流业，打造与岛外国内市场和东盟市场的对接的平台。发展旅游业，建设“泛珠三角经济区”的“生态后花园”。调整商贸业结构，把海口建设成为区域性的商贸中心。“两带”，即一方面，打造滨海沿江旅游观光购物经济带；另一方面，建设沟通岛内外交通的物流配送带。“三级”，对应于城市总体规划布局结构，海口市将建立“城市———城区———片区”三级商业网点结构：市级中心商业区即海口旧城的中心商业区和其西侧的滨海金贸区。城区级商业中心由长流组团商业中心、秀英片区商业中心、江东片区商业中心和桂林洋片区商业中心共4个组成。片区级商贸中心：有火车站及轮渡码头的西海岸片区、金贸滨海片区、海甸片区、金盘片区等12个组成。Part1.2城市商圈分析海口的商品市场经过多年的发展，逐渐形成了以“民生（一百）、佳心（乐普生）、明珠”为代表的海秀路商圈；以“解放路、博爱路、大同路”为中心的解放路传统商圈；以“宜欣购物公园、上邦百汇城”为代表的国贸商圈三足鼎立、一枝独秀，即海秀商圈、解放路商圈、国贸商圈三足鼎立，海秀商圈一枝独秀这几大商圈商业客流量，占到了全市商业流量的70%以上。城市中心区三大商圈其他商圈南海大道汽车销售国贸商圈—期待整合的高档商圈海秀东路商圈—城市中心的黄金商圈解放路商圈—充满活力的传统商圈商圈发展态势1城市中心的黄金商圈，辐射整个海口市，商业集中度高，商业业态组合完善，但是车位不够是其发展瓶颈整个商圈以海秀东路为中轴线，北面至大同路，南到蓝天路，西靠南大桥，东至海府路，商圈服务半径大，商业集中度高，商业设施齐全。商圈以明珠商业广场、（民生百货）第一百货、佳心百货(乐普生)为核心，沿海秀东路有金色世纪商城、骏明商业广场、南国超市等。海秀东商业圈遇到了发展的瓶颈———车位不够，在现代商业中最重要的因素是车位。目前“明珠广场”600多个车位、DC城仅几十个车位，由于车位的限制，这里每天会失去约20%的购物者。海秀东路商圈2海秀东路商圈商业档次中端，经营业态丰富，超市、百货、专业店等，商业主要项目有南亚、万国、明珠、民生、佳心颐高购物广场明珠广场万国大都会民生百货未来发展特点观点业态构成商业档次以中档为主；

商业氛围浓厚，本地具有一定购买力的居民已形成来此购物的习惯；

主力消费人群为本地消费者和外地游客。超市百货专业店娱乐休闲餐饮优势：地理位置优越，商圈成熟。

劣势：交通拥挤、停车位问题突出，是未来发展的瓶颈。一、商场百货类名称经营业态租金（元/㎡·月）体量规模经营现状明珠广场珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮、书店、超市、通讯、数码一楼500-1700二楼约500三楼约400建筑面积10万平方米，单层面积1万平方米该商场人流量较大，但产品分布杂乱，在海口市处于商业龙头地位。民生（第一）百货珠宝、化妆品、服装、鞋等一楼约550二楼约450三楼约400共6层，每层大约1000平米的营业面积该商场人流量相对薄弱，但成交金额居海秀路之首佳心百货乐普生珠宝、化妆品、服装、鞋、新起点健身等一楼约500二楼250-300大厦共13层，总建筑面积为2万平米现人流量较小，以中老年市场为主万国大都会珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮、书店、超市、通讯、数码一楼400-600占地2.5万平方米，总建筑面积16万平方米商场空置较多，招商困难，需要商业培养期金世纪商城珠宝、首饰、手机、快餐、服装、鞋、箱包等一楼约350-400二楼约250-300该商场知名品牌进驻较少，从而决定了该商场在档次上偏低南亚广场家乐福超市、麦当劳、新华书店等售价一楼21000—30000；负一楼：1000050000平米的纯商业面积，近万米“L”型大型商业广场除主力店家乐福经营状况良好外，一层还有空铺位未招满二、专业市场类DC城电脑、软件、数码、耗材等一楼260-300建筑面积近30000平方米，分为地下一层和地上四层海口规模最大的专业电子商城之一，客户集中三、街铺类明珠广场服装、鞋类、饰品等380左右占地40亩，建筑面积10万平方米海南第一家率先引进地“地产商业”模式的大型购物中心第一百货与DC城之间的巷子服装、鞋类等280-300商业档次较低，购物环境差南国超市食品、生鲜、日用、百货、土特产、家电、烟酒茶叶等220-280营业面积8000平方米名门广场餐饮、医院、银行、超市等一楼100二楼50多数为两层租赁。蓝天丽城超市、餐饮、杂货店、饰品等一楼约20000二楼约8000三楼约5000商铺面积6474平方米充满活力的传统商圈，是海口市老城区传统商圈，商圈发展时间较长，商业成熟，辐射力强商圈以解放西路、龙华路、大同路交叉点转盘为核心，以这三条路为商业带，呈放射状，还包括周围的新华路、博爱路等商业街。经营商品属于中低档，商业模式有零售兼批发，商圈层次较低，被海口本地居民认可和接受，客户来源以本地客户为主，购物环境较差，对外地游客吸引不足。商业主要项目有批发市场：新华南路家电一条街；博爱路小商品市场；东门市场海鲜干货批发等商业街：解放西路商业街；百货：东方广场；友谊商城；泰龙城（新女人街、大同货仓）。解放路商圈—充满活力的传统商圈解放路商圈3解放路商圈商业档次中低端，业态丰富，商圈以解放西路、龙华路、大同路交叉点转盘为核心，以这三条路为商业带，呈放射状解放西路商业街博爱路小商品市场友谊广场东方广场未来发展特点观点业态构成是上世纪八九十年代以前海口的商业中心，海口人对这里有着强烈的文化认同感；有着紧邻新港码头的地理优势，发展成中低档批发与零售的商圈；区域内保留有南洋风格的老建筑，具有浓郁的南国风情。批发市场商业街百货超市专卖店餐饮优势：具有平民化的文化特色，区别于海秀东路的“草根”商业。劣势：购物环境较差，对外地游客吸引不足。泰龙城一、商场百货类名称经营业态租金（元/㎡·月）体量规模经营现状东方广场珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮等一楼350-400二楼约300楼高5层,总营业面积13000平方米集购物、娱乐、休闲为一体的青春时尚现代百货商场，人气较旺多宝利商场服装、鞋、超市等一楼约250-300二楼约200-280共4层，单层面积1600平米左右地理位置优越，属于商业集中区，档次偏低，经营情况一般泰龙城服装、精品店等150-450被誉为“休闲购物世界，女人购物天堂”，是海口市最大的女性主题商城友谊商业广场珠宝、首饰、快餐、服装、鞋、箱包等一楼430-480二楼约260共6层，每层1000多平米营业面积人气较旺，产品定位中端，购物环境舒适，整个商业人流量大，经营情况较好二、专业市场类汇锦名城体育、休闲售价一楼临街18000侧面12000商业广场临街铺面长达50多米针对客户为片区居住人群，人气较淡，商铺空置率高女人国际商城服装、饰品等售价10000-25000购物环境差，产品低档，规划较杂乱三、街铺类一中—省医院药、眼镜、餐饮等一、二楼平均80—100左右人流量大，商业集中区省医院对面系列铺面婴幼儿用品等一楼约100商业集中区，商品种类丰富，档次偏低，海口本地客户多选择在此购买新华书店—多宝利服装、餐饮、鞋等一楼约150-300经营情况较差西湖商业广场餐饮、日用品等一楼200二楼100三楼75一楼特色商业，采取小间隔方式分割出售和经营二、三楼为中型超市期待整合的高档商圈，是海口市商务办公中心，聚集了大量办公楼、酒店、宾馆，商业配套亦十分完善国贸商圈以国贸转盘为中心，商业设施主要分布在国贸路和玉沙路及金龙路上，一些商业辐射全市乃至全省，国美电器、广百百货、生生百货以及大润发超市，是本商圈的重要商业设施，对国贸片区甚至全市、全省都具有一定影响力。其它设施主要是街铺，业态有餐饮、娱乐、服装、日杂、烟酒等，主要服务于国贸区商务办公人员，客户群体以国贸区域人口为主。商圈产品定位中高端，经营模式以零售为主，海口最高端的生生百货和紫荆百货都在该片区，商圈现阶段人气仍然不够，商业的集中度和氛围需要一段时间的培养。国贸商圈—期待整合的高档商圈国贸商圈4国贸商圈地理位置优越，商业档次中高端，岛内最高档次的商业聚集，如生生、紫荆百货，但人气、商业和业态分布等都还不成熟

未来发展特点业态构成海口市商务区中高档商圈本地最高档次的商业聚集，业态复合化程度高区域内中高档娱乐业发达未来金龙路将发展成为区域商业中心购物中心百货专业店娱乐休闲餐饮优势：地理位置优越，商圈成熟。劣势：交通拥挤、停车位问题突出，是未来发展的瓶颈。信兴电器紫荆百货生生百货宜欣商业广场金龙路餐饮一条街一、商场百货类名称经营业态租金（元/㎡·月）体量规模经营现状广百百货珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮等经营面积为1．2万平方米装修中宜欣商业广场超市、数码等一楼约350-450二楼约250-350三楼约250占地约60亩，建筑主体为地面五层、地下两层百货经营情况较差，大润发超市为购物广场聚集了一定量的人气生生百货珠宝、钟表、眼镜、化妆品、女装、照相器材、男装、鞋帽、皮具、体育用品等一楼最低750二楼约750总投资近二亿元人民币，营业面积一万七千平米海口市场上经营高档百货时间最久的百货商城，经营业绩较好。第一摩尔新一佳超市、保龄球馆等售价一楼15000二楼12000经营困难上邦百汇城服装、鞋帽、手饰、化妆品、皮具、体育用品一楼约350-450二楼约250-350三楼约250总建筑面积9.7万㎡,商业面积7.7万㎡定位中高端，人流量较大，百货经营较差，家乐福聚集大量人气紫荆百货珠宝、钟表、眼镜、化妆品、女装、照相器材、男装、鞋帽、皮具、体育用品等一楼750-850二楼约800建筑面积1.1万平方米,营业面积近7200平米经营状况不佳，外滩周边客户多选大润发超市风华时代电器共三层信兴电器城富丽花园商场百货、日杂用品、服装、鞋帽、饰品1—4层裙楼，总面积达25000㎡的商业广场招商困难二、街铺类国贸以国美为中心周边街铺餐饮、电器为主，体育、休闲专卖、文具、健身等一楼120-300.二楼50-100.三楼30-80国贸的商业集中程度尚不成熟，人气一般广百门口旁铺面药店、女装专卖、糕点店等一楼约250-350客流量较少国贸经典服装、餐饮等一楼150左右二楼55左右三楼45左右以餐饮为主要商业形态，聚集客户人群，其他业态经营一般绅蓝都市公寓餐饮、洗浴、桑拿、保健一楼约73二楼约50三楼约40一楼约73二楼约50三楼约40有固定的消费客户群，休闲娱乐的商业氛围浓厚海秀东路、解放路、国贸商圈是海口商业的主要分布集中区，是海口商业现状和发展的集中体现商圈经营模式产品定位客户群体饱和度经营业态代表性商业海秀东商圈零售为主中高档商品城区居民、外地游客接近饱和珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮、书店、超市、通讯、数码、健身器材、家乐福超市、麦当劳、新华书店等明珠广场、民生百货、乐普生、万国大都会、南亚广场、DC城解放路商圈批零兼营中低档商品城区居民、外地游客未饱和珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮、超市、精品店、体育、休闲、药、眼镜、婴幼儿用品等东方广场、多宝利商场、泰龙城女人商业街、友谊商业广场、国贸商圈零售为主中高档商品国贸区域人口为主接近饱和珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮、超市、数码、照相器材、男装、皮具、体育用品、电器、药店、洗浴、桑拿、保健等宜欣购物广场、生生百货、紫荆百货、上邦百汇城、信兴电器、广百百货三大商圈对比分析5国贸商圈现阶段还未像海秀、解放路商圈一样形成规模，但经过一段时间的培育必将形成海口商业市场的鼎力之势海秀路商圈解放路商圈国贸商圈传统的解放路老商圈早已接受了海秀路商圈的崛起，作为老城区的解放路商圈，就目前而言，解放西路的休闲品牌专卖店以及书店、影院等，已经使这一商圈具有了年轻人的文化特色。但目前解放路商圈的停车难也是一个很大的制约。从地域上来看，解放路老商圈紧邻海秀路商圈，从发展的趋势来看，解放路老商圈将会融入海秀路大商圈，并与现在的海秀路商业圈形成互补。海秀路商圈已形成了以明珠广场、DC城、第一百货、佳心为核心的商圈，商业主要分布在以明珠广场为中心的海秀东路上，还有众多专卖店以及娱乐、餐饮等配套设施，南亚广场、万国大都会也在逐渐成熟，就连公交线路的竞争焦点也是海秀路。未来海秀路商圈的辐射范围将进一步增大，将与解放路商圈形成大的海秀路大商圈。国贸商圈无论从人气、商业布局和业态分布等都还不成熟，并非因为这里是海口的CBD（中央商务区），白领聚集地，就会很快形成一个中高档的商圈。京茂百货、风华时代的匆匆开业又很快难以为继，上邦、宜欣、广百的经营状态也一般。国贸商圈要靠政府牵头，以大国贸的概念对其统一规划经营，国贸商圈也将逐渐崛起，并将以与海秀路、解放路商圈的不同特色而成三足鼎立之势。Part1.3高端住宅（公寓）项目社区商业分析社区商业主要分为五大板块：海甸岛板块、国贸板块、滨海板块、滨江板块、金三角板块社区商业板块格局1国贸板块海甸岛板块滨江板块滨海板块金三角板块海甸岛、国贸板块交通方便、人气发达，也是新盘最集中的区域，目前是海口最重要的商业中心区；滨江板块及滨海板块是目前社区商业分布相对稀缺的两大板块，但这两大板块依托了绝对的资源优势，将成为未来集旅游、度假、居住、购物为一体的高档休闲生活住宅区；金三角板块由南沙路、南海大道、龙昆南组成，属于早期社区商业相对成熟的板块。名称商业体量商业形式经营模式价格经营现状紫园2800平方米商业街三年内免费租赁给业主经营免费一个生活超市开业，其余商铺装修中城市海岸5000平方米底商出售26000—27000元/平方米一、二商业已经营业，三期商业目前还未出售南国海立方10000平方米底商出售未定未出售荣域5000平方米商业街出租一层：150元/平方米·月二层：50元/平方米·月未出租住宅商业形式2目前市场上住宅商业形式多以底商为主，社区商业体量较小，其他商业形态较少4房地产市场分析房地产市场整体状况住宅、公寓市场研究商业市场研究高端酒店研究高端公寓市场研究Part1.1星级酒店市场现状2005至2010年，海口高星级（四星、五星）酒店的数量增幅不大，2010年高星级（四星、五星）酒店总量76家星级酒店市场现状－－数量分析2005-2010年高星级（四星、五星）酒店数量（单位：家）从酒店的数量来看上,海口的高星级酒店中四星级酒店数量已经达到59家，而五星级酒店数量不到四星级酒店的30%，五星级酒店占高星级酒店总量的比例只有22%，因此海口未来的五星级酒店有一定的市场发展潜力数据来源：海口市旅游局、海口市统计局数量分析1海口市五星级酒店相对较少，其比例为13%，中高端酒店占据比较大的比例星级酒店市场现状－－等级分布2010年星级酒店等级分布从酒店的等级分布上来看，三星级、四星级、五星级酒店的比例分别为40％、47％和13％，其中中高端酒店的比例达到了8.5成，五星级高端酒店占据1.5成的比例数据来源：海口市旅游局等级分布22004～2009年，海口总体星级酒店的平均入住率波动不大，整体保持在60%左右星级酒店市场现状－－平均入住率2004-2009年星级酒店年平均入住率2009年全市星级饭店客房平均开房率为60.5％，海口市星级酒店在淡季时间入住率基本都能保持在40～50%左右，其中五星级酒店也多都能保持在40%以上，旺季时候整体星级酒店的平均入住率基本能够保持在70%以上数据来源：海口市旅游局、海口市统计局平均入住率3五星级酒店房价相差较大，最低标准间的折扣价为398元/间.天，最高贵宾别墅的折扣价为18,200元/间.天星级酒店市场现状－－平均房价平均房价海口市五星级酒店的标间客房的平均房价基本在500～800元/间.天价格差异未来趋势随着海口城市旅游配套的不断完善，将吸引越来越多的高品质高档次旅客，从而促进海口市高星级酒店平均房价的整体提高，尤其会推动五星级酒店的海景房价格的提升其淡旺季价格差表现并不十分明显，价格差异主要是根据酒店的品质，以及客房是否看海景等因素决定差异平均房价4海口市的酒店接待客源主要包括度假旅游和商务会议两大类星级酒店市场现状－－客源特征客源类型客源特征度假旅游高星级酒店客源以俄罗斯、欧美、韩国、日本、北京、珠三角、长三角为主三星级左右的酒店和部分设施陈旧的高星级酒店以价格优势接待国内旅行团为主商务会议内部大型会议、拓展和培训以及奖励旅游是海口接待会议团队的三大主要客源，这些会议旅游具备对于价格不敏感、对服务质量要求高等特点随着旅游地等级的提升，其酒店接待的客源辐射半径也随之扩大，同时海口作为海南最靠近大陆的省会城市在吸引商务会议方面表现较为突出，在酒店接待旅游客源中其会议旅游的比例已经超过30％。客源特征5大部分五星级酒店，由国际知名酒店管理集团管理，在品牌声誉、公司可信度、服务质量等多方面更具竞争力星级酒店市场现状－－管理公司海南国际品牌酒店管理公司一览表三亚三亚湾假日酒店洲际酒店集团凯宾斯基度假酒店凯宾斯基酒店集团宝宏龙都大酒店龙都酒店管理集团亚龙湾假日度假酒店洲际酒店集团喜来登度假酒店喜达屋国际集团家化万豪度假酒店万豪国际集团希尔顿度假酒店一期希尔顿酒店集团博鳌索菲特大酒店法国雅高国际酒店公司海口希尔顿酒店希尔顿酒店集团喜来登度假酒店喜达屋国际集团随着海口旅游配套的完善和旅游服务产业的提升，引入越来越多的国际知名品牌的酒店管理集团是未来海口高档酒店发展的大势所趋。酒店管理公司6Part1.2高端酒店市场分析中高档酒店市场存量巨大，年接待能力超过360万人次中高端酒店市场现状－－2009年目前海口五星级酒店个数（个）截至目前，海口五星级酒店达到17家，客房数达6457间，床位数10000余个，年招待能力超过360万人次（06年海口过夜旅客为453.33万人次）。数据来源：海口市统计局、中原市场调查市场现状1海口高档酒店整体经营状况一般，五星级酒店大多处于培育状态中高端酒店市场现状－－经营状况2009年，海口五星级酒店平均入住率为48.4%，整体经营状况一般。数据来源：海口市统计局、中原市场调查2009年全年部分高档酒店入住率情况注：平均入住率：48.4%经营状况2各区域酒店经营状况差距明显，国贸、海秀东区整体较好中高端酒店市场现状－－经营状况西海岸酒店客房入住率基本都在50%以内，客户以高端商务客源为主；滨海大道路南酒店经营状况明显不如路北、靠海的酒店；市中心国贸、海秀东区域在发展商务客源方面具有明显优势，整体经营情况明显高于其他区域。☆五星级酒店★四星级酒店☆☆☆☆☆海口喜来登大酒店☆★★★★★★★★★★西海岸海甸岛海秀东国贸区域分布3Part1.3高端酒店列表汇总

金色阳光泰得酒店天佑大酒店喜来登酒店新国宾馆星级准五星级五星级五星级五星级客房数417间199间341间268间营利模式产权式酒店租赁客房租赁客房租赁客房服务送餐服务,酒店内餐厅、洗衣服务、叫醒服务、礼宾司服务、前台贵重物品保险柜,美容美发、提供泊车位、大巴或轿车租赁服务婴儿看护、航空票务、旅游、商务中心、小买部、洗衣部及诊所出租车、票务服务、专职行李员、行李存放服务、邮政服务、商务中心、叫醒服务、外币兑换、前台贵重物品保险柜等出租车、票务服务、专职行李员、行李存放服务、邮政服务、商务中心、叫醒服务、外币兑换、前台贵重物品保险柜等配套棋牌室、健身室、恒温泳池、温泉、鱼疗2000多平米的大型户外泳池、桌球、保龄球、网球、温泉理疗中心、美容美发健身房、游泳池、桑拿浴室、卡拉OK、美容美发、网球场、夜总会、中西餐厅健身房、游泳池、桑拿浴室、卡拉OK、美容美发、网球场、夜总会、中西餐厅入住率冬天旺季可达到90%、淡季达40%冬天旺季可达到90%、淡季达50%冬天旺季可达到90%、淡季达40%旅游旺季开房率可达到80-90%户型48㎡一房350套，80-110㎡二房67套35㎡的单间60-80㎡的一房一厅40㎡的单间、44㎡单间83㎡的一房一厅45㎡、55㎡、65㎡、70㎡、80㎡、155㎡、600-900㎡（海景别墅）户型配比48㎡占84%80-160平方米占16%35㎡占70%60-80㎡占30%40㎡和44㎡占90.5%83㎡占9.5%45-70㎡占84%，80—900㎡占16%客户企业会议客户、旅行团、散客会议、商务、企业培训、疗养、度假商务会议团、旅游团、散客政府部门会议、旅行团、散客团0附：典型楼盘、商业及访谈4房地产市场分析213宏观背景分析项目属性界定市调工作说明5项目发展初步研判PART1典型楼盘专题研究西海岸1泰达·天海国际（1/2）项目位置海口市西海岸片区滨海西路南侧189号规模项目用地总面积为255695.659平米，总建筑面积为186385.92，容积率为0.57物业类型别墅（2-3层）、洋房（6层）、公寓（11层、13层）配套项目内部配套会所、主题公园、蓝球场、网球场、室内外游泳池、风情商业街等，外部主要有高尔夫球场、游艇俱乐部、海南侨中中学等高档公众设施主力户型54栋独栋别墅，主力面积350--600平米、14栋花园洋房（330套），主力面积140-260平米、10栋公寓（380套），主力面积90-300平米价格区间别墅30000元/平米起价，1千万—1.8千万元/套；洋房与公寓价格未定物业管理三源物业开盘时间2010-1-17(别墅)装修情况毛坯交楼泰达·天海国际（2/2）投资商:天津泰达集团开发商:海南美都实业投资有限公司物业管理:三源物业，媲美五星级酒店贴身管家服务，采用国际先进的管理系统与管理经验，引入智能化系统，实行24小时360度无疏漏安全防卫；泰达会馆:依照别墅、花园洋房、观海公寓三个不同功能片区，设立不同主题会所，对应各地人士的享乐需求；产品情况：别墅于2010年1月17号开盘销售，花园洋房与观海公寓销售价格未定；客户情况：本地客户占40%左右；岛外客户以山西、北京等为主；销售情况：别墅已售罄；花园洋房与观海公寓原计划5月份开盘，由于工程进度原因，推迟到年底开盘；营销活动：项目开盘四个月，泰达高调入市，市中心主干道有大型户外广告牌；在海口晚报、各大房产网站等均有行销广告；西海岸1西雅图丽湾（1/2）项目位置海口市西海岸片区滨海西路南侧规模项目总占地面积39639.96平方米，总建筑面积29325.23平方米，容积率为0.6物业类型别墅（三层）、公寓（11层）配套项目内部配套包括温泉、会所、游泳池，外部主要有高尔夫球场、酒店旅游度假村、游艇俱乐部、会所等高档公众设施主力户型34套别墅，面积413平米（独栋）、327平米（独栋）、219平米（双拼），公寓主要是由137平米和147平米两种组成，一梯二户价格区间最低价16000元/平米-39000元/平方米物业管理世邦魏理仕开盘时间2009-4-30装修情况毛坯交楼、温泉入户西雅图丽湾（2/2）开发商:海南昌茂企业(集团)有限公司物业管理:世邦魏理仕

安全防范系统：周边防范报警系统⊙闭路监控系统⊙房客对讲与门禁系统⊙家具安全防范报警系统⊙24小时电子巡更系统⊙紧急呼救援助系统居家服务系统:⊙洗衣服服务⊙送餐服务⊙清洁服务⊙叫醒服务⊙煤气更换、行李寄存服务房产服务：⊙房屋代管服务⊙房屋代租服务⊙业主家庭装修服务产品情况：已经完工入伙、入住率低、客户多以投资为主，有山西客户一次购买20多套公寓；客户情况：买公寓的客户多以山西的为主、别墅的客户有部分西北；销售情况：目前还有一套137平米的公寓在售，22000元/平；有四套别墅在售，面积为413平米，价格在36000-39000元/平。营销活动：项目近尾盘，售楼人员仅剩两位，销售中心外部朝滨海大道有户外广告牌和少量的路旗广告。西海岸1蔚蓝海岸（1/2）项目位置海口市秀英区滨海大道南侧245号（新国宾馆斜对面）规模项目总占地面积92000平方米，总建筑面积60000平方米，容积率为0.5物业类型别墅（四层，其中包括一层地下室）公寓（1栋10层退台式公寓；1栋11层板楼，其中包括2层地下停车室）配套每套房间阳台均有泳池或温泉泡池；SPA，公共游泳池，会议室、咖啡厅、酒吧、行李间、娱乐间等公众娱乐设施主力户型69套独栋别墅，面积:480平米、581平米、629平米、672平米、848平米、1443.24平米（闻涛阁）2000平米（士林地）。公寓：退台式楼层为239.28平米、270.05平米；板房（1梯1户）为40.05平米、63平米、76.96平米价格区间08年别墅起价18000元/平米-19000元/平米；2010年别墅400平米1000多万（一房一价）；2010年公寓起价16500元/平米，最高价22000元/平米，均价19000元/平米物业管理华鑫物业有限公司开盘时间2008-5-1装修情况毛坯交楼蔚蓝海岸（2/2）开发商:海南华辰实业投资有限公司物业管理:华鑫物业有限公司安全防范系统：周界防范报警系统⊙可视监控系统⊙电子巡更系统⊙一卡通系统⊙背景音乐系统⊙智能化物业管理系统⊙双电源供电系统⊙弱电防雷系统生态系统:水流循环系统⊙雨水收集系统⊙中水处理系统环保节能:外墙保温隔热系统⊙高性能保温隔热玻璃门系统⊙室内智能化系统⊙家庭中央空调系统产品情况：入住率低；小区内有15000平米人工湖；全力打造5000平米海南岛独一无二水疗中心。楼盘建筑为地中海风格，园林建筑为巴厘岛风格，小区中心地势抬高客户情况：90%外地客户，以山西、浙江、北京以投资为目的客户居多销售情况：还余10套左右公寓未售营销活动：营销中心昭示性不强，为项目内的简易活动板房；项目近尾盘，售楼人员仅剩两位。在项目朝滨海大道上只有少量广告牌和路旗广告万科浪琴湾（1/2）项目位置海口市秀英区西海岸滨海大道270号规模占地面积:115503平方米；总建筑面积:57751平方米；总户数:385户物业类型联排、叠加、独栋、多层公寓物业费用3.50元/平方米·月配套长达2.5公里的私家沙滩、海景泳池、温泉泡池户型公寓：60-140㎡的一至三房联排：100-200多㎡叠加：200多㎡独栋：300㎡左右大独栋：600-900㎡价格区间公寓：8000元/平方米（开盘价）独栋：几百万/1700万元（差价较大）联排：700-800万元/栋叠加：500-600万元/栋大独栋：7600万元/套销售情况公寓目前已经售罄，大独栋目前已经销售两套，剩余7套开盘时间2007年3月西海岸1万科浪琴湾（2/2）产品：项目总户数385户，车位387个，比例为1：1客户：绝大部分来自岛外，该项目自住、度假客户居多，投资客较少，以及部分万科的老业主，客户的来源区域不明显销售情况：该项目没有分期销售，但是五栋公寓因为较先拿到预售许可证，所以先行推出销售开发商:海南万科房地产开发有限公司物业管理公司:万科物业项目区域：