上海楼房预售管理办法

上海楼房预售管理办法一、总则（一）目的与依据1.目的本办法旨在加强对上海市楼房预售活动的管理，规范楼房预售行为，维护房地产市场秩序，保障预售当事人的合法权益。2.依据本办法依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规制定。（二）适用范围1.在上海市行政区域内从事楼房预售活动，实施对楼房预售活动的监督管理，应当遵守本办法。2.本办法所称楼房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的楼房预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。（三）基本原则1.楼房预售应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。2.房地产开发企业应当按照本办法的规定，向购房人如实披露楼房预售相关信息，不得隐瞒或者虚假宣传。二、预售条件与许可（一）预售条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的楼房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户。（二）预售许可申请1.房地产开发企业申请办理楼房预售许可，应当向房地产管理部门提交下列材料：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售楼房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售楼房分层平面图。2.房地产管理部门应当自受理商品房预售许可申请之日起10日内，作出是否许可的决定。对符合预售条件的，颁发《商品房预售许可证》；对不符合预售条件的，不予许可并书面说明理由。（三）预售许可的效力1.《商品房预售许可证》是房地产开发企业预售楼房的法定凭证，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行楼房预售。2.房地产开发企业应当在售楼处显著位置公示《商品房预售许可证》等相关证件。三、预售合同管理（一）合同签订1.房地产开发企业预售楼房时，应当与承购人签订书面商品房预售合同。2.商品房预售合同应当采用房地产管理部门统一印制的示范文本。合同应当对楼房的基本情况、价款及付款方式、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等内容作出明确约定。（二）合同备案1.房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。2.房地产管理部门应当积极推进商品房预售合同网上备案系统建设，逐步实现商品房预售合同网上签订和备案。3.商品房预售合同登记备案后，房地产开发企业不得擅自变更合同内容。如需变更，应当经双方协商一致，并签订书面变更协议。变更协议签订后30日内，房地产开发企业应当到原登记备案机关办理变更备案手续。（三）合同履行1.承购人应当按照商品房预售合同约定的时间、方式支付房价款。2.房地产开发企业应当按照商品房预售合同约定的时间、质量标准等交付楼房。3.因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知承购人，并承担相应的违约责任。四、预售款监管（一）监管账户设立1.房地产开发企业应当在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户，用于存放商品房预售款。2.商品房预售款专用账户应当以项目为单位设立，专款专用。（二）预售款缴存1.承购人应当按照商品房预售合同约定，将房价款存入商品房预售款专用账户。2.房地产开发企业收取预售款时，应当向承购人出具由市财政部门统一监制的收款票据。（三）预售款使用1.房地产开发企业使用商品房预售款，应当按照经房地产管理部门备案的用款计划执行。2.用款计划应当根据项目建设进度、施工进度等合理确定，包括项目建设费用、设备购置费用、材料采购费用、人员工资等。3.房地产开发企业申请使用商品房预售款时，应当向监管银行提交用款计划、资金使用申请及相关证明材料。监管银行应当对申请材料进行审核，对符合用款计划的，予以拨付。（四）监管措施1.房地产管理部门应当加强对商品房预售款专用账户的监管，定期检查预售款的缴存、使用情况。2.监管银行应当按照本办法及监管协议的约定，履行监管职责，对违反规定的房地产开发企业，有权拒绝拨付预售款。3.房地产开发企业未按照规定使用商品房预售款的，房地产管理部门可以责令其限期改正，并可处以违法所得1倍以上3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可以处以1万元以下的罚款。五、预售行为规范（一）广告宣传1.房地产开发企业发布楼房预售广告，应当真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。2.广告内容应当符合《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等相关法律法规的规定，不得涉及尚未实现的物业管理内容、规划或者建设中的环境及其他配套设施等。（二）销售现场管理1.房地产开发企业应当在售楼处显著位置公示以下内容：商品房预售许可证；楼房的地理位置、楼号、户型、面积、价格等；物业管理企业及服务内容、服务标准；商品房预售方案；建设工程规划许可证及附图；经批准的设计方案总平面图及楼幢分层平面图；项目土地性质、土地使用起止年限；项目周边不利因素提示；价格主管部门批准的收费标准；其他应当公示的内容。2.售楼处应当设置样板房的，应当说明实际交付的楼房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的楼房应当与样板房一致。（三）禁止行为1.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售楼房。2.房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工楼房。3.房地产开发企业不得分割拆零销售商品住宅。4.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的楼房再行销售给他人。六、监督管理（一）管理部门职责1.上海市住房和城乡建设管理部门负责全市楼房预售活动的监督管理工作。2.区（县）房地产管理部门负责本辖区内楼房预售活动的具体监督管理工作。3.价格、工商、金融等部门按照各自职责，协同做好楼房预售管理工作。（二）监督检查措施1.房地产管理部门有权采取下列措施对楼房预售活动进行监督检查：要求被检查的单位提供有关文件和资料；进入被检查单位的施工现场进行检查；就有关问题询问当事人；查阅、复制有关文件和资料。2.被检查的单位和个人应当予以配合，不得拒绝和阻碍。（三）投诉处理1.房地产管理部门应当建立健全投诉处理机制，及时受理和处理购房人关于楼房预售的投诉。2.对购房人的投诉，房地产管理部门应当在规定时间内进行调查处理，并将处理结果及时告知投诉人。七、法律责任（一）开发企业违法责任1.房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售楼房的，由房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.房地产开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售活动，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。3.房地产开发企业不按照本办法的规定使用商品房预售款的，由房地产管理部门责令限期改正，并可处以违法所得1倍以上3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可以处以1万元以下的罚款。4.房地产开发企业未按照本办法的规定签订、备案商品房预售合同的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。5.房地产开发企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以警告；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款：未在售楼处显著位置公示相关证件和资料的；未按照规定公示商品房预售方案的；未按照规定说明实际交付的楼房质量、设备及装修与样板房是否一致的。（二）其他违法责任1.违反本办法规定，以欺骗手段取得预售许可的，由房地产管理部门依法撤销其预售许可，并处已收取的预付款1%以下的罚款；给购房人造成损失的，依法承担