我国养老产业存量资产现状和运营管理研究

摘要：本研究分析了我国养老基础设施及运营管理的现状、存在的问题及政策建议。养老基础设施包括养老院、老年公寓、养老社区等，目前存在床位数量不足与高空置率并存、养老基础设施资产合规性问题等挑战。运营管理方面，保险公司、地产公司、养老服务企业等主体参与，但专业人才缺乏、服务质量偏低、运营成本较高等问题突出。针对这些问题，未来需通过完善政策制度、加强用地监管、优化办理手续、规范资金运作、提升产权意识，并完善养老服务人才培养与激励机制、鼓励跨区域协同与共享资源、强化资源配置与资金保障，积极推动养老服务基础设施向高质量发展，有效回应人口老龄化衍生的社会需求。关键词：养老基础设施；存量资产现状；运营管理模式一、养老基础设施及运营管理现状分析养老基础设施是指为老年人提供生活照料、康复护理、精神慰藉等服务的场所和设施，包括养老院、老年公寓、日间照料中心、老年活动中心等。本文所述的养老地产概念属于养老基础设施，是一种基于适老化和为老化住宅而拓展出来的新兴地产业态1。它不同于传统地产的运营模式，而是以养老服务为核心，附加文体中心、护理院、医院和超市等商业配套设施，实现居住、餐饮、娱乐、养生、保健、就医等多功能于一体的综合性地产2]。这种地产模式不仅依靠住宅销售、出租和相关物业经营权、收益权的金融化运作，还通过商业配套服务或养老专业化服务的增值效应，实现自身盈利和长远发展3-4]。(一)养老基础设施现状分析1.养老地产的类型及特点根据功能划分，我国的养老地产主要分为养老院、养老社区(CCRC)、老年公寓和养老驿站等类型5。(1)养老院养老院是专为接待自理老人或综合接待自理老人、介助老人、介护老人安度晚年而设置的社会养老服务机构⁶。包括社会福利院、敬老院和养老院在内的，且具备生活管理、医疗保健、文化娱乐等综合服务的养老机构7。养老院可以依据性质、功能和价格进行分类，按性质可分为国营、民营和公办民营三类；按功能可分为自理型、护理型和康养型；按价格可分为高端和中低端。近年来，随着经济的发展和社会的进步，养老院规模不断扩大，服务内容也更加丰富。然而，养老院的床位利用率存在较大差异，经济发达地区和城市床位利用率较高，而经济欠发达地区和农村则存在床位闲置的情况。(2)养老社区养老社区(CCRC)是以持续照料为核心，针对不同照料层级的老龄群体布置多元化养老居住设施的养老模式。它通常包括住宅、医疗设施、文化娱乐设施等，功能齐全、服务完善、社区氛围浓厚8。养老社区的建筑面积较大，床位数量较多，可以满足不同老年人的需求。截至2023年3月，全国已建设CCRC康养社区达288家，主要分布在上海、广东、江苏等经济发达省市。(3)老年公寓年公寓于1986年诞生于安徽省安庆市，此后各地纷纷效仿，老年公(4)养老驿站社区养老服务驿站共有814家，其中二星级及以上的驿站占总数的54%9。其他城市也在积极推进养老驿站的建设，如深圳市宝安区已建成387个居家社区养老服务驿站。(1)公办养老资产的公平分配8。业合力以及其他公办机构。政府作为核心投资主体，其投资规模受人口老龄化程度、经济发展水平及政策导向的影响。在老龄政府会增加投资以满足服务需求，而经济发达地区则有能力投入更多资金建设高标准养老设施。②资产权属公办养老资产的权属清晰，土地所有权归国家，政府代表国家行使权利，公办养老机构拥有土地使用权。建筑物及设施由政府投资建设，所有权同样归政府，但可委托专业机构或企业在授权范围内管理使用。政府统一管理公办养老资产，确保安全和有效使用，并在处置时遵循法律法规，实现资产最大社会价值。③资金来源与债务公办养老资产的主要资金来源包括财政拨款、土地出让收入和专项基金。然而，在运营过程中，可能会存在应付款项形成的债务，以及银行贷款和债券发行等债务来源。这些债务需根据相关法律法规和政策规定进行严格审批和管理。(2)企业投资养老资产①房地产企业投资房地产企业利用自身土地资源和开发经验投资建设养老地产项目，形成的资产归企业所有。投资规模因项目而异，大型房企投资的项目规模较大。资产权属方面，企业通过招拍挂等方式获取土地使用权，并拥有建筑物及设施设备的所有权。自有资金来源包括企业自有资金和债务融资，如银行贷款、债券发行等。②保险企业投资保险公司利用长期资金优势投资建设养老社区，为客户提供养老服务。投资从几亿元到上百亿元不等，规模差异较大。资产权属方面，保险公司可能采用重资产、轻资产或合作模式，分别持有物业权、租赁使用权或通过与外部机构签约获得服务能力。自有资金主要来源于保险公司的长期资金，债务情况则可能因前期大量资金投入和运营初期收入不足而产生。③其他社会资本投资信托公司和医疗企业等也可参与养老地产投资，此类社会资本可根据自身特色和优势进行精准投资。信托公司凭借其强大的资金募集能力和灵活的投资策略，能够为养老地产项目提供稳定的资金来源和专业的资产管理服务。医疗企业则可能基于自身在健康服务、医疗设施及运营管理方面的优势，为项目注入高品质的医疗资源和专业的健康管理服务。(3)混合投资养老资产①政府与社会资本合作政府与社会资本合作共同投资、建设和运营养老地产项目，形成利益共享、风险共担的共同体关系。投资主体包括政府、社会资本方和第三方机构，投资规模因项目而异。资产权属方面，土地等资产的所有权归政府，项目设施等在合作期内由项目公司运营管理，合作期满后根据合同约定进行资产移交或处置。自有资金来源包括政府出资和社会资本方注入，债务情况则可通过银行贷款、发行债券等方式筹集资金并偿还。②股份制合作股份制合作模式下，多个投资者共同出资成立养老地产项目公司，按出资比例持有股份、分配权益和承担责任。投资主体多元化，包括政府、企业、个人等。投资规模取决于股东能力和项目需求，资产权属归项目公司所有，股东按股份享有相应权益。自有资金来源由股东投入的资本金构成，债务情况由项目公司承担。3.基础设施资产存量分析(1)养老机构数量持续增长，空间分布不均近年来，我国养老机构数量整体呈增长趋势。截至2023年底，全国各类养老服务机构和设施总数达40.4万个，同比增长4.3%;注册登记的养老机构4.1万个，同比增长0.5%。然而，我国各地区养老机而海南、青海等省份数量相对较少(见图1)。这种地域分布的不平衡，一定程度上反映了我国养老资源分配的不均衡性。40004000北天河山内辽吉黑上江浙安福江山河湖湖广广海重四贵云西陕甘责宁新京津北西古江机构数量·每万人机构数资料来源：根据公开数据整理图1我国各地养老服务机构数量(2)床位数量不足与高空置率并存，供需结构性矛盾突出尽管我国养老机构数量在增加，但床位数量仍相对不足。截至2023年底，全国共有养老机构床位823万张，较2019年增加了6%,但较2022年下降了0.77%,其中注册登记的养老机构床位517.2万张(见图2)。与不断攀升的老年人口数量、老年人口占总人口比率位空置率居高不下，2023年末全国养老机构床位使用率约为43.25%,02019202020212022■各类养老机构和设施床位数■注册登记的养老机构床位数资料来源：根据民政部公布数据整理图22019-202(3)普惠养老设施供给增加加强社区居家养老服务网络建设。截至2023年末，全国注册登记的养老机构中，公办性质的机构占比45%,为低收入、特困群体等提供率83%以上，农村敬老院和互助养老服务设施也在不断加强。(二)养老基础设施运营管理现状分析我国的养老基础设施运营管理在不断引入市场机制，强调市场、社会、家庭和个人在社会福利领域中的责任。1.运营管理主体(1)保险公司保险公司凭借长期稳定的资金来源和风险管理能力，成为养老社区建设和运营的理想合作伙伴。养老社区具有投资规模巨大、投资周期长、中后期资金回流稳定、长期综合投资收益率较高以及抗风险能力强等特点，与保险行业资金期限长、规模大的特点高度契合10。在运营管理过程中，通过投资养老社区，保险公司不仅能获得稳定的收益，还能拓展业务领域，提高市场竞争力。(2)地产公司养老社区是地产公司未来发展的重要方向之一。地产公司在项目规划、设计、施工等方面具有丰富经验，但养老社区的建设和运营对其提出了更高要求，如整合医疗、保健、娱乐等资源的能力，获取长期低成地产公司可实现业务多元化发展，提升项目附加值和竞争力。(3)养老服务企业专业养老服务企业则提供全方位、个性化的养老服务，包括日常照料、医疗护理、康复服务等。这些企业通常拥有专业的服务团队和丰富的服务经验，能够根据老年人的不同需求提供定制化服务方案，在养老社区的建设和运营中发挥关键作用，不仅提升了养老服务的专业化水平，还推动了养老服务的标准化和规范化。2.运营模式分析(1)出售型运营模式出售型养老地产运营模式借鉴常规住宅开发经验，通过市场招拍挂获地建设，其产品内容及销售对象有所不同。对老年住户而言，购买老年住宅可拥有产权，体现居家养老思想，也可能带来房产升值收益，但一次性成交加重经济负担，且可能面临规划不达标、配套设施不全但无法享受土地优惠，利润来源单一，后期管理服务难度大。此模式适合养老地产市场初期及缺乏资金和管理经验的开发商。(2)部分出售+长期持有型运营模式该模式将部分住宅出售，部分持有运营出租。具备用地策略灵活，可降低土地成本并享受升值利益的特点。通常出售型物业占70%—80%,目标客户为普通购房者，用于快速销售回收成本并获取利润支持后续开发；持有型物业占20%—30%,提供专业医疗、护理等配套功能，主要通过出租获取长期收入。此模式结合了出售与持有的优点，但专业性要求高，需保证高入住率、高标准服务水平、资源整合协调和专业运营能力，适合财力强大且资源丰富的企业。(3)长期持有型运营模式长期持有模式指经营者拥有产权，通过出租使用权和提供服务获取收益。此模式入住门槛低，灵活多样，按老年人健康程度和经济情况收取不同租金。常见盈利模式有会员制、押金制、保单捆绑制。会员制(1)开发商管理模式(2)战略联盟管理模式建立同盟关系，提升养老服务质量，创立专业化分工的特色服务体系，展现现代服务业优势，区别于传统养老服务。(3)专业公司管理模式专业公司管理模式依赖专业化公司进行养老地产运营，服务体系完善，专业化水平高，涵盖多方面服务。该模式管理可信，服务优质，运营国内众多房企采用此模式，实践证实其生命力强、灵活且潜力巨大。二、养老基础设施及运营管理存在的问题(一)养老基础设施资产合规性问题1.土地使用不规范部分养老服务机构存在擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权及改变用地性质的行为。土地出让金缴纳不及时或不足的情况也同时存在，导致土地产权模糊，阻碍项目后续进展。此外，资金短缺、规划变动等因素致使部分项目长期搁置，土地因此被闲置与浪费。2.项目审批手续不全部分养老地产项目在建设前未取得必要的规划许可，或擅自改变规划设计方案，导致项目不符合城市规划要求。此外，消防审批不通过也是常见问题，一些项目未能按照消防标准设计和施工，影响正常运营3.资金运作不透明养老地产项目在资金运作方面存在非法集资、资金违规挪用和融资渠道不规范等问题。一些项目以高回报为诱饵非法集资，损害投资者利益；部分项目资金被挪用，导致工程进度和质量受影响；一些项目选4.产权不清晰些项目在销售过程中未能明确房屋产权归属，导致购房者无法取得合法产权证书。此外，土地权与房屋产权分离的情况也给项目长期持有和运营带来不确定性。(二)运营管理存在的主要问题1.专业人才缺乏养老护理人才的短缺已成为制约养老服务发展的关键问题。随着老龄化程度加深，养老护理人员的需求与供给之间的矛盾日益突出，特别是对于残障和失能老人的特殊照顾需求，许多机构尚未能提供充分的支持和专业服务，这直接影响到服务质量和管理效率。根据调研，我国失能失智老年群体约有4500万人，而持证的养老护理员仅有50万人，导致护理人员供给严重不足。2.服务质量偏低许多养老机构，尤其是民营养老机构，普遍存在设施简陋、功能单一的问题，服务内容往往仅限于基本的生活照料，缺乏医疗护理、文化娱乐、心理健康等配套服务。另外，乡镇由于资源限制，养老服务设施和服务水平远远落后于城市。服务模式的局限性不仅限制了老年人的生活质量，还直接影响到养老机构的入住率和口碑，使得机构在激烈的市场竞争中处于不利地位。3.运营成本较高养老机构普遍面临着运营成本不断攀升的问题，包括人工成本、房租、水电费以及日常开支等各项费用。尤其是在当前经济形势下，许多养老机构面临着盈利状况微薄、资金链紧张的困境，难以维持正常的运三、政策建议(一)养老基础设施资产合规性对策建议1.完善政策制度并加强用地供后监管一是加强养老地产项目用地规划，制定养老用地政策文件，例如将养老地产用地作为一种独立的土地类型，明确用地性质。二是配套和完善养老地产市场准入制度，加大对养老地产项目的开发主体资格和条件审核。三是健全监管措施，利用大数据、互联网等信息技术，加强监管部门间信息共享，确保养老地产土地用途、规划条件、配建要求等落实到2.优化办理手续并加大指导严把审核关口一是相关部门要优化养老地产项目审批报建手续和推进养老机构消防审验手续办理。二是要加大对养老地产服务项目的监督检查，督促施工单位在建设过程中严格按照规划许可和消防标准进行设计和施工。三是加大培训指导，加强对养老地产消防审验工作的业务指导，规范操作流程。3.规范资金筹集使用并加大监管披露一是构建有效的融资模式。搭建商业保险、社会保险资金、海外信托基金进入养老地产市场通道。同时引导民间资本投入，探索PPP及REITs融资模式，为养老地产企业拓宽资金筹集渠道。二是要求养老地产项目方定期披露资金运作情况，包括资金来源、使用情况、投资回报等，接受监督。三是严格资金使用，规定养老地产项目资金使用范围，确保用于养老服务设施建设、运营、