2024房地产估价师《理论与实务》考前练习及答案

2024房地产估价师《理论与实务》考前练习及答案一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.房地产估价本质上是评估房地产的（）。A.价值B.价格C.使用价值D.质量答案：A解析：房地产估价本质上是评估房地产的价值，价格是价值的货币表现，使用价值是物品能够满足人们某种需要的属性，质量侧重于物品的品质状况等，而估价主要是确定其价值。2.下列房地产中，通常情况下，最适用收益法估价的是（）。A.学校B.公园C.影剧院D.医院答案：C解析：收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，影剧院通常有门票收入等收益来源。而学校、公园、医院多为公益性质，一般没有直接的经济收益或收益难以准确衡量，不适合用收益法估价。3.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计拆除费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元。A.350000B.300000C.250000D.200000答案：C解析：减价修正额=（拆除费用残值）×建筑面积=(30050)×1400=250×1400=350000（元）。4.某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/㎡。A.5893B.6387C.6473D.7016答案：C解析：建筑面积=套内建筑面积+应分摊的共有公用建筑面积=145+23=168㎡，总价=套内建筑面积×套内建筑面积单价=145×7500=1087500元，按建筑面积计算的单价=总价÷建筑面积=1087500÷168≈6473元/㎡。5.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/㎡，报酬率为10%，则该宗房地产30年收益权利的价格为（）元/㎡。A.2400B.2405C.2410D.2415答案：C解析：根据收益年限不同的房地产价格计算公式\(V_{n}=V_{N}\times\frac{1(1+Y)^{n}}{1(1+Y)^{N}}\)，其中\(V_{n}\)为\(n\)年收益权利价格，\(V_{N}\)为\(N\)年收益权利价格，\(Y\)为报酬率。代入数据\(n=30\)，\(N=40\)，\(V_{N}=2500\)，\(Y=10\%\)，可得\(V_{30}=2500\times\frac{1(1+0.1)^{30}}{1(1+0.1)^{40}}\approx2410\)元/㎡。6.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为2%，该房地产的收益价格为（）万元。A.368B.552C.561D.920答案：B解析：报酬率\(Y=6\%+2\%=8\%\)，净收益\(A=80\times(140\%)=48\)万元，剩余收益年限\(n=508=42\)年。根据收益法公式\(V=\frac{A}{Y}\times[1(1+Y)^{n}]\)，可得\(V=\frac{48}{8\%}\times[1(1+8\%)^{42}]\approx552\)万元。7.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000答案：A解析：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值已抵押贷款余额÷社会一般贷款成数拖欠的建设工程价款=60001000÷50%1000=2500万元。8.某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/㎡。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：首先计算总价的现值，\(P=12+\frac{8}{1+10\%^{0.5}}+\frac{4}{1+10\%}\approx23.2641\)万元，实际单价=232641÷100=2326.41元/㎡。9.某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价格为1800元/㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/㎡。A.200B.300C.700D.1000答案：B解析：房地总价=2500×1000=2500000元，土地总价=2000×500=1000000元，建筑物实际价值=25000001000000=1500000元，建筑物实际单价=1500000÷1000=1500元/㎡，建筑物实际价值比重置价格低18001500=300元/㎡。10.某宗房地产的总建筑面积为6000㎡，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300㎡，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。A.5.00%B.5.25%C.5.42%D.5.75%答案：D解析：建筑物价值=2400800=1600万元，土地价值分摊率=土地价值÷房地产总价值=800÷2400=\(\frac{1}{3}\)，购买部分的土地价值=126×\(\frac{1}{3}\)=42万元，土地份额=42÷800=5.25%。二、多项选择题（每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.房地产估价的基本方法有（）。A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.基准地价修正法答案：ABC解析：房地产估价的基本方法有市场法、收益法、成本法。假设开发法是在上述基本方法基础上派生出来的，基准地价修正法也是一种估价方法，但不属于基本方法。2.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.流动性差答案：AD解析：独一无二特性使得房地产之间难以直接比较，价值量大使得交易时对价格准确性要求高，这两个特性决定了房地产需要专业估价。寿命长久、供给有限、流动性差与是否需要专业估价没有直接的决定关系。3.下列情况中会导致房地产价格上升的有（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例答案：BD解析：收紧房地产开发贷款会使房地产供给减少，可能导致价格上升；减免房地产持有环节的税收会使持有成本降低，需求增加，可能推动价格上升。上调贷款利率和提高最低购房首付款比例会抑制需求，使价格下降；开征房地产持有环节的税收会增加持有成本，减少需求，使价格下降。4.在运用市场法估价时，对可比实例的成交价格进行适当的处理，包括（）。A.建立比较基础B.交易情况修正C.市场状况调整D.房地产状况调整E.求取比准价格答案：ABCDE解析：运用市场法估价时，首先要建立比较基础，然后对可比实例成交价格进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，最后求取比准价格。5.收益法中确定报酬率的方法主要有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法答案：ABD解析：确定报酬率的方法主要有市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法。指数调整法一般用于市场状况调整，收益乘数法用于求取房地产价格，不是确定报酬率的方法。6.成本法中的“开发利润”是指（）。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商所能获得的税后利润答案：CD解析：成本法中的开发利润是指开发商所能获得的平均利润和税前利润，不是期望获得的利润，也不是最终利润和税后利润。7.假设开发法中开发完成后的房地产价值可采用（）等方法求取。A.市场法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.基准地价修正法答案：ABD解析：开发完成后的房地产价值可采用市场法、收益法、长期趋势法等方法求取。成本法一般用于求取重新购建价格，基准地价修正法适用于土地估价，不太适合直接用于求取开发完成后的房地产价值。8.房地产估价报告通常由（）等组成。A.估价委托书B.估价师声明C.估价结果报告D.估价技术报告E.附件答案：BCDE解析：房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等组成，估价委托书不属于估价报告的组成部分。9.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度答案：BCE解析：土地开发程度、房屋建筑结构、房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况描述。房屋实际用途属于权益状况描述，房屋出租情况属于房地产的租赁权益等权益方面的描述。10.下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术答案：ABCDE解析：以上选项均正确地阐述了房地产估价的本质。房地产估价主要评估价值，是模拟市场定价，提供价值意见而非价格保证，存在一定误差但要合理控制，并且它融合了科学和艺术的特点。三、判断题（每题1分，正确的打“√”，错误的打“×”）1.房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，对估价对象的市场价值进行测算和判定的活动。（）答案：√解析：该表述准确概括了房地产估价的定义和主要要素，所以正确。2.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。（）答案：√解析：这是房地产价格波动的基本规律，成交价格受供求等因素影响围绕市场价格波动，市场价格受各种因素影响围绕理论价格波动。3.市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅等，而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房等，则不适用。（）答案：√解析：市场法需要有足够多的可比实例，具有交易性的房地产容易找到可比实例，而很少发生交易的房地产难以找到合适的可比实例，所以不适用市场法。4.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。（）答案：√解析：收益法是基于房地产未来收益来评估其价值，体现了预期原理，强调未来因素对房地产当前价值的重要性。5.成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按照它们在过去实际发生时的实际水平来估算。（）答案：×解析：成本法中的各项成本应按照估价时点的正常水平来估算，而不是过去实际发生时的实际水平，因为估价时点的市场状况等因素会影响成本的合理取值。6.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处在于，在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）答案：×解析：假设开发法用于投资分析是站在某个特定投资者的立场上，考虑其特定的投资期望和要求等；而估价是站在一般投资者的立场上，客观地评估房地产价值。7.房地产估价报告的有效期是从估价报告出具之日起计算，而不是从估价时点起计算。（）答案：√解析：房地产估价报告有效期是从报告出具之日开始计算，因为报告是在出具时确定相关内容和结论的，估价时点是确定价值的时间点，与报告有效期的起始计算无关。8.房地产状况调整不仅是对可比实例与估价对象之间的房地产状况差异进行的调整，还包括对可比实例与估价对象之间的交易日期差异进行的调整。（）答案：×解析：房地产状况调整只是对可比实例与估价对象之间的房地产状况差异进行调整，交易日期差异的调整属于市场状况调整，不属于房地产状况调整。9.对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）答案：×解析：投资价值可能大于、小于或等于市场价值，取决于特定投资者的偏好、预期等因素，不能一概而论说投资价值一般大于市场价值。10.房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。（）答案：√解析：房地产估价原则的作用就是保证不同估价人员在相同条件下对估价对象的估价结果具有一致性和近似性，使估价工作有统一的标准和认识。四、计算题（每题10分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式）1.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1500㎡。现需拆除重建，预计拆除费用为300元/㎡，残值为50元/㎡，新建建筑的重置价格为2000元/㎡，管理费用、销售费用和开发利润分别为重置价格的3%、2%和15%，销售税费为重建完成后房地产价值的6%。该类房地产的报酬率为8%，土地使用年限为50年，已使用10年。试计算该宗房地产的价值。解：（1）计算拆除费用和残值拆除费用=建筑面积×拆除单价=1500×300=450000元残值=建筑面积×残值单价=1500×50=75000元（2）计算新建建筑成本重置价格=建筑面积×重置单价=1500×2000=3000000元管理费用=重置价格×3%=3000000×3%=90000元销售费用=重置价格×2%=3000000×2%=60000元开发利润=重置价格×15%=3000000×15%=450000元新建建筑总成本=重置价格+管理费用+销售费用+开发利润=3000000+90000+60000+450000=3600000元（3）设重建完成后房地产价值为\(V\)销售税费=\(V×6\%\)根据假设开发法公式：\(V=新建建筑总成本+拆除费用残值+销售税费\)\(V=3600000+45000075000+V×6\%\)\(VV×6\%=3600000+45000075000\)\(0.94V=3975000\)\(V=\frac{3975000}{0.94}\approx4228723.4\)元（4）计算剩余土地使用年限价值剩余土地使用年限\(n=5010=40\)年设土地价值为\(V_{L}\)，根据收益法公式（这里假设土地纯收益为\(A\)，\(A\)暂不考虑具体计算，仅用公式体现思路）\(V_{L}=\frac{A}{8\%}\times[1(1+8\%)^{40}]\)由于本题没有给出土地纯收益相关信息，假设土地价值占重建后房地产价值的比例为\(k\)（这里假设\(k=40\%\)，实际情况需根据具体数据确定）土地价值\(V_{L}=4228723.4×40\%=1691489.4\)元建筑物价值\(V_{B}=4228723.4×(140\%)=2537234\)元该宗房地产价值\(V_{总}=V_{L}+V_{B}=4228723.4\)元2.某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000㎡，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期5年，月租金为180元/㎡。二层现空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/㎡、120元/㎡，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为10%。试计算该商场2000年5月31日带租约出售时的正常价格。解：（1）计算每层可出租面积每层可出租面积=每层建筑面积×可出租面积比例=2000×60%=1200㎡（2）计算一层租金收益一层在租约期内（2000年5月31日2001年5月31日）的月租金为180元/㎡，租约期外月租金为200元/㎡。租约期内年净收益\(A_{11}=1200×180×(125\%)×12=1944000\)元租约期外年净收益\(A_{12}=1200×200×(125\%)×12=2160000\)元剩余土地使用年限\(n=40(20001994)=34\)年，租约剩余年限\(m=1\)年一层价值\(V_{1}=\frac{A_{11}}{10\%}\times[1(1+10\%)^{1}]+\frac{A_{12}}{10\%}\times[1(1+10\%)^{(341)}]\times\frac{1}{(1+10\%)^{1}}\)\(=\frac{1944000}{10\%}\times(11.1^{1})+\frac{2160000}{10\%}\times(11.1^{33})\times\frac{1}{1.1}\)\(=1944000×(1\frac{1}{1.1})+2160000×\frac{11.1^{33}}{0.1}×\frac{1}{1.1}\)\(=1944000×\frac{0.1}{1.1}+2160000×\frac{11.1^{33}}{0.1}×\frac{1}{1.1}\)\(\approx176727.27+19636363.64\approx19813090.91\)元（3）计算二层价值二层年净收益\(A_{2}=1200×120×(125\%)×12=1296000\)元二层价值\(V_{2}=\frac{A_{2}}{10\%}\times[1(1+10\%)^{34}]\)\(=\frac{1296000}{10\%}\times(11.1^{34})\)\(\approx12960000×(10.0437)\approx12397968\)元（4）计算商场总价值商场总价值\(V=V_{1}+V_{2}=19813090.91+12397968=32211058.91\)元3.为评估某写字楼2024年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格与成交日期可比实例A：成交价格5000元/㎡，成交日期2024年4月1日；可比实例B：成交价格5200元/㎡，成交日期2024年6月1日；可比实例C：成交价格4900元/㎡，成交日期2024年7月1日。（2）交易情况分析判断可比实例A：较正常价格低2%；可比实例B：较正常价格高1%；可比实例C：较正常价格低3%。（3）市场状况调整该类写字楼以2024年1月1日为基期，自2024年1月1日至2024年6月1日，价格每月平均上涨1%，自2024年6月1日至2024年10月1日，价格每月平均下降0.2%。（4）房地产状况调整可比实例A、B、C的房地产状况均比估价对象差3%。试利用上述资料估算该写字楼2024年10月1日的正常市场价格。解：（1）交易情况修正系数可比实例A：\(\frac{100}{1002}=\frac{100}{98}\)可比实例B：\(\frac{100}{100+1}=\frac{100}{101}