项目物业管理服务内容及服务标准保养服务

项目物业管理服务内容及服务原则：保养服务

项目物业管理服务内容及服务原则：保养服务提纲：运行时，电

动机时负载电流不得超过额定值；2检查三相电流与否平衡，三相电

流中任一相电流与三相电流的平均值之差不容许超过10%

项目物业管理服务内容及服务原则：保养服务

四、保养服务内容及服务原则

服务项目服务内容服务原则

基础构造养护及巡检1.每六个月对建筑混凝土构造进行巡查，

发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及时处理。

2.钢筋保护层损坏应及时修补，以防止钢筋锈蚀。

3.每年日勺10月下旬对建筑物的散水进行一次修补。

4.发现墙体、基础有严重开裂、倾斜的及时采用措施。L各参数

到达安全规定及正常使用规定；

2.外观无损坏，不影响环境。

公共区域门窗的养护及巡检1.每季度应对公共区域的门窗进行

一次巡检，发既有损坏日勺及时修缮。

2.每三年对公共区域日勺门窗进行一次刷漆翻新。1.各参数到达安

全规定及正常使用规定；

2.外观无损坏，不影响环境。

建筑外饰面及公共区域内装饰维护保养1.每日对公共楼道进行

清洁，擦洗脏污物C

2.每年对建筑外饰面及公共区域内装饰重点巡检，发现日勺问题

及时修缮。1.各参数到达安全规定及正常使用规定；

2.外观无损坏，不影响环境；

道路养护及巡检L每年对道路进行一次全面巡检，发现问题的

及时处理修复。

2.在平常巡查中发现道路基有严重下沉、路面有较大的坑及管道

井盖缺损时，应及时处理。

3.每个季度对交通标识、减速带等交通设施进行一次巡查，发现

问题及时处理；每年对交通标识进行一次全面修理。完好率：95%

建筑物屋面维护1.平时屋面漏雨及时修复，严重漏雨采用修补

措施，不能处理的告知客户进行挑修屋面。

2.屋顶上的压顶、出线、屋脊、天沟、檐沟、雨水斗、落水管等

每年进行一次全面检查，有损坏的应及时修复补齐。

水管网运行维护1.平常运行维护检修内容：

1）及时处理出现日勺问题；

2）尤其注意井盖、雨水篦子日勺完好状况；

3）检查各提高泵时运行状况，保证排水可靠；

2.每月维护检修内容：

1）与否有杂物加积水；

2）各阀门与否漏水；

3）应及时处剪发现日勺问题。

3,每季度维护检修内容：

1）井盖标识与否对时，井盖的井圈与否完好；

2）地沟内与否有杂物和积水。

3）阀门与否漏水；

4）污水、雨水管道与否排水畅通；

5）清理各提高泵井内的杂物，检修各提高泉；

6）根据实际状况清掏化粪池。

4.年度维护检修内容：

1）每年4月应对所有雨、污水管网进行一次全面疏通、清淤。

2）每年7月对所有生活热水井进行一次全面日勺检修；对管道进行

水压试验并检修漏点，试验各分路阀门应关闭严密。

3）每年11月上旬应对所有自来水井进行一次全面日勺检修并做防

冻保护处理；对暖气管道进行水压试验并检修漏点，试验各分路阀门

应关闭严密。

4）对各井内的阀门螺杆及其连接螺栓除油防锈。完好率：100%

弱电设备维护保养L每季度第一种月的第一种星期，由设备负

责人拆下摄像机的防护罩进行内部（镜头除外）及防护玻璃的清洁除

尘，清洁除尘时须使用干燥、清洁的软布、毛刷和中性清洁剂（如泡

沫清洁剂），以防止产生静电、磨花、腐蚀摄像机镜头，并在《定期

维护作业书》中记录。

2.对云台的摄像机进行维修保养时还需对云台的机械部分加适

量的润滑机油，以保证云台转动灵活。

3.图像模糊、看不到监控部位等效果不好的摄像镜头，必须及时

调好焦距、方向等，保证安装牢固，并由监控中心值班人员确认符合

安防使用规定，在《定期维护作业书》中记录。

1.各参数到达安全规定及正常使用规定；

2.可以实现原设计功能，并可以满足使用日勺需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.记录资料齐全；

5.弱电设备维护保养率100%

水泵维护保养

1.检查泵日勺出水压力与否正常；

2.检查、调整各部间隙，紧固基础螺栓；

3.检查润滑状态，保持转动灵活；

4.检查或更换易损件及轴封；

5.除去设备表面油污，对外表破损部分进行补漆；

6.视使用状况更换轴承，按规定加好润滑油；

7.根据设备使用状况进行部分或所有解体检查或清洗，调整水

平度。

8.平常巡查工作内容：

1）检查电源指示灯应正常；

2）检查控制箱门应关锁好；

3）检查转换开关应在“自动“位置；

4）有关的区域应没有溢水现象；

5）正在运行的雨、污水泵应无异常声响；

6）管道应没有漏水现象；

7）发既有故障的应及时处理，并及时汇报。

9.每周检查

1）每周所有水泵应做一次主/备用泵轮换。

2）做一次手动启动试验并做对应的检查：

3）做平常巡视工作内容；

4）每台泵都应做一次手动启动试验，应启动正常；

5）检查井内不应杂物；

6）检查各泵出水流量、流速应正常；

7）确认泵在自动位置应能启动；

项目物业管理服务内容及服务原则：保养服务提纲：运行时,

电动机的负载电流不得超过额定值；2检查三相电流与否平衡，三相

电流中任一相电流与三相电流的平均值之差不容许超过10%

8）发现问题及时处理，并汇报。1.各参数到达安全规定及正常使

用规定；

2.可以实现原设计功能，并可以满足使用日勺需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，到达节能环境保护规定；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率到达100虬

排水系统定期检修1.检查所有排污阀门与否良好；

2.检查所有的排水管保养与否良好；

3.检查集水井运转与否正常，并清除集水井内的沙泥和杂物；

4.检查雨水口和地漏与否畅通；

5.排水管补漆01.各参数到达安全规定及正常使用规定；

2.可以实现原设计功能，并可以满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，到达节能环境保护规定；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率达100%

给水系统维护保养1.检查系统的压力与否正常；

2.清洗减压阀的滤网和y型滤网；

3.检查所有的阀门与否正常，如阀杆锈蚀、磨损严重等影响启

动、关闭日勺都应更换；

4.检查管道与否良好，规定洁净、无腐蚀现象，无油污，对破损

部分应补漆；1.各参数到达安全规定及正常使用规定；

2.可以实现原设计功能，并可以满足使用日勺需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，到达节能环境保护规定；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率到达100%o

自动喷淋系统1.检查系统的压力与否正常；

2.检查所有阀门与否良好；

3.检查所有喷头和供水管保养与否良好，规定洁净、无腐蚀等;

4.检查水泵的运转状况；

5.检查水泵控制柜时所有功能与否正常运作；

6.启动系统的泄水阀，测试水力警铃及压力开关与否正常。1.

各参数到达安全规定及正常使用规定；

2.可以实现原设计功能，并可以满足使用的需要；

3•外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，到达节能环境保护规定；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率到达100%o

消防栓1.检查所有阀门与否正常，其运作与否良好；

2.检查所有消火栓与否良好，规定洁净、无腐蚀；

3.检查水泵的运转状况与否良好；

4.检查水泵控制柜上的所有功能与否良好；

5.检查系统流量与否符合规定。消防设备设施完好率100%

污水泵1.检查水泵绝缘与否良好；

2.检查马达声响与否正常；

3.清除吸水口垃圾，保持正常吸水量；

4.检查转轴与否良好，并注润滑油；

5.紧固紧固件；

6.检查浮球与否良好；

7.检查控制柜多种功能与否正常。

8.每周检查

1）每周所有雨、污水泵应做一次主/备用泵轮换。

2）做一次手动启动试验并做对应的检查：

3）做平常巡视工作内容；

4）每台泵都应做一次手动启动试验，应启动正常；

5）检查井内不应杂物；

6）检查各泵出水流量、流速应正常

7）确认泵在自动位置应能启动；

8）发现问题及时处理，并汇报；

9.每季度检修

1）对所有污水泵积水坑作一次清掏或反冲洗。

2）对所有污水泵的控制电路作一次检查。

3）对所有污水泵日勺进水口进行清理。

4）检查水浮开关位置应正常。

5）发现问题应及时处理，并汇报。

10.年度检修

1）每年11月份对所有污水泵进行一次全面检修。

2）把泵拆下来，对泵体去锈、刷防锈防腐漆等。

3）必要时解体更换轴承、水封等。

4）对所有的固定螺丝紧固，锈蚀时应更换。

5）对绕组及线缆做一次绝缘摇测，用500v的摇表，其绝缘阻值

应不不大于Qo

6）对控制箱内的各压线点紧固。

7）检查浮球开关完好状况。

8）发现问题应及时处理。1.各参数到达安全规定及正常使用规

定；

2.可以实现原设计功能，并可以满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，到达节能环境保护规定；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率到达100%

轴流风机1.检查风机运转中有无异常振动及杂音；

2.紧固风机吊架螺栓及相邻风道吊架螺栓；

3.风机表面及吊架进行保洁（如必要除锈、刷漆）；

4.轴承加注润滑油脂。1.各参数到达安全规定及正常使用规定;

2,可以实现原设计功能，并可以满足使用的需要；

3•外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，到达节能环境保护规定；

5.资料齐全。

冷却水塔1.检查进出水温差；

2.检查布水管出水口与否脏堵；

3.轴承及其他转动部分加注润滑油；

4,调整、更换风扇皮带；

5.检查轴承磨损状况；

6.阀门支架除锈、刷漆。1.各参数到达安全规定及正常使用规定;

2.可以实现原设计功能，并可以满足使用日勺需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，到达节能环境保护规定；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率到达100%。

冷却水泵1.检查水泵运行与否平稳，有无杂音或噪音过大；

2.检测运行中电机及轴承温度是

项目物业管理服务内容及服务原则：保养服务提纲：运行时,

电动机日勺负载电流不得超过额定值；2检查三相电流与否平衡，三相

电流中任一相电流与三相电流的平均值之差不容许超过10%

否在容许范围之内；

3.检查水泵有无漏水现象；

4.检查进出口阀门与否正常启闭；

5.清理进口过滤器滤芯及检查有无损坏；

6.校对电机、水泵轴心对中；

7.解体检查叶轮、泵轴、轴承磨损状况，轴承加注润滑油；

8.电机、泵体、进出口阀及基座外部清洁；

9.电机、泵体、进出口阀、管道及基座除锈、刷漆。1.各参数到

达安全规定及正常使用规定;

2.可以实现原设计功能，并可以满足使用的需要；

3•外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，到达节能环境保护规定；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率到达100%o

冷冻水泵L检查运行与否平稳，有无异常声音及振动过大；

2.检测运行中电机及轴承温度与否在容许范围之内；

3.检查水泵有无漏水现象；

4.检查进出口阀门与否正常启闭；

5.清理进口过滤器滤芯及检查有无损坏；

6.校对电机、水泵轴心对中；

7.解体检查叶轮、泵轴、轴承磨损状况，轴承加注润滑油；

8.电机、泵体、进出口阀及基座外部清洁；

9.电机、泵体、进出口阀、管道及基座除锈、刷漆。1.各参数到

达安全规定及正常使用规定；

2,可以实现原设计功能，并可以满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，到达节能环境保护规定；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率到达10096。

新风机组1.检查送风管道和阀门与否泄漏；

2,更换润滑油；

3.停车对其设备表面进行保洁，滤网进行清洗；

4.检查防火阀与否处在启动状态；

5.检查机组运行与否平稳；

6.紧固紧固件，如底座、联轴件；

7.管路进行清洁；

8.检查三角带磨损状况（如必要予以换新），皮带轮与否处在同

一平面（如必要予以调整）。1.各参数到达安全规定及正常使用规定;

2•外观无损坏，不影响环境；

3.运行噪音达标，到达节能环境保护规定；

4.资料齐全；

5.公共设备设施运行正常率到达100%o

送排风机及消防排烟加压送风机1.检查风门及防火阀、排烟阀

与否灵活；

2.检查风机运转中有无杂音，运行与否平稳；

3.检查电机轴承温度与否正常；

4.转动部分加注润滑油脂；

5.消防用风机试运转；

6.检查软连接与否完好；

7.检查风机吊架、风道等有无松动；

8.检查风机吊架、风道吊架有无锈蚀（若有除锈刷漆）。L各参

数到达安全规定及正常使用规定；

2.可以实现原设计功能，并可以满足使用日勺需要;

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，到达节能环境保护规定；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率到达100%o

空调补水泵1.检查水泵运转与否平稳，有无杂音及振动过大；

2.检查水泵有无漏水；

3.检查进出口阀及压力表与否正常；

4.解体检查叶轮、泵轴及轴承磨损状况，轴承加注润滑油；

5.外部清洁、除锈、刷漆；

6.紧固地脚螺丝。1.各参数到达安全规定及正常使用规定；

2.可以实现原设计功能，并可以满足使用日勺需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，到达节能环境保护规定；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率到达100%。

二次供水L清洁；

2.检查浮球阀与否正常。

3.水位计显示良好

4.检查泄水阀、溢流管与否正常

5.二次供水应办理卫生防设部门核发的“供水卫生许可证”，并

张贴于醒目处。

6,保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。

7.水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。

8.保证供水安全，每年进行二次水质化验。化验单应保管好以备

随时检查。

9.供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并获得健康合

格证。

10.保证供水不间断，大修时要按有关规定提前告知。

诱导风机1.检查风机运转中有无异常振动及杂音；

2.紧固风机吊架螺栓及相邻风道吊架螺栓；

3.风机表面及吊架进行保洁（如必要除锈、刷漆）；

4.轴承加注润滑油脂。

电机维护保养1.使用中时电机应至少每班进行次巡视检查。根

据实际状况对电机进行定期的维护保养：一般负载率在以上的电机每

六个月进行一次小修、每两年进行一次大修，其他每年一次小修、每

三年一次大修。电动机出现故障及时修理或更换。

2.