《房地产估价》课件 第1-6章 房地产估价导论 -成本法

房地产估价

内

容1.房地产估价导论2.房地产估价的基础理论3.房地产价格和价值4.比较法5.收益法6.成本法7.假设开发法8.地价评估9.其他房地产估价方法及其应用10.主要类型的房地产估价实务11.房地产估价报告12.房地产估价信息系统1.1房地产的概念与特性第一章

房地产估价导论1.2房地产估价一.房地产的概念二.房地产的特点与类型三.房地产状况的描述1.1房地产的概念与特性一、房地产的概念房地产是土地、建筑物及其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。土地是地球陆地表面及其上下一定范围内空间，即土地是由地球陆地部分的一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素组成的历史自然综合体。土地一宗土地的空间范围可分为三个层次：

土地1地球表面地表范围：以权属界线组成的封闭曲线，人为划分的。2地上空间空间范围：地上高度以飞机飞行高度为限，地下深度以人类能力所及为限。3地下空间地下资源、埋藏物等可以属于地表所有权人以外的其他人。

建筑物广义建筑物是指人工建筑而成的所有整体物，既包括房屋又包括构筑物。

房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储存物品或进行其他活动的空间场所。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

其他土地附着物其他附着物是指固定在土地或建筑物上与土地、建筑物不能分离或虽然可以分离，但分离后不经济或移动后会对土地、建筑物造成很大的使用不便及价值损害，如花园、假山、埋在地下的管线、设施等。

实物、权益和区位的结合体无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。实物权益区位看得见、摸得着的部分，对建筑物而言是指外观、结构、设备、装修等，对土地而言是指形状、平整程度、基础设施完备程度等。一宗房地产与其他物体在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。

房地产存在形态土地形态

如图（a）、（b）所示建筑物形态

房地形态

如图（c）所示如图（d）所示无建筑物的土地：这是一块无建筑物的空地。有建筑物的土地：该块土地上虽有建筑物，但在观念上可把它单独看待，具体的看待方式有以下两种：（1）无视建筑物的存在；（2）考虑土地存在的影响房地：下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物作为整体看待。房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。

房地产权益

房地产权利主要包括：

房地产所有权

房地产使用权

房地产租赁权

房地产抵押权

房地产典权

房地产地役权

房地产空间利用权二、房地产的特点与类型房地产的特点

1.不可移动性2.独一无二性3.使用的持久性4.数量有限性5.价值昂贵性

6.用途多样性7.相互影响性8.易受限制性9.难以变现性10.保值增值性

1.不可移动性

房地产的特点

(1)作为立体空间的土地，不能移动；(2)建筑物由于“定着”于土地之上，其位置通常也是固定的；(3)每宗房地产独有的位置，有区位优劣之分；(4)自然地理位置固定不变,社会经济位置可以改变。只能就地开发、利用或消费只能是地区性市场2.独一无二性

房地产的特点

独一无二性——独特性、个别性，由不可移动性派生而来。（1）没有完全相同的两宗房地产。市场不能实现完全竞争，价格千差万别。（2）交易不适宜采取样品交易的方式，要实地观察、感受或体验。（3）估价时必须进行实地查勘。3.使用的持久性

房地产的特点

（1）对土地称为不可毁灭性、永续性；（2）建筑物寿命通常可达数十年甚至上百年；（3）房地产可以为其拥有者带来持续不断的利益；（4）房地产的寿命受到土地使用权期限的制约。

房地产的特点

建设用地使用权期满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。到期后可以续期？无前置条件？不需申请？更不影响交易？——李克强4.数量的有限性

房地产的特点

（1）土地是大自然产物，地球表面积固定不变，土地总量不能增加。（2）“填海造地”及其有限。（3）土地供给有限，导致建筑物数量有限——房地产具有独占性。（4）他人无法拥有，除非支付代价购买——房地产价格产生的原因。随着人类社会的发展和人民生活水平的提高，社会对各类房地产用地的需求不断增加，于是，产生供给有限与需求增长之间的矛盾，最终导致土地价格不断上涨。5.价值昂贵性

房地产的特点

昂贵性——单价高、总价大6.用途多样性

多样性——土地所具有的特性（1）用于商业、办公、居住、工业、道路、农业、林业、放牧等。（2）土地利用的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。7.相互影响性

房地产的特点

相互影响性——外部性（1）用途、建筑高度、外观等状况通常会相互影响；（2）价值受周围房地产的影响；（3）产生“相邻关系”。《民法典》规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。8.易受限制性

房地产的特点

易受限制性

不可移动

相互影响

政府管制、调控

基础要素政府有4种特权：（1）警察权，直接限制某些房地产的使用。如对土地用途、建筑密度、容积率做出规定。（2）征用权，强行取得单位和个人的房地产。如土地征用、征收和房屋拆迁。（3）征税权，对房地产征税或提高房地产税收。（4)充公权,在房地产业主死亡或消灭而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。

9.难以变现性

房地产的特点

难以变现——变现能力弱、流动性差变现能力——没有过多损失，将非现金财产转换为现金的速度。

价值量大

交易时间长、变现速度慢独一无二

易受限制交易手续复杂交易税费较多10.保值增值性

房地产的特点

保值——抵御通货膨胀，房地产增幅大于通货膨胀增幅。自然增值——来自房地产涨价（1）对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添置设备，改进物业管理；（2）通货膨胀；（3）需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加；（4）外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。

投资改良，如更新设备、装饰装修、改进物业管理等也会引起房地产价格上涨，是否属于保值增值？

房地产的类型1.按房地产开发程度划分2.按房地产用途划分3.按是否产生收益划分4.按经营使用方式划分

房地产的类型1.按房地产开发程度划分

（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。（2）毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房

屋的土地。（3）熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。

“三通一平”：通路、通水、通电和场地平整；“五通一平”：道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”：道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。

房地产的类型

（4）在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。（5）现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。

房地产的类型2.按房地产用途划分

居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产

娱乐房地产工业和仓储房地产农业房地产特殊用途房地产综合房地产

房地产的类型3.按是否产生收益划分

（1）收益性房地产——能直接产生租赁或者其他济收益的房地产（2）非收益性房地产——不能直接产生经济收益的房地产

如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺院收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有产生经济收益的能力。

房地产的类型4.按经营使用方式划分

销售型房地产出租型房地产营业型房地产自用型房地产

三、房地产状况的描述1.基本状况2.实物状况3.权益状况4.区位状况

房地产状况的描述

1.基本状况

房地产状况的描述

（1）名称，说明估价对象的名字。（2）坐落，说明估价对象的具体地点。（3）范围，说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产。（4）规模：

土地:土地面积

建筑物:建筑面积或者套内建筑面积

使用面积

营业面积

可出租面积房地产状况的描述

（5）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途和实际用途；（6）权属，对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地。2.实物状况

房地产状况的描述

土地实物状况

土地面积——面积大小？

土地形状——通常用文字并附图来说明

地形地貌——是平地还是坡地？

地质——地基承载力和稳定性,地下水位和水质

土壤——是否受过污染？

土地开发程度——基础设施完备程度、场地平整程度

其他——临街宽度、临街深度和宽深比房地产状况的描述

建筑物实物状况

建筑规模——根据建筑物的使用性质说明

建筑结构——由承重构件组成的体系

设施设备——设施设备配置情况

装饰装修——毛坯或粗装修或精装修

空间布局——空间分区及交通流线

建筑功能——防水、保温、隔热等功能

外观——外立面风格

新旧程度——建成时间、维护情况、完损情况

其他——间接反映建筑物实物状况的有关情况3.房地产权益状况

房地产状况的描述

土地所有权状况土地使用权状况土地使用管制状况土地利用现状出租或占用状况其他权利设立情况其他特殊情况土地权益状况房屋所有权状况出租或占用情况他项权利设立情况其他特殊情况其他建筑物权益状况交通条件外部配套房地产状况的描述4.房地产区位状况地理位置

坐落、方位、距离、朝向、楼层、临街状况。交通条件

道路状况、出入可利用的交通工具、交通管

制情况、停车方便程度、交通收费情况。周围环境

自然环境、人文环境、景观。外部配套

外部基础设施、外部公共服务设施。一.房地产估价的概念与特点二.房地产估价的必要性三.房地产估价的要素四.房地产估价的原则五.房地产估价的程序六.房地产估价职业道德1.2房地产估价一、房地产估价的概念与特点房地产估价指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

房地产估价的概念

具体来说，房地产估价指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，根据特定目的，遵循公认的原则，按照完整的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并出具提供相关专业意见的估价报告的专业服务行为。房地产估价的概念专业的房地产估价

1.由专业人员和专业机构完成

2.提供专业意见

3.具有公信力

4.实行有偿服务

5.承担法律责任严谨的程序科学的方法审慎的分析、测算和判断违反有关规定——责令限期改正，行政处罚，承担民事赔偿责任，被追究刑事责任。房地产估价的类型

房产估价与地产估价单项评估与整体评估单项估价——具备完整或相对独立的可确指的、分割使用功能的房地产整体估价

——某一特定地段，综合估价房产估价

房产所有权转移的估价保留房产所有权的房产租赁价格的估价

地产估价

土地所有权转移价格的评估使用权转让的估价房不离地彼此影响1.本质上是评估房地产的价值而不是价格2.房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价房地产估价的特点

5.房地产估价既是科学又是艺术

3.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证4.房地产估价难免有误差，但误差应在合理范围内二、房地产估价的必要性房地产估价的必要性1.理论上的必要性同时具备“独一无二”和“价值量大”两个特性的资产才需要专业估价。

房地产估价的必要性2.现实的必要性

（1）房地产交易的需要——招标、拍卖、挂牌和协议（2）房地产抵押的需要（3）房地产保险和损害赔偿的需要（4）房地产税收的需要（5）房地产征用拆迁补偿的需要（6）处理房地产纠纷的需要（7）企业资产组合的需要（8）房地产管理工作的需要三、房地产估价要素房地产估价要素1.估价当事人2.估价目的3.估价对象4.价值时点5.价值类型6.估价依据

7.估价原则8.估价程序9.估价假设10.估价方法11.估价结果房地产估价要素1.估价当事人

房地产估价机构注册房地产估价师估价委托人委托服务选派委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。房地产估价要素2.估价目的2.估价目的估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。3.估价对象所估价的房地产等财产或相关权益。4.价值时点所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。5.价值类型所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。房地产估价要素2.估价目的6.估价依据作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。7.估价原则估价活动所依据的法则或标准。8.估价程序完成估价项目所需做的各项工作的先后次序。9.估价假设针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。房地产估价要素2.估价目的10.估价方法测算估价对象价值或价格所采用的方法，包括比较法、收益法、成本法、假设开发法等。11.估价结果估价结果是通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。四、房地产估价原则房地产估价原则2.估价目的1.独立、客观、公正的原则2.合法原则3.价值时点原则4.替代原则5.最高最佳利用原则6.其他房地产估价原则房地产估价原则2.估价目的独立、客观、公正的原则——首要原则要求房地产估价机构和估价师中立，评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。独立——不受任何单位和个人的干扰，凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。客观——不带着自己的好恶、情感和偏见，按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。公正——不偏袒相关当事人中的任何一方，坚持原则、公平正直地进行估价。房地产估价原则2.估价目的如何做到独立、客观、公正的估价？1.不依附于他人、具有独立的法人地位；2.与委托人没有利害关系，与估价对象没有利益关系；3.不受外部因素的干扰，不屈从于外部压力。还要有良好的职业道德、了解房地产市场状况、遵循科学严谨的估价程序、不断丰富估价经验，提高估价水平。房地产估价原则2.估价目的合法原则要求估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。具有合法产权合法使用合法处分法律、法规、地方政府规章、政策、不动产登记簿、权属证书、批文、合同。法房地产估价原则2.估价目的1.房地产的权利类型及归属，以不动产登记簿、权属证书以及有关合同等为依据。2.房地产的使用权利，以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据3.房地产的处分权利，以法律法规和政策或者合同等允许的处分方式为依据。此外，要采用国家有关估价技术标准、估价机构应当具有房地产估价资质、估价人员应当是注册房地产估价师等。房地产估价原则2.估价目的价值时点原则估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值。在不同的时间，房地产有不同的价值估价结果要对应着一个特定的时间——价值时点价值时点年、月、日表示哪一天是价值时点？1.估价作业期内的某个日期2.实地查勘的某个日期3.过去或未来的某个日期房地产估价原则2.估价目的价值时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去（纠纷案件）过去现在现在现在过去（损害赔偿）现在（最常见）未来（期房估价）现在现在现在未来（预测性估价）未来（市场预测）未来房地产估价原则2.估价目的替代原则要求估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。经济主体在市场上的行为，要以最小的代价取得最大的效益。如果两个商品效用相同，理性的买者会选择价格最低的。如果两个商品价格相同，理性的买者会选择效用最大的。房地产估价原则2.估价目的房地产交易中，买者不会接受过高的价格，卖者也不会接受过低的价格。同一市场上的类似房地产，价格相互牵掣，相互接近。（1）可以用相近的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。（2）不能孤立地思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣，不同区位、不同档次的房地产的评估价值应有合理的“价差”，尤其是较好的房地产的评估价值不应低于较差的房地产的评估价值。房地产估价原则2.估价目的最高最佳利用原则估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。包括最佳的用途、规模和档次。2.技术上是否能够实现，包括材料性能、施工技术手段等能否满足要求。3.只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性。4.在所有可行的利用中，能使估价对象的价值达到最大的利用。1.是否为法律法规、政策和出让合同等所允许。法律上允许技术上可能财务上可行价值最大化房地产估价原则2.估价目的最高最佳利用怎样做？估价对象未做某种利用——应选择城市规划允许的最大收益用途。估价对象已做了某种使用——应作出下列判断和选择：（1）维持现状（2）装修改造（3）转换用途（4）重新开发（5）某种组合，如转换用途+装修改造房地产估价原则2.估价目的其他房地产估价原则法律上允许技术上可能财务上可行价值最大化谨慎原则——房地产抵押价值评估应遵循的一项原则。要求保持必要的谨慎，充分考虑导致估价对象价值偏低的一面，慎重考虑导致估价对象价值偏高的一面。在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并实地查看。在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发建设的必要支出及应得利润。房地产估价原则2.估价目的法律上允许技术上可能财务上可行价值最大化一致性原则——为了同一估价目的或相关估价项目所涉及的各宗同类房地产进行估价时，应采用相同估价方法或对待方式。一贯性原则——在不同时间为了同一估价目的对同一或同类房地产再次或多次进行估价时，应采用相同的估价方法或对待方式。五、房地产估价程序房地产估价程序2.估价目的1.受理估价委托2.确定估价基本事项3.编制估价作业方案4.搜集估价所需资料5.实地勘察估价对象6.选用估价方法进行测算7.确定估价结果8.撰写估价报告9.审核估价报告10.交付估价报告11.保存估价资料房地产估价程序估价机构及其估价专业人员走出去，到房地产市场上去承揽估价业务。主动争取估价需求者主动上门，要求估价机构及其估价专业人员为其提供估价服务。接受委托对自己拥有的房地产推出估价要求，并自己进行估价。自有自估1.受理估价委托房地产估价程序2.确定估价基本事项明确估价对象

实物

权益

区位明确估价目的

估价目的因委托方的需要而产生，应由委托方提出。明确估价时点

估价时点由估价目的决定。

估价时点用公历表示，精确到日。房地产估价程序2.估价目的3.编制估价作业方案（1）拟采用的估价技术路线和估价方法。（2）拟调查搜集的资料及其来源渠道。（3）预计需要的时间、人力和经费确定。（4）估价作业步骤和时间进度安排。房地产估价程序2.估价目的4.搜集估价所需要的资料估价资料主要包括：（1）对房地产价值价格有普遍影响的资料。（2）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料估价。（3）对象及其同类房地产的交易、成本、收益实例资料。（4）反映估价对象状况的资料。房地产估价程序5.实地勘察估价对象权利状态确认

实体确认

房地产估价程序6.选用估价方法进行测算估价方法适用的对象和条件

估价对象的房地产类型

搜集到的资料的数量和质量

房地产估价程序7.确定估价结果检查不同方法的估价结果

①计算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选择是否合理；

④是否符合估价原则；⑤公式选用是否恰当；⑥选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。

确定估价结果

两种方法权重不宜大于0.7小于0.3。

三种方法权重不宜大于0.6小于0.2。

四种方法权重不宜大于0.5小于0.15。房地产估价程序8.撰写估价报告估价报告应记载下列事项：

（1）估价额及价格种类；（2）估价条件；（3）估价对象的坐落、地号、门牌、结构、用途、数量等，以及

有关权利种类；（4)估价目的及条件与价格种类的关系；(5)价值时点及进行估价的年、月、日；(6)决定估价额的理由；(7)参与估价的人员及与估价对象有无利害关系；(8)若干附属资料。房地产估价程序9.审核估价报告建立估价报告内部审核制度，由资深估价专业人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。房地产估价程序10.交付估价报告估价报告经审核合格后，由负责该估价项目的专职注册房地产估价师签名、盖章，以估价机构的名义出具，并由负责该估价项目的估价专业人员及时交付给估价委托人。房地产估价程序资料包含：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）作为估价依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价作业方；（6）估价对象实地查勘记录；（7）估价报告审核记录；（8）估价中重大不同意见记录；（9）外部专业帮助的专业意见。11.保存估价资料保存估价资料六、房地产估价

职业道德房地产估价职业道德2.估价目的作为估价师，应当遵循哪些道德规范和行为规范？估价师职业道德——房地产估价师在房地产估价活动中应当遵循的道德规范和行为规范。它要求房地产估价师以良好的思想、态度、作风和行为去从事房地产估价工作。房地产估价职业道德2.估价目的1.利害回避2.胜任工作3.正直诚实4.勤勉认真5.尽职尽责6.保守秘密7.维护形象8.承担责任八项“规定”房地产估价职业道德2.估价目的利害回避

胜任工作

正直诚实

勤勉认真

应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。

不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助,并应在估价报告中说明。

不作虚假的估价，不按他人要求高估或低估，不按预先设定的价值或价格进行估价。

对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，并应对估价对象进行认真的实地查勘。房地产估价职业道德2.估价目的保守秘密

尽职尽责

维护形象

承担责任

保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄露给他人。

在估价假设等重大估价事项上，应向估价委托人详细说明，使估价委托人清楚了解估价的限制条件及估价报告、估价结果的使用限制。

维护自己的良好社会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。

不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。房地产估价

中南林业科技大学

沈良峰2.1地租理论2.2市场理论2.3区位理论2.4产权理论2.5系统论第二章

房地产估价的基础理论一.地租的概念二.竞租原理三.地租理论对房地产估价的指导作用2.1地租理论一、地租的概念地租，意为报酬，是指由土地而产生的报酬。地租的这种概念适用于土地的一切理论收益，包括对土地本身投资和对土地（不动产）投资所产生的收益。马克思——地租是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。

地租概念近代西方经济学——

广义地租，是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。

狭义地租，仅指利用土地所获得的超额利润。

资产阶级经济学——

契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。

经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。

地租概念（1）绝对地租（2）级差地租（3）城市地租（4）地租与地价

地租形态绝对地租

地租形态绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。地租仅仅取决于土地的需求。由于人类社会的生存和发展离不开土地，故对土地的需求是绝对的，因此，地租的产生是绝对的。这种因人类本身对土地的需求而产生的地租称为绝对地租。地租形态任何一块土地，如经利用，则利用的人不论是地主自己抑或租借的佃户，主人必要求总收入中有一部分是报酬土地的地租。这项地租是任何土地利用所绝对不可缺少的报酬，因此，这项由地主根据所有权索取的地租称为绝对地租。绝对绝对地租产生的基本原因：

一是由于土地供给的有限性；

二是土地私有制度给予地主以要求这种地租的权力，即土地所有者凭借其土地所有权获得的收益。级差地租

地租形态土地具有异质性，根据肥沃程度、地理位置、交通条件等情况，形成了不同的土地等级，不同土地等级的使用者交付不同数量的地租，就形成了级差地租。级差地租Ⅰ——由于土地肥沃程度不同和土地位置不同而产生的地租。级差地租Ⅱ——由于在同一土地上连续投入等量资本所产生的生产率的差别而形成的级差地租。城市地租

地租形态近代工业革命和城市人口急剧增长与城市化的产物，它最早由马歇尔提出。工业环境的进步，例如铁路和其他交通设施的发展以及人口的增长，将给附近地区的工业所带来的外部经济远比内部经济更为重要。这会使该地区的工业生产成本普遍降低，各企业能选择更便利的土地从事经营活动以获得特殊的场地价值，从而形成场地地租。地租形态城市地租的特点：

一是场地的稀少性；

二是可以人为的创造和消灭，故其变化取决于需求因素。地租与地价

地租形态地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益，是土地所有权借以实现的经济形式。地价是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化。土地价格=地租／资本化率地租

地价基础、出发点货币表现、结果二、竞租原理竞租原理

竞租原理是与随着与中心商务区（CBD）的距离增加，土地的价格和需求如何变化的一种地理理论。竞租原理

竞租原理指出，不同的土地使用者为了得到紧邻市中心的土地将会彼此竞价。基于这样的理念，零售机构为了使自身利益最大化，他们愿意付出较高的租金去争取靠近中心商务区的土地，而对于远离中心商务区的土地只愿意付出较少的租金。其原因是

：越便利的区域（即与顾客联系最紧密区域），收益越大。三、地租理论对房地产

估价的指导作用1.绝对地租是地价存在的根源。2.级差地租是决定城市地价高低差异的主要因素。3.竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式。一.市场的概念二.市场法则三.房地产市场四.市场理论对房地产估价的指导作用2.2市场理论一、市场的概念市场的概念目前对市场较为普遍的理解主要有：

市场是商品交换的场所；

市场是商品的需求量；

市场是商品供求双方相互作用的总和；

市场是商品交换关系的总和。市场是一类机制，一类反映买者和卖者相互作用并共同决定商品及劳务价格和交易数量的机制。市场的类型

市场的概念流通环节：

批发市场、零售市场。消费者年龄：婴儿市场、儿童市场、青少年市场及中

老年市场等。产品种类：

钢材市场、木材市场、蔬菜市场、服装

市场及书报市场等。经济用途：

商品市场、房地产市场、金融市场、技

术市场和劳动力市场等。服务供给方：完全竞争市场、不完全竞争市场（完全

垄断市场、垄断竞争市场、寡头市场）。二、市场法则市场法则市场法则是指市场之供给与需求的规律或规则

（一）需求法则（二）供给法则（三）市场均衡——价格市场法则（一）需求法则

效用与边际效用01边际效用递减法则02需求基本规律03市场法则1.效用与边际效用

效用：指消费者在某种条件下对某种商品的消费所产生的主观上和心理上的满足程度。效用特性：中性、主观性边际效用：当商品的消费量增加一个单位时总效用的增加量，即效用函数的一阶导数。市场法则2.边际效益函数

在一定时期内，边际效用(MU)随着商品消费量的增加而不断减少市场法则3.需求基本规律

需求法则：市场需求量与商品价格之间呈反比关系，即在其他因素不变的情况下，若某商品价格上升，购买者便会趋向于购买更少的数量，导致市场需求量下降；同理，若某商品的价格下降（其他条件不变），则市场需求量将增加。市场法则启示：人们对房地产的需求，尽管受诸多因素的影响，但其价格仍然是主要影响因素。在现实市场中存在一定的滞后现象。

在特殊情况下，人们对房地产的需求可能违反需求法则。市场法则（二）供给法则供给法则：市场供给量与商品价格间成正比关系，即在其他因素不变的情况下，若某商品价格升高，则市场供给量将增多；若商品价格下降，则市场供给量将下降。市场法则特殊性：房地产是一种商品，其供给同样符合供给法则，但是，房地产是一种特殊商品，其供给规律有特殊性，主要来源于土地供给的特殊性。市场法则（三）市场均衡——价格

虽然需求量与供给量都受到价格的影响，但无论是需求还是供给都不能独立地决定价格，市场价格的决定依赖于需求与供给的共同作用。市场法则房地产估价中的估价额实质是市场正常供需状态下市场供需双方动态平衡的结果，即市场均衡价格。三、房地产市场房地产市场

狭义地理解为房地产的买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。房地产市场

广义地理解为房地产交换关系的总和。（一）房地产市场的特点（二）房地产市场的类型房地产市场（一）房地产市场的特点1.地域性2.不完全竞争性3.循环性4.层次性5.开放性6.双重性7.对供求关系反应的不灵敏性房地产市场（二）房地产市场的类型房地产客体

：

土地、房产、金融、中介服务。购买对象的地域：外地、内地、内销、外销。

功能与类型：

住宅、商业二、办公、工业。

市场化程度：

一级市场、二级市场、三级市场。

房地产市场根据一级市场

政府为了使国有土地资源和资产有效和合理利用，在必要情况下，行使行政权力，控制一定时期的土地供应量，规范房地产市场。

农村集体所有土地的国家征用和城镇国有土地使用权的转让。根据二级市场

在获取土地使用权的基础上，以土地使用权或（和）房屋所有权为对象，进行各类房地产交易活动。根据三级市场

在房地产市场上已进行第一次房地产交易的基础上，再进行各类房地产交易活动。四、市场理论对房地产

估价的指导作用1.深入分析房地产供需状况是房地产估价的前提。2.房地产价格是房地产市场供需双方协同竞争下的动态均衡，而不是单宗房地产的实际交易结果。3.土地供需的特殊性，决定了地产评估在房地产评估的特殊重要性。一.区位概述二.区位理论三.区位理论对房地产估价的指导作用2.3区位理论一、区位概述区位是指人类行为活动的空间。

具体而言，区位除了解释为地球上某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。

区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位概念区位概念自然地理区位包含地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。经济地理区位是指地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。交通地理区位主要是指某城市或市内某地段与交通线路和设施的关系。区位的特征

综合性——分为自然区位和社会区位两大类。

确定性——方位和距离决定区位的唯一性。

层次性——可以用不同的距离尺度表述。

历史性——地理环境的变化引起区位的历史变迁。区位概念区位概念区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。房地产区位，是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。

房地产区位优劣的形成：

一是先天的自然条件；

二是后天的人工影响。二、区位理论主要的区位理论区位理论农业区位理论工业区位理论中心地理理论城市地域空间利用结构理论区位理论农业区位理论农业区位理论的创始人是德国经济学家冯·杜能，他于1826年完成的农业区位论专著——《孤立国同农业和国民经济的关系》（简称《孤立国》），是世界上第一部关于区位理论的古典名著。杜能“孤立国”理论前提条件杜能圈的构成杜能农业区位理论的意义1区位理论杜能“孤立国”理论前提条件1.肥沃的大平原中央只有一个城市，它与周围农业地带组

成一个孤立的地区。该区位于中纬，具有同样适宜的气

候和肥沃的土壤，宜于植物、作物生长。而在这块平原

之外没有合适的耕种土地，只有荒原与外部世界相隔绝。2.“孤立国”内没有航运的河流与运河，马车是唯一的交通工具。3.农村除与中心城市外，与其他市场无联系，即中心城市农产品贩卖的唯一中心，也是工业品的唯一供应者。区位理论4.孤立国内农民生产的动力是获得最大的区位地租，即纯

收益，他们根据市场的供求关系调整其产品的种类。5.“市场的农产品价格、农业劳动者技术素质与工资、资本的利息皆假定固定不变。。6.运输费由农业生产者承担，运输费与农产品的重量以及从生产地到消费市场的距离成正比。区位理论杜能圈的构成根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在其《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”。区位理论

第一圈为自由式农业地带，距市场最近主要生产易腐难运的农产品；

第二圈为林业地带，生产需要量大、重量大，体积大等不宜长途运输的木材及柴草；

第三圈为集约农业地带，生产集约化程度较高的商品谷物和畜类；

第四圈为谷草式农业地带，生产非集约化的谷物、牧草和畜类；

第五圈为三年轮作制农业地带，实行粗放式的三年轮作，提供体积小、不易腐烂、易于运输的经过加工的农产品；

第六圈为畜牧业地带，主要用于放牧，还可实行粗放种植业。区位理论杜能农业区位理论的意义阐明市场距离对于农业生产集约程度和土地利用类型（农业类型）的影响。首次确立了对于农业地理学和农业经济学都很重要的两个基本概念：

利用方式（或农业类型）的区位存在着客观规律；

优势区位的相对性。

区位理论2韦伯工业理论假设条件以运输成本定向的工业区位分析劳动成本影响工业区位趋向的分析集聚与分散因素影响工业区位的分析工业区位理论工业区位理论的奠基人是德国的经济学家阿尔弗雷德·韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。区位理论韦伯工业理论假设条件1.研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探

讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。2.工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。3.工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。区位理论4.劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固

定情况下，劳动力的供给是充裕的。5.运费是重量和距离的函数。6.仅就同一产品讨论其生产与销售问题。区位理论以运输成本定向的工业区位分析

假定在没有其他因素影响下，仅就运输与工业区位之间关系而言，韦伯认为工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总运费为最小的地方。因此，运费的大小主要取决于运输距离和货物重量。区位理论遍布性原料指到处都有的原料，此原料对工业区位影响不大，只需考虑制成品距离市场的距离限制性原料也称地方性原料，指只分布在某些固定地点的原料。它对工业区位模式产生重大影响。区位理论韦伯提出原料指数的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。所谓原料指数，是指需要运输的限地性原料的重量和制成品重量之比，即

限地性原料总重量原料指数=—————————

制成品总重量原料指数>1时，生产地设于原料地。原料指数<1时，生产地设于消费区。原料指数=1时，生产地可设原料地，亦可设于消费地。区位理论劳动成本影响工业区位趋向的分析

所谓劳工成本，就是指每制品单位中所包含的工人工资额，或称劳动力费用。

韦伯认为，当劳工成本（工资）在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力（工资较低）的地区选址建厂。其前提是在工资率固定、劳动力供给充足的条件之下，工厂从旧址迁往新址，所需原料和制成品的追加运费小于节省的劳动力费用。区位理论集聚与分散因素影响工业区位的分析

集聚因素集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素，又可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。他们主要通过以下两方面影响工业企业的经济效益。区位理论生产或技术集聚，又称纯集聚，对工业效益的影响主要通过两种方式：其一是由工厂企业规模的扩大带来的；其二是同一工业部门中企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。社会集聚，又称偶然集聚，是由于企业外部因素引起的。也包括两方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。区位理论

分散因素“分散因素”与“集中因素”相反，指不利于工业集中到一定区位的因素。因此，一些工厂宁愿离开工业集聚区，搬到或新建在工厂较少的地点去。但前提条件要看集聚给企业带来的利益大还是房地产价格上涨造成的损失大，即取决于集中与分散的比较利益大小。区位理论3中心地理理论有关基本概念中心地理理论假设条件六边形网络市场等级序列中心地理理论中心地理论是关于城市区位的一种理论，由德国地理学家克里斯塔勒首创。基本论点认为，城市形成于一定数量的生产地中的中心地，是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点，而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规律。区位理论中心地理理论有关基本概念1.中心地。是指向周围地区居民提供各种货物和服务的地方。2.中心性或中心度。是指对周围地区而言，中心地的相对重要性，或中心地发挥中心职能的程度。3.补充区域。以中心地为中心的区域称为中心地的补充区域，也称市场区域或中心地区域。4.商品服务范围。消费者为获取商品和服务所希望通达的最远距

离和服务半径。5.经济距离。决定各级中心地商品和服务供给范围大小的重要因素，是用货币价值换算后的地理距离。区位理论中心地理理论假设条件1.研究的区域是一块均质的平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。2.有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比。3.厂商和消费者都是经济人。4.平原上货物可以完全自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。5.供给中心商品的职能，尽量布局于少数的中心地，并且满足供给所有的空间的配置形式。区位理论六边形网络

在理想的均质平原上，同级中心地的服务范围有围绕中心地呈六边形分布的趋势，中心地位于正六边形的正中间。区位理论市场等级序列

克里斯塔勒认为，不同的中心地都能按照市场原则、交通原则和行政原则形成不同的中心地等级体系。1.各个大小城市及其市场区、各个大小商业中心及其市场区，形成了大小不同的层层六边形。2.愈是高级地区，其所能提供的商品及劳务种类愈全。3.同一等级中心的市场区是相等的。4.不同等级中心的市场区按市场原则、交通原则和行政原则，严格成比例。区位理论4同心圆模式扇形模式多核心模式城市土地区位与房地产业城市地域空间利用结构理论区位理论同心圆模式

美国芝加哥学派创始人伯吉斯所提出。该学派以芝加哥城市为样本,提出了以中心商务区（CBD）为内核的同心圆的城市土地利用结构。按照这种理论,一般城市发展的结构形式可划分为6个圆形地带，即中心商务区、中心边缘带、过渡带、一般家庭带、高级住宅带和通勤带。区位理论扇形模式

美国土地经济学家霍伊特于1939年提出的模式。他认为城市的发展总是从城市中心开始，沿着主要的交通干线或沿着阻碍最小的路线呈契形向外放射，沿交通线向外伸展的地区又有不同的特点，形成5个带：中心商务区、中心边缘带(批发商业及轻工业）、低级住宅带、中级住宅带和高级住宅带。区位理论多核心模式

多核心理论最先是由麦肯齐于1933年提出的，然后被哈里斯和乌尔曼于1954年加以发展。该理论认为，上述两种模式将整个城市看成具有单一中心的整体，是不符合实际情况的。大城市一般具有两个或者两个以上的中心，或主中心外有次中心，形成城市发展的多核结构；中心商务区、批发商区和轻工业区、重工业区、住宅区和近郊区等，还有一些相对独立的卫星城镇。区位理论城市土地区位与房地产业

区位理论在房地产业中的作用

一是能够指导整个城市规划；

二是能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益。土地区位和城市规划

城市土地利用规划的实质是人类自觉地运用区位规律，合理安排土地用途的方向和规模，以获取最大的利益。土地区位与房地产投资

工业用房地产宏观区位的选择

城市房地产微观区位选择区位理论区位选择中应注意的几个问题：

注意区位升值潜力的分析；

选择区位具有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析；

选择区位要运用定量定性相结合的办法。三、区位理论对房地产

估价的指导作用区位理论对房地产估价的指导作用

区位理论表明城市土地利用要遵循一定的内在规律。区位选择对房地产的投资决策有着重大影响，房地产估价也要遵循区位理论，则才能实现客观合理地反映房地产价格的估价要求。

区位理论可以说是从空间角度构成了房地产估价的基本理论。从这一角度出发，房地产估价并不是方法的应用，也不是对估价方法的机械套用；而是从宏观上把握房地产市场状况及其空间结构的前提下，对估价方法的正确运用和对待估房地产价格的正确判断。一.概述二.房地产产权体系三.产权理论对房地产估价的指导作用2.4产权理论一、产权概述产权概述物权的含义

物权是指民事主体在法律规定的范围内，直接支配特定的物而享受其利益，并得排除他人干涉的权利。房地产属于物权的范畴。物权的特征

支配权——权利人直接支配，无须他人的意思或义务人的介入。绝对权——权利主体只有一个。财产权——具有物质内容的、直接体现为财产利益。客体是物——是具体物，不包括行为和精神财富。排他性——是一种对事权，同一物上不允许有内容不相容的物权并存。产权概述产权的概念

产权是人们（财产主体）围绕或通过财产（客体）而形成的经济权利关系，它是一定社会中人与人之间财产关系在法律上的表现。产权概述产权的类型

产权

物权自物权所有权使用收益处分占有使用权用益权地役权地上权他物权用益物权担保物权：

抵押权

债权

租赁权二、房地产产权体系产权概述房地产产权

是为理顺和规范在社会经济生活中人们在房地产上发生的关系而建立的。房地产产权类型

土地所有权建筑物所有权城镇国有土地使用权房地产他项权产权概述土地所有权

1.土地所有权：是土地所有者对自己所有的土地依照法律规定享有完全的占有、使用、收益和处分，并依法排除他人干扰的权利。2.国有土地：享有最完整、最充分的占有、使用、收益和处分的权利。包括城市市区、国家未确定为集体所有的各类土地；征收征用的土地。3.集体所有地：依法属于村民集体组织或村民委员会经营管理。产权概述建筑物所有权

建筑物所有权：是建筑物所有者在法律规定范围内对其所有的建筑物享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干扰的权利。包含：1.建筑物国家所有权2.建筑物集体所有权3.建筑物个人所有权4.建筑物合资或独资所有权5.其他性质的建筑物所有权产权概述城镇国有土地使用权

城镇国有土地使用权：是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。

产权概述房地产他项权

房地产他项权：是指基于我国目前土地、房地产权益设置中除土地所有权和城镇园地使用权以外的权益。包含：1.房地产转让权：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为2.房地产抵押权：抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为3.房地产租赁权：房地产合法权益人作为出租人将其合法拥有的房地产出租给承租人使用（主要是房屋），并由承租人向出租人支付租金的行为

三、产权理论对房地产

估价的指导作用1.产权是房地产价格的基础2.明确产权是房地产估价的前提3.不同产权设置对房地产估价的影响一.概述二.基本原理三.系统论对房地产估价的指导作用2.5系统理论一、系统论概述产权概述系统的概念

系统是由相互联系及相互作用（一般地，这种相互作用是非线性的）若干要素（子系统）有机结合成特定结构，从而具有不同于各个要素而具有的新功能的整体。系统的特点

整体性——最为鲜明，最为基本有序性——一定的秩序和方式、有规则地运动和演化层次性——多层次状态相关性——相互依存和制约动态性——随时间不断发展变化二、基本原理系统基本原理整体性原理由若干要素组成的具有一定新功能的有机整体。

要素之间相互作用就使得系统具有了整体性。部分影响整体，整体也制约着部分。开放性原理系统具有不断与外界环境进行物质、能量、信息交换的性质和功能。稳定性原理在外界作用下开放系统具有一定的自组织机制，系统的子系统（要素）通过协同竞争，能够在一定范围内自我调节，从而保持和恢复原来的有序状态，保持和恢复原有的结构和功能。层次性原理组成系统的诸要素的种种差异包括结合方式上的差异，从而使系统组织在地位与作用、结构与功能上表现出等级秩序性，形成了具有质的差异的系统等级。突变性原理系统从一种状态突变为另一种状态，是系统质变的一种基本形式，突变方式多种多样，同时系统发展还存在着分叉，从而有了质变的多样性，带来系统发展的丰富多彩。12345三、系统理论对房地产

估价的指导作用1.系统论思想是房地产估价的指导思想2.系统论有助于把握房地产价格形成的科学机制房地产估价

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沈良峰3.1房地产价格和价值概述3.2房地产价格和价值影响因素第三章

房地产价格和价值一.房地产价格与价值概述二.房地产价格的形成三.房地产价格的构成四、房地产价格的特点五、房地产价格的种类3.1房地产价格和价值概述一.房地产价格与价值概述房地产价格与价值估价的价是指什么？价值价格房地产价格与价值

房地产估价本质上是评估房地产的价值价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的。价格是价值的外在表现，是实际发生、已经完成的事实。价值决定价格，价格围绕着价值波动。房地产估价要揭示房地产的内在价值，需要通过外在的价格来了解和探测。房地产价格与价值房地产的价格是和平地取得他人房地产所必须付出的代价——货币、实物或其他经济利益。房地产的价格表达形式：货币、实物。二.房地产价格的形成房地产价格的形成房地产价格的形成基本原理1.价值规律——商品生产和商品交换的基本经济规律。房地产的内在价值是房地产价格形成的基础。2.供求规律——房地产价格与其需求正相关，与其供给负相关，商品房价格随供求关系变化而上下波动。3.竞争规律——房地产市场上的竞争主要发生在需求者之间，使房地产价格不断提高，尤其是替代性较小的稀缺性房地产，需求者之间的竞争更为激烈，价格提高得更为明显。房地产价格的形成房地产价格的形成条件1.房地产本身具有效用性：指产品能满足人们的某种需要或要求的能力。所有的房地产都必须为所有权人或使用人带来效用。2.房地产的相对稀缺性：是某物品相对于需求的当前或预期的供给。稀缺性与效用相结合，包括房地产在内的物品才具有价格。3.房地产存在有效需求：包括需要和有效购买力，指对房地产有支付能力并愿意购买，而且有能力购买。需求需要三.房地产价格的构成房地产价格的构成房地产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用

+投资利息+销售税费+开发利润四、房地产价格的特点房地产价格的特点（1）与区位关系密切区位好——价格高；区位差——价格低一步差三市？（2）是房地产权益的价格交易中转移的不是实物，而是权利。所有权？使用权?权益小——价格低；权益大——价格高（3）单价高且总价大有一定的规模，总价较大

寸土寸金房地产价格的特点（4）买卖价格和租赁价格广义——买卖价格和租赁价格；狭义——买卖价格（5）容易受交易者的个别情况影响独一无二！不可移动！价值较大！双方议价能力？卖方是否急需现金？买方偏好？（6）形成的时间通常较长难以比较，价值较大，交易谨慎房地产价格的特点（7）涵盖内容多样复杂交易的税费种类、购买者的融资条件及付款方式五、房地产价格的种类房地产价格的种类按房地产价格产生方式划分按房地产基本价值类型划分按房地产基本存在形态划分按房地产价格表示方式划分按房地产权利状况划分按政府行为划分按房地产公共价格管理划分按房地产的交易方式划分1.房地产价格种类-产生方式

（1）成交价格——是在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。

（2）挂牌价格——是公开标出的所售房地产的要价，即公布的卖方的要价或开价、报价。（3）市场价格——某种房地产在市场上的平均交易价格。

1.房地产价格种类-产生方式（4）理论价格——价值、内在价值、自然价值、真实价值等。在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。成交价格围绕着市场价格上下波动，而市场价格又围绕着理论价格上下波动。1.房地产价格种类-产生方式（5）评估价格——估价师通过估价活动得出的估价对象的价值。比较价值收益价值

成本

价值

开发

价值一个良好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格2.房地产价格种类-基本价值市场价值是最常用的价值类型条件

适当营销：展示一段时间熟悉情况：熟悉市场行情谨慎行事：冷静、理性、谨慎不受强迫：不急买、卖，不被迫公平交易：无特殊的关系（1）市场价值估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。2.房地产价格种类-基本价值（2）投资价值估价对象对某个特定单位或个人的价值。投资价值因投资者的不同而不同。1.优势不同2.风险偏好不同3.预期不同投资实现的条件是投资价值大于或等于该房地产的价格。2.房地产价格种类-基本价值（3）现状价值是估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。实际状况——当前的用途、规模和档次等。不是最高最佳利用——现状价值低于市场价值。合法利用——现状价值一般低于市场价值。（4）谨慎价值房地产存在不确定因素的情况下，遵循谨慎原则评估出的价值。房地产抵押价值即为谨慎价值。谨慎价值通常低于市场价值。2.房地产价格种类-基本价值（5）清算价值是估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。如卖者急于脱手而要求评估的价值即为快速变现价值。清算价值通常低于市场价值。（6）残余价值是估价对象在非继续利用情况下的价值。残余价值一般低于市场价值。3.房地产价格种类-基本存在形态

土地价格建筑物价格房地价格又称房地混合价，也就是通常所说的房价，是建筑物和其占用范围内的土地价格的总和。指建筑物自身的价格，不包含其占用范围内的土地的价格。简称地价，是单纯的土地的价格，或者附有建筑物的土地的价格。4.房地产价格种类-表示方式

总价格房地产整体的价格

单位价格分摊到单位面积的房地产价格

楼面地价一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格5.房地产价格种类-权利状况

房地产

所有权价格主要分为房屋使用权价格、土地所有权价格我国目前仅有房屋所有权价格，没有真正意义上的土地所有权价格。

土地使用

权价格在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。

转让价格房地产权利人将其合法的房地产转移给其他人时所形成的价格。5.房地产价格种类-权利状况

租赁价格通常被称为租金，是房地产权利人将其合法的房地产出租给承租人，由承租人定期向房地产权利人交纳的款项。

抵押价格以抵押方式将房地产作为债权担保时的价格，或是为获得抵押贷款而评估的房地产价格。

保险价格将房地产投保时，为确定其保险金额而评估的价值。5.房地产价格种类-权利状况

课税价格政府为课征赋税而对房地产评定的价格，是作为对房地产计税依据的价格。6.房地产价格种类-公共价格管理

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权单位面积平均价格。

标定地价指一定时间和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

建筑物重置价格是不同区域、不同类型（如不同用途、结构、等级）的房屋，在某一特定时间（如现在）重新建设的必要支出及应得利润。7.房地产价格种类-政府行为

市场调节价政府指导价政府定价由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。估价——以政府定价为准。由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。估价——不得超出政府指导价规定的幅度。由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

估价——应依据市场供求状况进行估价。7.房地产价格种类-政府行为

补地价政府指导价更改政府原出让土地时规定的内容，而需要补交给政府的一定数额的地价或土地使用权出让金、土地收益等。需补地价的4种情形：（1）增加原土地使用权出让时规定的容积率；（2）改变原土地使用权出让时规定的用途；（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产；（4）出让土地使用权期满后续期。8.房地产价格种类-交易方式

拍卖价格采取拍卖方式交易房地产的成交价格。适用于竞争性强的、营利性的房地产。

招标价格采取招标方式交易房地产的成交价格。

协议价格采取协议方式出让国家土地使用权，一般是政府与特定用地者协商确定出让价格。适用于市政工程、公益事业、福利设施等政府扶持的行业。一.房地产自身因素二.房地产外部因素3.2房地产价值价格的影响因素一.房地产自身因素房地产自身因素A房地产实物因素B房地产区位因素C房地产权益因素

房地产自身状况的好坏，直接关系到其价值价格的高低，是不同房地产之间价值价格高低差异的基础或底层原因。房地产自身因素

面积、形状地势、地形土壤、地基土地条件等土地建筑规模、外观，建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、防水保温、维修养护及完损程度等建筑物实物因素房地产自身因素

区位因素地理位置交通条件周围环境和景观外部配套设施权益因素权利状况：所有权、使用权等使用管制：用途、容积率等相邻关系：排水、通行等其他房地产权：额外利益、债权债务等二.房地产外部因素房地产外部因素

房地产外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素等方面。人口数量、家庭人口规模、人口结构、人口素质等人口房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策，还包括相关的规划和计划等制度政策房地产外部因素

经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等经济因素政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等社会因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等国际因素房地产外部因素

购买或出售房地产时的心态、个人的欣赏趣味或偏好、时尚风气、跟风或从众等心理因素科技进步因素、行政隶属变更、重要政治人物身体健康状况等其他因素房地产估价

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沈良峰4.1比较法的基本原理