无效协议书签订

无效协议书签订1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称为“XX房地产开发集团有限公司”，注册地址位于中国北京市朝阳区光华路1号XX大厦18层，法定代表人为张伟，职务为董事长，联系电话甲方是一家经中华人民共和国工商行政管理机关核准登记设立的房地产开发企业，具备完全民事行为能力，主要从事商业地产开发、租赁及委托管理业务。自成立以来，甲方在房地产市场积累了丰富的项目运营经验，与多家知名企业建立了长期稳定的合作关系。根据甲方业务发展需要，现就XX商业广场项目（以下简称“项目”）的租赁及后续委托管理事宜，与乙方进行合作洽谈，并达成初步共识，特此签订本协议作为后续合作的框架性文件。

甲方在本次合作中作为项目出租方，主要负责提供项目场地资源，并委托乙方进行租赁业务及后续物业管理服务。甲方已获得项目相关政府部门的合法使用权证明，且项目符合国家及地方相关法律法规要求，具备租赁及委托管理的必要条件。甲方承诺在协议履行过程中，将按照本协议约定履行义务，保障乙方的合法权益。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称为“XX商业管理股份有限公司”，注册地址位于中国上海市浦东新区陆家嘴环路1000号XX金融中心28层，法定代表人为王芳，职务为总经理，联系电话乙方是一家经中华人民共和国工商行政管理机关核准登记的专业商业管理企业，具备完全民事行为能力，主要从事商业地产租赁代理、物业管理、市场推广及运营咨询等服务。自成立以来，乙方在商业地产领域积累了丰富的实操经验，与多家知名商场、连锁品牌建立了长期稳定的合作关系。根据乙方业务发展需要，现就XX商业广场项目的租赁及后续委托管理事宜，与甲方进行合作洽谈，并达成初步共识，特此签订本协议作为后续合作的框架性文件。

乙方在本次合作中作为项目承租方及服务提供方，主要负责项目的租赁业务拓展、商户管理及物业管理服务。乙方已组建专业的项目团队，具备丰富的市场资源和运营能力，能够有效提升项目的租赁率和运营效益。乙方承诺在协议履行过程中，将按照本协议约定履行义务，保障甲方的合法权益。

双方合作的背景及前提条件如下：

本项目（XX商业广场）由甲方负责投资开发，总建筑面积约15万平方米，包含商业裙楼、写字楼及地下停车场等业态，定位为高端商业综合体，主要面向国际国内知名品牌及大型连锁企业招租。甲方为加速项目开业进程，提升资产运营效益，拟委托乙方开展租赁业务及后续物业管理服务。乙方基于自身在商业地产领域的专业优势及市场资源，同意接受甲方的委托，双方经友好协商，同意在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，就项目租赁及委托管理事宜达成初步合作意向。

本协议的签订，标志着双方正式开启合作进程，后续将根据本协议框架，进一步细化租赁合同、委托管理合同等具体协议条款。双方均确认，本协议仅为合作框架性文件，不构成最终合同关系，具体权利义务以后续签订的正式合同为准。但双方均表示，将基于本协议达成的共识，积极推动后续协议的签订及履行，确保合作顺利推进。

双方均确认，本协议的签订基于双方对项目市场前景、合作模式及后续运营方案的充分了解和认可。甲方保证提供的项目信息真实、合法、有效，乙方保证具备履行本协议约定的专业能力和资源支持。双方均将严格按照本协议约定，为后续合作奠定基础，共同推动项目的成功运营。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲方作为XX商业广场项目（以下简称“项目”）的出租方，与乙方作为专业商业管理服务提供方之间的合作框架，为后续签订具体的租赁合同和委托管理合同奠定基础。具体内容涵盖以下几个方面：首先，确立双方在项目租赁及后续管理中的基本合作模式，包括租赁业务的共同拓展、租赁条件的协商确定、以及后续物业管理服务的具体分工。其次，明确双方在合作过程中的权利义务边界，确保合作行为的规范化与专业化，避免潜在争议。再次，通过本协议的签订，体现双方对项目市场前景的共识和对合作效果的预期，为后续工作的顺利开展建立互信机制。最后，本协议作为后续具体合同的先行文件，其约定的合作原则和基本框架将作为后续合同解释的重要参考，保障双方合作目标的实现。

第二条定义

为本协议之目的，双方确认并对下列术语作如下定义：

（1）"项目"：指由甲方投资开发、位于中国北京市朝阳区光华路1号XX大厦18层的XX商业广场商业综合体项目。

（2）"租赁合同"：指甲乙双方或甲方与最终承租人签订的关于项目特定区域租赁事宜的正式合同，其条款不得与本协议及后续委托管理合同相抵触。

（3）"委托管理合同"：指甲方委托乙方提供项目物业管理及相关服务的正式合同，详细约定双方在物业维护、商户服务、市场推广等方面的权利义务。

（4）"租赁业务"：包括但不限于租赁市场调研、租赁方案制定、潜在承租人筛选、租赁谈判、租赁合同签订及后续履约管理等活动。

（5）"物业管理服务"：指乙方根据委托管理合同约定，对项目区域进行的日常维护、安全巡查、环境卫生管理、客户服务以及商户关系维护等服务。

（6）"合作期限"：指本协议约定的初步合作期间，以及后续根据具体合同约定的租赁期和管理期。

（7）"最终承租人"：指通过甲方或乙方租赁渠道，最终承租项目区域并签订租赁合同的企业或个人。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

（1）甲方有权要求乙方按照本协议约定及后续签订的具体合同，全面履行租赁业务拓展和物业管理服务职责，并有权对乙方的履约情况进行监督和评估。

（2）甲方有权根据项目整体运营策略，对租赁价格、租赁条款进行最终决策，并有权根据市场变化调整租赁政策。

（3）甲方有义务向乙方提供项目相关的真实、完整、合法的信息资料，包括但不限于项目设计图纸、权属证明、市场定位报告等，以支持乙方开展租赁业务和物业管理服务。

（4）甲方有义务按照本协议及后续签订的具体合同约定，及时支付乙方提供的租赁业务佣金或物业管理服务费，确保乙方合法权益得到保障。

（5）甲方有义务协调解决项目运营中出现的重大突发事件，如安全事故、群体性纠纷等，并配合乙方进行应急处置。

（6）甲方应保证其提供的项目场地符合租赁及使用的法定条件，如遇政府规划调整或政策变动，应及时通知乙方并协商处理方案。

（7）甲方有权要求乙方遵守国家法律法规及行业规范，确保租赁业务和物业管理服务的合法性，如乙方违反相关规定，甲方有权要求其整改或承担相应责任。

（8）甲方在签订最终租赁合同前，有权对潜在承租人的资质、信誉、经营内容等进行审查，并有权拒绝不符合项目定位的承租申请。

（9）甲方应按照约定时间提供租赁所需的配套设备设施，如空调系统、消防设施等，并保证其正常运行，为租赁经营创造良好条件。

（10）甲方有权在合作过程中，根据市场需求和项目运营情况，对租赁区域进行功能调整或改造，但应提前通知乙方并协商相关事宜。

2.乙方的权力和义务：

（1）乙方有权要求甲方提供项目真实、完整、合法的信息资料，并对甲方提供的资料的真实性、准确性、合法性承担保证责任。

（2）乙方有权根据市场情况和项目定位，制定租赁方案和物业管理方案，并提交甲方审核。甲方审核通过后，乙方有权按照方案开展相关工作。

（3）乙方有权获得甲方支付的租赁业务佣金或物业管理服务费，具体标准和支付方式按照本协议及后续签订的具体合同约定执行。

（4）乙方有权在租赁业务中，代表甲方与潜在承租人进行谈判，并有权在授权范围内签订租赁合同。

（5）乙方应组建专业的项目团队，配备租赁顾问、物业管理人员、市场推广人员等，确保租赁业务和物业管理服务的专业性和高效性。

（6）乙方有权要求甲方按照约定提供租赁所需的场地、设施、设备等，如甲方未能按时提供，乙方有权要求其承担违约责任。

（7）乙方应积极拓展租赁资源，维护市场渠道，努力提升项目出租率和出租价格，实现甲方资产保值增值的目标。

（8）乙方有权对项目区域内的商户进行日常管理，包括但不限于安全巡查、环境卫生监督、客户投诉处理等，确保项目良好运营秩序。

（9）乙方应建立完善的物业管理服务体系，制定服务标准，并定期对服务质量进行评估和改进，提升商户和顾客满意度。

（10）乙方在合作过程中，如遇重大市场变化或不可预见情况，有权与甲方协商调整租赁策略或物业管理方案，以适应新的市场环境。

（11）乙方应妥善保管甲方提供的项目资料和租赁合同等重要文件，并按照约定向甲方提供相关报告和资料。

（12）乙方有权要求甲方配合解决租赁经营过程中出现的纠纷或争议，如甲方不配合，乙方有权采取相应措施维护自身权益。

（13）乙方应遵守国家法律法规及行业规范，确保租赁业务和物业管理服务的合法性，如因乙方原因导致违法行为的，由乙方承担相应责任。

（14）乙方应建立客户服务体系，及时响应商户和顾客的需求，提供优质的增值服务，提升项目品牌形象。

（15）乙方应定期向甲方提供项目运营报告，包括但不限于出租率、租金收缴情况、物业费用支出、市场分析等，接受甲方的监督和评估。

第四条价格与支付条件

双方确认，本协议仅为合作框架，具体的租赁价格、租赁业务佣金比例及物业管理服务费标准，将根据后续签订的租赁合同和委托管理合同另行约定。但双方同意，租赁价格应遵循市场行情，并体现项目的商业价值；租赁业务佣金比例应在行业内具有竞争力，并符合相关法律法规的规定；物业管理服务费标准应综合考虑项目规模、服务内容、市场水平等因素确定。

支付条件方面，甲方应按照租赁合同约定，按时足额向最终承租人支付租金；甲方应按照委托管理合同约定，在服务费核算周期结束后XX日内，根据乙方提交的合规服务费用明细，支付当期物业管理服务费；乙方应按照租赁合同或委托管理合同约定，在获得相应报酬后XX日内，向甲方开具合法有效的发票。所有支付均应通过银行转账等正规方式完成，任何一方不得以任何理由拖延或拒绝支付。

双方同意，在签订本协议后XX日内，甲乙双方应就具体的费用条款进行最终协商，并着手准备后续合同的文本工作。若在约定期限内未能达成一致，双方应友好协商解决，协商不成的，可提请第三方进行调解。

第五条履行期限

本协议的初步合作期限为自双方签字盖章之日起XX年，自XX年XX月XX日起至XX年XX月XX日止。但双方同意，在合作期限内，如双方均有意继续合作，应在期限届满前XX个月，就后续合作事宜进行协商，并签订新的合作协议或对原协议进行续期。

后续签订的租赁合同和委托管理合同，其履行期限应根据市场情况和双方协商结果确定，一般不应低于XX年。租赁合同期限届满后，如最终承租人继续租赁，甲方应优先与乙方续签委托管理合同，并给予乙方优先谈判权。

双方确认，任何关键时间节点，如租赁项目启动时间、租赁合同签订完成时间、物业管理服务正式交付时间等，均应在后续签订的具体合同中明确约定，并由双方共同遵守。如遇不可抗力导致无法按期履约，双方应协商调整相关时间节点。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）若甲方未能按照租赁合同约定，向最终承租人提供符合租赁条件的场地，或未能按时交付租赁所需的配套设施设备，导致租赁合同无法履行或租赁经营受阻，甲方应承担相应违约责任。若乙方因此遭受损失，甲方应赔偿乙方的直接经济损失，包括但不限于乙方为拓展该租赁业务已投入的合理费用、预期佣金损失等。

（2）若甲方未能按照委托管理合同约定，及时足额支付物业管理服务费，每逾期一日，甲方应按当期应付未付服务费的XX%向乙方支付违约金。逾期超过XX日的，乙方有权暂停提供服务，直至甲方付清款项及违约金。若因甲方拖欠服务费导致乙方资金链断裂，影响正常运营，甲方还应承担相应的间接损失赔偿责任。

（3）若甲方在租赁业务中提供虚假信息或隐瞒重要事实，导致乙方在租赁谈判或后续服务中遭受损失，甲方应全额赔偿乙方的损失，并承担相应的法律责任。

（4）若甲方违反本协议约定，擅自变更租赁合同关键条款或干预乙方的正常租赁业务开展，给乙方造成名誉或经济损失的，甲方应承担相应赔偿责任，并保证不再发生类似行为。

2.乙方违约责任：

（1）若乙方在租赁业务中违反授权范围，擅自签订超出授权的租赁合同，或签订内容违反法律法规及甲方利益的租赁合同，由此产生的全部法律责任和损失由乙方独立承担。甲方有权要求乙方退还已收的佣金，并有权向乙方追偿因此遭受的损失。

（2）若乙方在物业管理服务过程中，未能达到委托管理合同约定的服务标准，导致商户或顾客投诉、项目声誉受损，乙方应承担相应的赔偿责任。甲方有权要求乙方限期整改，并有权根据违约情节扣减相应服务费。若违约情节严重，甲方有权单方面解除委托管理合同，并要求乙方支付违约金。

（3）若乙方未能妥善保管项目资料或租赁合同等重要文件，导致文件遗失、损毁或泄露，给甲方造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。包括但不限于因文件遗失导致的重新取证费用、文件泄露造成的经济损失等。

（4）若乙方在合作过程中，利用职务之便谋取不正当利益，或泄露甲方的商业秘密，损害甲方利益的，甲方有权单方面解除本协议及后续所有合同，并要求乙方支付违约金，违约金金额不低于乙方从甲方处获取总报酬的XX%。若行为构成犯罪的，乙方还应承担相应的刑事责任。

（5）若乙方未能按照约定时间提交项目运营报告或服务费用明细，经甲方书面催告后仍逾期未提交，影响甲方正常监督和决策的，乙方应承担相应责任。甲方有权根据情节严重程度，要求乙方支付违约金或采取其他补救措施。

3.违约金与赔偿：

（1）本协议约定的违约金标准为守约方实际损失的XX%-XX%，具体比例根据违约情节和后果在后续合同中约定。违约金不足以弥补实际损失的，守约方有权要求违约方赔偿全部损失。

（2）任何一方违约导致协议目的无法实现的，守约方有权单方面解除协议，并要求违约方支付相当于本协议项下预期收益XX倍的违约金。预期收益的计算应以实际投入和合理预期为基础，由双方协商确定或由仲裁机构/法院认定。

（3）因一方违约导致第三方诉讼或仲裁的，违约方应承担全部诉讼费、仲裁费、律师费等法律费用，并赔偿守约方因此遭受的直接经济损失。

4.不可抗力免责：

（1）若因地震、台风、洪水、战争、政府行为等不可抗力因素，导致任何一方无法履行本协议或后续合同项下义务的，受影响方不承担违约责任，但应及时通知对方，并提供不可抗力发生的有效证明文件。

（2）不可抗力影响消除后，双方应协商决定是否继续履行协议，或根据不可抗力影响程度，部分或全部免除责任。因不可抗力导致的合同变更或解除，不构成违约。

5.连带责任：

（1）若本协议或后续合同项下，甲乙双方存在共同义务且一方违约导致对方或第三方损失的，双方应承担连带赔偿责任。例如，在租赁项目中，若因双方共同未尽到场地验收义务，导致最终承租人遭受损失，双方应共同承担赔偿责任。

（2）若乙方在履行委托管理合同过程中，因雇佣人员的行为导致甲方或第三方受损，乙方应承担全部赔偿责任，甲方有权向乙方追偿。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、海啸、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律、法规的变更或政策的调整）、疫情及其管控措施等。不可抗力事件应导致或可能导致本协议或后续合同项下义务的履行发生实质性困难或完全不可能。

2.通知义务：任何一方在本协议或后续合同项下遭遇不可抗力事件时，应立即通知对方，并在不可抗力事件发生后XX日内，向对方提供不可抗力事件发生、持续及影响程度的有效证明文件，如政府公告、新闻报道、权威机构证明等。

3.责任免除：遭遇不可抗力的一方，根据不可抗力事件的影响程度，可部分或全部免除未能履行或未能完全履行本协议或后续合同项下义务的责任。但遭遇不可抗力一方有义务采取合理措施，减轻不可抗力可能造成的损失，并应及时告知对方其采取的减损措施及效果。

4.协商处理：不可抗力事件消除后，双方应协商决定是否继续履行本协议或后续合同，或根据不可抗力事件的影响，协商变更履行期限、履行方式或解除协议。协商不成的，可适用本协议约定的争议解决方式处理。

5.持续影响：若不可抗力事件持续超过XX日，双方均有权协商解除本协议或后续合同。解除协议的，双方应相互返还已收受的款项或财产，并根据实际情况协商处理费用承担问题。因不可抗力造成的直接损失，双方各自承担。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议及后续合同项下发生的任何争议，包括但不限于协议的效力、解释、履行、违约责任及协议的解除等，均应首先通过友好协商解决。双方应指定专门联系人负责处理相关争议，并尽最大努力在协商中达成一致解决方案。

2.协商不成：若双方在收到争议一方书面通知后XX日内，未能通过协商解决争议，任何一方均有权选择以下第种方式解决：

（1）提交北京市仲裁委员会，按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁地点为北京市。双方应各自承担因仲裁产生的仲裁费、律师费等费用，但本协议另有约定的除外。

（2）依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。法院选择：以甲方所在地（北京市朝阳区）或乙方所在地（上海市浦东新区）或项目所在地（北京市朝阳区）有管辖权的人民法院为第一审人民法院。

3.争议解决期间：在争议解决期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议或后续合同中未受争议影响的其他条款，任何一方不得单方面中止履行或解除协议，除非经对方书面同意或法律另有规定。

4.法律适用：所有争议的解决，均适用中华人民共和国法律（为免疑义，不包括香港、澳门特别行政区及台湾地区法律）。

5.专属管辖：双方同意，对于本协议项下的任何争议，所选择的争议解决方式（仲裁或诉讼）具有专属管辖权，即一旦启动该程序，未经对方书面同意，不得变更争议解决方式。但双方均有权在争议发生前，通过书面形式约定优先选择另一种争议解决方式。

第九条其他条款

1.通知方式：双方就本协议或后续合同项下的任何事项进行沟通或发送通知时，应采用书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件、挂号信等），并按照本协议首页载明的地址或联系方式送达。任何一方变更联系方式或地址，应提前XX日书面通知对方，否则按原地址或联系方式送达即视为有效送达。

2.协议变更：本协议的任何变更或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，作为本协议不可分割的一部分。任何一方未经对方书面同意，不得单方面变更本协议内容。

3.协议生效：本协议自双方授权代表签字并加盖公司公章（或合同专用章）之日起生效。本协议的签订仅构成双方合作意向，不构成最终合同关系，具体权利义务以后续签订的租赁合同和委托管理合同为准。

4.协议解除：除本协议另有约定或适用法律规定外，任何一方单方面解除本协议或后续合同，应提前XX日书面通知对方，并承担相应的违约责任，但法律另有规定或双方另有约定的除外。

5.完整协议：本协议及其附件、后续签订的租赁合同和委托管理合同，构成双方就合作事宜的完整协议，取代双方