包公租赁协议书

包公租赁协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司，

地址：中国北京市朝阳区XX路XX号XX大厦15层，

法定代表人/负责人：张三，

联系方式

甲方系一家依法成立并有效存续的房地产开发企业，具备完全民事行为能力，拥有合法的土地使用权及房屋开发经营资质。甲方为拓展其商业地产租赁业务，拟通过租赁方式获取位于XX市XX区XX路XX号的商业物业（以下简称“租赁物业”），用于经营XX品牌连锁超市。为明确双方权利义务，经友好协商，甲方自愿委托乙方代为租赁上述物业，并就相关事宜达成本协议。

甲方在本次租赁业务中主要权利包括：1）享有租赁物业的占有、使用及经营收益权；2）对租赁物业的维修、改造及附属设施的管理权；3）对乙方提供租赁服务的监督与指导权。甲方义务包括：1）按照本协议约定支付租金及代为支付的相关费用；2）保证租赁物业符合乙方使用需求，提供必要的权属证明及使用许可；3）配合乙方完成租赁谈判及合同签署程序。甲方作为委托方，其委托行为基于合法的商业目的，且其行为将严格遵循国家《民法典》及相关租赁法规的规定。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业地产经纪有限公司，

地址：中国上海市浦东新区XX路XX号XX写字楼8层，

法定代表人/负责人：李四，

联系方式

乙方系一家依法成立并有效存续的专业商业地产服务机构，具备房地产经纪、租赁咨询及法律事务代理资质，拥有丰富的租赁市场经验和广泛的房源渠道。乙方接受甲方委托，利用其专业能力为甲方提供租赁物业的搜寻、谈判、签约及后续服务，旨在帮助甲方以合理成本、合规流程获取目标物业。乙方在本次租赁业务中主要权利包括：1）根据甲方需求提供租赁方案及市场分析报告；2）代为与租赁物业所有权人（以下简称“出租人”）进行谈判并促成合同签订；3）协助甲方办理租赁登记及手续。乙方义务包括：1）确保提供的租赁物业权属清晰、无权利负担；2）在合同谈判中维护甲方利益，并取得甲方书面授权后方可做出重大决策；3）向甲方提供租赁物业的完整资料及出租人背景报告。

双方合作的背景条件如下：

首先，甲方作为商业地产租赁需求方，其项目计划已通过内部审批并具备资金保障，且租赁物业的业态定位与甲方品牌战略高度契合。其次，乙方凭借其市场覆盖能力和法律专业知识，能够有效规避租赁过程中的潜在风险，如权属瑕疵、租赁合同陷阱等。再次，根据市场调研数据，XX市XX区商业地产租赁需求持续增长，出租人出租意愿强烈，双方合作具有明确的市场基础。最后，双方在前期已通过非正式沟通达成初步合作意向，甲方认可乙方的服务模式，乙方亦确认具备承接本次租赁业务的能力。基于上述条件，双方决定以本协议为框架，正式建立委托租赁关系。

本协议的签订，既是甲方实现租赁目标的法律途径，也是乙方履行专业服务承诺的商业实践。协议内容将围绕租赁物业的搜寻评估、租赁合同的谈判签订、租金支付及物业交付等核心环节展开，所有条款均以保障交易安全、促进合作共赢为原则。甲方委托乙方提供的服务具有专项性、专业性及阶段性特征，乙方需在法定及约定的范围内行使权利、履行义务，双方权利义务的边界将以本协议具体条款为准。后续若涉及租赁物业的运营管理、维修养护等超出本协议范围的衍生事项，双方可另行协商签订补充协议。

第一条协议目的与范围

本协议之目的在于明确甲乙双方在商业物业租赁事务中的权利与义务，由甲方委托乙方代为寻找、评估、谈判及签订租赁合同，促成甲方承租位于XX市XX区XX路XX号的商业物业（以下简称“目标物业”），并确保租赁过程符合法律规定及甲方商业需求。协议范围具体包括：1）乙方根据甲方提供的租赁需求清单（详见附件一），在全国范围内搜寻符合条件的出租人及租赁物业；2）乙方对目标物业的地理位置、周边环境、产权状况、租赁市场价格及潜在风险进行尽职，并向甲方提交书面评估报告；3）乙方代表甲方与出租人进行租赁条款的谈判，包括但不限于租金单价、支付方式、租赁期限、物业押金、维修责任划分、装修条款及违约处理等；4）乙方协助甲方准备租赁合同所需的法律文件，并在甲方授权范围内代为签署租赁合同；5）乙方负责办理租赁合同的登记备案手续，并向甲方交付租赁物业的钥匙及权属证明复印件；6）租赁合同签订后，乙方应甲方要求继续提供与租赁物业相关的后续服务，如物业交接协调、租赁税费代扣代缴协助等。本协议所涉范围以双方书面确认的附件及本协议具体条款为准，任何超出范围的约定均需另行签订补充协议。

第二条定义

在本协议中，除非上下文另有明确表述，下列术语具有以下含义：

1）“租赁物业”指位于XX市XX区XX路XX号，建筑面积XX平方米，产权登记号为XX的商业物业，包括其附属设施及地面使用权；

2）“出租人”指租赁物业的合法所有权人，或其授权的合法代理人；

3）“承租人”指经甲方书面授权代为履行租赁合同的乙方，在租赁合同中亦称“甲方”；

4）“委托”指甲方授权乙方代为处理租赁事务的行为，委托范围以本协议及附件约定为准；

5）“尽职”指乙方为评估租赁风险而采取的包括但不限于产权核实、市场询价、现场勘查、法律文件审阅等综合性活动；

6）“租赁合同”指出租人与承租人（甲方）签订的关于租赁物业使用、收益及权利义务的书面协议；

7）“市场公允租金”指综合考虑目标物业区位、业态需求、市场供求关系等因素后，由乙方出具的租赁价格参考意见；

8）“服务费”指乙方按照本协议约定向甲方收取的代为租赁服务报酬，包括固定比例佣金及/或阶梯式费用结构。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务

（1）甲方有权要求乙方在委托范围内以最大善意提供专业租赁服务，并对乙方的服务进度及质量进行监督与评估。甲方有权随时审查乙方提交的尽职报告、谈判方案及租赁合同草案，并有权提出修改意见。若乙方违反本协议约定或明显损害甲方利益，甲方有权要求乙方纠正、赔偿损失或解除协议。

（2）甲方义务：

①提供真实、完整的租赁需求资料，包括业态定位、品牌标准、租赁面积需求、运营计划及预算限制等，并保证所提供资料的真实性对乙方不构成欺诈。

②按照本协议第五条约定向乙方支付服务费，逾期支付需承担每日千分之五的违约金。甲方应将服务费支付至乙方指定账户，并保留相关凭证。

③租赁合同签署前，应向乙方提供租赁物业的《不动产权证书》或其他权属证明原件供核实，并授权乙方代为办理相关登记手续。甲方需配合出租人完成租赁物业的现场交接及钥匙交付。

④对乙方提供的租赁市场信息及谈判策略负有保密义务，非经乙方书面同意不得向第三方泄露。但甲方有权将乙方非核心服务内容（如市场数据）用于内部决策。

⑤如租赁过程中需变更租赁需求或补充条款，应及时书面通知乙方，并承担因变更导致的额外服务成本。

2.乙方的权力和义务

（1）乙方权力：

①有权要求甲方提供充分授权及必要协助，以完成尽职及租赁谈判。若甲方无正当理由拒绝配合，乙方有权暂停服务或解除协议，已产生的服务费不予退还。

②有权根据市场情况提出租赁价格建议，但需取得甲方书面确认后方可代表其与出租人谈判。在甲方授权范围内，乙方享有租赁合同核心条款的最终谈判决定权。

③有权在租赁合同签订后，向出租人收取租赁保证金及押金，并优先用于处理甲方可能造成的违约责任。

④有权按照本协议第五条约定收取服务费，并要求甲方提供正式发票。如甲方未按时支付，乙方有权暂缓交付租赁合同正本及物业钥匙。

（2）乙方义务：

①严格遵循甲方授权范围行事，重大事项（如租金突破预算、增加租赁面积、修改合同核心条款）需事先取得甲方书面授权。乙方不得超出授权范围承诺利益或做出不利于甲方的决策。

②采取勤勉尽责的专业标准，包括但不限于：在收到甲方委托后30日内提交初步房源清单；对目标物业完成至少3次实地勘查，并出具包含法律风险、市场对标、产权验证等内容的《尽职报告》；在谈判阶段每周向甲方汇报进展，直至合同签订。

③租赁谈判中应充分收集并评估出租人资质及租赁物业的权属状态，重点核查是否存在抵押、查封、租赁优先权等权利限制。若因乙方未尽尽职义务导致甲方遭受损失，乙方应承担赔偿责任。

④有义务向甲方披露所有潜在的交易风险，包括但不限于出租人信用风险、物业安全隐患、周边业态影响等。乙方提供的租赁合同草案需明确约定甲方免责情形及乙方免责情形的区分条款。

⑤租赁合同签订后，应在5个工作日内完成租赁登记备案手续，并将《备案证明》原件交付甲方。同时提供租赁物业的水电费过户方案及维修责任划分清单。如涉及装修保证金，乙方应协助甲方在合同中明确收取标准及退还条件。

⑥甲方租赁期满或提前解约时，乙方有义务协助甲方与出租人协商续租或退租事宜，包括但不限于租赁条件调整、物业恢复原状验收等，服务费按本协议第五条约定另行协商。

（3）乙方专项义务说明：

①在提供租赁物业搜寻服务时，乙方承诺其房源信息来源合法合规，不存在商业贿赂或利益冲突情形。对于甲方重点关注的同区域物业，乙方应建立动态信息跟踪机制，每日更新租赁报价及市场变化。

②乙方需配备至少2名具备房地产经纪人执业资格的谈判代表参与核心条款的协商，并留存完整的谈判录音或会议纪要。如租赁合同中涉及装修改造内容，乙方应提供《施工方案审核报告》，并确保甲方享有对装修工程的质量监督权。

③在租赁物业交付阶段，乙方需协调出租人完成以下工作：拆除影响甲方使用的违章建筑、修复主体结构缺陷、提供消防验收合格证明、安装符合甲方标准的监控系统及门禁系统。上述费用分摊方案应在租赁合同附件中明确约定。

④乙方应建立租赁物业使用情况的定期回访制度，每季度向甲方提交《运营状况报告》，内容包括：出租率统计、商户投诉处理记录、物业维护报告及市场竞品动态分析。

第四条价格与支付条件

1.服务费金额及构成：甲方同意向乙方支付服务费人民币XX万元（大写：XX元整），该费用包含乙方在本协议项下所有约定服务的全部报酬。服务费构成明细如下：

（1）固定基础服务费：人民币XX万元，涵盖租赁物业搜寻、初步评估、基础谈判支持等服务；

（2）成功佣金：若乙方成功促成甲方与出租人签订租赁合同，甲方需额外支付相当于目标物业年租金XX%的服务费，计算基数不含物业管理费、税费及其他第三方收取的费用。

2.支付方式：甲方应通过银行转账方式将服务费支付至乙方以下账户：

开户行：XX银行XX支行

户名：XX商业地产经纪有限公司

账号：XX

3.支付时间：

（1）甲方应在签订本协议后7个工作日内支付固定基础服务费的50%（即人民币XX万元）；

（2）在租赁合同正式签署之日起30日内，甲方向乙方支付剩余固定基础服务费及成功佣金的50%；

（3）剩余成功佣金50%的支付条件为：租赁合同生效满6个月且甲方无重大违约行为，乙方需提供相应收款证明后10个工作日内支付。

4.税费承担：服务费为不含税价格，甲方应按照税务机关要求代扣代缴相应增值税及附加税费，并足额支付给乙方。乙方开具的发票类型由双方协商确定，如需开具增值税专用发票，甲方需提前提供完整税号及开票信息。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期至租赁合同正式签署之日终止。若协议签署后60日内未能完成租赁合同签订，本协议自动解除，乙方已产生的服务成本按实际工作量结算。

2.关键时间节点：

（1）尽职阶段：自甲方提供完整需求资料之日起30日内完成《尽职报告》，特殊情况下经协商可延长15日；

（2）谈判阶段：自收到《尽职报告》确认之日起60日内完成租赁合同草案，谈判周期内每周提交书面进展报告；

（3）签约期限：乙方取得甲方最终授权及出租人书面意向后，应在30日内完成租赁合同签署；

（4）物业交付：租赁合同生效后30日内，乙方需协助甲方完成租赁物业的钥匙交接及权属证明文件移交；

（5）后续服务：租赁合同履行期间，乙方应按季度提交《运营状况报告》，并在甲方要求时提供应急协调服务。

3.延期处理：如遇不可抗力或经双方书面确认的重大客观障碍（如出租人政策变更、产权纠纷等），履行期限自动顺延，乙方不承担延期责任，但需及时通知甲方并采取替代方案。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）未按时支付服务费：每逾期一日，应按未付金额的千分之五向乙方支付违约金，逾期超过30日，乙方有权解除协议，并要求甲方支付全部服务费及已产生实际成本的两倍惩罚性赔偿；

（2）虚假授权：如甲方提供的授权文件不实或限制乙方履行职责，导致乙方损失（包括但不限于差旅费、第三方服务费），甲方应赔偿全部损失并承担服务费50%的违约金；

（3）隐瞒重要信息：若甲方故意隐瞒租赁物业存在抵押、查封或已出租等事实，乙方有权解除协议，甲方需支付已完成工作的服务费并赔偿出租人损失及乙方成本之和的1.5倍；

（4）单方面终止：甲方无正当理由单方面终止本协议，已支付的服务费不予退还，且需承担乙方为促成租赁所投入的前期成本（不超过固定基础服务费的30%）。

2.乙方违约责任：

（1）未完成核心服务：若因乙方重大过失未能搜寻到符合甲方需求的租赁物业，或未在约定期限内提交《尽职报告》，甲方有权解除协议并要求退还已支付服务费的50%；

（2）泄露商业秘密：乙方及其工作人员泄露甲方租赁需求、预算等商业秘密，给甲方造成直接经济损失的，应按实际损失1.2倍赔偿，且甲方有权索赔最高不超过人民币XX万元的惩罚性赔偿；

（3）授权超出范围：乙方超出甲方书面授权范围承诺利益或签订不利于甲方的条款，导致甲方损失的，乙方应全额赔偿并承担服务费50%的违约金；

（4）未尽尽职义务：因乙方未尽到合理的尽职义务（如忽略产权纠纷、隐瞒出租人信用风险等），导致甲方在租赁合同履行中遭受损失的，乙方应赔偿直接损失上限为租赁总额的5%，且甲方有权要求调整租赁合同不利条款或解除合同。

3.违约金上限：双方约定，任何单方违约行为的违约金总额不超过服务费总额的150%，实际损失赔偿与违约金不得叠加计算。

4.责任承担方式：违约方应采取积极措施补救违约行为，如无法完全弥补损失的，应通过书面形式向守约方提交替代性解决方案及补偿方案，经协商一致后方可执行。

5.不可抗力免责：本协议约定的不可抗力情形（见第十二条）导致的违约责任，违约方可部分或全部免除责任，但应立即通知对方并提供书面证明。

6.争议优先解决：因违约产生的争议，双方应优先通过协商解决；协商不成的，按本协议第十一条约定处理。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于以下情形：（1）自然灾害，如地震、台风、洪水、海啸、火山爆发等；（2）政府行为，如战争、动乱、暴乱、法律法规的突然变更、行政命令、税收政策调整等；（3）社会事件，如大规模传染病疫情、基础设施瘫痪（电力、通讯中断）、严重交通管制等；（4）技术故障，如影响协议履行核心系统的毁灭性网络攻击、服务器永久性损坏等。不可抗力事件应以第三方权威机构出具的证明文件或政府部门公告为认定依据。

2.责任免除：若因不可抗力导致本协议部分或全部不能履行，非违约方应立即通知违约方，并在合理期限内（不超过15日）提供不可抗力证明。在此期间，双方应协商调整履行期限或解除受影响条款。不可抗力影响消除后，应立即恢复履行协议义务。因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任，但需采取措施将损失降至最低，且因减损措施产生的额外费用由行为方自行承担。若不可抗力持续超过60日，双方均有权单方面解除协议，已产生的服务费按实际完成工作量比例结算，无需承担违约责任。

3.不可抗力免责范围：不可抗力免责仅适用于不可预见性，若一方在不可抗力发生前已预见到风险却未采取合理预防措施，或因自身过错扩大了不可抗力影响，则不免除其相应责任。双方同意，不可抗力条款不适用于因一方主观故意或重大过失造成的履行障碍。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议项下的任何争议包括但不限于协议解释、履行障碍、违约责任及协议解除等，均应首先通过友好协商解决。协商应在争议发生后30日内进行，由双方授权代表就争议事项达成书面和解协议。

2.调解程序：若协商未能在30日内达成一致，双方应共同委托中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）在北京进行调解。调解应在中立第三方调解员的主持下进行，调解规则参照《中国国际经济贸易仲裁委员会调解规则》。调解达成协议的，应签署调解书并具有强制执行力；调解未达成协议或调解书未签署的，视为调解失败，双方应立即启动仲裁程序。

3.仲裁选择：如调解失败或双方一致同意直接仲裁，应适用《中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则》（以现行有效版本为准）。仲裁地点暂定为甲方所在地（北京市），最终由仲裁庭确定。仲裁语言为中文。仲裁裁决为终局裁决，对双方均有约束力，任何一方不得向人民法院起诉或向其他仲裁机构申请仲裁，但仲裁庭认为仲裁事项不属于仲裁范围或仲裁协议无效的除外。

4.诉讼备选：若双方未选择仲裁或调解，任何一方均有权将争议提交租赁物业所在地（XX市XX区）有管辖权的人民法院诉讼解决。诉讼期间，不影响双方根据本协议继续履行非争议条款的责任，也不影响达成和解协议或申请仲裁的权利。双方同意，诉讼程序中产生的律师费、保全费等诉讼成本由败诉方承担，胜诉方可申请法院判决对方承担。

5.证据规则：双方在争议解决过程中提交的证据材料应真实、完整、有效，并按照对方要求提供原件或经公证的复印件。仲裁庭或法院可根据需要自行事实，但以当事人提交的证据为基础。双方同意在争议解决期间对商业秘密采取保密措施，但法律强制要求披露的除外。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式（包括但不限于专人递送、挂号信、传真、电子邮件）发送至本协议首页载明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前10日书面通知对方。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以专人递送或挂号信方式发送的，签收日或邮寄日（以邮戳为准）视为送达。重要事项的通知应采用可追踪的通信方式，并保留发送与签收记录。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表签署书面文件后方能生效。任何口头约定或非正式变更均无效，但双方另有约定的除外。变更内容不得违反法律法规的强制性规定，且不得影响原协议的核心目的。

3.完整协议：本协议及其附件构成双方就本协议标的达成的完整协议，取代双方此前所有口头或书面的约定、谅解及承诺。任何与本协议内容不一致的文件均视为无效。

4.可分割性：若本协议任何条款被认定为无效、非法或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应协商替换为内容最接近且合法有效的条款，替换条款具有同等法律约束力。

5.关联性：本协议各条款相互关联，应整体解释。若某条款与另一条款冲突，以先约定或特别约定为准；若无明确先后顺序，由双方协商解决或依据本协议目的解释。

6.独立履行：本协议各条款的履行相互独立，一方未能履行某条