房地产成本核算制度范本

房地产成本核算制度范本一、制度目的与适用范围为规范房地产项目开发全周期的成本核算工作，提升成本管控精细化水平，保障企业投资效益与项目利润目标的实现，结合行业实践与企业管理需求，制定本成本核算制度。本制度适用于企业开发的各类房地产项目（含住宅、商业、综合体、产业园区等），涵盖项目从土地获取至竣工交付阶段的成本核算与管理工作。控股子公司、合作开发项目可参照本制度执行，具体细则可结合项目实际情况调整。二、成本核算对象的确定成本核算对象需结合项目开发特点、业态组合、分期规划等因素合理划分，确保成本归集与分配的准确性：分期开发项目：以开发分期为基本核算对象。例如，大型社区项目按“一期、二期、三期”等开发批次单独核算，便于跟踪各期成本与收益。多业态综合体项目：若住宅、商业、写字楼等业态的成本可清晰区分（如独立地块、独立楼栋），按业态单独核算；若公共成本（如地下车库、园林景观）占比较大，先按业态归集直接成本，再通过合理方法分摊公共成本。单体项目：如独栋商业楼、别墅项目，以单个项目为核算对象，直接归集全部开发成本。三、成本项目构成及内容房地产开发成本按经济用途分为六大类，各项目具体内容如下：（一）土地成本涵盖土地获取阶段的直接与间接支出，包括：土地出让金、土地转让款；土地契税、印花税（与土地相关部分）；土地拆迁补偿费（含拆迁安置费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等）；土地竞拍服务费、土地评估费；土地闲置费（因企业原因导致土地闲置产生的费用）。（二）前期工程费项目开工前的规划、设计、勘察及报建等费用，包括：规划设计费（含概念设计、方案设计、施工图设计、景观设计等）；勘察测绘费（地质勘察、地形测绘、文物勘察等）；报建报批费（城市配套费、人防异地建设费、消防审查费、施工图审查费等）；场地平整费（场地清表、土方平衡、临时围墙等）。（三）建筑安装工程费项目主体及附属工程的建造费用，包括：主体建筑工程费（住宅、商业、车库等主体结构施工费）；主体安装工程费（给排水、电气、暖通、消防、智能化等安装工程费）；装饰装修工程费（公共区域装修、户内精装修等）；室外工程费（道路、广场、围墙、大门等室外配套工程费）。（四）基础设施费项目红线内的市政配套设施费用，包括：供水工程费（自来水管道铺设、水泵房建设等）；供电工程费（变配电设备、高低压线路铺设等）；燃气工程费（燃气管道铺设、调压站建设等）；排水工程费（雨污水管网、污水处理设施等）；绿化景观费（绿化种植、景观小品、园林养护等）；照明工程费（路灯、庭院灯、景观照明等）。（五）公共配套设施费为项目服务的非营利性配套设施费用（如幼儿园、会所、社区服务中心、地下车库等），需注意：若配套设施产权归全体业主所有，或无偿移交政府/公共部门，其成本可直接计入项目开发成本；若配套设施用于有偿转让（如产权车库），成本单独归集，待转让时结转收入与成本。（六）开发间接费项目开发过程中发生的间接管理费用（需与企业总部管理费用区分），包括：项目现场管理人员薪酬（工资、奖金、社保、福利等）；现场办公费（办公用房租金、办公用品、水电费等）；差旅费、招待费（项目现场发生的相关费用）；工程监理费、造价咨询费（为项目服务的第三方咨询费用）。四、成本核算方法与原则（一）成本归集与分配1.直接成本：能直接归属某一核算对象的成本（如某栋楼的主体工程款），直接计入对应核算对象。2.间接成本：需在多个核算对象间分摊的成本（如土地成本、公共配套费），按以下方法分配：占地面积法：适用于土地成本、场地平整费等，按各核算对象占地面积占总占地面积的比例分摊。建筑面积法：适用于建筑安装工程费、基础设施费等，按各核算对象建筑面积占总建筑面积的比例分摊。预算造价法：适用于公共配套设施费，按各核算对象预算造价占总预算造价的比例分摊。（二）成本计量与确认1.实际发生额：已签订合同并完成付款的成本，按实际支付金额计入；已发生但未付款的成本（如应付工程款），按合同约定金额暂估入账。2.预提费用：项目竣工前，若部分成本（如质量保证金、未结算工程款）无法及时确定，按合同约定比例预提，待实际结算后调整。3.成本结转时点：项目竣工并完成最终结算后，将开发成本结转至“开发产品”科目；商品房销售时，按销售面积占总可售面积的比例结转销售成本。（三）核算原则权责发生制：成本按受益期确认，无论款项是否支付；收入与成本匹配，确保利润核算准确。合法性与合规性：成本支出需符合国家财税法规、合同约定及企业内控制度，票据真实有效。一致性：成本核算方法（如分配标准、预提比例）在项目周期内保持一致，确需变更的需说明理由并报管理层审批。五、成本核算流程（一）成本预算编制项目启动阶段，成本管理部门联合财务部门，结合项目定位、规划设计方案，编制目标成本预算，明确各成本项目的控制指标（如土地成本、建安成本单价等）。预算经管理层审议通过后，作为成本核算与控制的依据。（二）成本发生与审核1.合同签订：成本部牵头组织招投标或议价，签订工程、服务类合同，明确价款、付款方式、结算条件等，财务部门备案合同台账。2.款项支付：业务部门（如工程部）提交付款申请，附进度确认单、发票、合同等资料；成本部审核费用合理性（如是否超预算、是否符合进度）；财务部复核付款条件（如发票合规性、资金计划），经审批后支付。（三）成本归集与分配每月末，成本部会同财务部对已发生成本进行归集：直接成本按核算对象分类记账（如“开发成本—一期—建安工程费—主体工程”）；间接成本按既定方法分摊（如土地成本按占地面积分摊至各分期），生成《成本分摊计算表》。（四）成本分析与调整1.动态监控：每月对比实际成本与目标成本，若单项成本偏差率超过5%，成本部需出具《成本偏差分析报告》，分析原因（如设计变更、材料涨价），提出整改措施（如优化设计、谈判降价），报管理层审议。2.预算调整：因政策变化、设计优化等重大原因需调整目标成本的，由成本部提交《预算调整申请》，附详细说明与测算，经管理层审批后更新预算。（五）竣工结算与成本结转项目竣工后，成本部组织竣工结算，确认最终成本金额；财务部根据结算报告，将“开发成本”结转至“开发产品”；商品房销售时，按可售面积比例法结转销售成本（即销售成本=总开发成本×（已售面积÷总可售面积））。六、成本控制措施（一）目标成本管理将目标成本分解至项目各阶段（拿地、设计、施工、销售）、各部门（设计部、工程部、成本部），明确成本控制责任。例如，设计部需通过优化户型、控制容积率降低建造成本；工程部需加强现场管理，减少签证变更。（二）设计阶段成本控制推行限额设计：明确设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等），超限额的设计方案需重新优化。方案比选：对建筑风格、材料选型、工艺工法等进行多方案比选，选择性价比最优的方案（如外墙涂料与真石漆的成本对比）。（三）施工阶段成本控制签证管理：工程变更需履行“申请—审批—实施”流程，无审批的变更不予结算；每月汇总签证金额，分析对成本的影响。供应商管理：建立合格供应商库，通过招投标选择优质低价的合作方；对供应商履约情况（如质量、进度、服务）进行评估，作为后续合作依据。（四）动态成本监控成本部每月编制《动态成本监控表》，展示各成本项目的“目标值、已发生额、剩余可支配额”，识别潜在超支风险。例如，若某分项工程已发生成本占目标成本的80%，但进度仅完成60%，需预警并介入管理。七、监督与考核（一）内部审计审计部门每半年对项目成本核算进行专项审计，重点检查：成本支出的合规性（如合同签订、付款流程）；成本分配的合理性（如分摊方法是否恰当）；预提费用的准确性（如质量保证金预提比例是否符合合同）。（二）考核机制建立成本考核指标，与项目团队绩效挂钩：成本降低率：（目