2025年高职（房地产检测与估价）房地产估价试题及答案

2025年高职（房地产检测与估价）房地产估价试题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______第I卷（选择题，共40分）答题要求：本卷共20小题，每小题2分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。1.房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A.合法原则B.替代原则C.公平原则D.盈利原则2.市场比较法中，选取的可比实例应与估价对象具有（）。A.相似性B.差异性C.独立性D.特殊性3.收益法中，房地产的净收益是指（）。A.有效毛收入减去运营费用B.潜在毛收入减去运营费用C.有效毛收入减去空置和收租损失D.潜在毛收入减去空置和收租损失4.成本法中，房地产价格构成不包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.销售税费D.利润5.房地产估价的程序中，不包括以下哪个步骤？A.受理估价委托B.实地查勘估价对象C.制定估价作业方案D.确定估价人员6.市场比较法中，修正系数不包括（）。A.交易情况修正系数B.市场状况调整系数C.房地产状况调整系数D.收益调整系数7.收益法中，报酬率的确定方法不包括（）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.成本法8.成本法中，重置成本是指（）。A.重新购建与估价对象功能相同的全新房地产的必要支出及应得利润B.重新购建与估价对象类似的全新房地产的必要支出及应得利润C.重新购建与估价对象相同的全新房地产的实际支出D.重新购建与估价对象类似的全新房地产的实际支出9.房地产估价的目的不包括以下哪一项？A.买卖B.租赁C.抵押D.投资10.市场比较法中，选取可比实例的数量一般为（）。A.1-2个B.2-3个C.3-5个D.5-10个11.收益法中，房地产的收益期限是指（）。A.自估价时点起至未来可以获得收益的时间B.自估价对象建成起至未来可以获得收益的时间C.自估价对象取得起至未来可以获得收益的时间D.自估价对象使用起至未来可以获得收益的时间12.成本法中，折旧的计算方法不包括（）。A.年限法B.市场提取法C.分解法D.直线法13.房地产估价报告的有效期一般为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年14.市场比较法中，可比实例的成交价格应是（）。A.正常价格B.非正常价格C.平均价格D.最高价格15.收益法中，房地产的净收益每年不变且持续无限年的公式为（）。A.V=A/YB.V=A/(Y-g)C.V=A×(1+Y)^nD.V=A×(1+Y)^n-A16.成本法中，房地产价格构成中的开发成本不包括（）。A.勘察设计和前期工程费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.销售代理费17.房地产估价的假设和限制条件不包括（）。A.对估价对象的假设B.对估价方法的假设C.对估价目的的假设D.对估价参数的假设18.市场比较法中，可比实例与估价对象的交易日期相差不宜超过（）。A.1年B.2年C.3年D.5年19.收益法中，报酬率与风险的关系是（）。A.报酬率越高，风险越小B.报酬率越高，风险越大C.报酬率与风险无关D.报酬率等于风险20.成本法中，房地产价格构成中的管理费用通常按照（）的一定比例估算。A.土地取得成本B.开发成本C.销售税费D.开发成本与管理费用之和第II卷（非选择题，共60分）（一）简答题（共20分）答题要求：简要回答问题，观点明确，条理清晰。1.简述房地产估价的合法原则及其要点。（5分）2.收益法中确定净收益时应注意哪些问题？（5分）3.成本法中求取折旧应考虑哪些因素？（5分）（二）计算题（共20分）答题要求：计算过程清晰，结果准确，保留两位小数。1.某宗房地产预计未来每年的有效毛收入为100万元，运营费用为30万元，报酬率为8%，收益期限为40年。试采用收益法计算该宗房地产的价值。（10分）2.某新建房地产项目，土地取得成本为5000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为1o0万元，投资利息为100万元，销售税费为500万元，开发利润为1000万元。试采用成本法计算该房地产的价格。（10分）（三）案例分析题（共10分）答题要求：分析案例，回答问题，阐述理由。有一宗房地产，市场比较法选取了三个可比实例A、B、C，具体情况如下：可比实例A：成交价格为8000元/平方米，成交日期为2024年1月，交易情况比正常情况低2%，房地产状况比估价对象好5%。可比实例B：成交价格为8500元/平方米，成交日期为2024年3月，交易情况比正常情况高3%，房地产状况比估价对象差3%。可比实例C：成交价格为8200元/平方米，成交日期为2024年5月，交易情况比正常情况高1%，房地产状况与估价对象相同。已知该类房地产的市场状况调整系数为每月0.5%，试计算该宗房地产的比准价格。（10分）（四）材料分析题（共10分）材料：某城市有一宗待开发的土地，规划用途为商业办公。该土地周边类似商业办公项目的市场售价为每平方米15000元左右。经调查，该土地的取得成本预计为5000万元，开发成本预计为3000万元，管理费用预计为200万元，销售费用预计为100万元，投资利息预计为100万元，销售税费预计为500万元。当地同类商业办公项目的开发利润一般为总开发价值的20%。问题：1.请分析该土地的价值。（5分）2.若该土地所有者希望以10000万元的价格出售该土地，你认为是否合理？说明理由。（5分）（五）论述题（共10分）答题要求：论述充分，逻辑严密，结合实际。论述房地产估价在房地产市场中的作用。答案：1.D2.A3.A4.D5.D6.D7.D8.A9.D10.C11.A12.B13.A14.A15.A16.D17.C18.A19.B20.B简答题答案：1.合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。要点包括：估价对象的产权合法；估价对象的使用合法；估价对象的处分合法。2.应注意：潜在毛收入的界定；有效毛收入的计算；运营费用的合理确定；扣除项目的准确把握；净收益的持续稳定性分析。3.应考虑：物质折旧；功能折旧；经济折旧。计算题答案：1.净收益A=100-30=70（万元），房地产价值V=70/8%×[1-1/(1+8%)^40]≈845.6万元。2.房地产价格=5000+3000+200+100+100+500+1000=10000（万元）。案例分析题答案：可比实例A调整后价格=8000×(100/98)×(1+0.5%×12)/(1+0.5%×11)×(1/(1+5%))≈7983.7元/平方米；可比实例B调整后价格=8500×(100/103)×(1+0.5%×12)/(1+0.5%×9)×(1/(1-3%))≈8377.4元/平方米；可比实例C调整后价格=8200×(100/101)×(1+0.5%×12)/(1+0.5%×7)≈8330.2元/平方米；比准价格=(7983.7+8377.4+8330.2)/3≈8230.4元/平方米。材料分析题答案：1.总开发价值=(5000+3000+200+100+100+500)/(1-20%)=11125万元，土地价值=11125-5000-3000-200-100-100-500=2225万元。2.不合理。因为通过计算该土地价值约为2225万元，低于10000