比选服务方案

比选服务方案

第一节、整体设想

针对云南移动昆明西山、官渡分企业营'也厅和枢纽楼物业管理的各个要素，

我们开展了周密的市场调研，在深入挖掘设计和开发思绪的基础上，充足把握其

业主的需求，认真研究城区各营业厅和枢纽楼的特点，以及物业管理工作将面临

的难点和重点，确立了我们啊整体设想和管理筹划思绪，可概括为：

一、采用祥泽物业管理模式

我们的管理体制：企业化、专业化、一体化

我们抓口勺三大效益：社会效益、环境效益和经济效益

我们的质量方针：热情、高效、规范、舒适

我们的服务理念：精益求精、追求完美，以优质服务，打造高品质物业；以

亲情服务，创立舒适的办公环境。

我们的经营方针：以业主为中心，优质优价服务

二、工作重点

重点之一：遵守商业机密是我企业员工口勺责任和义务。

伴随市场竞争日趋剧烈，一条重要信息H勺得失也许影响一种企业的存亡，信

息日勺管理与保护H勺至关重要。我企业在业务开展中已经碰到类似问题。因此，我

企业对波及客户商业机密的保密工作非常重视，井为之建立了较为完善日勺保密制

度及措施。

重点之二：力保因管理原因导致的治安事件发生率为零。

治安日勺好坏是业主衡量管理绩效的关键之一。因此，我们在现场勘查日勺基

础上，与专业人士反复磋商研讨，根据防备日勺条件，结合我企业物业管理所获得

的经验，从实际状况出发，贯彻“安全第一、防止为主”日勺方针，依法规范安全

生产管理，并做到“五同步”（在计划、布置、检查、总结、评比生产工作的同

步，计划、布置、检查、总结、评比安全生产工作）。我们有理由相信，通过我

们的管理，力保云南移动昆明西山、官渡分企业营业厅和枢纽楼因物业管理原因

而导致的治安事件发生率为零。

三、工作措施

措施之一：在保密工作上，我们一是要加强员工的保密意识教育，教育员

工要做到“不该看於j不看，不该问的不问，不该说n勺坚决不说”，以实际行动维

护业主的利益；二是在员工入职后与之签订保密协议；三是加强安保巡查，尤其

是对寄存'业务资料的工作场所重点防备；四是对进出车辆严格实行登记制度，发

现可疑人员严格进行盘查，严防进行破坏和窃密事件的发生；五是规定保洁工在

业主下班后清洁时，不翻看业主的资料：六是行政接待员严格对来访人员讲行登

记，没有业主同意，不能随意让客人进入营业厅和枢纽楼。

措施之二：治安管理上运用现代科技手段，与“三防”结合，保证安全。

云南移动昆明西山、官渡分企业营业厅和枢纽楼功能波及面广，“三防”结合是

我们的基本治安思绪。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上

我们由分企业统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗相结合、全面防备与重点

防备相结合。“物防”上统一采用充足强调人的原因的前提下，以技防为主，运

用云南移动昆明西山、官渡分企业营业厅和枢纽楼已经有的安保设施，结合管理

中心的统一管理迅速调度，保证治安防备万无一失。

措施之三：加强区各域内环境文化建设和环境保护建设。针对云南移动昆明

西山、官渡分企业营业厅和枢纽楼各点日勺布局和环境保护规定，我们将全面加强

办公楼区环境文化和环境保护建设。

措施之四：运用科技手段，进行合理调度，保证停车场内停车有序，停放安

全。

我们将对停车场进行科学的管理和合理的调度，防止车辆停放口勺混乱和无

序。我们将在车辆重要入口和各停车场口现场指挥，加强对'业主停车的引导并增

长交通停放指示标识。对于乱停乱放的问题，我们将竭力向车主劝说，令其改正。

认真检查区域内与否有影响停车安全的原因存在，保证车辆n勺停放安全。

措施之五：实行专业化物业管理。物业管理行业向专业化方向发展是市场的

选择和时代的规定，针对云南移动昆明西山、官渡分企业营业厅和枢纽楼各点内

特点，我们将逐渐实现绿化、保洁、安保、维保等方面的专业化管理和服务，全

方位减少管理成本，力争为业主提供更优质的服务，充足体现我企业以人为本的

经营方针，让云南移动昆明西山、官渡分企业营业厅和枢纽楼真正受益。

针对云南移动昆明西山、官渡分企业营业厅和枢纽楼的特点，我们将实行24

小时的优质服务，我们将在贯彻IS09001—2023体系认证的基础上，深入规范服

务行为，首先超前挖掘业主的潜在需求，满足业主深层次的物质和精神需要，业

主想到口勺我们一定竭力做到，业主没想到的我们也应想到并且做到。

我们将建立富有特色的服务模式，提供独具恃色的服务项目。

第二节、拟采用的管理方式

我们的基本思绪是：严格资质管理，保证各类人员的专业素质和综合素质;

提供全方位专业化服务;严格法规和原则制度、规范组织和个人的管理服务行为;

运用现代管理手段，实现办公自动化；致力于精神文明建设，实行品牌和形象战

略。

我们的管理方式分组织系统、整体运作程序系统、信息反馈系统和鼓励系统

四部分。

一、内部管理架构

此图表明，我司采用了总经理、副总经理层层负责日勺指挥职能与职能部门的

专业职能结合起来，既保证了企业领导对各部门的直接领导指挥，充足掌握全局

的状况，把握主方向，对的决策，又能放手授权给企业管理执行层去操作详细工

作的进行，而作为基层作业层日勺各个管理处，则可以在各职能部门的指导、监控

和考核下根据明确的目的和规定详细工作，在实际工作中，我司还非常重视各类

有效会议的召集，如职能部门每周一的例会，各管理经理每日的晨会等。会上，

反应状况，汇报工作，讨论问题，制定措施；会监督检查，理解状况，捕捉

信息，观测动向，细微周密科学日勺管理体制时刻把握着企业正常运作日勺脉搏。

二、机构设置

组织机构图阐明：

(1)组织机构的设置原则是精干高效，一专多能。管理处实行企业领导下的

经理负贡制。

(2)管理处内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。

(3)管理处设经理一名，负责管理处的全面管理事务。

(4)保安组负责综合大楼的治安、交通与消防管理，维修组负责设备、电梯

维护保养，保洁组负责环境保护管理、卫生和绿化管理，行政接待组仇责会议服

务和行政接待员服务等事务。

三、运作机制

运作机制图阐明:

(1)运作机制的设计原则是全面、合理、高效，环环相扣、互相制约，保

证各环节紧密衔接，既无盲点，又无积淀。

(2)整体运作各个环节的详细工作分解流程将严格按照IS09001-2023质量

管理体系进行运作。

(3)所有运作过程均有严格H勺监控保证，充足体现管理效率。整体运作将

实行程序化管理，从任务时下到达完毕时检查都严格按IS09001-2023程序执行。

四、工作流程

反馈

(1)在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督日勺封闭性。

管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，防止管理

环节出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。

(2)操作层职责明确，工作程序有严格日勺质量文献进行规范。同步我们倡导

全员质量管理，充足授权，在权限范围内最大程度地调动员工的J工作积极性和积

极性。

五、信息反馈渠道

3命令

后情5

信息反馈图阐明:

(1)信息是我们重要的经营资源。信息源要全面，汇聚与云南移动昆明西山、

官渡分企业营业厅和枢纽楼物业管理有关的所有信息，使反馈具有一定日勺范围和

频率，信息采集真实、科学。

(2)保证信息反馈通道畅通，信息处理集中，所有信息汇聚到管理部门，通

过度析整顿，并由管理中心发出指令，跟踪检查。

(3)保持指令权、检查权和处理权日勺高度统一，防止责任分离所导致的管理

失控。

(4)充足运用现代化管理手段获得处理和运用信息。

(5)在检查控制的方式中，我们采用行政检查、专题检查、交叉检查、外部

检查、外部监督、秘密检查等方式。控制的措施有预先控制、现场控制、反馈控

制O

(6)质量控制上，对不合格日勺服务制定了纠正偏差欧I处理措施。

六、控制方式

企业有效的管理是通过建立一套鼓励机制来进行控制的。

也征和制

垓羔想高和制

弋r伊法劫划制

用相T佐和制

鼓励系统示意图阐明:

(1)鼓励是我们人性化管理日勺方式。尊重个体权利，保持团体精神，服务业

主，发明经济、社会双重效益是权衡考核的唯一原则。

(2)思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充足发挥员工的工作

积极性。引导员工树立对的日勺世界观、人生观，尊重个人情感。并且针对个性心

理做适时的思想工作。工作方式有谈心、座谈、家访等等。

(3)奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。

通过奖励，员工往前走，通过惩罚鞭策，员工朝前走。做到人人有动力，人人有

压力。奖励日勺类型有物质奖励和精神奖励等。

(4)培养提高机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展

的重要位置，培养的目日勺是使员工忠于企业，一专多能，精益求精。在提高上不

拘一格，能者上，平者让，为人才日勺脱颖而出发明良性环境。方式有培养、提高、

培训、进修等。

(5)工资福利机制重在考核，根据奉献大小遂行工资分派。既考虑群体能力，

更重视个人利益。充足肯定努力工作所应得的优厚酬劳，吸引人才，鼓励员工获

得更好的工作绩效。

(6)文化活动机制是太升物业的发展之源。通过文化活动的开展，增强凝聚

力和向心力，增强员工日勺自信心和认同感。通过文化的凝聚功能、引导功能、约

束功能把员工的目的和企业口勺目口勺紧密结合起来。方式有集体活动、生日会、员

工家眷中秋联欢会。

(7)在以人为本的鼓励机制中，我们还将结合全面质量管理模式，进行适时

管理，充足发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其

在授权范围发明性地开展工作。

这种方式在我们的实际工作中已经获得了很好的效果。

第三节、人员配置

伴随管理模式、管理手段日勺现代化，物业管理队伍的构造也发生变化。云南

移动昆明西山、官渡分企业营业厅和枢纽楼物业服务管理人员的配置将从劳动密

集型向技术密集型转化，管理人员应是高学历、高水平的复合型人才，管理模式

将引进酒店式的管理。为此，我们在人员配置上坚持以祥泽物业企业日勺“精干、

高效、敬业”日勺用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的

用人原则，严把人才选聘关。管理层基本素质，规定通过智能化、电脑考核，

学历上规定到达大专以上水平，工程技术岗位引进计算机网络、通信技术的专业

人才。人才来源上我们以内部选送为主，并高原则外聘专业人员，保证管理队伍

的高素质水平。针对云南移动昆明西山、官渡分企业营业厅和枢纽楼物业日勺特性,

我们规定管理人员必须是一专多能，实行一岗多职，真正体现管理职能的“三合

一“（事务、安保、平常服务）。在管理队伍建设上，我们将采用规范化管理和人

性化管理相结合日勺方式，运用鼓励机制，充足调动全体员工的工作积极性，并加

以严格考核，保证管理目的得以实现。

1、云南移动昆明西山、官渡分企业营业厅和枢纽楼物业人员配置及各岗位职责:

岗位人数岗位职责

管理人员8人负责本项目的所有平常事务和管理工作

保洁领班5人负责管理各自管辖范围内的所有事务

维修领班2人负责管理各自管辖范围内的所有事务

绿化人员10人负责所有的绿化养护工作

保洁人员105人负责楼院的清洁及保洁

维修人员8人负责水电、电梯等多种设施设备H勺维护工作

合计138人

2、各岗位人员基本素质规定

职位学历人数其他

获得《全国物业管理企业经理》资格证书，一般话

管理人员大专以上8流利，具有较强口勺组织协调能力，综合素质较高，

具有三年以上物业项目管理经验。

具有一定口勺绿化知识，身体健康，具有有关工作

绿化人员高中以上10

经验。

50岁如下，两年以上保洁工作经验，具有一定的组

保洁领班高中以上5

织能力。

20-50岁，相貌端庄、身体健康，具有有关工作经

保洁员初中以上110

验。

持特种行业上岗证或有关资质证书，有有关服务经

维修人员高中以上10

验两年以上。

第四节、人员的培训

我企业确认物业管理是一项以人力资源为主导之服务行业，因此深信物业管

理人员必须接受专业训练，而该项训练除灌输现代化物业管理知识外，亦包括其

他项目如领导才能或公共关系等课程。“云南移动昆明西山、官渡分企业营业厅

和枢纽楼”员工培训计划将为理论与实务并行，配合合适之演习，使能熟悉及实

际体会突发事故之应变措施及程序。

一.企业培训计划及实行

1.培训目口勺

1）配合企业对“云南移动昆明西山、官渡分企业营业厅和枢纽楼”的管理目的。

2）提高员工业务技能及专业服务水准，提高管理处整体工作绩效。

3）通过培训以适应工作对员工口勺规定。

2.基本原则

1）培训必须以企业目日勺为基础，配合企业日勺计划和发展。

2）培训是企业管理系统之一，必须制度化、系统化、规范化，以保证培训工作

时长抓不懈。

3）所有人员均须培训合格方可上岗。

4）理论培训和实际操作培训相结合，并与员工绩效考核、调薪晋职挂钩，保证

到达企业的管理目日勺。

3.培训部门及职责

1）企业总经理的J领导下，由企业品质部全面负责组织、协调、跟进企业和部门

及各项目培训。

2）企业各级管理人员均有权和义务对下属员工进行业务技能掌握及提高培训，

并负责有关的培训评估和考核。

4.培训课程

1）新入职工工初级入职培训

2）试用期期间中级培训课程

3）试用合格后正式上岗之专业培训

4）定期的素质（包括专业素质和综合素质）提高培训

5）管理技能及晋职培训

6）企业为实现未来的任务和目的而安排的多种专题培训

5.培训实行程序

1）培训需求调查

2）培训计划确定

3）年度培训计划欧I确定

4）月度培训计划欧I确定

5）培训预算申报

6）培训申请时追加

6.员工培训档案管理

所有培训有关资料及记录由企业行政人事部统一存档管理，其中包括:

1）培训调查问卷

2）培训计划

3）培训告知

4）培训登记表

5）员工专业培训档案表

6）员工专'业培训申请表

7）培训考核登记表

8）培训总结

7.培训方式

1）内部培训

2）在岗培训

3）外派培训

4）个人自修

二.员工初级入职培训，重要内容包括:

1.员工手册

2.企业概况

3.物业管理和服务的概念

4.管理处岗位设置

5.各岗位职责及基本操作规范

6.物业治安管理制度及各项措施

7.物业消防管理制及消防基本知识

8.多种突发事件处理程序

9.物业及重要设备设施之概况

三.员工中级训练课程，重要内容包括:

1.业主概况

2.职业操守

3.敬业乐业

4.思想道德

5.行为准则

6.员工守则

7.管理员工于物业饰演之角色

8.接听之规范

9.投诉事件处理程序

10.物业专门名词简介

11.多种应急预案处理程序与措施

12.物业安保措施及安保设备

13.物业设施之定义及应用

14.管理服务之目的I及重要性

15.物业移交之程序

16.防火知识及消防装置

17.物业管理服务原则

18.多种紧急事件处理程序

1）水管爆破

2）火警应变

3）电力故障

4）雷暴及暴风雨

5）盗窃或抢劫

6）处理可疑物体及恐吓

7）拾获财物

8）发现业主受伤或意外

9）物业内违例或遗弃车辆

10）急救学常识

11）组织能力及责任感

四.员工专业技能培训

1.员工专业培训内容

1）管理人员专业技能培训

a）领导技能

b）绩效考核

c）培训能力

d）团体建设

e）目日勺管理

f）时间管理

g）处理问题技能

h）决策技能

1）会议技巧

j）信息沟通

k）授权管理

1）全面品质管理

m）演讲、演示技能

n）员工鼓励

o）谈判技巧

P）职业生涯规划

2）员工综合素质提高培训

a）仪容仪表

b）礼貌礼节

c）服务意识

d）服务技能

e）服务规定

f）职业道德

g）行为准则

h）来电、来访日勺处理技巧

D客户投诉处理技巧

J）突发事件处理技巧

k）对日勺的人际关系处理

1）沟通与协调

m）系统知识管理

n）职业生涯设计

3.物业管理专业理论知识培训

1）物业管理基本法规、条例实行细则培训

2）物业管理操作实务培训

3）消防安全知识培训

4）有关法律知识培训

第五节、保洁实行方案

清洁保养是物业管理的重要构成部分之一，是体现物业管理水平日勺重

要标志。高质量的物业清洁保养为业主或顾客提供整洁、舒适、优美的工

作环境与生活环境。并且，通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表

面自然老化及人为磨损，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物

业美观。在该项目中，我们将对项目规定的枢纽楼、大厦和营业厅的清洁

卫生、绿化等项目提供高原则的服务，努力营造一种舒适、整洁、明亮日勺

办公环境，我企业实行7X24小时保洁制度。以保证枢纽楼、大原和营业

厅物业的卫生到达规定，每日的卫生全面打扫在人流低谷时进行，尽量减

少对企业正常运行日勺影响。

一、保洁工作内容及原则

（一）物业公共区域清洁服务频率原则

A、每日/每周/每月例行工作（公共区域清洁）

清洁周期

区域项目及内容

日周月

1.大厅入口地面之清洁循环

2.大厅所有门、窗及玻璃部分之清洁3次

3.多种标志牌、广告牌.、不锈钢及铝质材料之清洁2次

4.清理大厅垃圾桶、烟灰缸循环

5.大厅地面打扫循环

大厅6.电梯地面、大厅地面抛光2次

7.电梯内、外之清洁循环

8.入口地毯、垫子吸尘2次

9.墙身及墙壁上的附属设施之擦拭4次

10.电梯槽底之清洁2次

11.清洗植物盆2次

12.清洁天花、照明2次

通1.打扫通道/楼梯垃圾及尘土循环

道2.清洁通道墙壁及附属设施2次

、3.擦拭通道/楼梯的消防设施4次

楼4.清洁木质材料（如门、扶手）3次

梯5.擦拭楼梯扶手、栏杆、挡板2次

6.清洁通道外玻璃2次

7.天花、照明清洁2次

清洁周期

区域项目及内容

日周月

1.擦拭卫生洁具（洗手盆、马桶、尿斗）循环

2.擦拭洗手镜、水龙头、皂盒、纸架循环

3.拖擦地面循环

卫

4.擦洗隔断2次

生

5.清倒手纸篓3次

间

6.冲洗便池循环

7.消毒及除臭1次

8.去斑、杀菌2次

1.打扫地面垃圾、树叶循环

2.清倒、洗擦垃圾桶2次

外3.捡拾花圃内外垃圾循环

围4.行人路/车路面之打扫循环

5.清洁照明3次

6.玻璃幕墙清洁2次

其他一般合约范围内包括之清洁服务///

B、定期性工作

清洁周期

项目内容

日周月

1.放置合适及符合安全原则之药物以控制按街道办、防疫站等国家

中

A.飞虫（包括蚊子及苍蝇）2次

控

B.爬虫（如婶螂、蚂蚁、蚤）2次

服

C.老鼠类2次

务

2.张贴有关通告2次

1.清洁灯罩2次

照明

2.拆除及装回2次

1.清洁2次

卫生

2.消毒/杀菌2次

垃圾房

3.擦拭3次

1.保养/起渍/落蜡2次

花钢石

2.抛光2次

地毯清洗去渍2次

广场砖高压水力冲洗3次

外墙高空清洗一年一次

备注：外墙清洗，我企业一年不定期请专业保洁企业进行一次彻底清洗并支付费

用，贵企业如有此外规定，我方可协助联络保洁企业，费用由招标方自行承担。

（二）清洁质量原则

A地面

a）花岗石、木质地面经清洗、打蜡、抛光和综合保洁后，做到表面平整、光

亮、无污迹：

b）水泥地、地砖、瓷砖经清洗和综合保洁后，表面做到洁净、无污迹，保持

材料的本色；

c）地毯清洗后表面无污迹，平常保洁做到每日至少吸尘一次，小规模日勺污

点及时清除，保持其清洁度；

B房屋室内墙面

a）.木质墙面经清洁、打蜡、抛光后，保持表面光洁、无粗糙感；

b）.花岗石、面传、胶乳涂料、镜面、玻面、金属面等构成的墙面保持无

污迹、无水迹、光洁、无积尘;

C天花板、玻璃、金属、电梯、垃圾桶、木质潜材等

a).风口、喇叭、灯具、外露管道等顶部设施保持无污迹、无积尘；

b).消防管道、灭火器箱、墙面指示牌等无污迹、积尘；

c).玻璃在清洗后时刻保持其光亮，无水印、手印和别日勺污迹；

d).不锈钢镜面、钢质装饰物保持光亮无印渍，现本色；

e).铜制品保持无印渍，现本色；

h).营业大厅、过道上各垃圾桶不可超过其容量的1/2,烟灰桶内无过多

烟头及痰迹且每n需至少清洁一次垃圾桶内外部；

1).木质器材做到表面无尘、无污迹；

D客用卫生间

a).卫生间门洁净无尘；

b).地面无积水及可见垃圾；

c).墙面及各隔间表面无水迹及灰尘：

d).云石台面无水迹、皂迹、毛发等；

c).镜面无水迹、指纹等；

f).水龙头保持光亮无水迹；

g).干、皂液机、喷香机等工作正常；

h).马桶座圈无尿迹、水迹，马桶内无黄迹；

i).手纸、皂液、喷香罐保证一定用量；

j).各处垃圾桶及烟灰缸不能太满(不可超过容量的1/2)；

k).保持卫生间内无异味；

1).各处无蜘蛛网；

m).提供应客人的物品摆放整洁，清洁工具寄存不暴露于客人视线内；

E营业厅外围无可见垃圾、无落叶、无积水、各处灯具及配套设施无积尘、

无蛛网。

F灭虫、灭鼠

a).保证营业厅各处无蚊蝇、老鼠等；

b).使用灭虫剂、鼠药等时

一定要按规定使用，注意安全；

G营业厅内部办公室

a).地毯地面无浮尘、污迹，石材、地砖地面无灰尘、洁净光亮；

b).各处办公家私洁净、用白纸巾擦示半米灰；

c).玻璃、天花板各处无污迹、积灰，表面整洁；

H备注：如清洁员工在工作中发既有设备、设施工作不正常或已损坏，应

及时告知工程部检修。

I、消防设备

1)每周检查消火栓状况

2)每六个月对消防系统进行一次联动试验，并出具有关试验汇报。

3)每天对营业厅消防过道进行一次全面的I检查，发现问题及时修复。

J.其他

1)每月对各所有公共部位五金配件进行一次全面检查及维护。

2)每年对所有的门锁进行一次检查修缮。

3）每月对所有的公共部份及门窗进行一次检查及维护。

房屋完好率到达100%,道路完好率到达100%,房屋零修及时率到达100%,维修质

量合格率到达100%。

二、监督程序：

（一）、检查频率

1、保洁班长负责每日至少3次对各岗位进行检查。

2、保洁主管每日至少1次对岗位进行抽查。

3、管理处主任每半月至少1次对保洁岗位进行抽查。

（二）、工具保养计划：

由指定保洁员定期对保洁工具进行保养，及时向班长汇报工具磨损状况，发

现损坏及时请技术人员进行维修。

（三）、年度工作计划：（详细执行时，根据状况也许在时间上有变动）

序号匚作内容计划完毕时间备注

1做好巡查及整改工作每日

2完毕保洁班定期作业计划每周

3清洁操作措施培训整年

5组织员工召开保洁质量分析讨论会每月一次

6编制材料支出状况表每月

7资料搜集、整顿、归档、运用。整年

8定期与员工思想沟通交流每月

9新员工入职引导培训即时

（四）、培训计划表

保洁班员工年度培训计划表

序号内容参与人员方式地点

1仪容、仪表新员工讲解会议室

2纪律规定新员工讲解会议室

3扫地、拖地技能新员工讲解与实架空层

4清洁药剂使用全体员工讲解与实工具房

5投诉处理、应急处理全体员工讲解会议室

6清洁机器使用机动员工实操架空层

7洗地打蜡抛光操作技机动员工实操大堂

8吸尘器操作措施机动员讲解与实架空层

9清洁工作检查措施全体员工讲解花园

10清洁工作基本安全措施全体员工讲解与实会议室

11玻璃、不锈钢清洁技能全体员工讲解与实大堂

12装修层、区域清洁管理指导全体员工讲解与实楼层

13重点区域清洁程序全体员工讲解与实办公室

14岗位职责全体员工讲解与实会议室

15大理石地面污迹全体员工讲解与实架空层

16清洗地毯程序机动员讲解与实架空层

17清洁工具使用措施全体员工讲解与实会议室

18学习程序文献全体员工讲解会议室

19清洁玻璃操作措施机动员讲解与实空置房

(五)、保洁应急方案:

1、如有参观活动：保洁班长接到告知后，立即对小区外围进行巡视检查，并告

知有关岗位负责人，对于重点部位加大人员清洁频度，特殊状况下安排人员协助。

如提前懂得应尽量不安排清洗地面、冲洗地面的某些工作。如发现岗位上有积水,

应及时将水清洁洁净，保证地面无水迹。

2、合用于暴风雨、水管爆裂等意外状况的处理。

(1)、环境主管巡查、督导各岗位清洁员的工作，加强与其他部门的协调联络工

作。

(2)、暴风雨天气清洁人员应勤检查雨污水井，增长清理次数，保证其畅通无阻。

(3)、各岗位清洁员配合保安员关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内，淋湿墙

面、地面，防止打碎玻璃。

(4)仓库应内备好雨衣、雨靴、铁勾、竹片、手电筒做到有备无患。

3、楼层内发生水管爆裂事故的应急方案：

(1)、当楼层内水管，接头爆裂导致楼层浸水时应如下环节处理：

(2)、迅速关闭水管阀门，并迅速告知保安和维修人员前来救济。

(3)、迅速用扫把扫走流进电梯厅附近的水，控制不了时将电梯开往上一层，并

告知维修人员关闭电梯。

(4)、如房间浸水，应先急救房间、楼层内日勺物品资料。

4、注意事项

(1)、梅雨天气作业宜穿胶鞋不适宜穿硬底鞋以防滑倒。

(2)、暴风、暴雨天气注意高空坠物。

第六节、绿化实行方案

一、工作总体规定

园林绿化按照高理园林原则进行管理，做到配置合理、长势良好、修剪及

时美观、合理控制肥水、四季花卉常开、无病虫害、无杂草。

室内绿化植物的配置提供7种或以上合适在室内摆放的植物图样供使用选

择，根据物业场地内管理人员提出的需求在1星期内进行配送/更换到位，定期

对物业内的绿化进行修剪，浇水、养护，保证物业内绿化完好率达98%。

在节日内按节日文化增添植物品种，营造节日气氛。

规定花草树木长势良好，修建整洁美观；室内花卉品种选择、配置、摆放

布局合理，能起到很好日勺美化环境欧I作用。

二、云南移动昆明西山、官渡分企业营业厅和枢纽楼内外日勺绿化管理工作包

括如下内容：

（一）、时花养护管理工作内容：

1、室内观叶植物管理工作。

2、建筑小品日勺养于管理工作。

3、对办公楼内外、走廊常年摆设恰当日勺绿色植物并进行保养，定期或不定

期进行更换。

4、绿化工程日勺验收接管工作。

5、水生植物管理工作。

6、盆景管理工作

7、残花处理工作。

8、植物病虫防治工作。

9、花木栽培工作。

10、绿化环境布置工作。

（二）、详细实行原则：

1、时花养护质量原则

（1）、无残花、黄叶、无高出花面的竹签、杂草等。

（2）、花盆摆放整洁，盆内无杂物，最外一圈面对客人口勺盆边整洁美观。

(3)、时令花坛待换花不超过1/2

(4)、地栽时花生长良好，无杂草，在秃斑，边界分明，边界划不蔓入时花

境内。

(5)、无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口。

(6)、无缺水干旱现象，植物生长良好。

(7)、生长不良或遭受病虫害而严重变形口勺植物应用大小相似日勺同类植物更

换。

2、室内观叶植物管理质量原则

(1)、植物丰满强健、虫口，植物上无明显虫害。

(2)、无明显病皮、虫口，植物.上无明显虫害。

(3)、无枯黄叶

(4)、盆面无杂物，花缸、花槽底无积水、杂物。

(5)、植物无缺水干旱现象。

3、水生植物管理质量原则

(1)、挺水及浮水植物应成片生长于水池的相对固定位置，不应分散零落生

长。

(2)、片的水生植物中不应由杂生植物或其他垃圾杂物。

(3)、对于枯黄的水生植物枝叶应及时清除。

(4)、水生植物生长良好，无明显病虫害。

(5)、水生植物的施肥及病虫害防治应以不污染水池水质为原则。

4、绿化景区布置质量原则

(1)、植物材料形态优美，生长健康，与景点风格友好，具有欣赏性。

(2)、品种间搭配合理，有层次，具有韵律感。

(3)、整体效果突出，符合时令规定。

(4)、植物材料与周围环境美工设计配合得当。

(5)、细节自然及环境卫生达标。

三、绿化平常养护欧I实行措施

1、浇水

根据气候条件决定浇水量。夏季温度高、蒸发快，应加大浇水量；入冬后

阳光减弱，水分蒸发少时应减少浇水量；半荫环境可少浇水。

根据植物品种或生长期来决定浇水量。旱生植物可少浇水；荫植物可多浇

水。植物日勺生长期需要水分多、浇水要多；冬季休眠期，生长缓慢、需要水分少,

可少浇水。

2、施肥

观花观果植物，花前以施氮肥为主，促使树叶生长，为开花打好基础；花

芽形成，则应施磷肥、钾肥。

行道树、遮荫树等以观枝叶、观姿为主，施氮肥可增进生长旺盛、枝叶繁

茂翠绿。

施肥时一般把肥料埋于10〜40厘米深土层中，以减少肥料口勺流失。

3、整形、修剪

整形修剪是保证碱木形成良好树形、提高赏观效果的有效手段，也是养护

工作的重要内容。

a、疏枝：将一部分生长过密日勺、无用日勺、生长不良日勺枝条剪除，以保证树

木强健成长，扩大树冠、形成美观的I树姿。

b、短截：将枝条从中间剪去一部分，以克制它日勺生长，增进各主枝的平衡。

c、剥芽：对新发的嫩芽或嫩树枝齐根疏去，以减少过多、过密的无用幻枝,

使养分集中供应主枝。

落叶树种一般在其休眠期修剪即冬季修剪。常绿树种没有明显的休眠期，

冬季伤口不易愈合，故一般在夏季修剪。

4、除草、松土

除草是将绿地中的杂草清除，保持绿地的整洁，减少杂草与树木争夺水肥

养料，有助于树木的生长；同步，也清除了某些病虫的潜伏处，减少病虫害日勺发

生机会。松土是把土壤表面松动，以增长土壤的透气性，到达保水、透气、增温

的效果。

5、防治病虫害

防治病虫害要根据绿化植物品种和当地多发的病虫害制定针对性日勺措施，

坚持防止为主，综合治理。春季是病虫害的多发季节，要重点治理；夏季重要注

意防治危害叶面H勺害虫；秋冬季注意杀越冬虫卵或成虫，为明年防治工作打好基

础。

药物防治病虫害应注意防止长期使用单一药剂，以免引起病原和害虫的抗

药性，从而减少防治的效果。因此，多种类型药剂应交替使用。

6、其他护养措施

A、涂白：冬季用石灰水加盐或加石硫合剂涂白树干，消灭在树皮内越冬

的害虫，防止爬虫上树产卵。

B、立支柱：风较大日勺季节，对室外欧I植物通过立支柱防止风吹斜或吹倒

树木。

C、围护：临街临路区|树木要适量加以围护，防止被撞伤撞倒。

四、绿化养护工作的质量控制措施

（1）、制定年度、季度、月度工作计划，包括工作目的、工作内容、工作

重点、管养措施及阐明，同步制定绿化季度改造计划（含换苗、补苗内容）和苗

木培育计划，为绿化养护提供良好的基础。

（2）、对绿化工蚱实行日检、周检与月检制度，按照我司《绿化养护质量

原则》进行检查，发现局限性之处及时进行整改。

（3）、月底对绿化养护工作进行验收考核。包括对绿化养护质量的考核和

绿化人员的考核，考核成果与工资收入直接挂勾，对存在问题编制《纠正防止措

汇报》或《整改告知单》，规定定负责人、定期间完毕整改项目，保证绿化养护

工作到达高原则、高质量，营造优美的绿化园林环境。

第七节、电梯维护与保养方案

一.电梯部件的维修、检查和调整规定

（一）曳引机减速器：

1.曳引机蜗轮减速器的运行应平稳而无震动，蜗轮齿与蜗杆螺旋线间的啮合

应保持良好，保证工作H勺可逆性而无撞击声。

2.减速器油池内须有足量和厚度合适的机油（齿轮油）。油面须保持在蜗杆

齿根线如下（即蜗杆和蜗轮齿的接触面如下）。

3.减速潜盖，窥视孔盖和轴承盖与箱体日勺连接应当紧密，不应漏油。在蜗杆

轴伸出端采用橡胶油封密封，此处容许产生少许润滑性渗油。

4.减速器的|润滑油应保持清洁，从轴封处漏出的润滑油须用小盒盛接，经滤

过后再可使用。

5.曳引机底座日勺螺栓应紧固无松动现象。

6.减速器在正常条件下运转时，其机件和轴承的I温度一般应不超过80℃o

7.当减速器在正常运转下如轴承产生高热温度超过8()℃或产生明显日勺不均

匀噪声或甚至出现磨切和撞击声时，该轴承应调疾。

8.在检查减速器蜗轮和蜗杆的J齿和轴承日勺状况时，如必须将减速器拆开时应

先将轿厢安顿在井道顶部另用倒链吊住，并将对重在底坑内用木楞撞住。然后排

去减速器内润滑油，用煤油洗净。

9.当减速器使用年久后，齿的磨损逐渐增大而当齿间侧隙超过一亳米以上并

在工作中产生锦烈的J撞击时应考虑调换蜗轮与蜗秆。

二.制动器：

1.制动器必须灵活可靠。闸瓦应当紧密地贴合于制动轮的工作表面上，当

松闸时闸瓦应同步离开制动轮的工作表面，不得有局部磨擦，此时在制动轮与闸

瓦之间形成的均匀间隙不得不小于0.5亳米。

2.直流电磁制动器在松闸时是通过SSBZ开关触点断开将经济电阻串入电

磁线圈回路中使温升减少。电磁线圈的温升不得超过60℃。

3.制动器电磁线圈口勺接头应无松动现象，线圈外部应有良好的绝缘防止短

路。

4.制动静区|销轴必须自由转动并用薄油润滑。电磁铁日勺可动铁芯在铜套内

必须滑动灵活必要时可用石墨粉润滑。

5.保持闸瓦制动带工作表面的清洁，不应混进油腻或油漆。固定制动带的

硼钉必须沉入制动带，不应与制动轮接触，使制动轮毛糙。

6.当闸瓦的制动带磨损后间隙增大，使制动不正常，并发生异常的撞击声时

应调整可动铁芯与闸瓦臂之间的间隙调整螺栓，来赔偿磨损掉的I制动带厚度使其

间隙恢复。

7.当闸瓦时制动带磨损过大，钾钉头将冒出或磨损值超过制动带厚度的四

分之一时应及时更换。

8.制动带弹簧应调整合适，在满载下降时应能提供足够日勺制动力使轿厢迅

速停止，而在满载上升时制动又是不须太锦，两闸瓦H勺制动力应调整均匀。

三.曳引电动机：

1.电动机的连接应保持结实，蜗杆轴与电动机轴连接后的J不一样轴度允差：

a.钢性连接应W0.04亳米

b.弹性连接应00.20亳米

2.轴承H勺温度应不高于80℃。

3.由于轴承磨损，使定子与转子间空气间隙沿圆周方向分布不均匀而产生噪

音时，则应更换轴承。

4.滚动轴承应用锂基润滑脂填入约等于轴承室2/3口勺容积，在工作2500-3000

小时后应更换新的润滑脂。

四.曳引轮:

1.曳引轮槽的工作台表面应平滑，由于曳引绳张力偏差，导致各绳槽磨损量

不一致，则量各曳引绳直径顶端至曳引轮轮缘的距离差，如超过1.5毫米时，应

就地重车或更换曳引轮.

2.为防止曳引绳与曳引轮产生严重滑移现象需防止绳在绳槽内落底,当曳引

绳与槽底时间隙W1毫米时，绳槽应重车或更换曳引轮。重车时，应注意切口下

而日勺轮缘厚度不不不小于对应钢丝绳直径。

3.导向轮的润滑装置应保持完整，并应盛满钙基润滑脂，每两周应挤加一次,

如润滑失效，滑轮将心轴咬住，将引起严重事故和损坏。

五.限速器和安全钳：

1.限速器日勺动作应灵活可靠，旋转部分的润滑装置应保持良好，每月加油一

次。每年清洗换新一次。

2.限速器H勺张紧装置应工作正常，绳轮和导向装置的润滑应保持良好，每月

加油一次，每年清洗一次。

3.安全钳的I动作灵活可靠，有足够强度，能承受对应的冲击力。

4.当轿厢被安全钳夹持在导轨上时，位于轿厢两边口勺安全钳装置应当同步发

生作用，并且两边的作用力均匀，此时轿厢不应有明显的歪斜。

5.安全钳的传动杠杆应予润滑。钳口斜块或滚柱可用钙基润滑脂防锈。

6.当安全钳起作用时，安全钳连锁触头应即时起断电作用，将控制电路断开,

使用电动机停止运转。

7.当安全钳作用后，应重新检查和调整间隙，并将导轨进行修正。

六.曳引钢丝绳:

1.电梯日勺所有曳引钢丝绳所受的张力应保持均衡。如张力有不均衡现象可用

钢丝绳锥套螺栓上的螺母来调整弹簧日勺紧度使其平均。

2.钢丝绳应有合适H勺润滑，可以减少绳丝之间日勺磨擦损耗，同步也保护其表

面不使锈蚀,钢丝绳内原有油浸麻芯一根，使用时油逐渐外渗不须再在表面涂油，

如使用日久，则油逐渐耗完，就须定期上油，油质宜较薄，上油不可太多，使钢

丝绳表面有能渗透的轻微润滑（手摸有油感即可）。但当渗油过多时应进行除油，

防止因渗油过多而导致钢丝绳在曳引轮上有打滑现象。

3.检查钢丝绳有无机械损伤，有无断丝爆股状况，锈蚀和磨损的程度，接头

与否完好和有无松动现象。

4.检查曳引钢丝绳如发现下列状况之一时，应予以更换：

a.断丝在各股之间均布时，在一种拧距内的最大断线数超过32根；

b.断丝集中在1或2个绳股中，在一种拧距内的最大断丝数超过16根；

c.曳引绳表而日勺钢丝有较大磨损和锈蚀：

d.曳引绳严重磨损后其直径不不小于原直径90%；

5.当曳引钢丝绳过度伸长时应予截短。

七.导轨和导靴：

1.轿厢和对重导轨应每两周上油一次，对滚轮导靴导轨不应上油，应定期铲

除导轨表面积污，润滑油可用10号液压油。

2.导轨应支撑结实，保持垂直，不得摇动歪斜，一切紧固螺钉应无松动脱落

现象。

3.导轨如因断油而致表面毛糙或因安全钳作用而表面损伤，应先设法磨光后

再行使用。

4.检查滑动导靴在导轨上滑行所产生磨擦对其衬垫所引起地磨损状况，假如

磨损过甚•间隙过大时轿厢在运动中就会产生晃动现象，应及时更换靴衬。

5.检查导靴时应注意导轨与安全钳间必须保持合适欧|间隙以免导靴稍微磨损

后安全钳起误作用。

八.限位开关和极限开关：

1.限位开关的作用应灵活可靠。当轿厢抵达上下端站时，应能不借操纵装置

的作用，自动将轿厢停止，电梯停止后应不能再向原方向启动，只能向相反方向

开动。

2.极限开关的作用应灵活可靠。如电梯因限位开关失效或其他原因不能在上

下端站及时停止而继续行驶时，在超越楼面所规定H勺距离内(约200-30()亳米

处)，极限开关应起作汨，将安全回路断路使电梯停止运行。

3.检杳限位开关和极限开关时，应先拭去尘垢，将盖了启动核算触头接触日勺

可靠性，弹性触头日勺压缩余量，将触头表面日勺积垢和烧蚀地方用砂布擦清，转动

和磨擦部分可用凡士林润滑。

九.操纵箱和召唤按钮：

1.操纵箱上的按钮应常常保持敏捷，当按下某一层H勺一种按钮时对应信号灯

即需燃亮，到达对的的作用，无论何时当无外力制止时须能自动弹回至原位。

2.召唤按钮应作用灵活对的，当按下某一层的一种按钮时召唤灯箱上的对应

信号灯即需燃亮，到达对啊的作用，无论何时当无外力制止时须能自动弹回至原

位。

十.厅门、轿厢门、门锁、和门滑轮：

1.厅门和轿厢门应平整正直，启闭应轻便灵活，无跳动、摇摆和噪声，门滑

轮日勺滚动轴承和其他磨擦部分都应定期润滑。

2.厅门门锁应灵活可靠，当厅门关闭锁上时应不能从外面启动。

3.检查门锁时应先清除积污。当门关闭时核算活动时锁钩在锁壳中啮合H勺可

靠性。检查门触头在锁钩日勺作用下接触的可靠性和余量，触头和导线的连接状况,

清除触头的积垢和烧蚀。应绝对消除门锁在和锁钩脱离日勺状况下触头保持接通时

也许性。门锁的转动和磨擦部分应合适日勺润滑。

4.厅门和侨门口勺电触头应敏捷可靠。电梯只能在门锁闭上触头接通下，才能

开动运行。无论何时当厅门或轿门启动触头断开时，电梯应不能开动，在行驶中

也应立即自动停止。

十一.电梯保养管理与维护制度

电梯日勺运行操作虽然简朴，不过其机械控制、电气构造相称复杂。为保证

电梯运行良好，延长其寿命，特制定如下制度：

（一）、保养管理

1、每日应进行一次来回运转测试；确认对讲装置及应急灯保持正常功能。

2、对搭乘处与轿厢H勺门沟内的杂物要做到随存•随清。

3、电梯门H勺门启钥匙须由专人妥善保管。

（二）、外观日勺维担

1、轿厢室壁、搭乘处与轿厢门上的脏污应做到随有随清，以免各部位被腐

蚀变色，处理方式如下：

灰尘或尘埃

每日须用羽毛或法兰绒的刷子打扫一次。

中性污渍

用中性清洗剂轻轻擦拭，把污渍擦掉后，再用水擦拭，注意不可导致伤痕。

没有污渍的地方尽量不要擦拭。

油性污渍

蜡笔或油漆等用中性洗洁剂无法洗掉日勺污渍，先用汽油洗去污渍，以中性

洗洁剂擦拭掉汽油，再用水擦拭，然后用干布擦干。

铅笔印

用橡皮擦谨慎擦掉。

涂装面顽固的I污溃

用天那水在污处轻轻地揉擦，再用水擦拭并用布轻轻的擦干。

注意：天那水不适宜使用过于频繁，否则对涂装面有不良影响。

2、搭乘处按钮以及轿厢操作盘的维护污渍严重时可用柔软的布沾上中性清

洁剂进行擦拭。

注：碱性日勺