住建局房地产行业规范

住建局房地产行业规范1总则1.1目的房地产行业是国民经济的支柱性产业，关联上下游众多领域，事关民生福祉、城市发展和社会稳定。为深入贯彻《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《物业管理条例》等法律法规，破解行业内开发建设不规范、交易秩序混乱、质量安全隐患、物业服务缺位、信息披露不透明等突出问题，统一房地产开发、交易、物业服务、资金监管、质量安全等环节的管理要求，引导房地产企业坚持房住不炒定位，提升行业服务质量，保障购房人、业主及相关主体合法权益，推动房地产行业高质量、可持续发展，结合房地产行业发展实际及住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）监管职责，制定本规范。1.2适用范围本规范适用于本行政区域内房地产开发经营、房地产交易、物业服务、房屋租赁、房地产中介服务、房屋安全管理等全流程活动，以及参与上述活动的房地产开发企业、物业服务企业、房地产中介机构、租赁企业、购房人、业主等相关主体。涵盖商品住房、商业用房、保障性住房等各类房地产项目的开发、建设、销售、交付、运营等环节。保障性住房、共有产权住房等政策性住房有专项规定的，在符合本规范基础上，参照专项规定执行。1.3核心原则1.3.1房住不炒原则：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚决遏制投机炒房行为，引导房地产企业聚焦住房居住属性，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。1.3.2民生优先原则：以保障民生为核心，规范房地产开发建设质量，完善住房配套设施，提升物业服务水平，保障购房人及业主的居住权益，满足人民群众对美好生活的居住需求。1.3.3依法合规原则：严格遵守国家及地方关于房地产行业的法律法规、规章及强制性标准，住建局及相关监管部门依法履行监管职责，房地产相关企业及主体依法开展经营活动，确保行业发展合法有序。1.3.4质量第一原则：强化房地产开发建设全流程质量管控，明确开发企业、施工单位、监理单位等各方质量责任，推广先进建造技术，提升房屋建筑工程质量和品质，杜绝质量安全隐患。1.3.5公平诚信原则：规范房地产交易行为，要求房地产企业、中介机构等主体诚信经营，全面、真实、准确披露交易信息，保障交易双方知情权、选择权和公平交易权，营造公平竞争的市场环境。1.3.6协同监管原则：建立住建局牵头，自然资源、市场监管、金融监管等部门协同的监管机制，明确各部门监管职责，加强信息共享和联合执法，形成监管合力，提升监管效能。1.4职责分工1.4.1住建局：作为房地产行业的主管部门，负责本行政区域内房地产行业的统筹规划、监督管理和行业指导。具体负责房地产开发企业资质管理、开发项目建设监管、房屋交易备案、物业服务行业监管、房屋安全管理、房地产中介机构备案及监管等工作；牵头开展行业专项整治，处理房地产领域信访投诉。1.4.2房地产开发企业：作为项目开发建设的责任主体，需具备相应开发资质，严格按照规划设计要求开展建设，落实质量安全主体责任，规范销售行为，按时保质交付房屋，履行售后保修义务，配合开展项目竣工验收及备案工作。1.4.3物业服务企业：作为物业管理服务的实施主体，需具备相应物业服务资质，按照物业服务合同约定提供质价相符的服务，维护物业管理区域内的环境卫生、公共秩序和设施设备正常运行，接受业主监督，配合住建局及街道（乡镇）开展物业服务监管工作。1.4.4房地产中介机构：包括房地产经纪机构、估价机构等，需具备相应资质并备案，诚信开展中介服务，规范服务流程，如实提供房源信息、交易咨询和估价服务，保障交易双方合法权益。1.4.5施工、监理及勘察设计单位：施工单位需严格按照施工图纸和技术标准施工，落实安全生产和质量管控措施；监理单位需履行监理职责，对施工质量、安全和进度进行全程监督；勘察设计单位需提供符合规范的勘察设计文件，对勘察设计质量负责。1.4.6其他相关部门：自然资源部门负责房地产项目用地规划、规划许可等监管；市场监管部门负责房地产广告、价格行为等监管；金融监管部门负责房地产金融业务合规性监管；街道（乡镇）负责指导业主大会、业主委员会成立及运作，协调处理物业管理矛盾。2房地产开发建设规范2.1开发企业资质管理2.1.1房地产开发企业需取得住建局核发的《房地产开发企业资质证书》，并在资质等级许可范围内从事开发经营活动，不得超越资质等级开发项目。资质证书需在有效期内，企业名称、注册资本、法定代表人等关键信息变更的，需及时向住建局申请变更备案。2.1.2开发企业申请资质需具备相应的专业技术人员、开发业绩、资金实力等条件，提交真实、完整的申请材料。住建局对申请材料进行审核，符合条件的核发资质证书；对不符合条件的，出具不予许可通知书并说明理由。2.1.3住建局建立开发企业资质动态核查机制，对资质条件不再符合要求、存在严重违法违规行为的企业，责令限期整改；整改不合格的，降低资质等级或吊销资质证书，并向社会公示。2.2项目规划与立项规范2.2.1房地产开发项目需符合国土空间规划、城市总体规划和详细规划要求，开发企业需依法取得项目用地的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等前期审批文件，方可开展项目建设。2.2.2开发企业在项目立项前需开展可行性研究，结合市场需求、城市发展定位等因素确定项目开发业态、建设规模、配套设施等内容。项目规划设计需符合相关规范，配套建设的教育、医疗、养老、社区服务、市政公用等设施需与主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。2.2.3项目规划方案经自然资源部门审批后，开发企业不得擅自变更；确需变更的，需按原审批流程重新报批，变更内容涉及容积率、建筑密度等核心指标的，需经公示并获得批准后方可实施。2.3施工建设质量安全规范2.3.1开发企业需选择具备相应资质的施工、监理、勘察设计单位承接项目相关业务，签订规范的委托合同，明确各方质量安全责任。严禁将项目肢解发包、违法分包或转包给无资质单位。2.3.2施工单位需严格按照施工图纸、技术标准和施工规范组织施工，建立健全施工质量安全管理制度，落实安全生产责任制，配备专职质量安全员，对施工过程中的质量安全隐患及时整改。涉及主体结构、承重结构等关键部位施工的，需严格执行验收制度。2.3.3监理单位需组建专业监理团队，对施工全过程实施监理，重点监督施工单位质量安全措施落实、材料设备质量检验、关键工序施工等情况，对发现的问题及时出具监理通知单，督促施工单位整改；对拒不整改的，及时向住建局及相关部门报告。2.3.4开发企业需建立项目质量安全巡查机制，定期对项目施工质量、安全生产情况进行检查，协调解决施工过程中的问题。建筑材料、设备进场前需经检验合格，严禁使用不合格材料和设备。2.3.5项目建设过程中需严格遵守环境保护规定，采取防尘、降噪、降尘等环保措施，减少对周边环境的影响。施工现场需规范管理，设置围挡、公示牌等，保持场地整洁。2.4项目竣工验收与交付规范2.4.1房地产开发项目完工后，开发企业需组织施工、监理、勘察设计等单位进行竣工验收，验收内容包括工程质量、规划配套、安全设施、环保措施等。验收合格后，需向住建局申请竣工验收备案，提交完整的备案资料。2.4.2住建局对备案资料进行审核，必要时进行现场核查，符合要求的予以备案；不符合要求的，责令开发企业限期整改，整改合格后方可备案。未通过竣工验收备案的项目，不得交付使用。2.4.3开发企业需在房屋交付前向购房人书面通知交付时间、交付流程及需提交的材料，并公示项目竣工验收备案证明、房屋质量保证书、房屋使用说明书等文件。交付时需组织购房人进行现场查验，对购房人提出的质量问题及时整改。2.4.4开发企业需按照《房屋质量保证书》约定承担房屋保修责任，保修范围包括地基基础、主体结构、屋面防水、墙面、地面、门窗等，保修期限符合相关规定。在保修期内，购房人提出保修申请的，开发企业需在规定时限内响应并整改。3房地产交易规范3.1商品房销售规范3.1.1开发企业销售商品房需取得住建局核发的《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证明》，未取得相关证明的，不得进行商品房销售或收取任何形式的预订款、诚意金等费用。3.1.2开发企业需在销售现场显著位置公示《商品房预售许可证》（或现售备案证明）、项目规划总平面图、房屋分层平面图、销售价格表、付款方式、前期物业服务合同、房屋质量保证书、房屋使用说明书等文件，保障购房人知情权。3.1.3商品房销售实行明码标价制度，开发企业需按照备案价格销售房屋，不得超出备案价格销售，不得在标价之外收取任何未标明的费用。价格调整需按规定重新备案并公示。3.1.4开发企业销售商品房时，需向购房人如实介绍房屋户型、面积、朝向、配套设施、产权年限、不利因素等信息，不得隐瞒或虚假宣传。广告宣传内容需真实、合法，不得含有升值或投资回报承诺、虚假学区承诺等违法违规内容。3.1.5开发企业与购房人需签订规范的《商品房买卖合同》，合同内容需明确房屋基本信息、价款、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任、产权登记等核心条款，不得签订“阴阳合同”或附加不公平格式条款。合同签订后，开发企业需在规定时限内到住建局办理合同备案手续。3.2存量房交易规范3.2.1存量房交易需通过合法的房地产中介机构促成或交易双方自行达成交易，交易双方需对房屋产权真实性、无抵押、无查封等权利状况进行核实，确保交易房屋产权清晰、可交易。3.2.2房地产中介机构在提供存量房经纪服务时，需核实房源信息真实性，包括房屋产权、面积、户型、抵押查封情况等，建立房源信息核验制度，对核验通过的房源进行公示；不得承接产权不清晰、不符合交易条件的房源，不得发布虚假房源信息。3.2.3存量房交易双方需签订《存量房买卖合同》，明确交易价格、付款方式、房屋交付、产权过户、违约责任等条款。中介机构需指导交易双方规范签订合同，不得强制提供代办服务或收取额外费用。3.2.4存量房交易需到住建局办理交易备案和产权过户手续，交易双方需提交真实、完整的交易材料，包括身份证明、房屋产权证书、买卖合同等。住建局对交易材料进行审核，符合条件的办理过户手续，核发不动产权证书。3.3交易资金监管规范3.3.1商品房预售资金实行监管制度，开发企业需在指定监管银行开立预售资金监管账户，购房人支付的预售房款（包括定金、首付款、按揭贷款等）需全部存入监管账户，由住建局和监管银行共同监管。预售资金需按工程进度节点拨付，保障资金用于项目建设，不得挪作他用。3.3.2存量房交易资金可由交易双方自愿选择存入政府指定的交易资金监管账户，监管机构按照交易合同约定的节点划转资金。中介机构不得代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。3.3.3监管银行需严格按照预售资金监管协议和存量房交易资金监管规定，履行资金监管职责，按时向住建局报送资金收支情况，不得擅自划转监管资金。住建局定期对监管资金使用情况进行核查，确保资金安全。4物业服务规范4.1物业服务企业资质与备案管理4.1.1物业服务企业需取得相应的物业服务资质证书，在资质等级许可范围内承接物业服务项目。新设立的物业服务企业需向住建局申请资质，提交企业章程、专业人员证明、办公场所证明等材料，审核通过后方可开展经营活动。4.2前期物业管理规范4.2.1开发企业在项目销售前需通过招投标方式选聘前期物业服务企业；投标人少于3个或物业项目规模较小的，可经住建局批准后采用协议方式选聘。前期物业服务合同期限由双方约定，自业主大会选聘新的物业服务企业之日起终止。4.2.2开发企业需与选聘的前期物业服务企业签订《前期物业服务合同》，明确服务内容、服务标准、收费标准、合同期限等内容，并在销售现场公示。购房人签订商品房买卖合同时，需同时签订前期物业服务协议，明确双方权利义务。4.2.3开发企业需向前期物业服务企业移交符合要求的物业共用部位、共用设施设备及相关资料，包括竣工总平面图、设施设备清单、保修资料等。移交双方需签订移交协议，明确移交内容和责任。4.3物业服务服务标准4.3.1物业服务企业需按照物业服务合同约定和相关服务标准，提供以下服务：物业管理区域内共用部位的维护和管理，包括楼道、楼梯间、电梯厅等；共用设施设备的运行、维护和管理，包括电梯、供水、供电、供暖、消防、安防等；环境卫生管理，包括道路清扫、垃圾清运、绿化养护等；公共秩序维护，包括门岗值守、巡逻、车辆停放管理等；协助做好安全防范、社区文化活动组织等工作。4.3.2物业服务收费实行政府指导价或市场调节价，实行政府指导价的，需按照当地政府制定的收费标准执行；实行市场调节价的，由业主与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中明确。收费标准需公示，不得擅自提高收费标准或增加收费项目。4.3.3物业服务企业需建立健全服务管理制度，配备专职服务人员和工程技术人员，定期对服务人员进行培训，提升服务水平。对电梯、消防等特种设备，需委托具备相应资质的单位进行维护保养，确保设施设备正常运行。4.3.4物业服务企业需定期向业主公示物业服务资金收支情况、公共收益使用情况、维修资金使用情况、服务工作开展情况等信息，接受业主委员会和业主的监督。建立投诉处理机制，对业主提出的投诉需在规定时限内响应并处理。4.4业主自治与物业交接规范4.4.1街道（乡镇）负责指导物业管理区域成立业主大会和选举业主委员会，业主大会是业主自治的最高权力机构，负责制定管理规约、选聘和解聘物业服务企业、审议物业服务收费标准等重大事项。业主委员会负责执行业主大会决定，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，监督物业服务企业服务质量。4.4.2物业服务合同期限届满前，业主大会需决定是否续聘或选聘新的物业服务企业。决定解聘的，业主委员会需提前通知物业服务企业，双方做好交接准备。物业服务企业需在合同终止后规定时限内，向业主委员会移交物业共用部位、设施设备及相关资料，办理交接手续。4.4.3物业共用部位、共用设施设备的维修资金（简称“专项维修资金”）实行专户存储、专款专用。业主需按照规定缴纳专项维修资金，专项维修资金用于物业共用部位、设施设备的大修、中修和更新改造，使用需经业主大会或业主代表大会同意，并报住建局备案。5房地产中介与租赁规范5.1房地产中介机构管理规范5.1.1房地产经纪机构、房地产估价机构需取得相应资质，并向住建局申请备案，提交机构章程、资质证书、专业人员名单及证书、办公场所证明等材料。备案信息发生变更的，需及时办理变更备案。5.1.2房地产中介机构需在经营场所显著位置公示营业执照、资质证书、备案证明、服务项目、收费标准、投诉电话等信息，接受社会监督。中介服务人员需佩戴工作证件上岗，亮证服务。5.1.3房地产经纪机构提供服务时，需与委托人签订规范的经纪服务合同，明确服务内容、服务期限、收费标准、违约责任等条款。不得强制提供代办贷款、产权过户等附加服务，不得收取未约定的费用。5.1.4房地产估价机构需遵循独立、客观、公正的原则开展估价业务，出具的估价报告需符合相关规范，由注册房地产估价师签字并加盖机构公章。不得出具虚假估价报告，不得迎合委托人要求调整估价结果。5.1.5中介机构及其从业人员不得有下列行为：发布虚假房源或估价信息；隐瞒房屋产权瑕疵、抵押查封等重要信息；赚取房源差价；挪用、侵占交易资金；为违法违规交易提供中介服务；泄露委托人个人信息等。5.2房屋租赁规范5.2.1房屋出租人需保证出租房屋产权清晰、符合安全居住条件，不得出租违法建筑、危险房屋、不符合消防安全要求的房屋。出租房屋需符合当地最小出租单位、人均居住面积等规定，不得群租房。5.2.2房屋租赁双方需签订规范的《房屋租赁合同》，明确租赁期限、租金标准、支付方式、房屋维修责任、违约责任、转租约定等条款。租赁期限超过6个月的，需到住建局或街道（乡镇）办理租赁登记备案手续。5.2.3出租人需按时收取租金，不得随意提高租金或提前解除合同；需履行房屋维修义务，保障承租人居住安全和正常使用。承租人需按时支付租金，不得擅自转租、转借房屋，不得擅自改变房屋结构和用途，需爱护房屋及设施设备。5.2.4住房租赁企业需具备相应资质并备案，规模化住房租赁企业需建立健全房屋安全管理制度，对出租房屋进行安全查验和维护。不得哄抬租金、囤积房源，不得发布虚假租赁信息。住房租赁企业收取承租人租金的，需实行“租金监管”，防范“长收短付”“高进低出”等风险。5.2.5住建局需加强对房屋租赁市场的监管，建立租赁信息管理平台，规范租赁登记备案流程，联合相关部门打击违法租赁行为，保障租赁双方合法权益。6房屋安全管理规范6.1房屋安全责任划分6.1.1房屋所有权人是房屋安全的第一责任人，对房屋安全负有全面责任，需定期对房屋进行安全检查和维护，及时消除安全隐患；房屋承租人、使用人需按照房屋使用说明书使用房屋，不得擅自改变房屋结构，发现安全隐患及时告知所有权人。6.1.2开发企业对新建房屋在保修期内的结构安全负有责任，需按照《房屋质量保证书》约定承担保修义务；超过保修期的，房屋安全责任由所有权人承担。6.1.3物业服务企业需对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行定期安全巡查，发现安全隐患及时向业主委员会和住建局报告，并协助所有权人开展隐患整改。6.2房屋安全检查与隐患治理6.2.1房屋所有权人需定期对房屋结构、承重构件、消防设施、燃气电气设施等进行安全检查，尤其是在暴雨、台风等自然灾害后，需及时开展安全排查。对排查出的安全隐患，需及时采取整改措施，确保房屋安全。6.2.2住建局需建立房屋安全动态监管机制，定期组织对老旧房屋、危险房屋、人员密集场所房屋等重点房屋进行安全排查，建立房屋安全档案。对排查出的危险房屋，需向所有权人下达整改通知书，责令限期整改。6.2.3房屋存在结构安全隐患的，所有权人需委托具备相应资质的检测机构进行房屋安全鉴定，根据鉴定结论采取加固、维修、停用、拆除等处理措施。危险房屋需设置明显警示标志，不得出租、出借或使用。6.2.4严禁任何单位和个人擅自拆改房屋主体结构、承重结构，包括拆除承重墙、改变承重梁、楼板开洞等行为。确需改变房屋结构的，需经原设计单位或具备相应资质的设计单位出具设计方案，报住建局审批后方可施工，施工完成后需经验收合格。6.3老旧房屋与危房管理6.3.1住建局负责制定本行政区域内老旧房屋改造计划，统筹推进老旧房屋修缮、加固、改造工作，提升老旧房屋安全性能和居住品质。老旧房屋改造需充分征求业主意见，保障业主参与权和监督权。6.3.2对经鉴定为危房的房屋，住建局需建立台账，分类管理：对观察使用的危房，需定期监测；对处理使用的危房，需采取加固措施后使用；对停止使用的危房，需责令停止使用并设置警示；对整体拆除的危房，需监督拆除过程，防范安全风险。6.3.3危房改造需由具备相应资质的施工单位承接，严格按照设计方案施工，监理单位全程监督，确保改造质量。改造完成后，需经住建局验收合格后方可投入使用。7监督管理与责任追究7.1监督管理机制7.1.1住建局建立常态化监管机制，采用“双随机、一公开”检查、专项整治、日常巡查、信用监管等方式，对房地产开发、交易、物业服务、中介服务等环节进行全面监管，及时发现和查处违法违规行为。7.1.2建立房地产行业信用评价体系，对房地产开发企业、物业服务企业、中介机构及从业人员的信用信息进行记录，包括资质情况、业绩表现、违法违规行为、投诉处理情况等。信用评价结果分为不同等级，向社会公示。7.1.3实行信用联合奖惩机制，对信用等级高的企业，在资质审批、项目申报、政策支持等方面给予优先；对信用等级低、存在严重失信行为的企业，采取限制资质升级、暂停项目审批、列入黑名单、向社会曝光等惩戒措施，直至吊销资质证书。7.1.4畅通投诉举报渠道，通过政务服务热线、住建局官网、微信公众号等平台接受群众投诉举报，对投诉举报事项进行登记、调查、处理，在规定时限内回复投诉举报人。对实名举报的，严格为举报人保密。7.1.5建立多部门联合执法机制，住建局联合自然资源、市场监管、金融监管等部门开展联合执法行动，针对房地产领域突出问题开展专项整治，形成监管合力，