2025年固定资产评估报告试题及答案

2025年固定资产评估报告试题及答案一、背景资料A公司为一家主营高端装备制造的中型企业，因拟进行股权转让，需对其2025年6月30日基准日的固定资产进行评估。评估机构接受委托后，收集到以下关键信息：1.房屋建筑物：-生产车间（钢混结构）：2018年6月建成并投入使用，建筑面积5000㎡，购置原值1200万元（含土地使用权价值200万元），会计折旧采用年限平均法，折旧年限20年（残值率5%）。-办公楼（框架结构）：2020年12月购入，建筑面积2000㎡，购置原值800万元（不含土地，土地为租赁，剩余租赁期15年），会计折旧年限30年（残值率5%）。-市场数据：2025年上半年，当地同类生产车间（钢混结构，含土地）交易单价为3200元/㎡；办公楼（框架结构，不含土地）交易单价为4500元/㎡；近3年建筑材料价格年均上涨2%，人工成本年均上涨3%。2.机器设备：-设备A：2022年6月购入，原值300万元，预计使用年限10年（残值率5%），目前尚可使用8年。同类设备现行购置价320万元（含运杂费、安装费），设备A因技术升级，相比新型设备每年多耗电10万度（电价0.8元/度），多需人工成本5万元/年。-设备B：2019年12月购入，原值500万元，预计使用年限15年（残值率5%），已使用5.5年。因市场需求萎缩，设备B生产的产品年销量下降20%，导致年收益减少80万元（所得税税率25%），折现率取8%。3.运输工具：-货车C：2023年1月购入，原值40万元，预计使用年限8年（残值率5%），已行驶12万公里（同类货车经济寿命里程为40万公里）。2025年二手货车市场中，同型号、同里程车辆交易价为28万元。4.其他信息：-当地工业用地基准地价为1500元/㎡，生产车间占地3000㎡；-评估基准日，1年期LPR为3.45%，市场风险溢价5%，企业β系数1.2；-无特殊法律限制或权利瑕疵。二、评估要求根据上述资料，完成以下评估任务（计算结果保留两位小数）：1.分别确定房屋建筑物、机器设备、运输工具的评估方法，并说明理由；2.计算生产车间的评估值（需区分房屋与土地价值）；3.计算设备A的评估值（考虑功能性贬值）；4.计算设备B的评估值（考虑经济性贬值）；5.计算货车C的评估值；6.撰写固定资产总评估结论。2025年固定资产评估报告答案一、评估方法确定1.房屋建筑物：采用市场法为主，成本法为辅。理由：当地同类房屋交易活跃，市场法能直接反映当前市场价值；生产车间含土地使用权，需结合基准地价验证土地价值；办公楼为租赁土地，仅评估房屋本体价值，市场法更贴合实际交易价格。2.机器设备：采用成本法。理由：设备A、B均为专用设备，市场交易案例少，成本法通过重置成本扣除贬值可合理反映其价值；设备A存在功能性贬值（技术落后），设备B存在经济性贬值（市场需求下降），需通过成本法量化。3.运输工具：采用市场法。理由：货车为通用设备，二手市场交易活跃，同型号、同里程车辆有直接可比案例，市场法最具相关性。二、生产车间评估值计算（含房屋与土地）1.土地价值：生产车间占地3000㎡，当地工业用地基准地价1500元/㎡，土地价值=3000×1500=450万元。2.房屋本体价值（市场法）：同类生产车间（含土地）交易单价3200元/㎡，总交易价=5000×3200=1600万元；其中土地价值占比=450/（1200原值中土地200万元+房屋1000万元）=450/1200=37.5%（注：原购置原值中土地占比为200/1200≈16.67%，但需按当前基准地价调整土地占比）；修正后房屋本体单价=3200×（1-37.5%）=3200×62.5%=2000元/㎡；房屋本体评估值=5000×2000=1000万元。（验证：成本法计算房屋重置成本。2018年建造成本=1200-200=1000万元；2025年重置成本=1000×（1+2%）^7×（1+3%）^7≈1000×1.1487×1.2299≈1413万元；成新率=（20-7）/20=65%；成本法评估值=1413×65%≈918万元。市场法与成本法差异在10%内，取市场法结果1000万元更合理。）3.生产车间总评估值=土地450万元+房屋1000万元=1450万元。三、设备A评估值计算（成本法，考虑功能性贬值）1.重置成本：同类设备现行购置价320万元（含运杂费、安装费），即重置成本=320万元。2.实体性贬值：已使用年限=2025.6-2022.6=3年；总使用年限=10年；实体性贬值率=3/10=30%；实体性贬值额=320×30%=96万元。3.功能性贬值：年超额运营成本=（10万度×0.8元+5万元）×（1-25%）=（8+5）×0.75=9.75万元；尚可使用年限8年，折现率=无风险利率（LPR3.45%）+风险溢价（5%）=8.45%；功能性贬值额=9.75×（P/A,8.45%,8）≈9.75×5.637≈55.06万元（注：（P/A,8%,8）=5.7466，（P/A,9%,8）=5.5348，插值法计算8.45%时约5.637）。4.评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值=320-96-55.06=168.94万元。四、设备B评估值计算（成本法，考虑经济性贬值）1.重置成本：设备B为2019年购入，原值500万元，2025年重置成本需考虑价格变动。假设设备价格年均上涨2%（与建筑材料同步），则重置成本=500×（1+2%）^6≈500×1.1262=563.1万元。2.实体性贬值：已使用年限=2025.6-2019.12=5.5年；总使用年限=15年；实体性贬值率=5.5/15≈36.67%；实体性贬值额=563.1×36.67%≈206.59万元。3.经济性贬值：年收益减少额=80万元×（1-25%）=60万元；尚可使用年限=15-5.5=9.5年（取10年简化计算）；经济性贬值额=60×（P/A,8%,10）≈60×6.7101≈402.61万元（注：若按9.5年计算，（P/A,8%,9.5）≈6.54，结果约392.4万元，此处取10年保守计算）。（注：经济性贬值需满足“贬值额≤重置成本-实体性贬值”，否则按重置成本-实体性贬值计算。本例中，重置成本-实体性贬值=563.1-206.59=356.51万元＜402.61万元，故经济性贬值额取356.51万元。）4.评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值=563.1-206.59-356.51=0万元（注：因经济性贬值已覆盖剩余价值，设备B实际已无使用价值，评估值为0）。五、货车C评估值计算（市场法）同类二手货车交易价28万元，与货车C同型号、同里程（12万公里），直接采用市场法评估值=28万元。六、固定资产总评估结论经评估，A公司2025年6月30日基准日固定资产评估值如下：-房屋建筑物：生产车间1450万元+办公楼（需补充计算：办公楼市场单价4500元/㎡，建筑面积2000㎡，评估值=2000×4500=900万元；会计折旧已使用4.5年（2020.12-2025.6），折旧额=800×（1-5%）/30×4.5≈114万元，账面净值=800-114=686万元，市场法结果900万元更合理）；-机器设备：设备A16