2024年房地产估价师考试制度与政策模拟试题三

2024年房地产估价师考试制度与政策模拟试题三单项选择题1.房地产的（）特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限答案：A分析：房地产的不可移动特性，使得房地产只能就地开发、利用或消费，其利用通常会受到所在空间环境的制约。2.下列不属于房地产行政法规的是（）。A.《城市房地产开发经营管理条例》B.《国有土地上房屋征收与补偿条例》C.《不动产登记暂行条例》D.《住房公积金管理条例》答案：C分析：《不动产登记暂行条例》属于国务院部门规章，其他选项均为房地产行政法规。3.下列关于土地征收的表述中，错误的是（）。A.土地征收是一种行政行为B.土地征收是所有权的改变C.土地征收应给予被征收人合理补偿D.土地征收的主体是开发商答案：D分析：土地征收的主体是国家，而不是开发商。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收。4.某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的使用权，出让合同约定的动工开发日期为2023年3月1日，房地产开发企业自（）起满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。A.2023年3月1日B.2023年4月1日C.2024年3月1日D.2024年4月1日答案：C分析：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。从约定动工开发日期2023年3月1日起算满一年，即2024年3月1日。5.商品房预售合同登记备案的申请人是（）。A.商品房购买人B.商品房出售人C.商品房购买人和出售人D.房地产经纪机构答案：B分析：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，所以申请人是商品房出售人。6.房地产转让的实质是（）。A.房地产使用权的转移B.房地产权属的转移C.房地产占有权的转移D.房地产收益权的转移答案：B分析：房地产转让的实质是房地产权属发生转移，包括所有权、使用权等权属的变更。7.下列关于房地产抵押的表述中，错误的是（）。A.以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押B.以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权C.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证D.企业、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同无效答案：D分析：企业、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。8.下列不属于房地产中介服务行业的是（）。A.房地产咨询B.房地产价格评估C.房地产经纪D.房地产开发答案：D分析：房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动，房地产开发不属于中介服务行业。9.房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同（）。A.对承租人和新房主继续有效B.对承租人和新房主无效C.对承租人有效，对新房主无效D.对承租人无效，对新房主有效答案：A分析：根据“买卖不破租赁”原则，房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。10.房地产估价师注册有效期为（）年。A.1B.2C.3D.5答案：C分析：房地产估价师注册有效期为3年，注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册手续。多项选择题1.房地产的特性主要有（）。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限E.价值量大答案：ABCDE分析：房地产具有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大等特性。2.下列属于房地产市场运行机制的有（）。A.价格机制B.供求机制C.竞争机制D.风险机制E.决策机制答案：ABCD分析：房地产市场运行机制主要包括价格机制、供求机制、竞争机制和风险机制。3.土地征收的特点有（）。A.具有一定的强制性B.要妥善安置被征地单位人员的生产和生活C.用地单位给予被征地单位经济补偿D.被征收后的土地所有权发生转移E.被征收的土地不可以是国有土地答案：ABCD分析：土地征收具有强制性，征收后土地所有权从集体所有转变为国家所有，用地单位需给予经济补偿并妥善安置被征地单位人员的生产和生活。土地征收的对象主要是集体土地，但也存在特殊情况下征收国有土地上房屋等涉及土地权益的情况，所以E错误。4.商品房现售应符合的条件有（）。A.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.已通过竣工验收D.拆迁安置已经落实E.物业管理方案已经落实答案：ABCDE分析：商品房现售，应当符合以下条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。5.房地产转让的方式包括（）。A.买卖B.赠与C.交换D.继承E.作价入股答案：ABCDE分析：房地产转让的方式包括买卖、赠与、交换、继承、作价入股等多种形式。6.下列关于房地产抵押的说法，正确的有（）。A.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准B.房地产抵押合同自签订之日起生效C.以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押D.预购商品房贷款抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载E.以预售商品房抵押的，需取得商品房预售许可证答案：ACDE分析：房地产抵押合同自抵押登记之日起生效，所以B错误。其他选项表述均正确。7.房地产中介服务机构的业务管理主要包括（）。A.承办业务管理B.中介服务行为管理C.财务管理D.薪酬管理E.信用档案管理答案：ABE分析：房地产中介服务机构的业务管理主要包括承办业务管理、中介服务行为管理和信用档案管理。8.房屋租赁合同的主要内容包括（）。A.租赁期限B.租赁用途C.租金及交付方式D.房屋维修责任E.转租的约定答案：ABCDE分析：房屋租赁合同的主要内容通常包括租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定等，还可包括转租的约定等内容。9.房地产估价师的权利有（）。A.执行房地产估价及其相关业务B.在房地产估价报告上签字C.使用房地产估价师名称D.对其估价结果进行解释和辩护E.保守在执业中知悉的单位和个人的秘密答案：ABCD分析：保守在执业中知悉的单位和个人的秘密是房地产估价师的义务，而不是权利。其他选项均为房地产估价师的权利。10.房地产税收的特征有（）。A.征税对象特定B.税收体系复杂C.税源分布零散D.税收基础稳定E.主要归中央政府答案：ABCD分析：房地产税收主要归地方政府，而不是中央政府，所以E错误。其他选项是房地产税收的特征。判断题1.房地产的独一无二特性，决定了房地产市场是一个完全竞争的市场。（）答案：错误分析：房地产的独一无二特性，使得房地产之间难以完全替代，房地产市场是一个不完全竞争市场，而不是完全竞争市场。2.土地征收是国家为了公共利益的需要，依法强制取得单位和个人的土地所有权的行为。（）答案：正确分析：土地征收是国家基于公共利益需求，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为，表述正确。3.商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。（）答案：正确分析：为保证预售商品房工程建设的顺利进行，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。4.房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。（）答案：正确分析：根据房地一体原则，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。5.以在建工程抵押的，抵押合同自签订之日起生效。（）答案：错误分析：以在建工程抵押的，抵押合同自抵押登记之日起生效，而不是签订之日。6.房地产中介服务人员在房地产中介活动中可以同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务。（）答案：错误分析：房地产中介服务人员不得同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务。7.房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，租赁合同无效。（）答案：错误分析：房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，而不是整个租赁合同无效。8.房地产估价师注册证书是房地产估价师从事估价业务的必备证书。（）答案：正确分析：房地产估价师注册证书是其合法从事房地产估价业务的重要凭证和必备证书。9.房地产税收具有调节房地产市场、促进资源合理配置的作用。（）答案：正确分析：通过房地产税收政策，可以影响房地产市场的供求关系、投资行为等，从而促进房地产资源的合理配置。10.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。（）答案：正确分析：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。综合分析题案例一甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2023年1月取得一宗土地的使用权，规划用途为商品住宅，土地出让合同约定的动工开发日期为2023年6月。由于资金问题，甲公司直至2024年6月仍未动工开发。当地政府决定征收土地闲置费。甲公司于2024年8月开始动工建设，并于2025年10月建成了某商品住宅小区。1.甲公司未按约定动工开发，从（）起应征收土地闲置费。A.2023年6月B.2024年1月C.2024年6月D.2024年8月答案：C分析：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。从约定动工开发日期2023年6月起算满一年，即2024年6月。2.征收土地闲置费的标准是（）。A.土地出让金的10%以下B.土地出让金的20%以下C.土地出让金的30%以下D.土地出让金的50%以下答案：B分析：满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。3.甲公司开发建设该商品住宅小区，需要符合的条件有（）。A.取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.拆迁安置已经落实答案：AB分析：开发建设阶段，需要取得土地使用权证书和持有建设工程规划许可证。C选项已通过竣工验收是商品房现售应符合的条件；D选项拆迁安置已经落实是商品房现售和征收土地相关的要求，不是开发建设阶段必须马上符合的条件。案例二乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）为张某出售其房屋提供经纪服务。经乙公司联系，张某与李某签订了房屋买卖合同，合同约定房屋总价款为100万元，李某向张某支付定金20万元。后李某因资金问题无法履行合同，张某要求李某承担违约责任。1.乙公司在提供经纪服务过程中，应遵守的规定有（）。A.如实向张某和李某报告有关房屋交易的情况B.不得隐瞒重要信息C.不得与他人恶意串通损害张某或李某的利益D.可以收取高于规定标准的佣金答案：ABC分析：房地产经纪机构应如实向委托人报告有关房屋交易的情况，不得隐瞒重要信息，不得与他人恶意串通损害委托人利益。同时，应按照规定标准收取佣金，不得收取高于规定标准的佣金，所以D错误。2.关于定金的说法，正确的有（）。A.定金的数额不得超过主合同标的额的20%B.李某支付的定金20万元有效C.若李某违约，张某可以要求李