工程管理手册

工程管理手册

目录

1.0人员架构及人员编制阐明

1.1架构编制阐明

1.2部门工作概况

2.0岗位职责

2.1工程部主要职责

22工程经理岗位职责

23工程师岗位职责

2.4工程部文员岗位职责

25强电主管岗位职责

2.6强电技工岗位职责

2.7弱电主管岗位职责

2£弱电技工岗位职责：

2.9综合维修主管岗位职责

2.10综合维修技工岗位职责

3.0政策与程序

3.1报告制度

3.1.1书面/口头报告制度

3.1.2周报告、月报告、年报告制度

32机房管理要求

3.2.1机房管理制度

3.2.2防火及消防安全管理制度

3.2.3值班及交接班制度

3.2.4机房安全防火管理要求

3.2.5水泵房、水箱间管理要求

3.2.6配电室管理要求

3.2.7机房钥匙管理制度

3.2.8机电设备房出入管理制度

3.2.9设备故障处理要求

3.2.10安全运营管理制度

33维修及保养要求

3.3.1设备预防性维护保养制度

3.3.2设备设施紧急维修管理制度

333客户报修及投诉处理管理制度

334入户维修服务规范

3.3.5设备修理计划的变更、检验与考核制度

3.3.6设备的更新及系统改造管理制度

3.4能源管理制度

35设备技术档案管理制度

3.6工具管理制度

3.7密闭地方的工作要求

3s发生意外时时处理要求

3.9安全用电管理制度

3.10运营事故分析

3.11工程部人员调配制度

3.12影响正常营业时的施工及设备维修保养

3.13公共部位巡检制度

3.14二次装修管理制度

3.15工程计划工作原则

3.16_£程应急管理制度

4.0工程部工作图表

4.1工程计划保养（员工）

42工程计划保养（外包）

43工程应急处理——水浸

4.4工程应急处理一一燃气泄漏

45工程应急处理——电梯故障困人

4.6工程应急处理一停电（未知条件下）

4.7工程应急处理----停电（己知条件下）

4S工程应急处理一火警

4.9_L程应急处理——地震

4.10工程应急处理一雷暴及飓风

4.11二次装修

4.12接管验收

4.13更新改善

4.14维修单流程图

5.0附件表格目录

2.1.2日常运营管理。

2.1.3对租户开展有偿维修服务。

2.1.4对装修工程进行监督管理。

2.1.5对物业设施提出完善、整改方案。

详细涉及如下内容：

a.在管业经理领导下，详细负责落实执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作

日勺详细目日勺和政策。

b.定时编写月、周报告、运营报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供

根据。

c.负责物业设备的规划和实施、运营和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全

过程日勺技术和经济管理。

d.负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经

报批后实施。

e.加强系统项目验收、运营、维修的原始统计资料管理；编制物业设备向保养、大

修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完毕，控制费用，

提升维修口勺经济效果。

f.根据物业设备基本折旧和大修基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使

用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。

g.制定物业设备管理维修的各项规章制度、技术规程和技术原则，实施定额管理和

经济核实，完毕物业经理下达的各项技术、经济指标。

h.根据实际需要和要求，确保多种设备（电梯、空调和照明等）口勺按时开启和关闭,

统计详实完整的运营数据。恰本地安排值班，其中，配电室、空调机房、锅炉房、

楼宇中央控制室等需要二十四小时值班。

i.有计划、有组织地开展设备口勺更新和改造，提升物业设备的先进性和低能耗、高

效率、防污染等性能，保持设备日勺当代化水平。

j.如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指忽然发生内停电、停

水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员

应立即告知物业经理、工程经理及工程师，并尽快赶到现场，采用应急措施尽量

降低损失，尽快恢复设备H勺正常运营。

k.以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的I水、电、燃

气、制冷和热能供给，做好能源分配和费用核实的基础工作，使每位员工树立环

境保护与节能意识，尽量降低能源的使用，主动推广节能措施，做好能源使用的

统计及分析，达成环境保护和成本控制。

1.负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理.；制定安全防火、事故防范

措施并督促落实执行。

m.搜集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备H勺技术档案工作。

n.负责组织物业多种设备的备件定制、订货和供给。对备品、备件的储存作出监控

统计，以确保在抢修时有足够材料应用，并达成成本控制日勺目日勺。

o.经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提升维修技术水

平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，经过技术讲座，知识问答等多种

形式，主动开展营业部门人员日勺设备管理基础知识培训，不断提升全员的设备管

理意识和水平。

p.检验和指导全部施工方在物业内进行口勺工程，以确保其根据物业管理中心所定的

规章和安全原则施工。

q.解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客投诉，竭力为他

们处理工程有关问题。

r.制定多种运营维修管理制度及表格，将多种运营保养工作精确统计，达成管理日勺

系统化、原则化、专业化、格式化，防止人为原因对工程运营造成影响。

s.外委维修保养及施工：

把主要设备及系统的日常维修保养工作，涉及零、配件的库存，皆外委给合格n勺

承包商。一方面可确保物业的主要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运营，另一

方面，可令设备的寿命得以延长。可外委维修或施工的设备及工程有：

・空调机组

•电/扶梯

・楼宇自控系统

・消防报警系统

•保安监控及技术防范系统

•水处理系统及水箱清洁

・电脑系统

・中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程

•设备系统改造工程

•其他工程部穴具有技术条件和能力或人员不足，无法在短期内完毕，并影响

物业经营日勺维修或施工。

2.2工程经理岗位职责

直接上级：物业经理

直接下级：工程师

岗位职责：

2.2.1在物业经理的领导下，全方面负责工程部的工作。

2.2.2重大工程项目口勺筹划指导，参加工程项目的监督。

2.2.3负责重大工程事故的处理。

2.2.4负责制定工程管理制度和设备操作程序。

2.2.5负责制定培训计划，定时开展对部门员工的业务培训。

2.2.6负责监督、检验、指导部门员工的工作，定时对部门员工进行考核。

2.2.7参加新增项目日勺谈判、评审、报价及验收，确保质量达成预定日勺原则。

2.2.8组织、制定设备重大维修保养外委标书、协议要求，备件购进计划，并负责实

施及监察外委企业日勺工作。

2.2.9负责协调同客服中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、局、自来水企

业、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要到处以企业利益为

重，维护和提升企业在社会上口勺良好形象,

2.2.10进一步第一线了解情况并指导工作，及时处理多种问题。

2.2.11为每年工程开支和能源费作出预算案，并提交物业经理审批。

2.2.12及时完毕上级领导临时交办的各项工作。

素质要求

基本素质：具有相当丰富日勺工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门

的相互关系，具有•相当H勺组织管理能力。

自然条件：30岁以上，身体健康。

文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具

有高级技术职称或同等职称。

工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程经理3年以上；具有7年以

上技术管理经验。

特殊要求：对当代化物业如办公楼、商场、公寓日勺装修以及机械、电力、锅炉、管道和

弱电等方面的专业知识有较全方面日勺了解。

2.3工程师岗位职责

直接上级：工程经理

直接下属：各类主管

岗位职责：

2.3.1落实执行工程经理的指令，负责工程部的日常管理，对工程经理负责。

2.3.2主持部门工作例会，检验班组工作日志，确保工作正常运转，并竭力节省能源。

2.3.3全权调配工程部的I技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门

提供良好日勺服务场合和条件。

2.3.4安排日常日勺维修保养工作，并监督检验其实施成果。

2.3.5审定班组工作计划，检验计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实

施方案，报总工程经理审批后执行。

236负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导下属执行。

2.3.7培训下属员工，定时对下属进行绩效评估，并按要求进行奖惩。

2.3.8根据实际要求与运营情况比较，结合科技发展情况，征询专业意见，不断改善

原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。

2.3.9确保物业全部楼宇设备，根据政府的要求和法例要求，接受定时之检验、测试

和保养。

2.3.10为每年工程开支和能源费作出预算案，并提交工程经理审批。

素质要求：

基本素质：具有相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门

的相互关系，具有相当日勺组织管理能力。

自然条件：3()岁以上，身体健康。

文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理日勺专业培训。具

有高级工程师技术职称或问等职称。

工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程工程师3年以上或副总工

程师5年以上；具有7年以上技术管理经验。

特殊要求：对当代化物业如办公楼、商场、公寓日勺装修以及机械、电力、锅炉、管道和

弱电等方面的专业知识有较全方面日勺了解。

2.4工程部文员的岗位职责

直接上级：工程经理

直接下属：无

岗位职责：

2.4.1在工程经理时指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作日勺接待及来访人员。

2.4.2帮助工程经理整顿、打印各类报告、文件资料及技术资料等。

2.4.3提醒工程经理按时参加计划中口勺多种会议。

2.4.4填报有关报表，经工程经理签字后上报物业经理。

2.4.5负责工作部内部的文件、资料、告知的传阅和回收。

2.4.6负责工作部人员的考勤（出勤、年假、加班等）、福利（工资、奖金、加班费）、劳

保用具的申报、领取和发放。

2.4.7负责现金报销和支票的办理。

2.4.8接听、统计留言，做好及邮件的统计和传递。

2.4.9参加工作部例会，做好会议统计并整顿下发。

2.4.10负责技术档案日勺整顿存档。

素质要求：

基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。

文化程度：中专以上或同等学历。

工作经验：在物业管理或物业设备维修工作2年以上，具有工程技术方面的一般知识，

了解工程部在物业管理中欧I地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档

案日勺分类和管理，能熟练使用电脑。

2.5强电主管的岗位职责

直接上级：工程师

直接下级：强电技工

岗位职责：

2.5.1全方面负责物业的变配电室的运营和管理.，以及电力系统、电梯系统、照明系

统的运营、维修和保养，确保电力系统的正常运营，为物业经营提供动力、照

明、电能是强电主管的首要职责。

2.5.2检验供电系统的运营情况、控制状态，审阅运营统计，分析运营数据，发觉异

常立即处理，并及时上报主管，同步提供节能运营方案，交工程师审定后组织

实施。

2.5.3仔细检验所属系统的巡视检验统计，分析故障现象，发觉问题及时处理，并向

工程师报告。

2.5.4根据设备的要求和使用情况，按照维修保养制度的要求，提出对电力设备系统

维护保养日勺计划，上报工程部审定，并负责组织实施。

2.5.5负责提供所属设备系统备品备件采购计划，并上报工程师同意。

2.5.6要求值班人员每天详尽统计系统设备在运营过程中日勺工作状态。

2.5.7熟悉掌握所属设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，

以最短的时间恢复其使用功能。

2.5.8落实执行企业和工程部制定的各项规章制度，督促检验下属员工严格执行安全

操作规程、运营规程等，并起到模范带头作用。确保设备及人员不发生安全事

故，确保所属配电室、配电间、电梯机房及其设备日勺洁净整齐。

2.5.9做好下属员工日勺技术培训和考核工作。

2.5.10培训下属并督促检验下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有尤其

事件立即报告。

2.5.11做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整顿归档。

2.5.12设备系统维修完毕后，必须仔细填写维修统计、零配件更换统计等，并归入设

备维修档案存档备查。主要设备更换零配件前必须取得工程师同意。

2.5.13做好与供电局、电梯维保承包商等外协单位的协作关系。

2.5.14组织电梯设备的年检及外委维修保养工作。

2.5.15提交每七天/每月电力系统、电梯系统运营报告，编写停电、停电梯的尤其通告。

2.5.16管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及精确状态。

2.5.17做好所属人员口勺排班安排及考勤工作，并定时向工程师报告。

素质要求：

基本素质：具有仔细负责、精益求精日勺工作精神和工作作风。

自然条件：身体健康，年龄25岁以上。

文化程度：具有电气大专以上学历。

工作经验：具有5年以上物业维修管理工作经验。

特殊要求：持有有关部门领发的高/低压配电上岗证。

2.6强电技工的岗位职责

直接上级：强电主管

直接下级：无

岗位职责：

2.6.1严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，确保变电设备

的正常运营。

2.6.2仔细执行巡视检验制度，做好巡视统计、运营统计和用电量统计统计，发觉异

常及时采用措施并立即上报，预防隐患酿成大故障。

2.6.3按照主管日勺安排，根据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。

2.6.4严格执行企业和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电

系统欧J正常运营。

2.6.5严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。

2.6.6每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安

排，定时进行设备内部清洁。

2.6.7坚守岗位，定时巡查本系统设备，并精确统计多种运营数据，填好运营表格上

报。

2.6.8发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除

时不交班，应上下两班合力排除故障，完毕后编写事故报告，交主管审阅。

2.6.9按要求开闭设备，不得私自调整设备的运营控制参数、状态、运营方式、设定

值及管线走向。

2.6.10熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。

2.6.11服从主管的工作安排，确保按质按量完毕工作任务。

2.6.12按照主管日勺安排，根据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行维修保养，

并达成质量要求。

2.6.13维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及防水处理

必须可靠。

2.6.14接到维修告知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好统计上报主管，并

尽快回到值班地点。

素质要求：

基本素质：具有仔细负责，踏实肯干日勺工作精神和作风。

自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。

文化程度：具有技校以上电气专业学历。

工作经验：具有3年以上变电设备系统运营操作、维修保养的工作经历。

特殊要求：持有有关部门领发的高/低压配电上岗证操作证。

2.7弱电主管的岗位职责

直接上级：工程师

直接下属：弱电技工

岗位职责：

2.7.1负责电视系统、音响系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电脑网络系统、通

讯系统等全部弱电系统及其多种设备日勺维修保养，确保其正常运营。检验各弱

电系统的运营情况，发觉异常立即处理。

2.7.2编排电视、音响节目表，经物业经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时

间。

2.7.3负责物业重大活动日勺摄像、音响工作，并分类归档保存。

2.7.4提出设备系统维修保养计划和备品备件购置计划，定时上报工程师审定，并负

责组织实施。

2.7.5熟悉和掌握全部设备日勺性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维

修或联络外包商修理，以最短日勺时间恢复其正常运营。

2.7.6落实执行企业和工程部制定的各项规章制度，督促检验下属员工严格执行安全

操作规程、运营规程等，并起到模范带头作用。确保弱电机房的洁净整齐。

2.7.7做好下属员工口勺技术培训和考核工作。

2.7.8培训下属并督促检验下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有尤其

事件立即报告。

2.7.9做好技术档案口勺建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整顿归档。

2.7.10设备系统维修完毕后，必须仔细填写维修统计、零配件更换统计等，并归入设

备维修档案存档备查。主要设备更换零配件前必须取得工程师同意。

2.7.11组织所属设备系统的年检及外委维修保养工作。

2.7.12提交每七天/每月弱电系统运营报告，编写停止系统运营的尤其通告。

2.7.13管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及精确状态。

2.7.14做好所属人员口勺排班安排及考勤工作，并定时向工程师报告。

素质要求：

基本素质：工作快捷，反应敏捷。善于沟通协调各部门的相互关系。

自然条件：身体健康，情绪稳定，年龄22岁以上。

文化程度：工程技术专业大专以上毕业或同等学历。

工作经验：5年以上物业设备维修工作经验，掌握所管系统设备性能、配置，具有工程

部基层管理、人员调配和设备维修日勺组织能力，专题设备故障处理能力。

2.8弱电技工的岗位职责

直接上级：弱电主管

直接下级：无

岗位职责：

2.8.1负责楼宇自控系统、保安监控系统、电视系统、电脑网络系统等全部弱电系统

及设备的运营、维护和保养，确保全部弱电系统二十四小时正常运营。

2.8.2按照主管的指示和维修保养制度的要求，执行保养计划。

2.8.3熟悉系统的工作原理.、线路连接，设备出现故障时，及时进行抢修，以最短的

时间恢复正常运营。

2.8.4坚守岗位，每天对所属系统进行巡视检验，并精确统计多种运营数据和巡检统

计，发觉问题立即上报主管并及时处理。

2.8.5接到维修告知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好统计上报主管，并

尽快回到值班地点。

2.8.6按要求开闭设备，不私自调整设备的运营控制参数、状态、运营方式、设定值

及管线走向。

2.8.7管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及精确状态。

2.8.8严格执行企业和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施口勺安全。

2.8.9服从主管的工作安排，根据维修保养制度日勺内容，对所属弱电系统进行维修保

养，保质保量日勺完毕工作任务。

2.8.10发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班,

应合力排除故障，完毕后填写事故报告，交主管审阅。

2.8.11接到维修告知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好统计上报主管，并

尽快回到值班地点。

2.8.12管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及精确状态。

2.8.13熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。

2.8.14服从主管口勺工作安排，确保按质按量完毕工作任务。

2.8.15按照主管口勺安排，根据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行维修保养，

并达成质量要求。

2.8.16维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及防水处理

必须可靠。

2.8.17接到维修告知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好统计上报主管，并

尽快回到值班地点。

2.8.18按要求开闭设备，不得私自调整设备，变化线路走向。

素质要求：

基本素质：工作踏实肯干。具有团结协作精神。

自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。

文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有2年以上物业弱电系统和设备维修工作经验。

2.9综合维修主管的I岗位职责

直接上级：工程师

直接下级：综合维修技工

岗位职责：

2.9.1确保全部公共区域、客户单元、办公区域、卫生间、茶水间等全部装饰装修、

陈设、家具设施口勺完好无损，涉及天花、内外墙面、地面、门窗、玻璃，以及

全部附属配件；同步负责为客户单元内提供二十四小时全方面维修服务，并帮

助全部区域的夜间紧急维修。按照维修检修制度的要求，提出对装饰装修、陈

设家具、设施构造等进行维修保养的计划安排，每月按时上报工程部审定，并

负责组织实施。

2.9.2负责安排所属设施的巡视检验工作，并仔细检验巡视检验统计，发觉问题及时

处理，并向工程师报告。

2.9.3负责提供所属设施备品备件采购计划，并上报工程师同意。

2.9.4严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运营规程等,

并起到模范带头作用。督促检验下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及

人员不发生安全事故。

2.9.5装饰陈设家具、设施构造出现损坏，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间

完毕修复。

2.9.6培训下属并督促检验下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有尤其

事件立即报告。

2.9.7所属设施维修完毕后，必须仔细填写维修统计、零配件更换统计等，并归入设

备维修档案存档备查。主要设备更换零配件前必须取得工程师同意。

2.9.8管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有

技术资料变更，应及时整顿归档。

2.9.9管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及精确状态。

2.9.10做好所属人员日勺排班安排及考勤工作，并定时向工程师报告。

素质要求：

基本素质：工作仔细负责，脚踏实地，一丝不苟，有较强日勺督导能力。

自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。

文化程度：具有中档装修技术专业以上学历。

工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上土建装修日勺技术管理工作经

历。

2.10综合维修技工的岗位职责

直接上级：综合维修主管

直接下级：无

岗位职责：

2.10.1服从主管日勺工作安排，保质保量的完毕工作任务。

2.10.2按照主管日勺安排，根据维修保养制度的内容，对所属设施进行维修保养，并达

成质量要求。

2.10.3严格执行企业和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。

2.10.4发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未

排除时不交班，应上下两班合力排除故障，完毕后帮助主管填写事故报告，交

主管审阅。

2.10.5接到维修告知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好统计上报主管，并

尽快回到值班地点待命。

素质要求：

基本素质：工作仔细负责，聪明灵活，耐心仔细，精益求精。

自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。

文化程度：具有技校以上学历，具有有关专业证书

工作经验：具有3年以上物业设备维修工作经验，具有电气、管道、空调、焊接、钳工、

土木、油漆等综合维修能力。

3.0政策与程序

3.1报告制度

3.1.1书面/口头报告制度

a.各系统操作运营人员在下列情况下须在运营统计或值班统计中书面报告上

级主管：

•所辖设备非正常操作日勺开停及开停时间。

•所辖设备除正常操作外的调整。

•所辖设备发生故障或停台检修。

•零部件更新、代换、或加工修理。

•运营人员因公离岗，须报告离岗时间及去向。

•运营人员请假、换班、加班、倒休等。

b.各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告上级主管：

•执行维修保养计划时，发觉设备存在重大故障隐患。

•主要零部件时更换、替代或加工修理。

•系统巡检时发觉的I隐患或故障，必须在巡检统计之备注栏中加以阐明。

•维修人员请假、加班、倒休等。

C.各主管在下列情况下必须书面报告工程师：

•要点设备除正常操作外的调整。

•变更运营方式。

•主要设备发生故隙或停台检修。

•系统故障或正常检修。

•零部件更新、改造、或加工修理“

•领用工具、备件、材料、文具及劳保用具。

•所属人员的加班、换班、倒休、病假、事假等。

•须与外班组或外部门、外单位联络。

d.工程师在下列情况下必须以书面形式报告工程经理：

•要点设备发生故障或停台检修。

•因正常检修必须停止系统正常运营而影响客户使用。

•应急抢修及正常检修后的维修总结。

•系统运营方式变化。

•影响本物业运营（如停电、停水、停空调、停等）之任何施工及检

修。

•设备零部件欧I更新、代换或加工维修。

•系统及设备欧I技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。

•人员调度及班组重大组织构造调整。

•所属人员请假、换班、倒休、加班等。

•对外部门、外单位联络、协调。

•领用工具、备件、材料、文具及劳保用具等。

•维修保养计划及工作计划的变更或调整。

•每七天工作小结及月度工作报告。

e.除以上各项外，全部有关工作事项必须口头报告上级人员。遇有紧急事件

发生或发觉重大故障及隐患，能够越级报告。

3.1.2周报告、月报告、年报告制度：

a.工程部各主管必须每七天向工程师提交周报告，工程师必须向工程部经理

提交周报告，周报告必须按《工程部周工作报告》格式填写，笔迹

工整，简要精确，内容详实。

b.工程部月度工作报告由工程部各主管负责编写；工程师负责编写月度工作

报告，提交工程部经理。

c.全部月度工作报告均应填写《工程部月工作量汇总报表》。

d.工程部年度工作报告由工程部经理负责编写。

e.周报告日勺主要内容：

•本周计划维修工作完毕情况，工作进度，未完毕工作项目及未完毕原因,

估计完毕时间等。

•本周《维修单》完毕情况，接单数量、完毕数量、完毕质量、未完毕数

量和项目、未完毕原因、估计完毕时间、本周反单率等等。

•下周工作计划，计划工作项目、计划完毕时间、执行人等。

f.月报告日勺主要内容：

•人员变动情况

•本系统各设备的运营情况。

•本月《维修单》n勺数量、故障原因、维修成果及完毕率。

•零配件向更换及使用情况。

•操作规程是否存在改善意见。

•维修计划完毕情况，如有未完毕事项，必须写明未完毕原因。

•人员工作的服务态度、劳动纪律、工作原则及主动性等。

•能源口勺使用情况。

•尤其事故。

•是否有明显须改善的工程事项。

•整体意见。

g.年报告应涉及口勺内容：

•在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有

效性。

•制定下一年度的工作目的。目的应详细详细且经过努力确实能够达成。

•设备运营方案之改善意见。

•设备功能日勺加强、设备运营的稳定性、可靠性日勺提升措施。

・重大维修保养、改造工程日勺进行及维修保养计划。

•环境保护节能管理计划。

•人员管理、服务态度、服务原则方面日勺改善。

3.2机房管理要求

3.2.1机房管理制度

a.凡二十四小时值班机房，除值班人员掌握一套机房钥匙外，其他钥匙交工

程部统一保管。

b.任何人不得私自配制钥匙。

c.凡非二十四小时值班机房，值班完毕后将钥匙交二十四小时值班机房保管,

以备发生紧急情况后，能打开机房门。

d.无关人员不得借用机房钥匙。

e.遗失钥匙须立即报告。

f.无人值班机房借用钥匙需登记。

3.2.2防火及消防安全管理制度

a.在中央保安监控室，应具有如下资料及锁匙：

•一套完整精确地统计物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图及消防

系统图，涉及：烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯

位置，消防栓箱破玻璃按钮和警铃位置，消防栓和喷淋系统外接消防接

合器位置、喷淋泵和消防泵位置等。

•一套清楚及精确日勺建筑平面图，图内明确表达各防火卷闸、隔火墙、危

险仓库、防烟门、走火梯及太平门等。

•一套多种消防设备之备件清单。

•一套完整之排烟通风图。

•一套完整日勺天然气管道分布图及阀门位置图。

•紧急情况时联络人的、号码等联络表。

•全部公共通道门钥匙。

b.全部吸烟人员必须在指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。

C.维修工作中需要使用易燃材料时，应尤其小心。各班组不得寄存易燃油料

1公斤以上。

d.不得随意挪动消防设施，发觉消防设施损坏或泄露应及时报告。

e.当发生火灾警报，各人员一定要仔细处理，直到拟定火警熄灭或确认是误

报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要过于暴躁。

f.任何人员如发觉火灾，应先用对讲机或报告发生火警口勺位置和本人的动

向。

g.各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑煤气/石油气泄漏时，不得在现场使

用对讲机、或开关等任何电器，防止发生爆炸。到达安全地带后，立即

向上级或消防控制中心报告。

h.任何租户的二次装修和工程部外委施工必须遵照《施工安全防火管理制

度》。

如发生火灾，工程部的首要任务是确保消防水泵，正压风机，排烟风机正

常运营，确保供水供电，并及时告知保安灭火。

j.发生火灾时，工程部应做好如下工作：

•工程经理前往消防控制室协调救火工作。

•迅速从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。

•告知工程师有关情况。

•告知全部当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。

•当消防员到场，立即配合保安/管理员向他们报告所知情况。

•其他当值工程人员留守岗位候命戎备。

•工程师应做好：

□立即告知大厦空调机房和配电室发生火警警报，关闭空调机组。

□确保各消防系统运作正常。

□向消防指挥员提供技术意见。

□告知与消防操作无关的工程人员在工程部或本岗位候命。

□根据情况变化如下设备的运营状态：

△开启合适位置口勺排烟系统。

△空调通风系统：在正常情况下，应将发生火灾之楼层、其上两层

和下一层之空调和送风系统关闭，以预防浓烟蔓延。

△根据消防控制室的指挥，停止客用电梯和扶手电梯。

△根据消防控制室的指挥，开启或停止消防系统水泵运营。

△根据消防控制室的指挥，关闭正常照明，确保应急照明。

•在空调机房之员工应:

□立即察看全机房范围，拟定警报是否源自空调机房。

□如火灾在机房内，不要冒险；在可能情况下，关闭空调机组，用既

有灭火器将火扑灭。如不能把火扑灭，应立即离开现场。

•当值工程人员发觉所属区域发生火情时应：

□立即上报，不要独自冒险。

□在可能情况下，用手提灭火器尝试把火扑灭。

□如发觉火势蔓延，应尽快离开现场。

□与二程部保持联络及根据上级之指示行动。

3.2.3值班及交接班制度：

a.值班人员应按要求时间提前10分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检

验，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。

b.交班：

•第一交设备，即设备运营情况及发觉的问题，并做好清洁与保养：

•第二交使用工具；

・第三交场地，交班前需进行清洗工作；

・第四交运营统计、值班统计和巡视检验统计。

c.接班：

•必须查看当日通告牌或值班统计内是否有尤其任务及安排，核对设备情

况，必要时进行空车试运转；

•对因为不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；

•如发觉交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告工程主

管或工程师处理。

d.接班人员接班时必须检验如下工作：

•查看上一班运营统计是否真实可靠，听取上一班值班人员运营情况简

介，交接设备运营统计表。

•查看上一班巡检统计表，听取上一班值班人员巡检情况简介，交接系统

设备巡检统计表。

•检验所辖设备之运营情况是否良好，是否与运营统计、巡检统计相符，

如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。

•检验仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如

有问题应要求上一班值班人员进行整顿，如有丢失，应记入值班统计备

注栏，并由上一班人员签字。

•查看值班统计中是否有主管及工程师公布之尤其任务或安排，并在值班

统计上签字。

e.在下列情况时不得交班：

•接班人员未到岗时，应告知上级主管或工程师，须在上级安排之接班人

员到岗后方可进行交接班。

•接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应告知上级主管

或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。

•所辖设备有故障，影响系统正常运营时，交班人员须加班与接班人员共

同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须帮助交班人员排

除故障。

•交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交

班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。

f.当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待

事故处理完毕后方可进行交接班。

g.必须仔细填写值班统计，双方认可后，共同在统计上签字。

h.值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得私自离岗、串岗。

i.值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，提升设备完好率。

j.每班必须按要求时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、

脑活，及时发觉并处理设备隐患。

k.值班人员每天要仔细填写运营统计、值班统计、巡视检验表及其他有关表

格。

1.当工作需要离开岗位时，须向主管请示并告知去向，完毕后立即回到值班

室，值班人员用餐时，必须轮换讲行，在早、午、晚和夜餐时间全部运营

机房应有人值班。

m.值班为工作，不得谈论与工作无关的话题，谈论工作事宜要简要扼

要，不得打私人。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关n勺一切活

动。

n.须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班

人员无力处理时，应立即报告上级主管或工程师。

o.当发生重大意外事故时（如火灾等），要冷静处理，及时向主管和内勤部报

告。在确保人身安全的前提下，竭力控制事态发展，争取把事故消灭在萌

芽状态。

p.值班人员须做好本岗日勺环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等全

部产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。

q.值班室内禁止吸烟。

3.2.4机房安全防火管理要求：

a.严格遵守操作规程，亲密监视设备运转，定时检验维修设备。

b.配电室值班人员应仔细监护电压负荷的变化情况；定时打扫变压器、开关柜

等，预防灰尘造成短路。

c.坚持执行倒闸操作规程，必须一人操作一人监护。

d.禁止约时送电、停电，禁止非电气管理人员下达停送电指令，禁止违章维修

电气设备。

e.每年在雨季之前要对避雷器进行检验;逢重大节假日或重大活动之前要全方

面检修线路和设备。

f.操作间内禁止拉设临时电源线。

g.电机电闸等设备必须保持干燥、清洁，多种机器设备和电机附近不准堆放可

燃易爆物。

h.碎料、刨花、锯末等易燃物要随时打扫，禁止在机房内寄存。

i.机房内不得过量寄存木料、油漆、松香水、油料等易燃材料，不得寄存其他

易燃易爆物品。

j.各岗位要熟悉多种消防器材性能、使用措施及器材摆放位置，发觉火情应根

据情况采用灭火措施，及时报有关领导及内勤部，并保护好现场，帮助查清

起火原因。

k.爱惜消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。

1.凡违反本要求者，按物业管理中心消防管理规章有关要求处理。

3.2.5水泵房、水箱间管理要求：

a.水泵房是提供业主或使用人生活用水、消防用水日勺关键部位。为管理好水泵

房，工程部必须严格执行本管理制度。

b.水泵房及地下水池、消防系统日勺全部机电设备必须定时保养、维修、清洁，

定时进行巡回检验，了解设备的运转情况，及时发觉故障隐患和消防隐患并

及时处理，仔细做好统计，

c.难以处理的问题书面报告上级主管，争取早日处理。

d.无关人员不得进入水泵房。

e.消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵的选择手动位置与自动位置，操作标志都

应简朴明确。

f.确保生活供水泵的正常运转，定时检验泵的运转情况，主接触器触点应定时

检验擦洗。

g.消防泵每月运转一次（10分钟以上），以保持正常运转，每六个月进行一次

“自动、手动”操作检验，每年进行一次全方面检验。

h,正常情况下，水泵房卫生每七天打扫一次，管道每半月清洁一次。

i.全部水箱、水池必须定时清洁、消毒，并定时进行卫生检疫，取得卫生检疫

合格证书。

j.机房内应遵守安全防火制度，注意消防安全。

3.2.6配电室管理要求:

a.配电室全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。送、停电由值班人

员负责完毕，无关人员禁止入内。

b.建立运营统计，每班巡查一次，每月细查一次，六个月大检修一次。查出问

题及时处理，并做好统计。不能处理的问题及时上报主管。每班巡视内容：

统计电压、电流、温度、电表数；检验屏上指示灯、电气运营声音是否正常;

室内有否异味。

c.室内照明、通风良好，室内温度控制在40度如下。

d.供电回路操作开关n勺标志要明显，停电拉闸、检修停电要挂标志牌，非有关

人员禁止动手操作。

e.应严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和线路的运营方

式及多种开关的整定值。

f.严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生等制度。

g.严格推行岗位职责，遵守电业系统有关变配电的各项规程。

h.严格执行多种设备口勺安全操作规程。

i.在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时应保持冷静，按

操作规程及时排除故障，并及时作好统计。

j.操作及检修时必须按要求使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

3.2.7机房钥匙管理制度：

a.凡二十四小时值班机房，除值班人员掌握一套机房钥匙外，其他钥匙交工程

部统一保管。

b.任何人不得私自配制钥匙。

C.凡非二十四小时值班机房，值班完毕后将钥匙交二十四小时值班机房保管,

以备发生紧急情况后，能打开机房门。

d.无关人员不得借用机房钥匙。

e.遗失钥匙须立即报告。

f.无人值班机房借用钥匙需登记。

3.2.8机电设备房出入管理制度：

a.工程部机电设备房涉及范围：

•高下压配电室

・各楼层空调机房

•监控机房

・各电梯机房

・楼层强弱电竖井，管道竖井

•水泵房

・楼宇自控机房

b,以上机房均为工程部的机电设备运营用房，为了确保本物业内各机电系统正

常运营，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。

c.企业内有关上级部门因检验工作，必须要进入这些场合时，应由部门经理或

其指定人员陪同，并告知当值人员开门后进入，同步在《设备房出入登记簿》

上做好统计。

d.凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检验工作，必须要进入这些

场合时，应由部门经理或主管工程师陪同，告知当值人员开门进入，同步在

《设备房出入登记簿》上仔细做好统计。

e.本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所要求日勺

地点，到当值人员处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场合。

工作结束后，应及时告知当值人员办理验收离场手续。

f.凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场合时，必须凭事先办理

好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值人员处办理许

可和登记手续后进入现场,在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的

设备。工作结束后，及时告知当值人员办理验收离场手续。

g.全部人员进入上述场合后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工

作无关的设备。

h.全部施工和检修人员必须在工作中做到文明施工，并仔细做到工完、料尽、

场地清。

i.全部人员均不得将任何无关杂物带入或寄存于这些机电设备房。

3.2.9设备故障处理要求：

a.物业如发生重大设备事故，现场人员立即切断电源、水源、天然气等危险能

源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即告知工程部、客服部及总

物业经理。工程部当值责任人和有关人员必须迅速赶赴现场，分析检验故障

原因，采用坚决应急措施。

b.物业经理、工程经理、内勤部经理查看后，根据现场情况决定立即修复或关

闭有关设备进行抢修。

C.查出故障原因后，工程经理和工程师须立即组织工程部人员进行抢修、排除

故障、恢复正常运营，报告物业经理。

d.工程师写出一份书面报告，阐明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生

故障日勺处理预案，报工程经理审批，抄报物业经理。

e.假如故障是因为操作人员违反规程造成日勺责任事故，由工程师根据情况对责

任者提出处理意见，报工程经理审批后予以处分，并告知行政人事部备案；

假如情况较复杂，需要免除责任时，需报行政人事部和物业经理同意。

3.2.10安全运营管理制度：

a.工程部全体员工必须把安全防范意识放在主要位置，执行有关要求，协同保

安部仔细做好安全保卫工作。各班组均应有专人任安全员，负责监督检验安

全操作施工情况。

b.各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检验,

如发觉有安全隐患，应随时消除不安全原因，井须立即上报主管或工程经理。

c.应根据劳动局有关要求，组织对电工、电梯工、锅炉工、电（气）焊工等特殊

工种工作进行技术考核，持有操作证的才干上岗。

d.根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检验制度。

e.加强劳动安全教育，在进行高危险性口勺设备检修、工作时，主管（工程师）或

经理应亲自到场指挥。

f.在进行有危险口勺设备检修、操作时应放置明显的警告标志，预防无关人员误

操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在全部电梯出入口放置“请勿

使用”标志等。

g.对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。

h.对中央空调、变配电、锅炉日勺压力表、保险阀等，必须定时送有关单位进行

校验。

i.易燃、易爆物品必须寄存在危险品仓库，并应控制最大寄存量。

j.水箱、蓄水池日勺入口处，机房、技术设施层、配电室等均应上锁，在无人时

必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，

无关人员不得借用。

k.各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程经理提出书面

申请，经同意后方可配制。

1.主要机房如变配电室、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，禁止非

工作人员入内。全部设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置

围栏及警示标志。

m.避雷装置必须在雨季迈讲行测试检验，对锈蚀部分要敲铲上漆。

n.对各配置设施口勺接地设施,要定时检验保养;其接地电阻值应符合规范要求。

o.物业内进行电、气焊，必须取得动火证。

p.电梯维修保养时应遵守安全要求，维修人员必须相互配合并应注意联络。

3.3维修及保养要求

3.3.1设备预防性维护保养制度：

a.全部设备必须根据维修保养手册及有关规程，进行定时检修及保养，并制定

相应年度、季度、月度保养项目、保养计划时间安排及落实执行责任人。

b.有关工程人员必须仔细执行保养计划及保养检修项目，以便尽量延长设备系

统正常使用之寿命，并降低紧急维修之机会。

C.保养检修统计及更换零配件统计必须完整、真实，并须由工程师建立设备维

修档案，以便分析故障原因，拟定责任。

d.各系统之维护保养计划及保养检修项目之制定由工程师负责，并提交工程经

理审阅；保养检修及更换零配件之统计由主管负责，并提交工程师及工程经

理审阅。

e.进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天告

知客服部，由客服部发出通告，拟定检修起止日期及时间（须尽量降低对客

户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。

3.3.2设备设施紧急维修管理制度：

a.必须进行紧急维修时，须立即告知工程经理，安排有关人员立即赴现场检验

情况，并按实际情况进行处理。

b.如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即告知客服部，并由客服

部向受影响之客户发出紧急通告，同步，需考虑尽量降低影响范围。

c.如发生故障之设备在保修期内，应做出合适之应急处理，以尽量降低对客户

之影响，并立即告知有关供给商之保修责任人。

d.紧急维修结束后，须由主管填写维修统计及更换零配件统计，并以书面形式

将故障原因、处理措施、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理成

果、故障发生时间、恢复正常时间等向工程师报告，并提交工程经理审阅。

此报告由工程经理负责存入设备维修档案备查。

3.3.3客户报修及投诉处理管理制度:

a.正常情况下，有关设备方面日勺投诉应向客服部提出，由客服部填写《维修单》,

交工程部执行。

b.客户能够直接向客服部提出，也能够向服务台、工程部、物业经理办公室或

其他任何一种部门或员工提出。

c.任何一种部门或员工接到报修或投诉，应负责立即将此报修或投诉转告客服

部，由客服部立即发出维修单到工程部，并统计备案；以为必要时可将情况

向物业经理报告。

d.禁止推托现象，回答客人问题时禁止说“对不起，我不懂得。”、“对不起，

这不是我们的事情”，“不归我们管"、“您找某某部门吧”等等。

e.工程部当班员工在接到