三级物业管理师试题库含参考答案

三级物业管理师试题库含参考答案一、物业管理法律法规与政策1.【单选】根据《民法典》第九百三十九条，业主共同决定事项中，应当由专有部分面积占比及人数占比均过“双三分之二”参与表决，且经参与表决者“双过半”同意方可生效的事项是：A.选聘物业服务企业 B.动用物业专项维修资金 C.改变共有部分用途 D.制定管理规约答案：C2.【单选】《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业的最早时间节点为：A.取得建设用地规划许可证后 B.取得建设工程规划许可证后 C.取得商品房预售许可证前 D.办理物业承接查验前答案：C3.【单选】某小区业主委员会任期届满未完成换届，原业委会继续履职的法定最长期限为：A.1个月 B.3个月 C.6个月 D.1年答案：B4.【多选】下列属于《民法典》规定的“共有部分”的有：A.建筑物的基础、承重结构 B.屋顶平台可上人屋面 C.规划用于停放汽车的地下车位（已办理专有产权登记） D.物业服务中心用房 E.电梯机房答案：A、B、D、E5.【判断】根据《住宅专项维修资金管理办法》，业主转让房屋时，其分户账中结余的维修资金可协商随房一并转让，也可提取现金。答案：错误（必须随房一并转让，不得提现）6.【简答】简述《民法典》第九百四十二条“物业服务人”在应急管理中应当履行的三项法定义务。答案：（1）制定突发事件应急预案并定期演练；（2）发生突发事件时立即启动预案，采取必要措施防止损害扩大；（3）及时报告业主委员会、街道办事处及相关行政主管部门，并配合开展应急救援与事后恢复工作。7.【案例分析】某市A小区业委会与B物业公司签订三年期物业服务合同，合同约定“公共收益按7:3比例分配，70%用于补充维修资金”。第二年，B公司未经业主大会同意，将公共收益用于支付员工年终奖。请回答：（1）B公司行为违反了哪些法规？（2）业委会可采取哪些法律救济途径？答案：（1）违反《民法典》第九百四十三条“公共收益属于业主共有，不得擅自挪用”及《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金”。（2）业委会可：①发函限期返还；②向街道办事处申请调解；③向房地产行政主管部门投诉；④提起民事诉讼要求返还不当得利并赔偿损失；⑤召开业主大会决定解聘物业公司。8.【计算】某小区可销售面积12万㎡，已售11.5万㎡，未售0.5万㎡属开发商自持。市维修资金交存标准：电梯住宅110元/㎡、非电梯住宅80元/㎡、商业150元/㎡。已知电梯住宅占已售面积70%，非电梯住宅占30%。求：（1）已售部分应交维修资金总额；（2）若开发商未按规定交存，按日加收0.3‰滞纳金，逾期180天，应补缴总额。答案：（1）电梯住宅：11.5×70%×110=885.5万元；非电梯：11.5×30%×80=276万元；合计1161.5万元。（2）滞纳金：1161.5×0.3‰×180=62.721万元；应补缴总额1161.5+62.721=1224.221万元。9.【论述】结合《民法典》与《个人信息保护法》，阐述物业服务企业在人脸识别门禁系统中的合规要点（不少于五点）。答案：（1）取得业主“单独明示同意”，不得以“同意”作为提供物业服务的前提；（2）进行个人信息保护影响评估，形成报告并留存三年；（3）遵循最小必要原则，仅采集人脸特征值，不存储原始照片；（4）建立分级加密存储与访问控制，确保生物特征数据不与身份信息关联存储；（5）设置非人脸识别替代通道，保障业主“拒绝权”；（6）数据本地化存储，跨境传输须通过安全评估；（7）在显著位置公示收集规则、存储期限、删除方式，期限不得超过实现处理目的所必需；（8）合同终止或业主退出后10日内删除或匿名化处理。10.【单选】根据《价格法》，物业服务收费实行市场调节价的，应当提前多久公示收费标准？A.15日 B.30日 C.60日 D.90日答案：B二、物业经营管理与财务11.【单选】某项目年度物业费收入预算1200万元，历史欠费率4%，若采用“账龄分析法”计提坏账准备，账龄1年以内按2%、1—2年按20%、2年以上按100%，已知上年末应收账款余额200万元（其中1年以内150万、1—2年40万、2年以上10万），则本年应计提坏账准备金额为：A.13万元 B.15万元 C.17万元 D.19万元答案：C12.【多选】下列属于物业企业“营业外收入”的有：A.违约金收入 B.政府稳岗补贴 C.代收水费手续费 D.处置废旧固定资产净收益 E.电梯广告分成答案：A、B、D13.【判断】采用“酬金制”计费方式的物业项目，物业服务企业应当每年向业主大会公布物业服务资金年度决算，并聘请会计师事务所审计，审计费用从物业服务支出中列支。答案：正确14.【计算】某写字楼项目可出租面积3万㎡，年度目标租金收入3600万元，实际出租率90%，平均租金单价110元/㎡·月，求租金收入完成率。答案：实际收入=3×90%×110×12=3564万元；完成率=3564/3600=99%。15.【简答】简述物业企业开展“增值服务”应遵循的三项财务原则。答案：（1）收支两条线，独立核算，不得与物业费混账；（2）成本加成定价法需公示成本构成与加成率，接受业主监督；（3）依法纳税，区分增值税一般纳税人及小规模纳税人适用税率，分别核算不同业务。16.【案例分析】某小区停车场实行“产权车位+临停”混合经营，产权车位管理费50元/个·月，临停均价5元/小时，日均临停车次200辆，平均停留2小时。年度固定成本（人工、保洁、照明、设备折旧）合计120万元，变动成本（票据、支付通道手续费）为临停收入的8%。若产权车位800个全部出租，求：（1）年度停车场总收入；（2）年度总成本；（3）停车场经营利润；（4）若目标利润为80万元，临停单价应提高多少（假设车次与停留时间不变）？答案：（1）产权车位收入=800×50×12=48万元；临停收入=200×2×5×365=73万元；总收入=121万元。（2）变动成本=73×8%=5.84万元；总成本=120+5.84=125.84万元。（3）利润=121−125.84=−4.84万元（亏损）。（4）设单价提高x元，则新收入=200×2×(5+x)×365=73+14.6x万元；新利润=48+73+14.6x−120−(73+14.6x)×8%=80；解得x≈2.36元。17.【单选】物业企业采用“包干制”收费，下列支出中不得计入物业服务成本的是：A.公共区域电梯维保 B.项目经理年终奖 C.总部管理人员差旅费 D.绿化补植费答案：C18.【论述】结合《企业会计准则第14号——收入》，阐述物业企业识别“物业费收入”履约义务的五步法，并说明何时采用“时段法”确认收入。答案：（1）识别合同：与业主或业委会签订明确服务期限、服务内容、收费标准的合同；（2）识别履约义务：日常保洁、秩序维护、绿化养护、设备运行等“一系列实质相同且转让模式相同的服务”合并为一项履约义务；（3）确定交易价格：固定单价×建筑面积，考虑历史欠费率、折扣、减免条款；（4）分摊价格：因仅一项履约义务，全额分摊；（5）确认收入：客户“同时取得并消耗”服务利益，满足“时段法”条件，按时间进度直线法确认，月末按实际服务天数占当月比例确认收入。19.【单选】根据《增值税暂行条例》，物业企业代自来水公司收取水费，适用“差额征税”政策，其销售额的计算公式为：A.收取水费总额÷(1+税率) B.(收取水费总额−支付自来水公司水费)÷(1+税率) C.收取水费总额−支付水费 D.支付水费÷(1+税率)答案：B20.【计算】某物业项目年度能耗（公区电费）预算180万元，拟引入合同能源管理（EMC）模式，节能公司承诺节电率15%，合同期5年，节能收益按物业40%、节能公司60%分成。已知电价0.75元/kWh，公区年用电量240万kWh。求：（1）年节电量；（2）年节电收益；（3）物业每年可分得收益；（4）若物业一次性投入LED改造30万元，回收期几年？答案：（1）240×15%=36万kWh；（2）36×0.75=27万元；（3）27×40%=10.8万元；（4）30÷10.8≈2.78年，即第3年收回。三、设施设备管理与安全21.【单选】根据《电梯使用管理与维护保养规则》，住宅电梯的维保周期为：A.每7天一次 B.每15天一次 C.每月一次 D.每季度一次答案：B22.【多选】消防水泵接合器出现“无法加压”故障，可能原因有：A.止回阀装反 B.闸阀关闭 C.安全阀泄压口堵塞 D.消防水池无水 E.控制柜处于手动状态答案：A、B、D、E23.【判断】柴油发电机带载试运行时，应保证每月至少空载运行15分钟、带载运行30分钟，并记录油压、水温、输出电压、频率。答案：正确24.【简答】简述中央空调冷却水水质“军团菌”控制的三项关键指标及限值。答案：（1）嗜肺军团菌：不得检出（<1CFU/mL）；（2）总菌落数：≤1000CFU/mL；（3）余氯：0.2—0.5mg/L。25.【案例分析】某小区二次供水泵房采用变频恒压控制，设定压力0.35MPa，实际运行发现夜间小流量时压力波动±0.05MPa，请分析可能原因并提出两项改进措施。答案：原因：①水泵最低频率过高，进入“憋压”区；②气压罐容积不足，失去稳压功能；③PID参数积分时间过短，系统振荡。改进：①下调睡眠频率至25Hz并启用小泵或副泵；②更换2倍容积气压罐，预充压力0.28MPa；③重新整定PID：P=0.25、I=20s、D=0s，加入微分滤波。26.【单选】根据《建筑防火规范》，高层住宅疏散楼梯间正压送风系统余压值应控制在：A.20—30Pa B.30—40Pa C.40—50Pa D.50—60Pa答案：C27.【计算】某写字楼空调冷负荷指标120W/㎡，建筑面积4.5万㎡，同时使用系数0.85，冷水机组COP=5.5，配套冷却水泵扬程28m、效率75%，求：（1）总冷负荷；（2）冷水机组输入功率；（3）冷却水泵轴功率。答案：（1）120×4.5×0.85=4590kW；（2）4590÷5.5=834.5kW；（3）流量Q=4590×1.2×4.187/(1000×5×4.187)=110.16L/s；P=ρgQH/η=1000×9.81×0.11016×28÷0.75≈40.4kW。28.【多选】下列属于特种设备“使用登记证”上必须载明的内容有：A.使用单位名称 B.设备主要参数 C.检验有效期 D.制造单位许可编号 E.应急救援电话答案：A、B、C29.【论述】结合《安全生产法》，阐述物业企业建立“双重预防机制”的五大核心步骤，并给出风险分级管控的四个等级颜色。答案：步骤：①全面开展风险辨识，形成风险清单；②采用LEC法或LS法评估风险等级；③制定分级管控措施，明确责任人、资金、时限；④设置公告栏与二维码，动态更新风险分布图；⑤建立隐患排查清单，实行“日周月”排查制度，闭环整改。等级颜色：重大风险（红）、较大风险（橙）、一般风险（黄）、低风险（蓝）。30.【单选】根据《GB252012010建筑消防设施的维护管理》，湿式报警阀的“水力警铃”声响强度应不小于：A.50dB B.60dB C.70dB D.80dB答案：C四、客户服务与公共关系31.【单选】客户投诉处理“135原则”中，“5”指的是：A.5分钟到场 B.5小时回复 C.5个工作日回访 D.5个工作日关闭答案：D32.【多选】下列属于“关键服务时刻（MOT）”的有：A.门岗敬礼 B.保洁员在电梯内微笑问候 C.工程人员入户维修穿鞋套 D.客服前台递送饮品 E.财务室张贴收费依据答案：A、B、C、D33.【判断】根据《消费者权益保护法》，物业企业以格式条款方式免除自身安全保障责任的，其条款无效，消费者可主张三倍赔偿。答案：错误（条款无效，但赔偿以实际损失为基础，欺诈情形方可三倍）34.【简答】简述“首问责任制”在物业服务中的三项执行要点。答案：（1）首位接待员工为“第一责任人”，须全程跟踪直至闭环；（2）对不属于本岗位职责的，应在10分钟内联系责任人到场并告知业主；（3）所有处理节点须30分钟内录入CRM系统，实现可追溯。35.【案例分析】某小区业主微信群内流传“电梯频繁坠层”视频，引发恐慌，点击量10万+。经核实为误按“紧急停止”按钮所致。请给出物业企业舆情处置五步方案。答案：①30分钟内发布“情况说明+现场监控截图”，锁定谣言；②邀请市场监管局、电梯维保公司联合现场检测，出具书面报告；③组织业主代表、媒体开放日，现场测试电梯安全回路；④联合公安网安大队对造谣者进行法制教育，要求其公开道歉；⑤建立“电梯安全科普”专栏，每月推送安全知识，重塑信任。36.【单选】客户满意度调查采用“五级李克特量表”，其中“满意”对应分值区间为：A.3.5—4.0 B.4.0—4.5 C.4.0—4.6 D.4.5—5.0答案：C37.【计算】某项目年度物