房地产项目施工阶段成本控制研究

房地产项目施工阶段成本控制研究 日··目录TOC\o"1-3"\h\u1101摘要: 房地产项目施工阶段成本控制研究摘要:我国现阶段城镇化建设进程在这一环境中，日益推动，房地产业在此环境中发展迅速，同时房地产业之间竞争日益激烈，要想在后期实现稳定发展。就必须加强房地产建筑企业的成本控制，科学合理的控制项目进度和质量，保证项目利润。现代成本控制理论并没有在实践中得到广泛应用，很多房地产建筑企业仍然采用传统的以利润为导向的成本控制方法，难以达到成本控制目标。房地产建筑企业应该借鉴国内外的先进成本控制理论建立适合自己企业的成本控制体系。关键词：房地产开发工程；前期项目成本管理；工程成本风险控制：1绪论1.1研究的目的和意义1.1.1研究目的从我国工程造价成本控制目前的现状来看，浮现出了一系列的问题，然后我们要进行分析研究讨论，从中找出每个问题的相应的补救措施或解决办法，以使我国的工程造价成本控制水平有整体上的提高，保证房地产项目施工阶段造价得到有效得控制，力求在每个建设项目中能更加合理的安排人员的分配、物力、财力，从而更好的从中去控制房地产的施工阶段的成本，减少不必要的开支，节约资源，提高经济的效益。1.1.2研究意义（1）使我国房地产施工项目成本控制的现存问题得到一个良好的解决方法。针对我国建设房地产施工项目阶段工程造价成本控制的情况看，发现一些存在的问题，针对这些问题进行分析研究，找出一些针对性有益的办法去解决这些问题。（2）目前我国是发展中国家，良好的利用好工程造价成本控制，可以缓解一下我国家对建设资金投资改造的巨大需求与不够投资金额供给之间的相互的矛盾我国为人口大国,地区贫富差距较大,与其他国家相比,经济力量较弱,国民劳动总产率较低。每年投资项目所需的资金是有限的,这些项目可能会为必要投资提供。与发达国家相比,中国人均年固定资产投入极低。因此,目前国内经济发展需要的建设资金有较大的缺口,特别是目前对改造老城区的拆迁、规划市内形象进行了大力开发。因此,中国需要加强对项目投资成本的控制,合理地利用计划中的人力、物力和财富,最大程度地实现投资利益,研究成本控制是要想办法把投资成本限制在预算中,最大程度地节省投资成本。（3）规范建筑工程造价成本控制市场确定建设工程成本成本的基础,要有科学根据,不能凭空而无论或随便估算。从目前阶段的建筑市场上,经常出现高层建筑人员虚报价格谋取利润,或建设单位的投资资金不足却要兴土木,出现了不正常的压低建筑造价成本、导致建筑市场价格混乱的情况,严重打击了市场的正常秩序。因此,加强工程建设造价管理对规范工程成本市场有利,避免豆腐渣工程的出现造成对百姓伤害。1.2研究的主要内容房地产工程施工阶段成本控制研究,要以合理适当、有效管制控制,提高对房地产工程施工阶段成本的有效控制,以增加经济利益的有效性,每一小节都包含了很多知识,主要说明施工工程的成本有效控制,房地产工程的控制和管理存在优势缺陷,对其进行管理和控制的不足和缺陷,对其进行优化控制和管理,以增加经济利益。进行全面分析和了解,但寻找有效的问题解决办法来控制房地产工程成本的研究。1.3施工项目成本1.3.1施工项目成本的概论建设工程成本是施工企业在建设过程中所消耗的全部生产成本，包括：主要材料、辅助材料、结构件、周转材料、建筑安装工人的工资、奖金和津贴、机械使用费以及其他直接收入和项目管理为组织施工经营而生产的成本，是施工企业产品费用的总称，也叫工程成本。施工过程中消耗的原材料和机械设备构成材料资源的消耗；建筑安装工人和管理人员在施工过程中所支付的劳动构成了生活劳动消耗，这两种消耗构成了建筑工程成本。对这个概念有三个方面的理解:（1）建设项目成本以某一项目为成本核算对象（单项工程或单位工程）。（2）施工项目成本是指该项目施工而发生的生产性耗费,也称为现场项目成本,不包括其他环节所发生的成本费用。（3）建设项目成本核算的内容只包括五项:材料成本、人工成本、机械使用费、其他直接成本和间接成本。建筑工程成本是建筑生产过程中活动劳工和物质化劳工的总称。它反映了企业的生产和经营活动在各方面的效果,是企业经营绩效综合性指标。施工企业劳动生产率,原材料消耗率,机械设备使用率,施工进展速度,产品质量,施工技术及组织水平,资金周转率,企业各级责任单位管理水平的最终反映在工程成本中;建筑工程造价是测量建筑企业亏损的尺度,是工程招标的基础,也是企业决定和核算工具,其成本直接影响到企业和工作人员的经济利益。1.3.2施工项目的构成施工项目成本由直接成本和间接成本两大部分构成。一、直接成本直接费用就是泛泛指在一个工程建设经营过程中,构成一个主要工程项目实体和直接促成该工程项目实体形成各种直接费用的各种成本方式,包括人工成本费用、材料设备费用、机械设备使用和其它直接费用成本。（1）人工费。人工费通俗意义讲是指在在这个项目中工人所付出的辛苦劳动给的酬劳等。（2）材料费。在项目建设过程中所消耗的原材料、结构配件、部分和半成品的费用。（3）机械使用费。在项目施工中，人工无法完成要借助机械才得以完工，然后自有的施工机械的所发生的机械使用费或者使用外单位施工机械租赁费及安装费用。（4）其他直接费。其他直接费是预算定额和间接费定额以外的施工现场发生的各种费用。二、间接成本间接成本是指不与生产过程直接发生关系，服务与生产过程的各项费用，而是从施工方在施工过程中直接支出去的。1.3.3施工项目成本分类为了更好地认识并掌握施工项目成本的性质,根据建设项目成本的管理需要,可以将施工项目的成本从不同角度划分为各种类型的建设项目成本。一、按成本控制的标准划分：目标成本，计划成本，标准成本，定额成本。二、按生产费用与用与工程量的关系划分:（1）变动成本。（2）固定成本。三、按生产费用计入成本的方法划分：（1）直接成本。（2）间接成本。四、按成本形成的时间划分按照成本形成的时间顺序，建设项目成本可分为预算、计划和实际三大类。预算成本。预算成本又称标后预算成本，是指建设单位和施工企业在招标后签订施工合同时确定的工程成本。（2）计划成本。规划成本计划成本是按项目设计施工图、施工组织设计、建筑定额等方面计算，以及项目最低资源消耗、最小支出等方面的总计。结合实际项目和企业的管理水平和生产力水准。项目经理部根据施工规划期的实际情况，在项目施工实施前进行成本预算，即施工企业考虑降本措施后的成本计划数，是项目的目标成本，也是成本目标管理的底线。（3）实际成本。实际成本是报告期内建设项目实际生产成本的总和。五、按成本中心的成本是否可控划分成本是否能够控制的,是针对一个成本中心,任何一个成本中心都可以分为不能控制成本。（1）可控成本。凡是由某一成本中心所能控制并受到其经济活动的影响而被称为可控成本的,都是可控制成本。可控制成本相对于无可控制成本来说是相对的。可控制成本一般应有以下三个要素:①成本中心能明了将要发生的耗费。②成本中心能计量这些耗费。③成本中心能控制这些耗费。满足了以上三个条件的就是成本中心的可控成本。（2）不可控成本。任何不受某一成本中心控制，不受其经济活动影响的成本，称为不可控成本六、成本的其他分类在项目经济分析中，为了进行项目决策，还提出了边际成本、沉入成本和机会成本等成本分类。（1）边际成本。（2）沉人成本。（3）机会成本。2房地产建设项目成本控制现状2.1成本理论的欠缺房地产成本控制的理论的欠缺。在房地产建设项目中，有效成本控制节约、控制理念意识并没有深入人心，在整项目建设中存在着人工、物力、材料、机械等一些不必要的浪费和损耗，而一些项目上的管理者只关注项目的工程进度和工程的质量，从而忽略了项目的成本的控制，从而导致了项目成本的增加，所以目前成本控制的理论缺失已经成为房地产项目成本控制的主要的问题。2.2成本信息反馈迟缓在整项目建设过程中有时候物价的跌长起伏不能及时地发现，可能性地导致项目成本地增加，在每项地成本支出地信息反馈比较的缓慢，从而让项目管理者在项目建设过程中不可以及时发现的成本超支、外溢等问题，也不能够及时采取有效、合理的措施和方法来控制成本增长，为以后成本超支留下了非常大的隐患。2.3项目成本管理体系不完善目前，我国房地产企业进一步完善了成本的管理方式，但是很大一部分的企业没有过分地细致管理，管理人员的执行力度不够加强，再加上具体岗位的分工不是很明确，管理人员缺乏责任感，用敷衍了事，事不关己地态度导致成本管理体系不健全。2.4忽视“质量成本”和“工期为本”所谓的“质量成本”是指为该项目设置质量要求达到标准所花费的费用,以及由于项目质量未达到初期设置的质量而造成的损失。工期费用"是指为使项目在规定工期或提前完成项目而产生的费用,以及未在规定工期日完成的经济损失,如未在规定工期日完成。如违约损失、信誉损失等。房地产建设项目就会存在为了节约成本然后不达标的项目质量和赶完工日期的现象,结果只会导致更多不必要的质量问题和工期支出,并且损害了该企业的名誉。3房地产企业项目工程管理的现状3.1工程成本管理工作不被看重项目运营成本风险管理通常是房地产开发公司日常经营的三个核心内容之一。然而,许多房地产开发公司目前并没有完全正确认识并做到这一点。项目管理成本优化管理仅仅不过是对整个项目管理成本的一种表面性优化处理,并没有真正地充分发挥该管理项目在整个服务工程管理中的重要作用,将直接导致项目敷衍而行。3.2工程成本的数据不正确导致成本工作相差较大工程成本数据对造价管理起着重要作用。成本预测,成本决定,成本控制,成本控制和成本评估等都是以企业的成本为基础的。因此,每个企业都要及时更新消息。然而,目前很多房地产公司的项目成本信息无法反映企业成本的实际状况,导致该项目的成本管理与实际情况背道而驰,从而使该项目花费较高的建设成本。3.3责任成本制度不健全导致项目工程成本浪费情况严重责任成本体系是现代成本管理中的一个重要思想,因此我们应该把每一项项目的开支都与相关责任人联系起来，假如那个项目的支出严重的与原定的支出有较大的区别，我们就可以找到相关的责任人落清事实，找出原因，这样子就可以把每个项目的成本处于可控制的状态。按目前的许多房地产企业的工程成本管理控制并没有引入责任成本的管理状态，导致工程成本与管理人员利益无关没有任何的损失。在以上说明问题，就是存在于房地产项目之中的各阶段的成本控制就显十分必要。4施工现场成本控制措施施工现场成本控制是指从施工到项目竣成的一种基本控制,是指在整个工程开发过程中,能够创造商品价值的一种基本行为。在这一环节，成功的成本控制可以提升项目在市场上的重要核心竞争力，因此施工过程成本是整个项目成本控制中的一项重要工作。4.1施工期间成本影响的因素在施工阶段，从项目中找出影响现场成本控制的因素，是控制工程成本的关键问题。一般来说，影响项目建设期成本超支的主要原因如下:（1）企业规章制度不健全，管理机构不落实，施工图纸、建筑合同及各项项目的实施情况未能认真监督、检查施工情况，导致成本失控。（2）由于没能很好的控制设计变更，与初期的设计大不相同，从而导致项目合同的工程量增加会议大量出现，致使了成本的增加失控。（3）对施工过程中对可能出现的各种将要影响工程质量、施工的无法预测的问题，然后进度无法顺利的进行，然后会形成了工期延期、质量事故等等损失，引起施工的所赔，造成工程项目的成本增加。（4）缺乏对工程质量和施工进度的准确控制，导致完工工程返工和工期延误，导致工程在最佳施工季节完工，进而增加整个工程周期，延长资金回笼周期，导致资金投入比例增加。4.2工程施工成本控制的实际操作工程施工期间的成本控制目前一般分为这两种情况进行实施操作:（1）在一个建设项目的建设过程中，项目前期的控制比项目中后期的控制更有意义。工程项目是动态投资，只有前期做好了，中后期的控制也做好了，主要是对工程量增加和未来变化的控制不能放松。在项目建设项目中，招标、相关合同和采购的管理应被视为初始控制内容。同时，检查施工图纸和检查班组，进行相关技术交底，也是初期控制的重要环节。这是施工现场成本控制的重要一步，也是中期控制和后期控制的重要基础环节。（2）主动控制和被动控制主动控制就是预测偏离预期目标的可能,并制定和准备各种防止预期目标的措施,以便顺利完成计划目标。主动控制是施工的最初控制,在发生事故之前一定要采取合适的控制措施。主动控制的具体措施表现在某些计划,规章制度,组织保障系统,制度实施和监督计划的执行状况等方面。被动控制是指当系统遵循计划时，管理者跟踪计划的运行情况，对未预测风险的项目信息进行处理、整理,然后将该计划传递到控制者,以便管理者发现问题和偏差,提出解决问题并纠正偏差的计划,然后发送到计划执行系统,以纠正与该计划相关的问题,从而纠正计划目标偏差。5房地产项目施工阶段成本控制的优化措施房地产项目实施阶段是整个房地产成本控制最关键的阶段，因为在这个阶段的投资的消耗比例极为大，只有完美控制好这一个阶段的每一笔开销，才能控制整个项目成本。这一阶段需要做好以下几个方面的工作。5.1重视设计图纸查看图纸检查是施工阶段关键的主动控制措施，可以避免设计缺陷，进而进行改造。建设单位应分别组织设计、施工、和监理单位进行自检复查和集中复查。设计方案中强调各专业的协调配合，避免交叉占用等问题:要注意施工计划与规划批复图纸之间的一致性，各种坐标，标高是否给出正确，小区标高与单体建筑标高的协调，配套工程中管线的标高、定位是否正确。5.2重视施工组织设计审核要重视施工组织设计审核。一、是要查看不同施工单位实际报告的不同施工项目组织工程设计和项目投标时所可能发生的成本差别,分析引发原因,确定对项目工程建设成本的直接影响。二、是要看施工组织设计的内容本身中的设计计划的资源分配用量是否合理。三、是要看提出的措施是否是超常规的做法，非常规做法批准后，造价就要给予调整。四、是专项施工组织设计要做方案按经济实惠选择更好优化方案。五、在正式确定签证方案后,批准时双方应明确注明是否需要双方进行现场办理签证的身份确认,并在签证实施时严格监督该签证方案的正确执行,以免双方未能承担确定后果的责任。5.3加强施工管理房地产开发商要想提高效率,必须做的就是加强建设管理,包括工人合理的安排,优化施工程序,以及人员合理的安排。施工财务费用的严格审核等等。只有充分利用工程管理人员的智慧,科学合理地组织施工建设,应用现代化信息化的技术手段优化资源配置,才能更好地控制施工效率和工程质量,以便最终达到控制成本的目的。5.4加强工程变更和索赔控制在房地产项目的具体施工过程中，往往会有一些因素导致局部设计变更、材料变更、施工工艺变更等。，这或多或少都会对工程造价产生一定的影响。因此，必须严格审批需要变更的项目，有效控制工程造价的增加。此外，我们需要正确预测施工过程中可能发生的事故索赔，预测一些事故索赔因素，争取工程保险加强索赔风险的分散或转移，来减少资金链得断裂。5.5加强工程造价的动态控制加强工程造价的动态控制需要对租赁设备、在购买材料、工人工资、施工设计变更、隐蔽工程等动态因素都有很充分的了解。在具体的施工过程中，如遇到上述因素的变动，工程造价人员应该为企业认真审核原预算报价，同时要核实清楚，以防弄虚作假。5.6协调成本与质量、进度的关系在项目施工阶段成本控制中，成本、质量、工期是三个关键要素，只有综合协调三者之间的关系，才能合理控制项目成本，实现项目成本控制目标。质量、成本、工期之间相互影响，相互作用，相互制约。在项目施工阶段，成本与质量密切相关，对项目质量要求越高，则项目成本就会越高了。当项目质量达到一定程度之后，如果要进一步提高项目质量，则会大大增加项目成本。此外，建设项目都会存在最佳施工工期，此时项目成本最低，因为受到技术影响，如缩短项目工期会增加项目成本，同样延长项目工期也会增加项目成本。5.7工程变更控制建筑工程具有造价高、工期长、技术上的复杂性比较强的特点。一方面，可能原因是由于以前勘察施工设计比较粗犷,在进行施工设计过程中就会发现许多没有事先仔细考虑过的风险因素,不得不自行改变原来勘察设计的施工方案,导致工程数量的改变;另一方面,也可能由于多种不可预测因素的提前变化,导致了设计改进、原料更替、工程延误等问题。无论设计原因如何导致设计改变,都会产生投资改变的后果。（1）降低设计变更的数次（2）技术经济分析工程,选择先进技术、成本合理改变实施工程项目（3）合理确定工程变更价款。（4）认真研究合同中索赔条款，减少索赔情况发生:（5）注意资料的收集，收集一切可能涉及索赔论证的资料及时合理地处理索赔事件:（6）强化索赔的前瞻性，有效避免发生过多索赔事件:熟悉有相关法规的规定，运用合适的法律对索赔进行综合处理。6结论在房地产施工阶段成本控制中如果施工人员可以合理恰当的运用人力的分配、物力的利用、财力支配，可以减少项目的不必要的开支，降低这个项目的受损得程度，这个项目的盈利能力就会因此增加，工程项目组织系统建设和运营顺利可靠性也就会因此大幅提高，还要高层人员学会科学性管理方法有效的控制成本得增加与浪费，还要以责任制与项目施工人员挂钩才能约束管理人员认真的对待每