光彩世纪购物中心总体推广策划方案

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Preparedfor:宣庆市光彩商城购物中心有限公司

目录

第一部分项目总体策划方案

一、项目SWOT分析----------------------------------------4

二、项目定位---------------------------------------------5

三、产权式商铺投资模式-----------------------------------9

四、投资回报分析-----------------------------------------10

五、产权式商城操作环节-----------------------------------15

第二部分营销推广执行方案

六、总体营销策略-----------------------------------------18

七、分阶段营销策略---------------------------------------20

八、新闻炒作、软性宣传-----------------------------------26

九、报纸硬广---------------------------------------------27

十、促销公关---------------------------------------------43

H—、现场包装------------------------------------------45

第三音K分宣传要点及材料部分

十二、推广时间表及筹备工作计划

十三、光彩商城宣传要点

十四、光彩商城海报文案

第一郃分

项目法体策划万案

第一部分

项目总体策划方案

一、项目SWOT分析

1.优势、机会点

(1)地产必然的增值性加上光彩大厦所处地理位置的优越性,

使商铺具有巨大的升值前景。

(2)一次性返租五年使投资门槛大嗝减少，市场接受面广，中

档收入者都可以投资。

(3)合作商家“好又多”的品牌效应将大大增强客户的信心。

(4)十年租约减少风险，并有稳定的回报。

(5)产品的多样使得不同层次的投资者都可以找到自己的选择。

(6)重庆市场暂无同类可比、竞争性产品。

(7)发展商的实力以及天方对操作同类项目丰富的经验

2.劣势、威胁点

(1)数年空置对买家信心有不利的影响

(2)买家也许对商场整体经营管理的信心局限性

(3)买家对这种投资方式不够了解，从认知到接受有必然过程。

(4)重庆整体积压商铺已经达成160万M2,市场气氛低迷°

项目定位

1.案名建议：

光彩商城购物中心(BriIIiancemall)

(1)2.市场定位

商业业态市场定位：

根据本商铺的特点，及周边商业人流、环境等因素再加上“好又

多”品牌商家进驻，建议本商业定位为：

集购物、休闲、餐饮一体的综合性大型现代化购物中心(shopping

mall)

注解：shoppingmall---------起源于欧美的先进零售商业模式，以大规模，所经营、

服务的项目全而著称。2023年中国首家shoppingmaII铜锣湾广场在深圳面市，2年来经营

火爆。中国消费者亦逐渐接受了这一新理念，shoppingmall的普及是必然趋势。

(2)、光彩大厦产权式投资方案定位

《光彩世纪购物中心》采用将商场面积分割成各个独立的产权单位,

带十年租约销售给各小业主，并引进品牌商家统一经营的“产权式商

城”投资模式。

将所有13400平方米划提成1500个具独立房产证的产权单位出售。

各个产权单位产品构成方案如下：

A.各产权单位面积在5~20平方米之间。有柜台、半开放式铺位，独

立铺等多种形式。（虚拟铺位）

B.各产权单位均带2023租约，年租金回报率固定6.8%o

C.每个产权单位由光大银行提供六成十年按揭。

D、购买时，一次性返回5年租金回报。

3.目的投资客户群定位

主力客户群：重庆市中档与中档偏上收入的中年人群。

（2）次主力客户：重庆市高收入人群、重庆市周边市县投资者。

商铺投资作为一种较稳健型的投资模式，较适合以投资置业获

得固定期限，可保证回报的理智稳健型投资者，同时同类案例操作实

践也证明中老年人群较青年族群成交更为踊跃。

4.价格定位

物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程，在未对市场进

行全面调研之前，制订本业态的商铺租赁分格显然是不科学的。

现只针对商铺的销售价格进行初步定位：

整个商城均价计划10000元。

*均价一万元各层均价水平

层数面积（平方米）均价（元）总价（万元）

-12300135003105

首层2023135002700

23200100003840

3320080002560

4320060001920

合计139001019414170

98%销售折扣9990.1213866.6

各产权单位面积在5~20平方米左右，总价在5~25万元之间。

*各面积的产权单位数量及所占的比例

面积数量占比例

5平方米左右45030%

10平方米左右55036.67%

15平方米左右30020%

20平方米左右20013.33%

合计150100%

（1）5.商场主题经营定位：

商场主题定位：

A、一层主题：光彩世纪精品名店:

对象：满足白领、金领消费族群对品质生活的规定，同时也提

供家庭主妇在平常家居消费之外的较高物质需求。

产品：重要经营品牌服装、珠宝、名表、高档化装品。同时设

立coffeeshop,快餐厅与高档酒楼。

理由：避免与大百货业态相冲突，同时对消费者来讲也是一种

有益的互补；真正体现了购物中心的功能。可采用与商家提点提成的

方式经营，获取更大的收益。

二、三、四层（已定）：深圳好又多商场；

五层主题：儿童世界；（和“好又多”同一模式整体出租经营。）

B、A、对象：以各类型家庭的孩子为主，集玩、食、

购、学习和智力开发为一体的儿童世界。

C、B、产品：按产品类型分区设立，如：按年龄分区

的儿童服装、玩具反斗城、儿童摄影、理发、儿童图

书。

D、理由：

•家长对独生子女的溺爱，消费较高；

•大人小孩同玩同乐，能带动全家消费；

,儿童消费容易聚集人气；

•为周边社区提供了良好的配套服务。

A、（2）定位总结：

由于有投资回报的限定（6.8%的投资回报相称于57元/平方米的

租金水平)为了避免投资者以租金做比较，一楼和五楼不宜采用分割

出租的经营方式。应采用提点和整体出租为宜。

将商场总体包装，再配合“好又多”的入驻成为一个在重庆首家

产权式主题商场；为日后长期的经营管理打好基础。

三、产权式投资方式

(1)1.光彩世纪购物中心产权式投资模式具有以下重要特点：

(2)实行所有权与经营权分离，将铺位分割成小面积的单位出

售。

业主和投资者可以根据自身的实力投入资金，获得相应的产权与

收益权，

业主所购买的商铺，经营则委托经营公司统一经营，经营公司与

《好又多》等品牌商家合作，运用其先进管理保证投资者获得稳

定的高额回报。

(1)2.产权式投资方式核心优点：

(2)投资有保障，由于有品聘商家和实力开发商的存在使得

中小投资者的投资风险大幅度减少。

最大限度减少置业门槛，能使投资者可以以最轻松的方式投

资商铺，从而最大限度的扩大了顾客层面。

高回报率，产权式商铺投资在大大规避了投资风险的同时,

仍然具有了商铺投资的传统优点--高投资回报率。

（3）3.操作关键：

（4）如何在最短时间内让重庆消费者接受《产权式商铺投

资》这一全新投资概念。

如何在保证开发商利益的前提下减少置业门槛，使新模式得

到普及。同时又给投资者以信心，相信能获得稳定的回报。

四、投资回报分析

1.对投资者的不同回报利率对发展商的影响

假设一个A单位铺位，面积10平方米，总价10万元，实际租金

水平是30元/平方米。

成交条件：5成十年按揭。

我们分别来比较投资回报率在6.5%,6.6%,6.8%,8%不同水平

下发展商与投资者在前十年内的收益

发展总价十年收十年付实际收相称于售实际总收入

商收

（万）益（万）出（万）入（万）价（元/平（万）

益殊

方米）

考虑

打折

销售

利息

管理

费等

惨阳

回报

率

6.5%103.66.57.171009514

6.6%.103.66.6770009380

6.8%103.66.8.6.868009112

8%103.685.656007504

(1)2.投资者收益分析

(2)不同回报比率对投资者的影响

期

首

年

根

据55

总价一实付首期5成月回报回报与

成

性

回

次

面

上2023月月供差

报

分供额

析

，

议

建

用

采

6

8%方

的

案

，

保

既

了

证

发

展

商

的

合

理

的

收

益

，

保

又

证

了

投

资

者

在

十

年

的

供

楼

期

内

，

回

报

率正

好可

以抵

供

楼

款

。

而多

余来

的

元17可

以考

虑

税

的

问

题

。

回报

率

542

549

3.25

5

10

6.5%

-/

1./5

1.7

6.6%

+1

550

549

3.3

5

10

+17

3.4

5

10

6.8%

566

549

1.6

+117

4

667

549

1

5

10

8%

资分析

者投

，投资

报率下

的年回

.8%

(2)6

年

成十

选择5

万元，

价10

，总

平方米

积10

位，面

楼A铺

设三

仍假

益。

者的收

析投资

以下分

方式。

的供楼

取租金

年后收

段和十

供楼阶

十年的

段，前

个阶

分为2

回报

者的

投资

。

阶段

资分析

方式投

.按揭

•A

段

楼阶

•供

投资

总

5年

一

5年

首期5

成

5

实付

回也与

回报

总

月回者实

2023

月供

报

首期

性

次供差

成月

价

率付

月供

回报

额

+17