购物中心管理制度大全

购物中心商业物业接管验收管理(前期物业管理阶段)制度

(1)目标

规范商业物业接管验收工作，为后续物业经营管理工作

打下良好的基础,保障商业项目接管验收工作顺利推进；

为业主或租户接房和入场装修创造条件，实现商业项目按期

开业或试营业特制定本办法；

(2)适用范围

1)本办法适用于购物中心发展管理有限公司下辖集团委托

管理前期介入的商业项目；

2)适用于购物中心发展管理有限公司外接前期介入的商业

项目；

(3)说明：本办法对接管验收流程流程、接管验收原则，

组织机构职责，保障措施，遗留工程处理办法均作出描述，

前期介入项目可依据本办法结合项目实际情况制定＜**项目

接管验收方案》，该方案报公司审批后用以指导项目接管验

收工作有序开展；

(4)接管验收组织及职责

1)领导小组组织：

由开发公司、购物中心、物业公司抽调专人组成项目接管验

收专项工作领导小组；

职责：

•负责工作小组组建，接管工作实施安排；

•制定接管验收计划（交付计划/接管计划）；确保接管验

收工作质量及进度；

•负责接管验收后工程整改组织

2）工作小组组织：

开发公司下设项目物业交付小如，购物中心和物业公司下设

物业接管验收小组。

职责：

A、按接管验收领导小组授权实施接管验收工作；

B、负责接管验收工作工程遗留问题整改工作；

（5）接管验收原则：

1）定期议会原则：建立接管验收工作联系会议制，定期或

不定期开会商讨解决接管验收中存在的问题

2）一次性移交原则：即开发公司按交付计划一次性将物业

交付管理公司（购物中心、物业公司），勿需再由购物中心

交付物业公司，避免重复劳动；

3）交付整改原则：开发公司虽然将实物量和部分功能移交

管理公司，但因设计缺陷，施工缺陷带来的工程遗留问题任

由开发公司负责，具体按《工程整改管理办法》实施；

4）移交备忘原则：对接管验收过程中，因设计缺陷而不能

改正或暂时勿需改正的设计施工缺陷，功能没办法移交等特

殊情况，接管方与移交方应以《移交备忘录》方式记载；

5）管理权属移交原则：物业移交后，管理公司（购物中心/

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物业公司)履行功能管理，实物量，成品保护责任；

(6)接管验收依据和标准

1)政策法规依据：《物业管理条例》、《建设项目/工程竣工

验收办法》、《竣工综合验收管理办法》；

2)技术依据：《商业物业移交标准》、《房屋接管验收标

准》和国家相关的建筑、安装、设计、施工验收规范及

项目设计、施工、竣工等相关技术资料；

3)管理依据：

A、开发商与购物中心签署的《物业委托经营管理

协议》；

B、购物中心与物业公司签定的《基础物业委托管

理合同》；

(7)验收性质剖析：

竣工综合验收、物业接管验收以及业主接房验收组成，

这三种验收具有不同的验收目的、不同的条件、不同的交接

对象。

竣工综合验收是国家相关职能部门、物业建设单位按

《建设项目/工程竣工验收办法》、《竣工综合险收管理办法》

以及相应的建筑、安装、设计、施工、验收技术规范对建成

物业的建筑主体、围护结构、装饰装修及配套的设备实施是

否达到设计要求进行查验，是项目承建单位向项目建设单位

移交产品的过程。

物业接管验收是物业管理企业受发展商和业主的要

求，在物业竣工综合验收的基础上依据《物业管理条例》、

《房屋接管验收标准》，参照相应的建筑、安装、设计、施

工、验收规范，从物业使用和管理的角度对建成物业的施工

质量以及满足使用功能为主要内容的再检验，是物业建设单

位把建成物业移交给物业管理企业的过程。

业主收房验收是物业管理企业接受发展商的委托，依

据《售房合同》和《交房标准》向物业的买受人即业主移交

其所购单位物业的过程。

竣工及军公蛤收

物"验收k

项目承建方项目建设方n

V，力二心V

（8）接管验收步骤

1）点交验收阶段（即实物量的交接）

2）使用验收接管阶段

3）交接验收阶段。

实际操作中，三个阶段工作可细化分解，落实时间节点，参

与部门与人员作出实物量，功能等验收；按《接管验收筹备

实施进度标》表达，接管验收流程以《接管验收流程图》的

方式表达；

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(9)相关支持文件：

♦《工程整改管理办法》

♦《商业物业移交标准》

表格：

♦接管验收实物量移交记录表

♦接管验收功能移交记录表

♦接管验收资料移交记录表

购物中心商业物业业主/租户交房管理制度

(1)目的：为了规范购物中心发展管理有限公司下辖商业项

目销售或租赁物业按销售合同或租赁合同约定时限按期交

房，实施有方，有效，规范管理，有力的保障商业项目交房

工作顺利推进，为业主或租户入场装修创造条件，实现商业

项目按期开业或试营业特制定本办法；

(2)适用范围：

1)本办法适用于购物中心发展管理有限公司下辖集团委托

管理前期介入的商业项目；

2)适用于购物中心发展管理有限公司外接前期介入的商业

项目；

(3)说明：本办法对交房管理流程、交房临时组织机构职

责，保障措施，突发事件处理均作出描述，项目可依据本办

法结合项目实际情况，制定适合该项目的《**项目交房方

案》，报批公司审批后实施；

(4)交房工作组织及职责

1)领导小组组织：

购物中心、开发公司、物业公司、营销中心共同如成交房领

导小组，营销中心总监任组长。

领导小组工作职责：

A、全面负责交付工作的顺利推进

B、协调各小组的工作

C、处理房屋交付过程中出现的应急突发事件

2)工作小组组织：

由接待验证组，签约组，收费组和验房组四个小组构成，小

组成员由营销中心，购物中心，物业公司，开发公司组成，

并根据交房规模，集中性，预期不良性等因数确定具体工作

人员数量和质量；

工作小组工作职责：

A、按行政的属关系分配一级职能，以《职能分配图》的

方式表达；

B、按交房工作中具体工作岗位分配二级职能，以《职能

分解表》的方式表达；

C、交房前期筹备工作按部门落实人头和具体时间节点

方式以《交房工作筹备实施进度表》方式表达；

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（5）物业交付依据：

1）销售合同《物业配套标准》

2）租赁合同《商业物业配置通用标准》

3）租赁合同《商业物业配置移交标准与维护界面》

（6）相关配套文件及培训

1）现场公示文件：让客户在接房过程中充分了解接房程

序，费用来源及收取标准，了解管理公司基本情况等信息,

让接完房以后的客户掌握装修必备文件及办理程序，形成

管理闭环和一条龙服务模式；配套文件组成：

接房流程图，装修管理流程图，备案证明，大修基金管理

办法（政府文件），收费批文，购物中心简介，集团简介,

营业执照，装修收费标准等，

2）相关支持文件：履行合法的交房手续是交房过程重要

一环；

A、交房文件：

•接房通知书（投资户/投资经营户/租户）

•接房手续办理须知（投资户/投资经营户/租户）

•接房手续办理流程表

•验房记录表

•验房遗留问题整改通知单

•实物交接书（投资户/投资经营户/租户）

B、租赁性文件:

•签约类文件：

物业管理协议》

经营管理协议》（仅限投资经营户）

•发放类文件

《店铺经营规范》（仅限投资经营户）

《业主/租赁户装修手册》（仅限投资经营户）

（7）交房统一说辞：统一说辞是有效解决交房纠纷的重要

手段，让专业的人员进一步巩固物业管理法规，建筑法规，

增强物业管理实物人事，让非专业人事了解后上岗，避免纠

纷或纠纷升级；

（8）培训内容:

1）交房流程

2）交房文件的使用和管理

3）交房统一说辞，验房方法和技巧

4）突发事件处理

5）礼仪培训

商业物业集中装修管理制度

（1）目的：

规范购物中心发展管理有限公司下辖商业项目客户入

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场集中装修阶段实施有序，有效，规范管理，有力的保障商

业项目客户集中装修工作顺利推进，确保商业项目按期开业

或试营业特制定本办法；

(2)适用范围：

本办法适用于购物中心发展管理有限公司下辖集团委托

管理前期介入的商业项目；

适用于购物中心发展管理有限公司外接前期介入的商业项

目；

适用于在营商业项目装修管理工作，在营项目可依据本办法

适度简化程序或在费用收取方面扩大灵活经营自主权；

(3)说明：

本办法对装修管理流程、装修管理侧重点，突发事件处理均

作出描述，项目可依据本办法结合项目实际情况，制定适合

该项目的《**项目装修管理方案》，报批公司备案后实施；

值得一提的是装修方案终审，费用审批权利必须由项目第一

负责人签字确认；

(4)装修管理工作组织及职责

1)领导小组组织：

由项目分公司第一负责人和物业公司第一负责人；

2)领导小组工作职责：

A、制定本项目装修管理方案和应急预案

B、全面负责装修工作的顺利推进

C、协调开发公司，管理公司，物业公司穿插作业工作；

3）工作小组组织：

A、项目分公司，物业公司管理处工程管理人员；

B、工作小组工作职责：装修管理二级职能，以《修管理部

门职能分配表》方式表达；

C、负责装修方案集中审核，引导规费缴交；

D、现场装修巡查跟进；

E、装修过程中突发事件处理；

（4）相关配套文件及培训

1）现场公示文件：让客户在装修过程中充分了装修管理

程序，费用收取标准，了解管理公司基本情况等信息，形

成管理闭环和一条龙服务模式；

装修管理流程图，购物中心简介，集团简介，营业执照，

《装修收费标准》等；

2）相关支持文件及培训：

♦装修手册

♦装修管理作业指导书

♦巡场检查作业指导书

♦消防安全责任书

配套表格

♦装修申请表

♦装修项目审批表

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♦装修许可证

♦临时动火作业申请表

♦装修违章整改通知书

♦装修检查记录表

♦装修竣工验收表

♦缴费通知单

(5)培训内容：

1)装修管理流程

2)装修管理文件使用和管理

3)突发事件处理

(6)集中装修时间安排：

项目分公司根据项目建设进度，招商情况分阶段分批次

制定装修计划，按《装修实施计划》表达；

运营中的物业管理制度

5.2.1装修管理

(1)目的

规范经营户二次装修管理工作，降低经营户二次装修违规

率，保障商场公共设施的正常使用。

(2)适用范围：

适用于分公司经营户二次装修管理工作.

（3）职责：

A、营运部负责经营户装修申请的宙批及重大装修事故的

处理.

B、招商部负责经营户装修申请装修手续的办理

C、营运部负责依照本规程实施装修施工检查.验收工作.

D、营运部负责核查、收取装修管理费用.

E、物业公司保安部负责装修施工人员安全监督管理.

F、物业公司的工程维修部负责装修期间施工临时用水用

电监督管理.

G、物业公司的保洁部负责装修垃圾的清洁监督管理.

（4）程序要点.

1）装修的申请与审批.

A、申请：经营户向综合部提出装修申请（租户必须持业务部

进场通知书、业主必须持售房合同与业主身份证）：

B、经营户填写〈装修申请表》各项内容，并附装修设计方案；

C、经营户聘请的施工队，须附装修公司营业执照复印件一份

及装修公司资质证书复印件一份；

D、装修较大商铺（S大于100M2.）娱乐场所时，需提供城市

消防部门提供的装修审核意见书.

2）审核与审批：

A、综合部接到装修申请当日，依据“装修管理规定”的条款

给予审核：

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•尺寸是否合理，有无影响邻近经营户；

•平面布置是否合理，符不符合区域的流通特点；

•相邻商铺视觉通透性有没有被遮挡；

•样式风格与产品特性是否协调；

•用电量有无超出区域承受度；

•有没有遵守图纸审批规范；

•设置内仓须提出申请，原则上商铺内不得设内仓；

•灯箱尺寸、颜色、数量及设计经过管理公司批准，并一定

要设检修孔、散热孔；

•店铺内有机电设备、设施，一定注意设计装修方案，不

能妨碍其功能发挥，更不能任意加改；

•装修设计是否对房屋结构，外墙立面，公共设施设备造

成改动，破坏.

♦装修设计是否有严重的消防隐患.

•是否有其它违章情况.

•不宜审批情况

涉及有拆改承重墙的

涉及有消防隐患的

涉及有破坏外墙体立面的

涉及有破坏预埋管线

B、在确认装修设计不会对商场安全、公共设施设备正常使

用及房屋外观造成不良影响时，综合部经理应当在一个工

作日内给出审批意见.

C、营运部经理审批同意的经营户装修设计方案应报物业公

司复审其用电负荷量，确保商场的用电平衡（三相用电平

衡），

D、工程部物业督负责将审批后的装修申请通知经营户，对

需要经营户修改设计的，就告之经营户修改.

E、装修申请获得批准后，综合部物业督导应通知经营户带领

装修施工队一同到综合部办理有关装修进场手续.

F、工程部物业督导将施工单位的〈室内装饰企业营业执

照〉，〈资质证书》，复印一份附在〈装修申请表后》.营运部备

档

G、将装修图纸复印一套附在〈装修申请表》后.

H、经营户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相关

费用.

I、经营户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费，详见

《装修费用一览表》；

J、施工单位应交纳一定数额的装修押金、水电费预交金和

施工人员出入证件工本费，详见《装修费用一览表》；

K、工程部物业督导依据装修管理规定对经营户及施工队进

行装修安全及基本要求的培训.

L、指引施工队负责人到物业公司保安部办理〈出入证》或在

购物中心综合部行政管理员处办理＜出入证》

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•施工单位负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份

证复印件一份交天骄保安部.

•保安部将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员

的基本情况登记在《施工人员登记表〉中（详见<商场物

品/人员出入管理标准作业规程〉）；

•用施工人员的另一张照片制作成施工人员的〈出入证>.

M、工程部物业督导在经营户和施工队办理完上述手续后，

应立即通知物业公司管处的工程机电维修部开通租户水电，

并告诉经营户可进场装修.

3）施工期间的管理

具体分功

A、招商部经理或主管负责督导施工单位的现场施工并

负责协调施工单位与物业公司保安部、工程部、其它毗

邻经营户之间的沟通协调工作

B、物业公司工程部主管负责监控施工单位土建，水电装

修是否违章.

C、物业公司保安部领班负责施工单位装修安全的监督

管理

D、物业公司保洁部领班负责施工单位装修的清洁监督

管理

4）装修管理巡查标准

A）〈巡查标准作业指导书〉

B)＜装修手册》

5)商铺装修监管要点

A、施工现场施工行为规范

•装修施工单位的装修许可证是否张贴上墙，现场施工有

无施工现场负责人

•营业时间施工现场封闭是否规范，是否能达到不影响第

三者经营目的

•施工现场配置的消防灭火器是否配置到位，并有明确的

管理责任人

•施工人员是否佩戴施工证施工

•施工现场施工单位的用水、用电、排水管理是否得力，

严禁施工现场乱排乱接

•施工现场的水电表安装及使用是否正常，绝对禁止施工

单位偷电行为

•施工单位有无违规占道及消防通道是否畅通，严禁装修

垃圾乱堆、乱放

B、建筑物结构规范

•各经营户可以在其商铺内进行非结构变更，但不得开凿、

损坏任何承重墙、梁、楼板、屋面及其他任何破坏商铺

结构强度的行为.

C、建筑物立面及景观

•对于建筑物外墙怎样安装空调及如何排放冷凝水、建筑

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物外墙能否安装广告等必须按商场的统一规划进行严格

监管.

D、消防规范

•阻燃材料的使用按规范要求使用（A难燃、B1可燃、B2

易燃）

•消防系统的严禁变更与损坏（不同类型的探测器不能更

换）

•动火作业现场的设置保护措施（专人看火及配置灭器材）

•施工现场严禁吸烟

E、公共设施管理规范

•未经同意不得擅自连接公共设施，如电路、下水道等，也

不得破坏水管系统、化粪池、隔油池（隔油池是高进低

出、阀门是低进高出）等阻塞或削弱其有效运用.

•遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞

等要予以处罚并及时修复（防水层：结构层、找平层、

弹性层、刚性层）.

F、商铺内巡查要点

•进入商铺装修现场前要仔细察看图纸及审批文件，做到

心中有数

•进入装修现场，应按审批内容逐项检查，并应注意：

※隔墙：必须使用阻燃型建筑材料，如石膏板、泰柏板、空

心砖等，严禁使用木板等易燃材料隔墙

※墙面：可使用ICI等涂料或阻燃型材料，如防火板、阻燃

墙纸等，使用面板装修时需在底板做防火

※地面：不可损坏原地台，如有给排水管理路经过，必须做

好防水，并综合部验收

X天花：必须使用阻燃材料，如石膏板、矿棉板等，严禁大面

积使用木板，天花高度一般在2.5—2.7米之间，如安装封

闭式天花，则必须在天花上所有闸阀处预留检修口

※烟感：每一个封闭间隔必须装一个或多个有效烟感（NET

《80平方米》如间隔墙高度低于天花50厘米或以上，则

可和附近的烟感共用，所有烟感必须离开空调出风口、回

风口最少50厘米.

※喷淋：所有喷淋管道必须油红色防锈漆.用吊码稳固安装,

不准使用铁丝、电丝等悬挂，所有管路接口不得有渗、漏

现象.喷淋头必须离开石英灯等高温最少30厘米，以防过

热爆裂（高温93。C黄色橱房，低温68。C红色普通卖场，

有效温度为68°C）

※电气：所有线路需套PVC管，天花上线管需用吊码固定，不

能用铁丝、电丝等悬挂，更不能悬挂在消防管、空调管上.

检查配电箱内空气开关型号、位置是否合理，动力线路需

有漏电保护，动力和照明必须分开，不得共用零线.

X中央空调：检查所有二通阀及电磁阀是否正常工作，电气

按线是否正常，保温是否全面、新加的风机盘管可否轻易

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抽出马达，以便于清洗.检查排水管的坡度是否利于空调

排水.

※灯箱：灯箱只能用镂空刻字方法装饰，灯箱电源须加定时

器，未经许可，不能悬挂招牌等在公共部分.

※大门：一般情况下，大门不能更换，如见有更换，需及时查

明上报.

G）任何违章工程必须尽快记录拍照存档（如有需要），及时上

报以便做进一步行动.

装修施工的竣工验收

装修施工结束后，由经营户和施工队负责人共同向综合部提

出验收申请.

6）装修验收：

A、验收小组：装修施工单位负责人、工程部主管及技术人员、

招商部经理、营运部经理及物业公司物业督导。

B、验收不合格：当场指出需如何整改，签发＜整改通知书＞或《

违例装修项目说明书〉，整改后再验收，直到合格.

C、联系消防、空调项目承包商，按合同检查消防报警联动系

统、空调系统，需开机运行二十四小时，检查是否运作正常.

检查电力系统是否正常运作，给排水工程是否符合标准规定

（如有）

D、综合部可作审批装修项目验收，涉及消防项目验收，以政

府消防部门验收结果为准，并据引批核竣工/开业与否.

E、装修如无违章情况按装修管理合格程序办理验收手续，

如发现有违章情况，立即通知商户整改，竣工验收合格的，

由综合部经理在〈装修申请表＞内“完工险收”栏目签署“初

验合格”，并签署姓名及日期.

F、综合部收回施工证，如有丢失，每证罚款50元.

G、施工队当日清场离开.

H、装修验收合格并使用三个月后，综合部应对装修施工组织

复验，复验无问题，由综合部经理在＜装修申请表》内注明“复

验合格”后，由财务部退还住户及施工队的装修押金.

7）违章装修的处理.

A、装修施工期间发现违章装修的，综合部应立即要求住户停

止违章装修，恢复原状，并视情况采取以下方式进行处理.

•批评教育.

•出具＜违幸整改通知单〉限期整改.

•停水停电（须报项目部经理批准）

•要求赔偿损失（须报项目部经理批准）

B、装修施工脸收时，如发现住户违章装修的，综合部经理应

对违章装修绘画商场安全，美观造成的违害程度做出评估,

并视情况征得项目部经理同意后，列清扣款数额，由财务部

按以下方法进行扣款，扣款顺序为：

•首先从施工队装修押金中扣款.

•施工队装修押金不足以补偿扣款的，再从住户装修押

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金中予以补扣.

•扣完住户装修押金仍不能补偿扣款的，要求住户给予

赔偿.

8)相关注意事项

A、〈装修申请表》,＜装修违章整改通知单〉等档案长期保存.

B、本规程作为相关员工绩效考评的依据之一.

购物中心工程遗留问题整改管理制度

(1)目的：

为进一步规范施工单位整改行为，确保工程遗留问题整

改的效率和时效性，保障项目经营有序开展，特制定该方案。

(2)适用范围：

适用于集团开发的各商业项目工程遗留问题整改

(3)开发公司，原建设施工单位，供货商，整改施工单位

与管理公司合作原则：

1)专职(专人)对接原则：即开发公司和管理公司分别成

立专职整改部门或设置专职人员对接工程遗留问题整改，确

保整改的质量和效率。

2)结算尾款授权原则：即开发公司授权于管理公司参与施

工单位与开发公司最

终结算尾款环节签字权，有利于管理公司有效督促整改扫尾

工程。

3)开发公司授权管理原施工单位，供货商的原则：即由开

发公司全权委托管理

公司负责土建，安装，装饰等原施工单位的后期扫尾工程的

完善，履行质保期

内的保修义务和保修责任的管理权属。

4)开发公司授权管理整改施工单位的原则：即由开发公司

全权委托管理公司

依据《工程施工合同》督导整改施工单位实施项目工程遗留

问题整改的监督和管理权属。

(4)整改施工单位管理细则：

1)工程整改施工单位的选择：由开发公司和管理公司共同招

标选定整改施工单位，分别与施工单位签定固定期限施工合

同，由选定的施工单位负责后期质保期内和质保期后工程问

题的整改。

2)工程整改施工单位的管理；

(5)施工单位作业人员的考核管理；管理公司负责对施工

单位现场施工人员劳动纪律，行为标准，作业规范实施统一

代管。管理责任和管理风险仍由施工单位承担。

(6)整改工程的统一安排；为了提高工程整改效率，我司

工程人员将在每月初(5日前)把本月内的整改计划以工程

进度横道图方式报至长信公司相关负责人审核后交由专职

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整改施工单位实施具体工作。

（7）整改工程质量保障：为确保整改工程满足使用功能要

求，保障整改质量，最大限度的避免重复整改，由开发公司

全权委托管理公司于每月28日前对当月整改工程量进行全

面的验收并在工程竣工验收单上签字。验收小如固定成员：

施工单位现场负责人，项目分公司负责人，项目分公司专职

整改人员。

（8）工程整改授权细则：

1）质保期内设施设备零部件更换和维修：

A、对影响安全运行或对经营将造成直接影响更换维修

费用低于5000、00元。由管理公司电话通知开发公司和

供货单位后（后补通知函），管理公司负责维修或更换，

费用由管理公司垫资，开发公司承担（从供货单位尾款

中扣除）

B、质保期内对坏损的设施设备或急需更换维修的零部

件且费用一次性费用大于5000、00元，由管理公司函告

开发公司，由开发公司函告供货单位限时（7日）内到现

场更换或维修，若管理管理公司至发函之日10日内施工

单位仍未来电或复函，视为供货单位放弃维修，则由管

理公司委托维修，所产生的费用由管理公司垫资，开放

公司从供货单位尾款中扣除划拨到购物中心。

2）质保期后设施设备零部件更换和维修:

由各项目依据与物业公司年初关于工程小修，中修费用

预算督促物业公司按服务标准做好及时维修和预防性保养。

3）设计缺陷改造工程：对因设计缺陷带来使用功能达不到要

求的必须改造遗留工程，由管理公司知使用单位共同确认可

行性方案报开发公司确认。

A、对一次性改造费用低于20000、00元费用的改造工程，

由开发公司委托管理公司实施，费用由开发公司承担：

B、对一次性改造费用大于20000、00元的改造工程，由开

发公司直接委托施工单位或由开发公司专项委托购物中心

管理公司实施，费用由开发公司承担，管理公司负责改造期

间施工单位的日常管理。

4）土建，装饰施工缺陷整改工程

A、整改工程量的核定签字权：

长信公司遗留工程：遗留工程整改工程量由我司各项目工程

整改专管人员、项目负责人代为验收，核算和确认整改工程

量后由施工单位传递到长信公司专职部门或个人审核后结

算；

质保期后或管理公司临时派工：由我司各项目工程整改专管

人员、项目负责人核算和确认工程量后由项目传公司营运

部，财务部结算。

B、费用结算

人工费用：按国家有关定额（或合同约定单价）按工作日结

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算（合同期限内集团结算标准）。

材料费用：原则上由乙供材料甲方（工程管理部或集团营运

中心）审核报价认可

附属设施费用：按国家有关定额结算

（9）项目工程遗留问题整改施工单位授权及考核细则

1）施工单位现场管理：

A、零星工程整改：由管理公司以派工单的形式统一派工，

明确派工时间，整改部位，施工作业具体人员和人数，并将

派工单作为当月工程部负责人在竣工验收单签字依据。派工

单由分公司分管负责人审批同意后由分公司综工程部专职

整改工程人员签署，由项目分管负责人核发。

B、专项工程整改：按“购物广场工程遗留问题整改授权方

案”对量大，面广，牵涉人工多，费用开支单项超过20000、

00的工程遗留问题，由施工单位提前7日报整改方案，我

司初步审核后报开发公司专职（部门）人员做最终审核，并

将公司审核后的方案作为当月分公司负责人在竣工验收单

签字依据。

2）整改工程人工费初步确认：

A、零星工程整改以当月派工工时为基本确认依据，具体

费用则依据开发公司与施工单位签定的《工程整改委托

施工合同》由施工单位在开发公司结算。

B、专项工程整改以开发公司审核后的方案作为当月分

公司负责人在竣工验收审核单签字依据。具体费用以开

发公司决算为准。

3）整改工程量的确认：

财务参与原则：按“工程遗留问题整改授权方案"零星

工程整改工程量于每月28日验收时，由财务部，工程部，

参与验收，并由项目财务部部门负责人在验收单上签字由项

目分管领导审核，项目负责人签字确认。

4）材料选型及用量确认：

综合部全程跟踪原则：按“工程遗留问题整改授权方案”

零星工程的整改材料的选型和用量在施工过程中由专职负

责人初步核定后做好记录，再将单项工程整改材料的选用和

用量每月交由综合部经理备案，工程部经理作为每月在竣工

验收单签字依据C

附：

整改工程签署流程图（项目适用），工程整改专用派工

单

工程整改竣工验收单，工程整改工程量确认单

工程整改材料清单

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商业物业能耗管理制度

(1)目的:

为规范公司司属各部门/分公司营运能源损耗的规范管

理，合理控制能源损耗，降低月均能耗值，从而达到有效控

制营运成本，确保营运成本；

(2)适用范围：

A、适用于公司下辖营运项目；

B、适用于已前期介入的在建商业项目；3、适用于外接商业

项目；

(3)标准

A、能源损耗统计口径；

•常用术语：

照度：单位面积的电功率；

基本电量：变压器损耗，按变压器容量1%计，单位，

KWH

估计总电量：既商场估计月用电总量(一般为高压计量

总量)，单位,KWH

峰值电价：按电力局规定用电高峰时段电价，单位，

元/KWH

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谷值电价：按电力局规定用电低谷时段电价，单位，

元/KWH

峰值时间：按电力局规定执行峰值电价时间，单位，

小时

谷值时间：按电力局规定执行谷值电价时间，单位，

小时

基本电价：.电力局规定基本电价，单位，元/KWH

•统计口径：电能损耗二当月支出电费-当月回收电费-经营

性已收电费

当月回收电费二当月实际电费+分摊电费

B、影响能耗指标潜在因数：

变电设备的科学投运：

项目经营时间与设备开关不同步，时间控制欠合理性：

计量装置配置合理性与计量准确性，加强水电抄表/计量/

核算作业指导；

统一管理口径，经营性质用电与实际能耗有效分离：

租赁商务条件合理化：

C、能源损耗控制的方向

合理投运变压器：

合理启用照明设备，动力设备，采取分时段控制；

计量装置定期检查；

物业接管验收时，专项检查计量装置：

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选择合理的分摊方式：

分摊方式：按面积分摊；按定额分摊；结合分摊；

面积分摊公式：

单位面积分摊额（¥/S）二月度能耗总额（¥）/分摊面积

（S）

定额分摊公式：

电价4（基本电量/估计总电量）*基本电价+（峰值电价*

峰值时间+谷值电价*谷值时间）/（峰值时间+谷值时

间）］*1、05

租赁合同进一步完善，将物业配套标准，移交标准，维护

界面纳入租务条件；

D、能源损耗控制目标

营运中项目由项目分公司依据该办法制定节能降耗方

案，提出节能降耗具体目标，落实到时间节点，降耗额度，

最终达到的效果；

前期介入项目依据本办法因地制宜制定该项目拟采取的

分摊方式，测算出分摊预期和项目在不同阶段能耗指标；如：

前期介入阶段、开业阶段，营运后随出租营运率不断提高的

不同阶段能耗指标；

能源损耗指数将纳入项目KPI考核指标之一；

E、能源损耗控制措施

公司营运部统筹能耗管理，指导，监督项目节能降耗具体

29

措施落实，评估能耗管理效果；

项目分公司依据该管理办法因地制宜制定年度节能降耗方

案，提出降耗目标；

项目分公司组织项目能耗方案的实施，适时控制能耗；

《能源损耗统计表》和《设备运行时刻表》是项目能耗控

制的依据和手段。《能源损耗统计表》每月须由项目工程

负责人认真统计，填写，交由项目第一负责人评估能源损

耗阶段性成果，准确判断下一步控制方向，《能源损耗统

计表》作为控制手段，各项目一旦制定，交由天骄物业严

格执行并作为考核内容之一，项目可依据经营需要和经营

时段适当调整，但保持相对固化；

项目分公司依据本办法制定项目《水电抄表/计量/核算作

业指导书》制定

水电统计各类表格；

附件：能源损耗统计表

设备运行时刻表

能源损耗公示文件模板

**项目节能降耗方案模

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购物中心招投标管理理制度

(1)目的：

为了规范公司本部及各项目分公司各类委托管理(维护)

商务合同的签署，实施高效，规范，有序管理，提高工作效

率，有力的保障项目营运，对一定授权范围内的经济合同按

招投标管理程序实施合同签署。

(2)适用范围：适用于购物中心内部合同总额大于10000

元经济合同，包括采购类，工程管理类，策划管理等经济合

同；

说明：本办法对招投标管理流程、管理机构职责、投标方案

评审作出规定，是招投标牵头部门实施依据，各相关部门，

项目分公司必须遵照执行；

(3)招投标管理机构及职责

招投标组织：由负责各专业总监(经理)组织实施招投标；

评标组织：由公司各专业部门总监，公司财务经理，公司行

政人事总监，分公司经理，分公司部门经理或分管负责人，

天骄物业分管工程负责人组成评审小组；

工作职责：

1)负责公司，项目年度招投标计划的拟定，分解到月度

实施招投标;

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2)招(投)标书的拟定，讨论和招投标信息发布；

3)负责承包商资格预审，确定投标单位；

4)分公司工程部或分管负责人负责承包商现场勘查和答

疑；

5)审核、评定投标文件并记录在案；

6)与初评定出的承包商进行议标，合同谈判，确定中标价

格和中标单位；

7)监督，指导招投标全过程公正，公平，公开执行；

(4)招投标工作要求

1)每个招投标项目必须获取三家以上标书才可开标，重大

招标项目(合同总额超过15万元)，要求有4家以上施工单

位/供应商参与；

2)公司各专业部门总监作为评标小组的负责人，开标时，

要求评标6人小组所有人员必须到位方可；

(5)招投标管理流程

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发布招标信息

现场踏勘、答疑

工作质量评估

确定投标单位

45取招标文件

考察投标单位

接受标书

开标，评审,

现场答疑

时间安排

详见招投标工作标划标列表

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(6)招投标档案管理

1)招投标文件包括招标书，邀请函，投标书，评标记录，

议标记录和委托施工(管理)合同；

1)公司行政部根据公司文件，档案管理制度，对招投标文档

进行归类和标示以便查阅，妥善保管相关文档；

(7)附则

本制度由营运部负责起草和修订，经公司总经理签字后实

施；

本制度自发布之日实施；

本制度由公司营运部负责解释；

(8)配套相关表格

邀请招标信息表

招投标工作计划表

项目分公司招投标计划列表

招投标评审表

标书标准模板

购物中心商户档案管理制度

(1)目的：规范商户档案资料的编号、分类、整理、保管

及借阅工作。

(2)职责：

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1）营运部经理负责审批档案对内的借阅申请及清单（对

外借阅须项目总经理审批）、档案管理的实施工作。

2）营运部档案管理员（行政文员可兼任）负责档案的日

常管理工作。

（3）适用范围：包含但不限于项目客户往来信函、装修管

理文件，租赁合同、物管协议、转租撤场

等相关资料与文件

（4）工作要求：

1）所有商户档案进行编号，一个客户立一个档案袋，分楼

层或业态进行存档

2）所有商户的档案袋应设立目录，并在目录上记载有洋细

的入册内容与时间

3）任何人借阅商户档案，要办理借阅手续，并通过相关主

管领导签字方可借阅

4）档案管理人员在借阅商户档案时，应向借阅者当面清点

好档案袋中的详细的资料，并完成双方交接签字手续

5）商户档案的借阅，当天须归还，如超过一天时间，0更经

主管领导审批同意

6）商户档案归还时，档案管理员按当时借阅时的详细清单

进行清点完整无误后，双方完成交接手续

6）档案管理员，应每半年对商户档案进行清查与整理，每

年年底应对商户档案进行归楼存档

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购物中心商户费用收取管理制度

(1)目的：加强商户费用收取管理，保证资金安全。

(2)适用范围：租金、物管费、水电费、车库收入等一切

款项的收取。

(3)职责：

各部门及分公司：填写“费用缴款通知单”，项目财务审

核收款。

财务管理部：按《收银流程及制度》审核、收款；

(4)程序要点：

1)收银员：主要是指对商户收取的租金、物管费、水电费、

车库收入等一切款项。收款责任人为收银员。

2)营运部，填写经项目经理确认的“费用缴款通知单”一

式三联(业务部、客户、收银员各一联)。

3)收银员根据“费用缴款通知单”收款，收款后须据实开

具在总公司领取的，印有连续编号的，盖有财务专用章的收

据或发票，采用复写方式，一式三联。

4)车管员负责收取客户零星停车款，收银员集中收缴进存

银行。收银员再根据车管员的电脑记录和手工台帐核对稽

核，确保帐款相符。

5)收款当日，将款全额存入公司指定的帐户，严禁坐支、

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挪用、私设小金库；

每日下班前由收银员填写当日“收入日报表”。

6)收入日报表、现金交款单、收据三者必须一致，项目财

务主管确认款已存入银行后，需在收入日报表和收据存根联

上签字确认，同时交项目经理签字确认。

7)每日业务完结后，财务管理员依据审核后的单据输入台

帐。

8)财务管理员及时将未缴款的客户和款项反馈业务部，并

督促其催收。

9)总公司项目会计对收银员交来的单据与“收入日报表”

进行核对，确保二者

相符，并根据审核后的收款收据记帐联、银行进帐单，填写

会计凭证。

(5)支持文件：

《购物中心财务管理制度一收支管理制度》。

(6)表格：

《费用缴款通知单》、《收入日报表》

购物中心合同续租管理制度

(1)目的：规范项目合同到期后的合同续签的工作，确保

合同续租工作正常开展

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(2)适用范围：购物中心各个项目的商户合同续租

(3)程序要点

1)分公司应在商户合同到期前半年，对该商户进行经营期

间的经营情况综合评估，并完成评估报告，提出合同

续租的相关的条件建议上报公司审批

2)对于公司不同意续租的商户，应在商户合同到期前一个

月告知商户，并告知不续续的理由，便于商户提前做

好撤场准备工作

3)如商户接函后坚持要续租，可采用提高商户合同商务条

件告知商户，商户坚持要续租，必须提出我司在对商

户持续经营的相关要求，否则，合同不能续签

4)所有合同续租，须在合同中明确相关的装修上档升级的

要求

5)所有合同续租，应明确相关营销活动的配合与支持约定

6)合同续租，按公司合同审批流程上报审批同意后，方可

签定续租合同，收取相关的费用

购物中心合同转租管理制度

(1)目的：规范承租户在经营过程中因经营不善而发生的

转租行为，确保转租客户符合公司的业态定及商户组合标准

(2)适用范围：购物中心的各个项目商户的商铺转租

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（3）程序要点

1）承租户提交转租申请书至项目业务部；

2）业务部收到申请后在一周之内进行回复（同意或不同意,

须讲明原因）；

3）经同意转租的承租户由业务部在规定时间填写《转租审

批表》审定所扣租金、质保金。转租承租户收取500.00元

手续费。业务部审核费用后签字转市场推广部；

4）市场推广审核承租户有关费用是否结清，并在《转租申

请表》上签字；

5）工程物业部门负责办理与租户的商铺交接手续。在转租

日，承租户应按租赁接房时的《租户商铺交接单》上的项目

进行清点，如水电气表、喷淋、电话、空调及相关设施设备,

并确认水电气截至度数。如设施设备有损坏，承租户需进行

维修或更换，否则，工程物业部门将计算维修或更换成本。

工程物业部审核出应扣的费用，并在《转租审批表》上签字,

收回商铺并把表格交至财务部。

6）管理部的财务主管负责审核租户缴款与应扣款情况后签

字确认后提交项3负责人；

7）项目负责人审核《转租表》后签字确认；

8）承租户正常退场，按合同约定时间和租户退款管理办法

至项目财务进行结算；承租户转租，须按购物中心公司申

报程序上报营运部、财务部、总经办审批后方可执行。

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9）得到确认和审批后，租户参照《租户经营管理规章》中租

户退款管理规定领取应退款项。

购物中心合同业态变更管理制度

（1）目的：规范承租户在合同期内变更经营业态的经营行

为，有效的控制承租户认真的履行租赁合同的约定

（2）适用范围：购物中心各个项目商户经营业态的变更

（3）程序要点

1）承租户在合同期内，由于经营不善，需要进行业态变更,

须向管理公司提出业态变更申请书；

2）业务部收到申请后，对承租户进行经营业绩的综合评估,

考评原合同约定业态和现在变更的业态在整体