2025年《物业法规》知识期末考试题库(附答案)

2025年《物业法规》知识期末考试题库(附答案)一、单项选择题（共20题，每题2分，共40分）1.根据《物业管理条例》及《民法典》规定，下列哪项不属于业主共同决定的事项？A.选举业主委员会或更换业主委员会成员B.制定和修改管理规约C.选聘和解聘物业服务企业D.决定物业共用部位的日常清洁频次答案：D解析：《民法典》第278条规定，业主共同决定事项包括：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。日常清洁频次属于物业服务企业的服务内容，由物业服务合同约定。2.某小区未成立业主大会，现有200户业主，专有部分总面积20000平方米。若需选聘新的物业服务企业，需满足以下哪项条件？A.专有部分面积占比过半数且人数过半数的业主同意B.专有部分面积占比三分之二以上且人数三分之二以上的业主参与表决，其中参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意C.全体业主一致同意D.专有部分面积占比三分之二以上且人数三分之二以上的业主同意答案：B解析：《民法典》第278条规定，选聘和解聘物业服务企业属于应当由业主共同决定的事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，且应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。3.物业服务企业在小区公共电梯内设置广告，所得收益应当：A.归物业服务企业所有，用于补充物业服务费B.归业主共有，扣除合理成本后属于业主共有C.由业主委员会与物业服务企业平分D.上缴街道办事处统筹使用答案：B解析：《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。4.业主未按约定缴纳物业费，物业服务企业可以采取的合法措施是：A.停止供电、供水、供热、供燃气B.将业主个人信息公开至小区公告栏C.向人民法院提起诉讼D.禁止业主车辆进入小区答案：C解析：《民法典》第944条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。禁止车辆进入小区、公开个人信息均属于侵犯业主合法权益的行为。合法催缴方式包括协商、调解或提起诉讼。5.某小区业主委员会任期届满前3个月，未组织换届选举。根据《物业管理条例》，应当由（）组织换届选举？A.物业服务企业B.业主代表自行C.街道办事处、乡镇人民政府D.房地产行政主管部门答案：C解析：《物业管理条例》第10条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会任期届满未换届的，由街道办事处、乡镇人民政府组织换届。6.下列关于住宅专项维修资金的表述，正确的是：A.维修资金只能用于房屋主体结构的大修，不能用于电梯维修B.维修资金的使用需经全体业主同意C.维修资金余额不足首期交存额30%时，应当及时续交D.维修资金归物业服务企业管理，业主无权查询答案：C解析：《住宅专项维修资金管理办法》第17条规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。电梯属于共用设施设备，其维修可使用维修资金（第3条）；维修资金使用需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（《民法典》第278条）；维修资金由业主共有，业主有权查询（《办法》第29条）。7.物业服务合同终止后，原物业服务企业拒不退出小区，继续提供服务并收取费用。业主可以采取的措施是：A.拒绝支付任何费用B.向法院起诉要求原物业服务企业退出并移交资料C.自行组织人员强行接管D.联合其他业主阻挠原物业服务企业工作答案：B解析：《民法典》第949条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。业主可通过诉讼要求其退出并移交资料。8.某小区开发商擅自将规划为公共绿地的区域改为停车位出售，业主可依据哪部法律主张权利？A.《消费者权益保护法》B.《城市房地产管理法》C.《民法典》D.《物业管理条例》答案：C解析：《民法典》第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。开发商擅自改变共有部分用途，业主可依据《民法典》主张权利。9.业主将住宅改变为经营性用房（如开设工作室），需满足的条件是：A.只需告知物业服务企业B.经有利害关系的业主一致同意C.向社区备案即可D.经业主大会表决通过答案：B解析：《民法典》第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。10.物业服务企业在小区内划定临时停车位并收取停车费，该费用的性质是：A.物业服务企业的经营收入B.业主共有收益（扣除合理成本后）C.业主委员会的办公经费D.用于小区公共设施维护的专项费用答案：B解析：小区内道路、场地属于业主共有（《民法典》第274条），利用共有部分设置停车位的收益，扣除合理成本后属于业主共有（《民法典》第282条）。11.业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受侵害的业主可以：A.自行撤销该决定B.向街道办事处申请撤销C.向法院提起诉讼请求撤销D.联合其他业主罢免业主委员会全体成员答案：C解析：《民法典》第280条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。12.新建住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业（不属于投标人少于3个的特殊情形），由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，可处（）的罚款？A.1万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以上20万元以下D.5000元以上1万元以下答案：B解析：《物业管理条例》第56条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。根据《物业管理条例》实施细则，此处罚款幅度为5万元以上10万元以下。13.物业服务合同中约定“业主未缴纳物业费的，物业服务企业有权对房屋进行停水停电”，该条款的效力是：A.有效，双方自愿约定B.部分有效，部分无效C.无效，违反法律强制性规定D.效力待定，需业主大会追认答案：C解析：《民法典》第944条第三款明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。合同中约定此类条款违反法律强制性规定，应属无效。14.某小区因开发商原因未配备物业服务用房，根据《物业管理条例》，开发商应承担的责任是：A.无需承担责任，由业主自行解决B.按规定标准补建，或者按当地物价部门核定的标准折算成价款，用于购置或租赁物业服务用房C.向业主支付赔偿金D.由街道办事处协调其他用房作为物业服务用房答案：B解析：《物业管理条例》第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。第63条规定，违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。实践中，未配备的需补建或折算价款购置/租赁。15.业主大会会议可以采用的形式不包括：A.现场集体讨论B.书面征求意见C.电子投票（如微信群投票）D.由业主委员会代为表决答案：D解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第22条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。电子投票需符合法定程序（如实名认证），但业主委员会无权代为表决。16.物业服务企业将小区绿化养护服务委托给第三方公司，需满足的条件是：A.无需业主同意，自行决定B.经业主大会同意C.经业主委员会同意D.书面告知全体业主答案：B解析：《民法典》第941条规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。但对于部分专项服务（如绿化养护），需经业主大会同意（《物业管理条例》第39条）。17.业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有：A.知情权和监督权B.所有权和处置权C.收益权和分配权D.使用权和独占权答案：A解析：《物业管理条例》第6条规定，业主在物业管理活动中，享有对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权。18.某小区业主委员会主任擅自以业主委员会名义对外签订广告合作合同，该合同的效力是：A.有效，业主委员会主任有权代表B.效力待定，需业主委员会追认C.无效，未经业主共同决定D.可撤销，业主可申请撤销答案：C解析：业主委员会是业主大会的执行机构，其行为需基于业主大会的授权（《物业管理条例》第15条）。利用共有部分进行经营活动属于业主共同决定事项（《民法典》第278条），未经业主大会表决，业主委员会主任擅自签订的合同无效。19.物业服务收费实行政府指导价的，具体收费标准由（）制定？A.省级价格主管部门会同房地产行政主管部门B.市级价格主管部门C.县级价格主管部门D.物业服务企业与业主协商答案：A解析：《物业服务收费管理办法》第6条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。20.因第三人的行为造成业主财产损失（如小区内盗窃），物业服务企业已履行安全保障义务的，责任承担方式为：A.由物业服务企业承担全部赔偿责任B.由第三人和物业服务企业承担连带责任C.由第三人承担赔偿责任，物业服务企业不承担责任D.由物业服务企业承担补充责任答案：C解析：《民法典》第1198条规定，宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。若物业服务企业已履行义务（如监控正常、保安巡逻到位），则不承担责任。二、判断题（共10题，每题1分，共10分）1.业主委员会成员必须是本小区业主，且具有完全民事行为能力。（）答案：√解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第31条规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并具有完全民事行为能力。2.物业服务合同终止后，原物业服务企业可以以业主欠缴物业费为由，拒绝移交物业服务资料。（）答案：×解析：《民法典》第949条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。欠缴物业费需通过其他途径解决，不得以此为由拒绝移交。3.业主将房屋出租给承租人，物业费应由承租人承担，业主无需负责。（）答案：×解析：《物业管理条例》第41条第二款规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4.小区公共收益的使用情况应当至少每半年公布一次。（）答案：√解析：《民法典》第943条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。实践中通常要求每半年公布一次。5.业主大会作出筹集维修资金的决定，需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。（）答案：√解析：《民法典》第278条规定，筹集维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。6.物业服务企业可以将电梯维护保养服务委托给不具备相应资质的公司。（）答案：×解析：《特种设备安全法》第16条规定，电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者依照本法取得许可的安装、改造、修理单位进行。物业服务企业委托第三方维护电梯的，需选择具备资质的单位。7.业主对业主大会决定不服的，可以拒绝执行。（）答案：×解析：《物业管理条例》第12条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主认为决定侵害自身权益的，可向法院申请撤销，但未撤销前需执行。8.建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，但无需向物业买受人明示。（）答案：×解析：《物业管理条例》第22条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第23条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。9.物业使用人（如承租人）不享有业主权利，也不承担业主义务。（）答案：×解析：《物业管理条例》第6条规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。10.小区内发生火灾，物业服务企业未及时启动消防设施导致损失扩大，应承担赔偿责任。（）答案：√解析：《消防法》第18条规定，同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。物业服务企业作为管理人，未履行消防设施维护义务导致损失扩大的，需承担赔偿责任。三、简答题（共5题，每题8分，共40分）1.简述业主大会的成立流程。答案：（1）申请：50%以上业主或建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请；（2）组建筹备组：街道办事处、乡镇人民政府在收到申请后30日内，组织业主代表、建设单位、社区居民委员会代表组成筹备组（业主代表不少于50%）；（3）筹备工作：筹备组负责确认业主身份、公示业主名单、拟定业主大会议事规则和管理规约草案、确定首次业主大会召开时间和形式；（4）召开首次业主大会：需专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加，表决通过议事规则、管理规约，选举业主委员会；（5）备案：业主委员会自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。2.简述物业服务企业的主要义务。答案：（1）按照物业服务合同约定提供服务（如保洁、安保、设施维护等）；（2）定期公开服务事项、收费标准、业主共有部分经营收益等信息；（3）维护物业共用部位、共用设施设备的正常使用；（4）配合业主大会、业主委员会工作，及时处理业主投诉；（5）不得擅自改变共有部分用途，不得挪用公共收益；（6）履行安全保障义务，防止因管理过失造成业主损害；（7）合同终止时及时退出并移交资料。3.简述住宅专项维修资金的使用程序。答案：（1）提出使用建议：由物业服务企业、业主委员会或相关业主提出使用方案；（2）业主表决：使用方案需经专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意；（3）公示：使用方案及表决结果需在小区内公示（一般不少于7日）；（4）审核：向维修资金管理部门提交申请及相关材料，审核通过后划拨资金；（5）实施与验收：由专业单位施工，完工后组织业主或业主委员会验收；（6）结算与公示：公布维修资金使用明细及结算结果。4.简述业主拒交物业费的合法情形。答案：（1）物业服务企业未按合同约定提供服务（如长期未打扫公共区域、安保缺失）；（2）物业服务企业擅自提高收费标准（超出合同约定或政府指导价范围）；（3）物业服务企业挪用公共收益且未按规定返还；（4）房屋存在质量问题且由开发商责任导致（如漏水未修复），但需区分物业责任与开发商责任；（5）物业合同无效或已终止（如原物业拒不退出期间的费用）；（6）其他因物业服务企业过错导致业主权益受损的情形（需提供证据证明）。5.简述物业管理区域的划分原则。答案：（1）以建设用地规划许可证确定的红线图范围为准；（2）遵循便于管理、服务的原则，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素；（3）分期开发的物业，配套设施设备共用的，应划分为一个物业管理区域；（4）已投入使用的物业，未经业主大会同意，不得擅自分割或合并物业管理区域；（5）具体划分由物业所在地的区、县房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府确定。四、案例分析题（共3题，每题10分，共30分）案例1：某小区共有300户业主，专有部分总面积30000平方米。2024年8月，业主委员会以“提升小区形象”为由，未经业主大会表决，与某广告公司签订合同，在小区所有单元楼入口处安装电子屏广告，约定年收益20万元，由业主委员会直接管理。部分业主发现后，认为电子屏安装影响通行且收益未公示，要求业主委员会停止广告并公开收益。问题：（1）业主委员会的行为是否合法？为什么？（2）业主可以通过哪些途径维权？答案：（1）不合法。根据《民法典》第278条，利用共有部分从事经营活动属于业主共同决定事项，需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。业主委员会未经业主大会授权擅自签订广告合同，违反法律规定。此外，公共收益需单独列账并定期公示（《民法典》第943条），业主委员会未公示收益的行为也违法。（2）业主可通过以下途径维权：①向业主委员会提出异议，要求召开业主大会重新表决；②向街道办事处、乡镇人民政府投诉，要求介入调查；③向法院提起诉讼，请求确认广告合同无效，并要求业主委员会返还收益、公开账目；④联合其他业主提议召开临时业主大会，罢免业主委员会成员（《业主大会和业主委员会指导规则》第47条）。案例2：2023年1月，业主李某购买某小区房屋，入住后发现房屋外墙漏水，导致室内墙面发霉。李某多次要求物业服务企业维修，物业以“漏水属于房屋质量问题，应由开发商负责”为由拒绝。2024年5月，李某以物业未履行维修义务为由，拒交2023年5月至2024年5月的物业费（共计12000元）。物业服务企业向法院起诉要求李某支付物业费及滞纳金。问题：（1）李某