物业冬季防寒防冻应急预案

物业冬季防寒防冻应急预案一、编制目的冬季寒潮、雨雪、冰冻等极端天气对住宅小区共用部位、共用设施设备、业主生活秩序及人身安全构成多重威胁。为最大限度降低低温灾害损失，确保电梯、消防、给排水、弱电、绿化、秩序维护等系统正常运行，保障业主生命财产安全，特制定本预案。预案以“提前预判、分级响应、专业处置、闭环管理”为原则，细化到岗位、到设备、到物资、到时间节点，实现“零断水、零冻爆、零困梯、零伤亡”目标。二、风险识别与脆弱性分析1.给排水系统：屋顶水箱、地下泵房、消防喷淋管网、污水提升器、景观水系统、车库排水沟等易因静水结冰膨胀导致管壁爆裂；地下车库坡道融雪水倒灌引发积水。2.消防系统：湿式喷淋管网、消火栓静压保水、消防水池液位控制、稳压泵房加热器失效；极寒下喷头玻璃球误碎。3.电梯系统：机房温度低于5℃导致变频器死机、曳引钢丝绳表面结霜打滑、门机轨道结冰卡阻、底坑积水结冰顶涨缓冲器。4.弱电系统：监控主机低温死机、道闸杆液压泵冻凝、门禁电磁铁结露短路、室外光纤冷缩断芯。5.供配电系统：柴油发电机水套加热器失效、蓄电池电解液比重下降、高压柜母线热胀冷缩接触不良、电缆井冷凝水短路。6.建筑本体：外墙铝塑板冷缩脱落、屋面变形缝硅酮胶开裂、单元门闭门器液压油凝固、玻璃幕墙密封条硬化渗漏。7.人员风险：保洁室外作业滑倒、秩序维护员夜间巡逻失温、业主车辆坡道打滑碰撞、孤寡老人室内低温发病。8.植被风险：香樟、桂花等常绿乔木雪压劈裂，银杏、法桐等行道树冰挂断枝砸车伤人，草坪冻水隆起破坏路基。三、应急组织体系1.指挥中心：项目经理任总指挥，客服部、工程部、秩序部、环境部、外包维保单位负责人为成员；下设监测预警组、抢险抢修组、秩序维护组、客户服务组、物资保障组、信息报送组。2.岗位职责（1）总指挥：启动与终止预案、调配内外资源、对外发布信息、向街道与房管部门报告。（2）监测预警组：每日06:00、14:00、20:00三次查看市气象局寒潮预警、小区气象站实时数据，当预判48小时内最低温≤-3℃或降雪量≥10mm即发布“防寒防冻蓝色预警”，≤-6℃或降雪量≥25mm升级为“橙色预警”，≤-10℃或暴雪红色预警时升级为“红色预警”。（3）抢险抢修组：由工程主管任队长，分管道、电气、电梯、消防四个专业班，每班不少于2人持证上岗；接到指令后15分钟内携装备到达现场。（4）秩序维护组：由秩序队长任队长，负责园区道路除雪除冰、车辆疏导、受灾区域封控、协助120/119进场。（5）客户服务组：由客服主管统筹，建立“孤寡老人、孕妇、残障人士”三类重点人群台账，寒潮前72小时完成电话或入户提醒，寒潮期间每日两次回访。（6）物资保障组：由行政人事专员负责，建立“防寒物资仓库”，每月第一周盘点，低于安全库存立即补充。（7）信息报送组：由项目文员负责，突发事件30分钟内形成书面简报报公司运营部，1小时内报街道应急办。四、监测与预警1.自建小型气象站：安装于小区中心草坪，距地面1.5米，采集温度、湿度、风速、雪厚，数据每10分钟上传至物业云平台，异常自动推送至总指挥手机。2.红外水温监测：在屋顶水箱、消防水池、喷淋末端试水装置内投放无线感温探头，水温≤4℃即报警。3.管道压力监测：在地下车库喷淋末端、给水立管顶部安装压力传感器，夜间静压下降≥0.05MPa即判定可能爆裂渗漏。4.预警发布渠道：小区广播、电梯轿厢屏、业主微信群、短信、楼道公告栏、LED门头屏六端同步；文字统一模板：“【XX物业防寒预警】预计X月X日凌晨最低-6℃，可能出现管道冻裂、道路结冰，请勿将车辆停放在树下，外出注意防滑，如需帮助拨打24小时值班电话XXXXXXXX。”五、分级响应措施（一）蓝色预警（-3℃至-6℃）1.工程部：（1）关闭屋顶水箱直通外界透气帽，加装保温套；（2）开启消防喷淋末端泄水阀，微开角度保持水流线状；（3）给柴油发电机加装电热毯并启动空载试运行15分钟；（4）对室外消火栓加装加厚玻纤保温罩，内置50W自限温加热带。2.环境部：（1）在单元门口、主干道、车库坡道铺设5mm厚防滑麻袋片，每10米一条；（2）对香樟、桂花等常绿树支护杉木杆，每株3根，三角支撑。3.秩序部：（1）夜间巡逻加密至每2小时一次，重点查看消防通道、地库坡道；（2）对占道车辆张贴“寒潮期间请勿停放树下”提示条。4.客服部：（1）群发防寒温馨提示，附“关窗、关阀、留水成线”图解；（2）统计需代购蔬菜药品的独居老人，建立“红色代办”清单。（二）橙色预警（-6℃至-10℃）1.工程部：（1）启动给水泵房电暖风机，设定目标温度8℃，每小时记录；（2）对喷淋系统末端加装循环泵，实现小流量回流；（3）对电梯机房空调开启辅热模式，底坑放置2袋50kg工业盐吸潮防冻；（4）对园区景观水池降低水位至溢水口以下20cm，关停水泵。2.抢险抢修组：（1）提前在地下车库集水坑放置备用潜污泵，接口匹配快速接头；（2）对屋面消防稳压罐包裹2cm厚橡塑保温板，外缠铝箔胶带。3.秩序部：（1）00:00-06:00封闭地库出入口，安排专人值守，车辆只出不进；（2）对主干道撒布环保型融雪剂，每50g/m²，使用手推式撒布机。4.客户服务组：（1）对重点人群入户检查燃气热水器排烟管，防止冷风倒灌；（2）开放物业服务中心为临时取暖点，提供姜茶、充电宝、轮椅。（三）红色预警（≤-10℃或暴雪）1.总指挥坐镇监控室，启动“战时”值班：所有管理人员驻场，外包单位驻点，宿舍备床。2.工程部：（1）对喷淋主管实施末端与楼顶双泄水，确保管网无静水；（2）对消防水池注入蒸汽伴热管，维持水温≥4℃；（3）对柴油发电机水箱加注-35℃防冻液，每2小时启动带载运行30分钟；（4）对电梯实施“夜间停梯保机”：23:00后除急救梯外全部停至首层，断电关门，轿厢内放置“因极寒停梯”告知。3.秩序部：（1）与街道城管联动，调用大型滚刷除雪车对园区外围市政道路清雪；（2）对小区主出入口搭建双层棉门帘，设置热风幕；（3）对积雪厚度≥15cm的屋面设置警戒带，禁止行人靠近。4.物资保障组：（1）融雪剂库存≥2吨，工业盐≥1吨，防滑草垫≥500张，铁锹≥100把，推雪板≥50把，防冻液≥200L，保温棉≥100㎡，自限温电伴热带≥200米；（2）应急食品：方便面100箱、八宝粥50箱、火腿肠30箱、矿泉水100箱、自热米饭50箱；（3）应急药品：速效救心丸20盒、云南白药30盒、冻伤膏50支、暖宝宝200片、一次性输液加温贴100片。5.客户服务组：（1）与社区医院建立绿色就诊通道，对突发心脑血管疾病患者先行垫付救护车费用；（2）对停水住户提供桶装水，每单元每日免费发放20桶，保洁员送水上门。六、重点设施设备专项处置方案1.给排水管道爆裂（1）发现人第一时间关闭最近阀门，拍照上传至“工程应急群”；（2）抢险组10分钟内到场，关闭单元总阀，架设潜水泵排水，防止电梯进水；（3）对爆裂PPR管采用“同径快速抢修节”+不锈钢卡箍双保险，30分钟内恢复供水；（4）若PE管开裂，使用电熔套筒重新熔接，熔接完成后进行0.8MPa压力测试，30分钟无渗漏方可回填。2.消防喷淋冻裂（1）立即关闭区域信号阀，启动末端泄水，防止水流进入电梯井；（2）对冻裂喷头采用同温级68℃玻璃球喷头更换，更换前用堵头临时封堵；（3）修复后做0.5MPa气压严密性试验，稳压24小时压降≤0.05MPa为合格；（4）将事故点位、原因、修复照片录入“消防维保系统”，同步报送区消防大队。3.电梯困人（1）监控室通过五方对讲安抚乘客，告知已派专人救援；（2）秩序队员3分钟到场，设置围挡，抢险组5分钟到场；（3）采用“松闸溜车”或“手动盘车”平层，若轿厢位置±50cm以内，直接开门放人；若超出，使用液压扩张器强制开门；（4）救援完成后由电梯公司出具《电梯故障原因报告》，若为低温导致，需加装机房电暖器并调整维保周期为每7天一次。4.柴油发电机无法启动（1）检查电瓶电压≥24V，电解液比重≥1.28，低于则更换；（2）检查燃油标号是否为-10，若凝结则采用喷灯外加热燃油管路，严禁明火接触油箱；（3）启动后观察输出电压380V±10%，频率50Hz±0.5Hz，带载运行30分钟，记录水温、油温、油压；（4）若仍无法启动，立即调用备用30kW移动柴油发电车，15分钟内完成接线送电。5.乔木倒伏（1）秩序组现场封控，设置警戒锥，疏导车辆；（2）绿化班使用油锯分段截枝，截口涂刷伤口愈合剂；（3）对树干倾斜≥15°的保留树，采用Φ80mm钢管三角支撑，钢丝软垫防缢伤；（4）对树根松动裸露的，回填营养土，铺设透气管，浇透生根水，次年春季追施复合肥。七、除雪除冰作业标准1.作业顺序：先主干道、再单元口、再次干道、再景观小道；先坡道、再平道；先出口、再入口。2.作业方法：（1）雪厚≤3cm：直接使用推雪板，将雪推至绿化带内，严禁堆入雨水口；（2）雪厚3-10cm：先用滚刷机清出1.5m宽通道，再撒布融雪剂20g/m²，30分钟后用扫雪机收边；（3）雪厚≥10cm或结冰：先用铁锹破除表面冰壳，撒布融雪剂40g/m²，再用小型雪铲车清运至临时堆雪场，堆雪场底部铺设防渗布，雪水集中收集泵入污水井。3.作业安全：（1）作业人员穿戴反光背心、防滑鞋、棉安全帽、皮质手套；（2）两人一组，前后距离≤5米，设置流动岗观察屋顶冰挂；（3）机械作业时，设专人指挥，限速5km/h，禁止倒车作业时前方站人。4.作业时效：（1）蓝色预警期间，降雪停止后2小时完成主干道清雪；（2）橙色预警期间，降雪停止后4小时完成园区所有道路清雪；（3）红色预警期间，边下边清，循环作业，确保消防通道始终裸露黑色沥青。八、客户服务与舆情管理1.重点人群服务（1）建立“红橙黄”三级关爱档案：红色为80岁以上独居老人，橙色为孕产妇，黄色为残障人士；（2）寒潮前72小时完成入户检查：燃气热水器排烟管、窗户密封条、暖气片排气阀；（3）寒潮期间每日08:00、20:00两次电话回访，记录室温、体感、需求；（4）对室温≤16℃的住户，赠送2台电暖器并协助安装，电费由物业先行垫付，事后与业主协商分摊。2.投诉处理（1）设立寒潮专线，24小时专人接听，铃响三声必接；（2）对“电梯困人、管道爆裂、室温过低”三类投诉30分钟内到场，2小时内提供书面解决方案；（3）对社交媒体负面舆情，信息报送组30分钟内截图存档，1小时内发布官方回复，24小时内公布处理结果。3.暖心服务（1）门岗设置“姜茶供应点”，07:00-09:00、17:00-19:00免费供应；（2）为外卖员、快递员提供临时取暖休息室，配备微波炉、饮水机、手机充电排插；（3）对滞留园区的车辆免费发放“防冻玻璃水”1瓶，车窗加盖防冻罩。九、物资与装备管理1.仓库设置：独立防寒物资库，面积≥60㎡，地面铺设防潮垫，温度≤25℃，湿度≤60%，配备货架、托盘、灭火器、防爆灯。2.物资编码：采用“QR码+颜色标签”双标识，蓝色为工具类、黄色为耗材类、红色为生命救援类，每月扫码盘点，账实误差≤1%。3.装备维护：（1）除雪机每使用20小时更换机油、空滤，刀片磨损≥5mm立即更换；（2）柴油发电车每月空载运行15分钟，每季度带载运行1小时，记录电压、频率、水温；（3）电暖风机每季首次使用前用500V兆欧表测绝缘电阻≥20MΩ。4.社会联动：与周边超市、加油站、五金店签订《极寒天气互助协议》，可紧急调用食品、燃油、管材，协议每半年演练一次。十、培训与演练1.培训计划（1）每年10月第2周完成全员防寒防冻理论培训2学时，内容含风险识别、处置流程、作业安全；（2）11月第1周完成实操培训2学时，科目含PPR管快修、电伴热带缠绕、柴油发电机启动、推雪机驾驶；（3）新员工入职1周内完成防寒专项微课，采用VR模拟电梯困人救援。2.演练设计（1）桌面推演：11月15日进行，模拟红色预警，检验信息报送、指挥协调、资源调配；（2）实战演练：11月30日进行，模拟夜间-12℃爆管+电梯困人+乔木倒伏三灾叠加，要求30分钟完成救援、1小时恢复供水、2小时恢复通行；（3）演练评估：采用“演练评分表”，设置30项指标，总分100分，低于90分即重新演练；演练视频保存3年。十一、信息报送与总结评估1.报送流程（1）突发事件→当班班长→总指挥→公司运营部→街道应急办→区房管分局；（2）报送时限：一般事件30分钟，较大事件15分钟，重大事件10分钟；（3）报送内容：时间、地点、事件类型、影响范围、已采取措施、需支援事项、现场联系人。2.总结评估（1）寒潮结束后3天内召开总结会，各部门提交《防寒防冻工作小结》