房地产经济学参考答案

房地产经济学参照答案

第一章复习思索题参照答案要点

1、房地产具有哪些经济特性？

答：房地产是一种特殊商品，它同一般商品相比具有一

系列经济特性，重要是：内涵的统一性。房地产是房屋、土

地和产权三者有机结合形成的统一体。地基是房屋建筑物的

物质载体，而房屋是地基的上层建筑，房与地统一才构成房

地产。同步，房地产作为一种资产，其产权体现了衍生的经

济权利关系。价值的双源性。重要是指房地产价值中，土

地价值的形成既源自加工在土地上的人类劳动的凝结新发

明的价值，又源自土地所有权的收益带来的经济价值。空间

的固定性。于土地位置的固定性和不可移动性，决定了房地

产空间的固定性，因此房地产是不动产。需求的普遍性。房

地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产

和生活多方面的需要，具有需求的普遍性。效用的长期性。

房地产商品属于超级耐用品，其自身具有长期使用的自然属

性和经济属性。少则使用几十年，多则上百年。这五个特性

给房地产经营者带来许多复杂原因，必须予以充足重视。

2、为何说房地产业属于第三产业？

答：房地产业在三次产业划分中属于第三产业。这是由

于房地产业具有第三产业的特性。其一，房地产的投资开发

活动，重要从事的是资源的整合、组织和管理等流通和服务

活动，并不直接建造房屋自身。土地开发、规划设计和房屋

建筑安装等生产活动是委托给建筑企业和设计院承担的，房

地产开发企业从事的是流通和服务职能。其二，房地产的经

营和销售活动，直接附属于流通领域，而流通业划归第三产

业。其三，房地产业中的某些分支行业，如房地产中介业、

房地产金融业和物业管理行业都是服务性行业，更是第三产

业的直接构成部分。

3、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特

性？

答：房地产的特点决定了房地产业具有独特的行业特性。

重要表目前：先导性和基础性。房地产商品社会必需的生产

资料和生活资料，波及社会生产和再生产过程的各个方面和

各行各业，是多种社会经济活动运行的基础、物质载体空间

条件，处在基础性产业地位。同步，又于房地产是都市开发、

工业、商业以及其他各行各业开发的先行者，因而房地产业

也就成为先导性产业综合性和关联性。房地产业是一种具有

高度综合性的产业，它是横跨生产、流通和消

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费各个领域的产业部门。房地产业波及多种生产元素,

产业链尤其长，产业关联度尤其大，与众多产业部门亲密

有关，又具有高度关联性。资金密集型和高风险性。于房地

产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是

大量资金运作的过程，因此房地产业是一种资金密集的高投

资行业。又于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等

特点，波及的风险也相对较大，因而是一种高风险行业。因

此，房地产是一种高投资和高风险并存的行业。级差收益型

和区域性。房地产空间的固定性使其受制于区域性的特点尤

其明显，不一样区域存在明显差异。并且区位的不一样也使

房地产价格出现巨大分异，形成级差收益相差巨大。这种区

域性导致房地产市场的地区性尤其强，房地产供应和需求只

能在本区域范围内求得平衡。权利主导型和制约型。房地产

的固定性，使房地产交易不象一般商品互换那样发生商品物

体位移，而是权利关系的交易和转让，存在一种复杂的权利

关系。因此，房地产交易活动必须重要依托契约、法律法规

制约和规范。同步，房地产业还要受到外部性的特点的制约,

服从都市规划和土地运用规划。房地产业的运作还必须与其

他产业协调，在宏观调控下规范运行。充足认识房地产业的

上述特点，对于微观企业的运行和国家的宏观调控具有重大

意义。

4、中国房地产业展现出怎样的发展趋势？

通过xx年的改革和发展，中国房地产业已获得重大进

展，但毕竟发展的时间还比较短，尚处在初期阶段，成熟度

比较低，尚有很大的发展空间。展望未来，中国房地产业的

发展，将按照社会主义市场经济的规定，继续深化改革，扩

大开放；贯彻贯彻科学发展观，坚持“以人为本”，实现全

面、协调和可持续发展；实行科技创新，提高行业素质；加

强宏观调控，深入实现平稳、持续健康发展。

详细来说：深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。

加紧企业改革，健全企业制度；实行科技创新，提高行业素

质；贯彻贯彻科学发展观，坚持“以人为本”，实现全面协

调发展；加强宏观调控，建立和完善房地产经济的宏观调控

体系。

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第二章复习思索题参照答案要点

1、都市土地具有哪些特性？

现代社会于大量人口集中在都市较小的地理空间范围

内，都市的产生和发展首先带来了经济活动的集约化、规模

化，带来了明显的集聚经济效果，但另首先，也带来了集聚

不经济的消极后果。这种消极后果突出地表目前都市生态环

境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题。都市土地与

一般土地运用体现出不一样的特性，详细表目前如下几种方

面：都市土地运用的集聚性，是指都市经济活动在空间上集

中，土地运用集约化。集聚性的突出影响在于一大批人口和

企业集中于一定的空间范围内，带来了相称的经济利益或成

本节省，劳动分工得以深化。另一种影响在于大量人口和企

业竞争以争夺有限的空间资源，从而带来了多种集聚成本,

重要表目前土地费用提高、交通运送费用增长、交易费用提

高等。都市土地运用的高成本性，伴随都市化的加速，土地

运用平面化发展增长了经济活动的成本，都市人口就业的交

通运送成本增长，企业原料和产品的运送和仓储成本增长。

在都市处在成熟时期时，都市土地运用的高成本性特性体现

的更为突出。都市土地的有限性与都市扩张对土地需求量的

无限增长，又促使地价不停上升，因而提高商务成本，甚至

推进房价上涨。都;土地运用的高冲突性，各土地运用相邻

关系各方存在不一样的利益诉求，在狭窄的都市空间更轻易

产生冲突。都市土地运用的综合性，表目前多种用地类型如

居住、商业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调，

也要与都市人口规模及其发展变迁相统一，也规定都市土地

运用要有超前性的规划，同步要协调都市经济发展与都市生

态环境保护。

2、土地的双重属性表目前哪些方面？两者之间的基本

关系是什么？土地的基本特性重要包括两个方面，即自然

特性和经济特性。土地的自然特性包括：土地总量的有限性;

土地区位的差异性；土地位置的固定性；土地使用的耐久性。

土地的经济特性包括：土地的稀缺性；土地的区位可变性;

土地的酬劳递减性；土地经营的垄断性。

土地的自然特性是土地自然属性的体现，是土地所固有

的，与人类对土地的占有和运用状态无关。而土地的经济特

性则是在人类运用土地过程中产生的，是人类社会的多种经

济关系在土地方面的反应。土地的经济特性受自然特性的影

响，是其在自然特性基础上的延伸。

3、土地资源配置方式为何要发挥市场机制调整的基础

性作用和政府的主

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导作用？

提高土地资源的配置效率，关键是要依托有效的土地资

源配置方式。土地资源配置的重要方式有两种，即行政配置

和市场配置。所谓行政配置是指土地资源政府根据国民经济

发展的需要，安排多种用地类型的比例，以及以何种代价提

供应用地者。而市场配置则是各类用地主体通过市场方式获

得有关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求

关系相调整，各类用地主体根据市场价格的变化以及对应的

成本和收益状况确定用地区位和面积。

以市场方式配置土地资源可以真实地反应土地使用的

实际成本，用地主体根据市场价格水平的高下选择适合自身

的经济、社会和文化活动的区位，对于协调各用地主体的利

益关系较为有效，乜轻易到达公平的土地资源配置格局。在

市场经济条件下，土地作为特殊商品，必然趋向市场化，发

挥市场配置土地资源的基础性作用是必然趋势。运用市场方

式配置土地资源是土地资源合理运用和房地产一级市场健

康发展的关键，直接关系到市场构造的优化、土地供应总量

与需求的平衡、公平竞争的保护等。通过征收土地使用费、

土地出让金等土地有偿使用的机制调整土地资源的配置，增

进土地资源的节省、集约运用。市场方式配置土地资源的另

一重要方面在于建立完善的土地价格体系，以市场供求为基

准合理确定地价原则。不过，于土地资源配置对宏观经济总

量平衡和构造平衡至关重要，因而政府仍然必须积极干预,

加强宏观调控，发挥应有的主导作用。

4、都市土地运用规划有什么重要性？其基本原则有哪

些？

都市土地运用规划对于实现都市土地合理配置，增进房

地产业稳定、协调和健康发展具有重要的作用。首先，都市

土地运用规划是政府调整都市土地资源配置的重要手段；另

一方面，都市土地运用规划可以减少房地产企业和有关顾客

决策的盲目性；再次，都市土地运用规划有利都市土地运用

的长期有效管理。

都市土地运用规划的基本原则重要有：整体性原则，规

定土地运用规划中要有综合的、系统的观念，把都市土地看

作是自然、经济、社会三者的统一体，对番市的社会、经济、

政治、文化、环境、心理等诸多人文原因进行综合的考虑。

区位原则，规定按都市土地的区位状况进行土地布局，使各

类用地“各得其所”。土地的一种重要特性是差异性，体现

为土地质量差异和土地位置差异。超前性原则，即土地规划

必须走在土地实际开发运用之前，先规划后开发，并对此后

一种时期土地运用状况进行预测，这样可使土地运用规划具

有一定程度的超前性。立

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体性原则，从土地的最经济运用角度出发，从地面、地

下、空间三位一体来规划都市用地。区域性原则。制定土地

运用规划不能局限于都市范围内，而必须把都市放在更大的

区域内，这样易于处理都市适度规模、发展卫星城、小城镇

和都市群等问题，也能更合理地处理水利、环境、交通等问

题，增进区域经济发展。经济运用的原则。都市土地是稀缺

资源，数量有限，因此必须充足、合理和经济地运用每一寸

土地资源、最大程度地提高土地运用率、土地生产力和土地

运用的经济效益。

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第二章复习思索题参照答案要点

1、什么叫地租？都市地租有哪几种形态？

地租首先是一种经济范围，是土地使用者为使用土地而

支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式体现

出来，也可以是非货币形式，如土地的生产物，或者使用土

地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在

经济上的实现形式。另一方面，地租又是一种社会历史范围,

在不一样的社会形态下，于土地所有权性质的不一样，地租

的性质、内容和形式也有很大的差异。封建地租、资本主义

地租和社会主义条件下的地租，反应了不一样的生产关系。

也就是说，地租作为一种经济范围，不仅反应土地所有者与

使用者之间的一般经济利益关系，并且在不一样的历史发展

阶段体现特定的人与人之间的社会关系，是社会关系在土地

方面的直接体现。

都市地租重要有：都市级差地租，产生于土地等级不一

样。这种等级表目前土地位置距市场中心的远近，交通与否

以便，人口流量与否足够大，配套设施与否齐全等方面。都

市土地位置优劣不一样必然产生不一样的级差生产力，较优

位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条

件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，又必然使这种

超额利润转化为都市级差地租Io都市土地和农村土地同样

也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行持续追加投资,

于各次追加投资生产率的不一样，形成了级差生产力。在市

场经济条件下，于土地所有权和经营权垄断及其分离，这种

级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为都市级

差地租Iio

都市土地所有权国家垄断，任何企业、单位、个人要使

用都市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个所有权

的垄断而必须缴纳的地租就是都市绝对地租。都市绝对地租

与农村绝对地租相比具有不一样的特点。都市绝对地租重要

使用都市土地的二、三产业提供的，都市土地是作为二、三

产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优

劣评价尺度重要位置确定。

都市垄断地租是指都市中某些特殊地块的稀有功能带

来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化

来的地租。马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基

础的地租，这种垄断价格既不是商品的生产价格决定，也不

是商品的价值决定，而是购置者的需要和支付能力决定。因

而，具有这种购置欲望和支付能为的人越多，其价格也就越

高，垄断地租就越多。这种垄断地租在都市某些尤其繁华的

中心地段、尤其著名的旅游景点也在一定程度上存在着。

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2、马克思主义有关级差地租的有关理论对目前房地产

开发投资有何意义？怎样详细应用于都市土地运用规划？

在市场经济条件下，都市房地产开发的目的就是追求经

济效益、社会效益和生态效益的综合平衡和优化。从房地产

开发企业的角度而言，重要是追求经济效益即利润的最大化。

而地租水平的高下，进而土地价格的高下是影响房地产开发

成本的重要原因。从政府的角度而言，地租是都市土地使用

者选择用地的信号和指标，土地使用者将根据地租水平的高

下和变化调整自己的用地行为和方向，因而地租可以作为政

府调整都市土地运用的有力杠杆，可以促使都市土地资源的

合理配置。

都市土地运用规划就要根据都市不一样土地级差地租

的不一样来确定详细的用地类型，以发挥土地的最大效益。

3、影响都市土地区位的重要原因有哪些？试结合某一

地点，分析该地点的区位状况。

决定或形成都市土地区位的重要原因有：自然条件和环

境。大体包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海

靠山等自然条件以及资源状况（重要指矿产资源和旅游资源

等）。于这些都是自然形成的，因此可以称为自然区位原因，

它是形成和决定土地区位的最基本的原因。交通和通讯。第

一是都市内部的交通和通讯；第二是都市对外部别的都市、

地区以及国家的交通和通讯。这是关系产品生产所需要的原

材料、燃料、采购、运送和产品运往市场销售的距离、时间、

运费、成本、利润的重要问题；也是及时精确获得经济信息、

进行经营决策、开展经营活动的关键问题。因此，它是形成

和决定都市土地区位的重要原因。基础设施。这里重要是指

除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施

状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善

程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等。这些原因首先直

接影响社会生产和生活质量的优劣和水平的高下；另首先又

影响到投资者、生产者以及消费者的决策。因此，它是形成

和决定区位的又一重要原因。人口和经济集聚。首先是人口

密度，包括常住人口、上班人口和流感人口；另一方面是经

济集聚程度，即商业、银行、保险、征询、服务业、运送、

旅游等行业发展程度，尤其是规模较大的商业、银行、企业

企业的总部、办事处、管理处等的集中程度。这种大规模集

中带来专业化和分工协作的好处；有关产业部门迅速发展的

好处；多种专门人才汇集和纯熟劳动力供应富余的好处；筹

资融资的以便、搜集信息的好处；面对面谈判易成交的好处,

等等。最终是居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况。

这既是关系市场容量的重要问题，又是关系迅速获取多种经

济信息、精确决策的关键，更

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是关系联络、谈判捕捉市场机会做成生意的主导原因。

因此，人口和经济集聚的区位原因是决定都市土地区位的关

键性原因。社会文化。一是居民消费水平、构造和习惯；二

是居民文化道德水平、劳动力素质；三是文化教育和科学研

究机构发展状况。

4、土地区位选择对房地产开发有何重要意义？

土地区位选择对工业用房地产开发而言，就是要处理从

具有某些条件的地点选择一种最优区位，工业区位的原因重

要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳

动力条件以及市场条件等。对于工业用房地产宏观区位选择

问题，可以假设分布在不一样地点的影响工业布局的条件,

都会同步对这种布局产生“引力”，但来自各地点引力的大

小是不相似的，甚至悬殊，这时，该工业就应当布局在引力

最大方向的区位，究其实质就是给定区位条件下追求成本最

小化，或者利润最大化。这个方向称作工业部门的布局指向,

深入，一般根据区位原因影响的程度不一样可以分为原料指

向、能源指向、市场指向、原料与市场双重指向、科技指向

等。

房地产企业一般投资于商业、居住房地产。选择商业房

地产微观区位的原则重要有：除房屋自身外，还要考虑到要

处在商业区，以获得大量的外部经济；一面或二面要面临街

道或道路；要交通及通讯以便；人口流量要大；增值潜力大，

周围邻地预期有大的发展规划。而居民户选择居住房地产微

观区位的原则一般包括：除房屋自身的构造外，要考虑周围

自然环境与否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好；交

通、通讯和人间交往与否以便；社会文化环境包括文化娱乐

设施与否完善，治安良好；购物出行买卖与否以便；增值潜

力与否大。

土地区位选择对房地产开发的意义在于，房地产开发投

资量大，回收期长，投资地点即区位的选择精确与否，在房

地产开发直至销售的全过程中举足轻重。于区位选择对房地

产投资决策的成败具有重大影响，因此，在选择区位过程中

必须进行大量的市场调研和科学的分析归纳、筛选整顿，从

而作出对的的决策判断。房地产的发展有赖于地方经济的依

托，哪些地方的经济发达，房地产业也随之兴旺。就全国而

言，国家区域发展战略及生产力总体布局在这方面有很重要

的作用。国家重视哪些区域都市的发展，这些区域都市就会

成为经济增长的热点地区，从而也必然成为房地产投资的优

势区位。在一种都市中，必须对影响区位的环境进行研究。

这种研究的内容包括交通状况、地块的规模及形状、地貌、

市政配套及区域的发展潜力等。其中交通状况的研究十分重

要。交通状况与区域的发展潜力亲密有关，从而也会对市场

产生深远的影响。交通滞后，人们不愿去那里购房，房价也

不会很高，交通一经改善，人们纷纷去那儿购房，房价也就

随之上

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扬。此外，还包括容积率及绿化布置、市场配套的完善

与否等原因也会影响到选址的质量。

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第四章复习思索题参照答案要点

1、影响和决定房地产市场需求的有哪些重要原因？

答：影响和决定房地产市场需求的重要原因有如下六个

方面：

国民经济发展水平。一国或地区的经济发展水平是影响

房地产需求的决定性原因。一般来说，国民经济发展水平高，

投资规模扩大，对生产经营性房地产需求量大，国民收入增

长，住房消费需求乜增长，因此必然会增大对房地产的生产

性需求和消费性需求。

居民收入水平和消费构造。居民收入水平决定需求水平,

居民收入水平提高直接拉动居住消费需求的增长，并且民间

资金的积累还会使房地产投资性需求增长。同步，随收入增

长，促使消费构造演进和优化，用于食品消费支出的比重下

降，而用于住房消费方面支出的比重增长，为深入改善住房

条件的消费需求也会随之增长。

房地产价格。价格和房地产市场需求展现出反方向变化

的关系。即房地产价格提高，会限制房地产的需求量；反之，

房地产价格下降会扩大购置，促使房地产的需求量上升。因

此价格对房地产需求量有着重要的调整作用。

都市化水平。都市化水平高下也是影响房地产需求的重

要原因。都市数量增长、规模扩大，必然加紧都市建设，带

动厂房、商铺、办公用房等各类房地产的需求增长。同步，

都市人口的增多，既增长了对住宅市场的需求，又增长了都

市基础设施建设和安排就业所需的生产经营性房地产的需

求。中国目前正处在加紧都市化进程的阶段，房地产的潜在

需求量很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。

国家有关经济政策。这是上层建筑对房地产需求的影响。

经济政策包括土地供应政策、财政政策、货币政策、住房政

策、产业政策等，通过调整投资规模、收入水平和消费水平

影响房地产生产性需求和消费性需求。如实行住房分派货币

化政策，切断实物福利分房的渠道，促使购置商品房，扩大

了对商品住房的需求，为房地产业的大发展发明了市场需求

基础。

消费者对未来的预期。这是一种消费心理对房地产需求

的影响。包括对未来经济发展的预测、对房价走势的预估、

对未来收入的展望等等。假如预测未来经济形势好、收入增

长，房价上升，一般会增长购置，贷款买房，促使对房

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地产的消费性需求和投资性需求扩大；假如相反，则减

少购房，使房地产需求缩小。因此，对的引导消费者心理，

增强信心，把握方向，以调整房地产需求也有重要作用。

2、房地产供应有哪些特点？

答：房地产的特点决定了房地产供应具有明显特点。

都市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。作为房地产

基础的土地，它的自然供应是没有弹性的，而土地的经济供

应也是弹性局限性的，因而都市土地供应是刚性的。中国的

都市土地属国家所有，土地使用权交易的一级市场国家控制,

是一种垄断性市场。这些特点决定了受政府的干预和制约尤

其明显，不易随市场需求任意增长供应。

房地产供应的层次性。房地产供应可以分为现实供应、

储备供应和潜在供应三个层次。现实供应是指房地产商品已

进入流通领域，可随时发售或出租的房地产，包括现房和期

房。储备供应是指临时储存不立即发售的房地产，起着调整

市场的作用。潜在供应是指正在施工建造的房地产，构成未

来的供应。分析这三个层次，对于科学地把握房地产供应状

况，预测未来供应态势具有指导意义。

房地产供应的滞后性。于房地产建造的周期长，一般要

二、三年甚至更长时间，这种较长的生产周期决定了房地产

供应具有滞后性。当市场急需房地产时不能立即减少供应。

因此房地产投资决策更要讲究科学预测。

房地产供应的时期性。房地产供应的时期可以分为特短

期、短期和长期三种。特短期即市场期，房地产供应固定不

变。短期是指可以对房地产供应产生较小幅度变化的时期。

长期是指房地产所有生产要素都可以变动，对房地产供应产

生较大幅度影响的时期。针对这三种时期，调整供应也可以

采用不一样的方略。

掌握这些特点，对有效组织房地产供应，实现市场供求

平衡具有重要指导作用。

3、认识房地产均衡原理有什么重要意义？

房地产市场供求均衡是房地产市场运行的基本原理，也

是微观经济运行和宏观经济运行追求的基本目的。于房地产

供应和需求是动态变化着的，故供求的非均衡态是绝对的、

常见的，而两者的均衡是相对的、有条件的，绝对的均衡是

偶尔的、临时的，因而调控的目的只能是相对的基本均衡。

相对均衡乂有两种状态：一种是求略不小于供的基本均衡态,

另一种是供略不小于求的基本均衡态。当然

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这两种基本均衡态又是可以互相转化的，但理想的均衡

态是供应略不小于需求的均衡态。认识房地产均衡原理的意

义在于：对微观企业来说，通过认真分析房地产市场的供应

状况，根据其均衡原理，及时调整生产经营方略，尽量提供

有效供应；对政府宏观调控部门来说，在分析房地产市场形

势的基础上，可以及时采用有效措施，运用经济杠杆和必要

的行政手段，及时调整供应和需求，防止大起大落的波动，

努力使房地产市场保持基本平衡。

4、什么叫房地产市场体系？它哪些方面构成的？

答：房地产市场体系，是指多种房地产市场互相联络，

互相制约形成的市场集合体和系统。其内涵包括三层含义：

其一，房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有

机统一体，反应了市场构造具有统一性。其二，房地产市场

体系是多种房地产市场之间亲密联络的市场关系，既互相联

络、又互相制约，体现了互相之间的联络性。其三，房地产

市场体系是一系列房地产市场构成的系统构造，具有系统性。

房地产市场体系包括：土地市场、房产市场、房地产中

介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场五个方面。

房地产市场体系是房地产经济运行的载体，建立健全房

地产市场体系，对于完善市场机制，充足发挥市场在房地产

资源配置中的基础性作用，为企业微观经济运行发明外部条

件，为政府有效实现宏观调控目的，提高资源配置效率都具

有十分重要的作用和意义。

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第五章复习思索题参照答案要点

1、房地产价格有哪些特点？

答：于房地产的特性决定了房地产价格具有一系列特点:

房地产价格具有明显的权利价格特性。房地产具有空间

的固定性和不可移动性，不象其他商品同样通过买卖可以转

移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产

价格实质上是权利价格。例如所有权价格、租赁权价格等。

作为房地产价格基础的价值具有特殊性。一般商品都是

人类劳动的凝结形成价值，成为价格的基础。而房地产的物

质构成中包括土地在内，土地价值的形成具有双源性，首先，

作为原始土地是自然界的产物，是非劳动产品，其价格是地

租的资本化，属于自然资源转化而成的价值；另首先，加工

在土地上的劳动又与其他商品同样形成劳动价值。因此只能

说房地产价格基本上是房地产价值的货币体现。于土地的稀

缺性、不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响尤其大，

市场需求的无限性与土地供应有限性的矛盾，促使地价有升

值趋势，对房价构成重大影响。

房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机

制和竞争机制调整过程中展现出三个方面特性：一是房地产

市场供求平衡的难度尤其大。房地产建筑周期长和地区性的

特点，使供应具有明显的滞后性，同步又于土地一级市场的

垄断性，使土地供应受到限制，当出现供不应求时，增长供

应平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。

二是房地产价格具有一定的垄断性。于土地一级土地市场的

垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定

限制，市场信息不对称，竞争不能充足展开，从而导致房地

产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价

格影响很大。房地产是超耐用品，有效期尤其长，未来供求

关系变动和价格趋势对购房投资置.业者具有较强吸引力，不

仅考虑目前，并且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得

消费者心理预期成为影响房价的一种重要原因。

房地产价格具有明显的个别性。于房地产的固定性和不

可移动性，使各每宗房地产的实际价值和使用价值各不相似,

从而其价格也具有个别性。

房地产价格具有多种体现形式。房地产是价值量大的超

耐用品，房

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地产价格实质上又是权利价格，其交易方式多种多样，

如买卖、租赁、抵押、典当等，此也带来房地产价格的多种

体现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。

房地产价格总水平具有上升趋势。重要是于土地的稀缺

性和供应量的有限性，需求量的扩张，拉动地价上升；同步，

加工在土地上的劳动积累的增长也使土地不停升值，加上房

地产自身内在品质、环境改善，也使房地产增值。从长时期

看，房地产价格总水平展现上升趋势。

2、影响房地产价格的重要原因有哪些？答；影响房地

产价格的重要原因有：

经济原因。重要是指国家和地区的经济发展水平和居民

收入水平等。于这些原因会影响房地产市场的供应和需求,

尤其是需求，从而影响价格。一般来说，经济发展水平高,

居民收入增长快，市场需求量大，带动房地产价格总水平也

就高；反之，则相反。

社会原因。包括人口、家庭、都市化状况和居民消费心

理预期等。其中人口是重要原因，由于人口的数量、密度、

构造决定了对住房和其他房地产的需求，从而影响房价。

行政与政治原因。重要是国家或地区政府制定的有关经

济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。尤其是宏观

调控政策、土地政策、住房制度、都市发展规划等，会对房

地产供应和需求产生重大影响，从而影响房价。

房地产内在原因和周围环境原因。房地产生产成本、质

量、品位、房型、构造、朝向等内在原因，体现房地产自身

的价值和使用价值，会对房地产价格产生决定性影响。同步

房地产周围环境和区位，如地质、地貌、气象、水文、生态

环境等，会使房地产效用发生变化，因此产生价格差异。此

外，交通等基础设施状况也会影响房价。

3、什么叫房地产升值？升值的原因是什么？

答：房地产升值，是指在社会经济正常发展的条件下，

从长远的发展趋势看，房地产市场互换价值不停上升的趋势。

它不一样于通货膨胀引起的一般商品价格的一般上涨。

房地产为何会升值？房地产升值重要是土地升值引起

的，房地产升

14

值的实质是土地升值。在房地产物质构成的两大要素中,

房屋建筑物在使用中不停被消耗，不仅不会升值，并且会不

停被折旧，只有土地随经济发展会出现升值的趋势。土地升

值的原因是：土地供求关系的特性决定其不停升值。一国或

一地区土地总量是固定不变的。有限的，而随经济发展的人

口增长，人们对土地的需求量却不停增长，这就使土地的需

求量却不停增长，这就使土地供求矛盾日益突出，供不应求

拉动土地的市场互换价值不停提高，这是需求拉动型升值。

土地效率提高型升值。土地的价值是受效用制约的，伴随社

会经济的发展，土地产出的运用效率不停提高，促使土地价

值上升。劳动积累型升值。人们在土地运用过程中，投入土

地的劳动不停增长，从而在同一宗土地上积累了越来越多的

劳动量，价值量上升必然引起升值。土地用途转换升值。同

一宗土地低效益运用转换成高效益运用时，于土地收益水平

的提高，导致土地价格上升。如农地转换成工业、商业用地

和建设用地时，就会发生因土地收益提高而导致土地用途升

值。土地升值是一种长远的发展趋势，是在一定条件下形成

的客观规律。

4、房地产价格构成有哪些基本要素？怎样有效控制住

房价格涨幅？房地产价格构成是价值构成决定的。房地产

价格构成可以划分为成本和利润两大部分。详细来说中国房

地产价格构成的要素有九项土地获得费用；前期工程费；配

套费；建筑安装工程费管理费；销售费；贷款利息；税费;

利润。前八项是生产成本，利润是开发商投资回报。

从上述房地产价格构成要素中，可以看到房价的高下都

与此有关。商品住房价格上涨有四种类型：一是成本推进型

房价上涨，即于土地、建筑材料等涨价，引起成本上升，房

价上涨。二是内在品质提高型房价上涨，即于住房品位提高

科技含量增长，环境改善，引起成本增长，价值量扩大，房

价上涨。三是需求拉动型房价上涨，于供不应求拉动房价上

涨。四是构造调整型房价上涨。即高档住宅所占比重上升,

引起住房均价上涨。目前住房价格上涨有其合理原因，也存

在某些不合理原因，重要是房价涨幅过大。假如住房价格涨

幅超过人均可支配收入增幅、超过房地产升值的幅度，就是

房价过快上涨，应加以控制。

于导致房价上涨的原因是多方面的，因此，有效控制房

价的涨幅，必

15

须实行综合治理。重要可采用如下措施：调整供求关系,

适度增长商品住房供应，重点克制需求过快增长，尤其控制

投资性需求，营造供略不小于求的市场基本均衡态，抑止供

不应求引起的房价上涨。控制土地价格涨幅，力争控制在人

均GDP增幅如下，防止土地成本过块上升引起房地产价格上

涨过快。优化构造，增长一般商品住房、尤其是中低价住房

的供应，适度克制高档房建设，控制住房均价过快上涨。制

止暴利，规范房地产开发和交易行为，对获取暴利者实行重

税，甚至根据价格法加以惩处，使开发利润控制在平均利润

的合理水平上。积极引导消费，倡导梯级改善。大力宣传量

力而行、梯级改善住房条件，逐渐变化消费者心理预期，消

除浮躁心理。只要从成本、利润、市场供求关系方面实行宏

观调控，就可以有效控制房价涨幅。

16

第六章复习思索题参照答案要点

1、与一般企业相比，房地产企业有何特点？

受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的企业

相比较，房地产企业有如下几方面特性：经营对象的不可移

动性，不管是房地产开发企业、中介服务企业还是物业管理

企业，它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动

性。这种特性使房地产企业在经营活动中受其影响十分巨大,

受周围环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关系亲密。

业务形态的服务性，无论房地产开发企业、房地产中介征询

服务企业，还是物业管理企业，从其业务活动的性质来看,

重要是提供某种服务。经营活动的资金和人才密集性，房地

产企•业在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开

发企业的每个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的

运筹，是一种资金密集型的企业。经营活动过程的行业限制

性，在房地产企业经营管理活动过程中，行业特性对其的影

响明显。一是行业的市场规模较大，对企业发展起到十分巨

大的推进作用。二是，行业的竞争范围重要是当地市场，是

面向区域的，全国及世界性的竞争重要资金流动。三是，目

前房地产行业竞争者的数量较大，但有较大实力的企业数量

则较少，市场竞争强烈，企业经营过程中面临的不确定性较

强。四是房地产顾客的数量较多，是个领域较为广阔的市场。

房地产顾客重要包括一般的住房消费者及其他需要房地产

产品的集团购置者C五是房地产业进入障碍比较大，首先,

于进入房地产业需要较大的启动资本，因此存在较高的进入

壁垒障碍；另首先，房地产的固定性也决定了退出房地产业

的转移成本也相称高。六是房地产企业于其资金量投入大、

风险高，企业经营得当，其盈利水平也会高某些，这种较高

水平的盈利是对其承担的高风险的赔偿。这也是吸引其他行

业资金进入房地产业的重要原因。

2、你认为房地产企业在选择组织构造详细形式时应当

注意什么问题？怎样才能使企业战略与组织构造相适应？

房地产企业在选择组织构造详细形式时首先要注意遵

照如下几种原则：与经营目的适应原则，应有助于实现企业

的经营目的，力争精干、高效、节省。适度授权，提高企业

内部各个层次员工的积极性，具有内在的动力，这样就规定

在组织构造设计中适度授权，以使较低层的员工在市场环境

变化时可以适时作出决策，适度授权使用得当可以提高企业

的管理效率。分工协同，提高企业经营效率和劳动生产率,

充足发挥专业人员的潜能，与此同步，在组织构造

17

上建立协同、协调、沟通的有效机制。与产业特性相结

合，房地产企业的组织构造设计，应充足注意本产业的突出

特点，即固定性和区域性的特点。选择适应当地市场环境的

组织构造，从而提高与其他有关企业、政府部门之间沟通协

调的效率，提高沟通效率，减少企业的有关协调成本。

在上述原则基础上，根据房地产行业的特点以及企业自

身的特点选择某种详细的组织构造形式，从而才能有效地贯

彻企业的基本发展战略。于不一样的组织构造形式具有不一

样的合用性条件，因此，因势而动、因势调整是房地产企业

选择组织构造的重点。

3、目前房地产企业的资金来源渠道有哪些？这些渠道

在此后一段时间内会怎样变化？房地产企业怎样因应这种

变化？

伴随我国社会主义市场经济体制的逐渐建立，房地产市

场的发展，尤其是房地产金融市场的发展，使房地产开发和

经营资金的筹集展现多渠道、多元化的趋势。一般而言，房

地产企业资金筹集的方式和渠道重要有：财政拨款、主管部

门或单位拨款、银行贷款、股票债券等资本运作筹资、引进

外资、企业内部资金积累和集资、预收定金。

伴随经济体制改革的深入，财政拨款和主管部门或单位

拨款这两种方式将逐渐萎缩，依托资本市场获得资金将是此

后房地产企业资金来源的主渠道，并且房地产企业资金来源

多元化也是必然趋势。目前房地产企业过度依赖银行贷款和

预付款的状况比较突出，此后要深入拓宽融资渠道，才能减

少投资风险，使资金来源组合合理化。

4、试述多种房地产营销的方略创新的基本运作机制。

目前房地产市场处在买方市场条件下，房地产开发商和

中介商必须在房地产市场中实行有效的营销方略，进行方略

创新，才能将口趋增多的消费者的潜在购置欲望转化为有效

的购置行为。目前可以选用的创新性方略重要包括：网络营

销，即房地产企业通过建立自己的网页并借助一定方式，让

各个消费者知晓企业在互联网上的域名地址，而消费者则根

据自己的需要浏览房地产企业的网页，通过网页理解正在营

销的房地产项目，同步向房地产营销网站反馈某些重要的信

息，并最终作出房地产购置决策的一种新型房地产营销方式。

可持续营销，是指房地产品牌是多种品牌的综合，一种品牌

楼盘是多种企业努力的成果，是多种品牌的综合，任何一种

环节出了问题都会影响到其他各个环节。这就规定项目开发

的各个细节需环环相扣，规定面面俱到前提下的统筹安排。

媒体公布的

18

立体性配合、工程上的进展、设计上的优化、物业管理

方面或某一批硬件设施确实定、价格上的变更、甚至配合有

关政策法规的调整等均需要统一指挥，互相协调。因此房地

产开发商不仅要重视自身的营销行为，在选择对应楼盘的设

计商、建筑商、代理商、物业管理商等合作伙伴时，也要注

意对方的营销观念、营销方略等与否与自身的相吻合。特色

营销，即房地产开发商应结合自身产品的特点，有发明性的

进行某些特色营销。重要有文化营销，注意同文化要素的结

合，以期在众多的竞争者中独树一帜，占得积极；绿色营销

体现企业适应消费者利益、强调生态环境保护的消费诉求,

建立人类与大自然协调统一的机制；合作营销建立房地产开

发企业基于某种利益的松散性联盟，在竞争中求合作，增进

联盟组员的共同发展。

19

第七章复习思索题参照答案要点

1、房地产综合开发的涵义是什么？它同单一的开放项

目有什么联络和区别？

房地产综合开发是房地产业中最基本、最重要的经济活

动内容。简朴地说，房地产开发是一种使土地和房屋不停地

处在开发、改造、再开发状态的活动。详细地说是指房地产

开发经营企业根据都市规划的规定，按照“全面规划、合理

布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋

建设及对应的房地产营销与物业管理，以获得良好的经济效

益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。

房地产开发作为房地产业中最基本、最重要的物质生产

活动具有自身的特点。重要体目前房地产开发活动的综合性、

开发周期的长期性、开发过程的时序性、开发经营的高风险

性和强地区性。其白，综合性是最本质的特点，集中表目前

“综合开发、配套建设”的规定上。也就是说在开发过程中，

不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设，并且要

对被开发地区的某些必要的公用设施、公共建筑进行统一规

划，协调建设。尤其是住宅开发，更要以人为本，以综合的

思想来对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房

实行配套建设，并且注意生态环境的营造。缺乏“综合性”

与“配套性”的开发活动是不符合现代都市建设规定，伴随

时代的变化也很轻易过时、落伍，对应的房地产产品也会遭

受巨大原价值贬损。房地产综合开发集中体现了其综合性的

特性。

2、都市规划对房地产开发活动有何意义？

都市规划与房地产开发之间的关系重要体目前如下几

种方面：

都市规划是房地产开发的重要根据。都市规划一般分为

总体规划和详细规划两个层次。总体规划的内容包括都市的

性质、规模、都市建设的原则和定额指标，都市建设用地布

局、都市功能分区等，这些对于房地产综合开发的长远投资

方略有重大影响。详细规划是总体规划的深化和详细化，也

是房地产综合开发过程中的重要根据。

都市规划是房地产开发的重要管理手段。《中华人民共

和国都市规划法》规定，“都市规划区内的土地使用和各项

建设必须符合都市规划，服从规划管理。”任何一种房地产

开发项目都必须接受规划管理。重要体目前选址定点审批、

核发“建设用地规划许可证”、规划设计条件审批、规划方

案审批以及核发建设工程规划许可证等方面，甚至在房地产

开发项目的竣工验收阶段，都市规划管理也将参与。可见规

划管理贯穿了房地产开发过程的一直。

20

第九章复习思索题参照答案要点

1、试述房地产业与金融业的互相关系。

房地产业是一种资金密集型的行业，而金融业是经营货

币的单位，两者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相增进

的亲密关系。

首先，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。首先,

房地产开发必须有金融的介入。任何一项房地产开发，从获

得土地使用权、土地开发、批租直到建筑安装、销售，每一

环节都需要占用大量的资金。假如仅仅依赖于开发商自身的

自有资金，没有金融机构的参与和支持，舍弃财务杠杆的巨

大作用，对所有房地产开发项目来说几乎是不可想象的。另

一方面，房地产经营和消费需要长期占用巨额资金。房地产

价值巨大，一般消费者无此财力一次付款。只有住房抵押贷

款的支持，才能提高居民购房能力，扩大住宅市场有效需求。

再次，房地产是不动产，资金的运动被限制在一种狭小的空

间范围内，往往出现资本富余的地方不需要发展房地产业,

或者房地产业的发展已经到达了较高的水平，而要发展房地

产的地方却缺乏资本。而金融机构介入到房地产业之后，运

用其庞大的机构网络，采用多种科学的融资技术，大大提高

资金的流动性。

另首先，房地产业的发展又可以增进金融业的发展。房

地产金融是金融业的重要构成部分，拓展房地产金融，对繁

华和发展金融业具有重大作用。首先是于房地产具有保值增

值的功能，房地产成了金融贷款的最佳抵押品和投资品。房

地产作为抵押物，在贷款人无力偿还贷款时，金融机构可以

转让、拍卖抵押房地产，从中获得赔偿，从而减少贷款风险。

另一方面，在货币贬值的同步，房地产却具有明显的保值增

值的特点，客观上使得金融机构倾向于选择房地产作为投资

品。同步，在房地产再生产资金运作过程中，当房地产产品

销售出去后来，也会有大量回收资金沉淀，需要存入银行等

金融机构备用，扩大银行的存贷款业务。

2、房地产金融有哪些特点？怎样理解房地产金融债权

的流动性趋势？房地产金融与一般金融相比，具有下面四

个鲜明的特点。房地产金融资金融通量的巨额性；房地产金

融期限构造的长期性；房地产金融债权的可靠性；房地产金

融债权的流动性较弱。

房地产金融债权的流动性趋势是指目前世界各国为减

少金融风险，提高金融资产的流动性，出现了房地产金融证

券化的趋势。资产的流动性是指在必要的时候，所投资产转

让兑换成现金的能力、速度和成本，当速度越快或成本越低

时，称这种资产的流动性越强，也指所投资产作为抵押品时

交给债权人保管的难易程

26

度，当保管较为轻易时•，资产的流动性也越强。房地产

作为不动产，在老式的资产形态下，属于一种缺乏流动性的

资产，重要体目前两个方面，首先，房地产只能成套发售或

转让，它不象股票、债券持有者可随时分割将其售出兑换成

现金，所投的资金也许被固定在某一房地产上，难于变现,

因而不得不较长时间地持有它，这是房产持有者急需现金时

常常碰到的棘手问题。另首先，房地产用作抵押品时，不能

移动，不易分割，在某些场所又不易交给债权人保管和处置。

房地产金融这种老式运行中的缺陷呼唤着新的变革，于是发

达国家从本世纪60年代起出现了房地产证券化的趋势，大

大提高了它的流动性。我国实践中也已开始出现房地产证券

化的趋势。

3、为何要实行住房抵押贷款证券化？

购房抵押贷款证券化对于发展房地产金融市场有着十

分重大的作用，详细表目前：拓宽房地产金融渠道。抵押贷

款证券化有助于银行将资产负债表中“死”资产变为表外“活”

资产，既缓和了《巴塞尔协议》所规定的银行资本充足率最

低8%的规定所带来的压力，又使银行有足够的资金释放用

于再次发放住宅抵押贷款。而个人购房将得到更有力的金融

支持，有助于增进住房消费成为经济发展新的增长点。提高

抵押贷款的流动性，规避和转移银行风险。实行购房抵押贷

款证券化可增强按揭贷款的流动性，使得银行能在需要时及

时将抵押贷款变现，减少了银行的筹资风险、流动风险、并

从市场的基础上根治了银行信贷过于集中的风险。并且证券

化还提供了一条长期资金的来源，使得银行能经受得住市场

利率的短期波动，同步于来自证券的负债与来自按揭贷款的

固定利率收入相匹配，从而防止了固定利率风险。增长社会

小额投资者的投资品种，减轻巨额储蓄滞留在金融机构的压

力。大力发展购房抵押贷款证券化后，将为投资者提供新的

投资方向，使得投资者在承受较小的风险下能获得高于银行

存款利息的收益。

4、什么叫住房公积金制度？实行这一制度有何重要意

义？

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、

外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及

其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的公积金是

个人长期储蓄的住房基金；单位缴存的公积金是单位对职工

住房分派从实物分派向货币分派的转化。两者都归职工个人

所有。

27

实行住房公积金制度的意义，概括起来在于：扩大住房

建设资金来源，保证住房建设资金的稳步增长；变化职工住

房理念，增长住房消费投入；增进住房分派制度的变化，有

助于住房分派货币化；有助于政策性抵押贷款制度的建立,

支持居民购房；有助于职工提高购建房的能力，提前改善居

住条件；加紧住房建设，增长住房供应。

5、购房抵押贷款保证保险怎样操作？这种保险是以何

种方式化解贷款人无法按期偿付贷款本息的风险的？

购房抵押贷款保证保险是以借款人的信用为保险标的

物的一种险种，指作为借款购房人的被保险人因意外伤害或

身体高度残疾或病故等自然原因，或因所在单位倒闭、撤销、

被吞并、政策性裁员等原因致使无法继续偿还购房贷款时,

保险企业负责向贷款银行偿还贷款。

这种保险将货款人失去还款能力的风险在众多保险人

中间分摊，减少了投保人出既有关情形时无力还款的压力,

同步也使银行可以向更多的潜在贷款者发放贷款，提高了资

金的使用效率。

28

第十章复习思索题参照答案要点

1、住宅消费的性质是什么？具有哪些特点?

答：住宅消费是人们的居住行为。住宅消费的性质可从

三方面来理解.：一是住宅消费的属性。从纯消费的角度考察，

住宅消费是人们在居住过程中对住宅的消耗；但从住宅再生

产过程考察，住宅消费又是住宅再生产过程中中的一种重要

环节，它体现为住宅再生产过程的出发点和归宿点，对住宅

的生产和国民经济发展具有巨大推进作用。二是住宅消费的

实质是劳动力再生产费用的重要构成部分，体目前劳动力价

值和价格即工资之中，因此，住宅消费支出应是工资收入支

出的一部分。三是住宅消费的形式和范围。住宅消费属于个

人及其家庭的消费行为，具有个人消费的性质，不属于人人

共享的福利和公共消费范围，因此应个人及家庭自主决策。

住宅消费的性质决定了住宅消费的主线特点和属性，本

质上是一种商品性消费，同步又具有一定范围的社会保障性。

住房的商品性重要体目前，它既有满足人们居住需要的

使用价值，又有建造房屋所花费的社会必耍劳动凝结而成的

价值，是使用价值和价值的统一体。住房的再生产过程必须

纳入市场经济的轨道。住房的本质属性是商品，这是城镇住

房制度改革的理论基础，改革的目的是实现住房商品化。

同步也应看到，住房是最基本的生存资料，关系到人们

最基本的生存需求和社会安定。于住房是价值量大的超耐用

消费品，低收入者按市场价购置和租赁难以胜任，因此政府

必须制定住房社会保障政策，协助低收入群体也能满足基本

的住房需求，这就使住房消费在一定程度和范围内具有社会

保障性。

住房的商品性和社会保障性既有原则区别，又有一定的

联络。住房的商品性是社会主义市场经济条件下住房的本质

属性，是客观经济范围；而住房的社会保障性是政府制定的

对低收入群体实行的住房保障政策，带有帮困和救济的性质,

是市场经济的补充，两者既不能混淆，也不能并列。

2、中国为何要进行城镇住房制度改革？

答：中国原先的城镇住房制度是建立在计划经济体制基

础上的，其基本特性是计划型、统包统分的实物福利分派制

度，表目前住房投资的全面公共性，住房分派的实物福利性，

住房经营的非市场性，住房管理的纯行政性。此带来一系

29

列严重弊端；一是住房投资资金不能良性运行，陷入恶

性循环，阻碍了住宅建设的发展；二是住房的实物福利分派

制助长了平均主义和分派不公；三是住房的统包统分制加重

了企业承担；四是住房资源的行政性配置克制了房地产市场

的发育。为根除这些弊端，必须把住房制度从计划经济体制

转轨到社会主义市场经济体制上来，进行住房制度改革。

城镇住房制度改革具有十分重大的意义和作用：

住房制度改革有助于全面建立和完善社会主义市场经

济体制。它既是全面建立社会主义市场经济体制的重要构成

部分，又可以增进社会主义市场经济体制的建立、完善和发

展。

住房制度改革通过建立市场化的住房经营机制，可以解

除企业在住房问题上的沉重承担，增进企业经营机制转换,

有助于建立现代企业制度。

住房制度改革有助于加紧住宅建设，提高居民的居住水

平和居住质量。住房制度改革实现住房的商品化，有助于

扩大房地产市场需求，增进房地产业发展，同步培育住宅业

成为新的经济增长点，增进国民经济发展。

我国XX年来的城镇住房制度改革的巨大成就，充足证

明了其对于建立和完善社会主义市场经济体制，增进企业经

营机制转换，加紧住宅建设，推进房地产业和国民经济增长，

提高居住水平等方面的重大作用。

3、城镇住房制度改革的目的是什么？包括哪些基本内

容？

答：我国都市住房制度的改革的目的是：建立与社会主

义市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、

社会化；加紧住宅建设，改善居住条件，满足城镇居民不停

增长的住房需求；培育住宅业成为新的经济增长点，增进国

民经济发展。

我国城镇住房制度改革的基本内容是：改革住房的投资

体制，实现住房建设资金来源多元化，建房资金投入产出良

性循环；改革住房分派体制，实现住房分派货币工资化，即

把实物福利的分派方式变化为以按劳分派为主的货币工资

分派方式；改革住房经营体制，实现住房经营市场化；改革

住房管理体制，实现住房管理社会化、专业化；改革住房供

应体制。建立以经济合用房为主体的多层次的住房供应体系,

满足不一样收入群体对住房的需求；改革住房金融体制，全

面推行住房公积金制度，建立政策性贷款商业性贷款相结合

的住房金融体系；改革住房保障体制，建立多层次、多样化、

适度的住房社

30

会保障体系；改革住房流通体制，建立规范化的房地产

交易市场。

4、怎样才能使住宅供应构造与消费需求构造相适应？

答：住宅供应构造与消费需求构造相适应是实现住宅市

场构造平衡的关键问题，而要使两者协调必抓好如下三个环

-44-

一是住房供应的档次构造要与居民的收入构造相适应。

居民的收入可分为高收入、中等收入、低收入三个大的层次,

一般来说中等收入户占多数，高收入和低收入户占少数，因

此中等档次即一般商品住宅的供应是主体，合适建某些高档

次住宅，这样才能满足多层次住房需求。在每套的面积构造

方面，也要对应多建中小户型住房，少建大户型住宅。

二是住房供应的价位构造要与购房者的可承受能力相

适应，即根据各类家庭的实际可支配收入，可以购置对应价

位的住宅。一般来说，高价位住宅不适宜多建，关键是适应

中等及中低收入家庭的承受能力多建中等价位、尤其是中低

价位的住宅。

三是住房供应构造要有适度的超前性。住房需求构造随

经济发展、收入增长而不停升级。因此，住房供应构造要适

应这种发展趋势，而具有适度的超前性。于住房的使用年限

一般要到达50—70年，因此，国际上一般规定住房超前性

要保持xx年不落后。

31

第十一章复习思索题参照答案要点

1、怎样辩证地认识房地产业与国民经济的关系？

答：房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相增

进的辩证关系。首先，房地产业是国民经济中的重要构成部

分，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观

基础，从经济发展水平和速度、经济增长质量、产业构造状

况以及资源条件等方面，制约和带动房地产业发展。因此,

房地产业不能脱离整个国民经济的发展而孤军突进，而是必

须与整个国民经济的发展状况相适应和协调。另首先，房地

产业又是先导性、基础性和支柱产业，在我国还是国民经济

发展的新经济增长点，其发展规模和速度，也会制约或增进

整个国民经济增长和产业构造协调。对的处理房地产业与国

民经济的关系，不仅关系到房地产业自身与否持续稳定健康

发展的关键，并且也是关系到国民经济能否实现经济总量平

衡和构造平衡，保持迅速增长的全局性重大问题。国家对房

地产业的宏观调控重要任务就是要保持两者的协调发展。

2、什么叫支柱产业？房地产支柱产业有哪些特点？

答：所谓支柱产业，是指一国的产业构造中，该产业的

增长值在GDP中占有较大比重，科技含量高，具有较大的市

场发展空间和增长潜力，产业关联度强，带动系数大，对整

个国民经济的发展起着重大影响作用的关键产业部门。房地

产业具有支柱产业的上述共同特性，因此必然发展成为支柱

产业。

同步，又于房地产的特点，房地产支柱产业又具有一定

的特殊性。重要表目前：坚实的基础性。房地产既是人民生

活的基本资料，又是社会生产的基本要素，它是任何社会活

动所必需的基础性物质条件，房地产业属于国民经济中的基

础性产业，可以发挥其独特的主导作用。明显的先导性。在

国民经济发展尤其是都市发展中，房地产业处在先导地位,

属于先导性产业，充足发挥其先导作用，可以带动都市建设

和经济社会发展。高度的关联性。房地产业波及的元素非常

多，产业消耗系数很大，直接和间接关联的产业部门尤其多,

此决定了产业链尤其长，产业关联度也尤其强。运用这种高

度关联性，通过房地产业的发展可以带动一系列有关产业和

国民经济的发展。永续的持久性。房地产永远是社会生产和

生活不可替代的基本要素，房地产业伴随社会经济文化的发

展而不停改善和提高，其支柱产业的作用将长期保持下去。

明显的差异性。

32

于房地产空间的固定性和不可移动性等特点，决定了房

地产在国与国、地区与地区之间，市场供应和需求、价格和

资源配置具有明显的差异，因此其成长为支柱产业及其地位

和作用，也有明显的不一样。认识上述特点，对于发挥房地

产支柱产业的作用品有重要意义。

3、房地产经济周期波动经历哪些阶段？有何明显特点？

答：所谓房地产业发展的周期性，是指房地产业发展过

程中扩张与收缩的交替循环过程。房地产经济的周期性波动

可分为如下四个阶段：第一阶段是繁华阶段；第二阶段是衰

退阶段；第三阶段是萧条阶段；第四阶段是复苏与增长阶段。

这四个阶段集中体现为扩张与收缩交替循环过程。

房地产经济周期受宏观经济制约，大体上与国民经济周

期性波动相吻合，但于其内在原因的影响，又具有自身的特

点，重要是：（1）房地产业进入高涨高涨阶段，相对于国民

经济周期来说较为提前某些；（2）房地产业周期衰退阶段也

对应更早地到来；（3）房地产业周期萧条阶段相对长某些；

（4）房地产业相对比较轻易波动，波幅比整个国民经济更大

某些。（5）房地产业周期波动带有明显的区域性特点。认识

这些特点，对于分析房地产市场形势，及时有效地实行宏观

调控，保持房地产业的持续健康稳定发展，具有重要指导作

用。

4、科学发展观的内涵是什么？其对房地产业发展有何

指导意义？答：科学发展观的内涵是，坚持“以人为本”,

全面推进经济社会的协调和可持续发展，增进经济社会的全

面进步，实现人的全面发展。

科学发展观对房地产业的指导作用重要体目前如下几

种方面：

牢固树立“以人为本”的理念，努力为提高居民的居住

水平和居住质量服务。积极扩大住宅建设，扩大住宅消费需

求，充足体现人性化的需求，满足都市居民日益提高的住房

需要。

牢固树立协调发展的理念，积极调整住房构造。重要是

使住房供应构造与消费需求构造相适应，坚持以中等收入者

的一般商品住宅为主，满足不一样群体多层次的住房需求,

实现构造协调。

牢固树立全面发展的理念，保持房地产业与国民经济发

展相适应。既要充足发挥房地产的支柱产业作用，增进国民

经济增长，又要与国民经济的发展相协调，保持经济社会全

面协调发展。

牢固树立节省资源的理念，提高资源配置效率。大力发

展节能、节地、

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节水、节材型住宅，节省运用、高效运用资源，提高资

源配置效率。

牢固树立可持续发展理念，加强生态环境建设。在房地

产开发过程中，要高度重视环境建设，优化生态环境，实现

人与自然的友好发展。

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第十二章复习思索题参照答案要点

1、房地产经济宏观调控的必要性何在？

答：房地产经济宏观调控的必要性重要体目前如下几种

方面：

房地产经济的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、

并辅之以计划、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业

的经济运行的宏观调整和控制。

房地产经济宏观调控是房地产资源优化配置的需要。按

市场经济规定，市场机制在房地产资源配置中发挥着基础性

的调整作用，可以提高微观经济效益，不过市场调整也存在

着自发性、滞后性、盲目性和分化性的缺陷，轻易导致大起

大落的波动，影响经济稳定。为了克服这些弱点，保证房地

产业的发展与国民经济相协调，从宏观上提高资源配置效率,

必须对房地产经济实行宏观调控。

房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必

需。房地产具有空间的固定性、价值量大、投资周期长、交

易复杂等特点，轻易波动，且一旦发生失衡调整的难度较大。

这些特点决定了更需要加强宏观调控，引导房地产业持续、

稳定、健康发展。

房地产经济宏观调控是增进国民经济稳定发展的客观

规定。房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相增进

的关系。房地产业是先导性、基础性、支柱产业，它的产业

关联度尤其强，带动系数尤其大，房地产业的发展状况直接

和间接影响大量有关产业和国民经济发展，事关国民经济的

全局。因此，只有对房地产业实行宏观调控，保持其健康发

展，才能充足发挥对国民经济发展的增进作用。

2、对房地产经济实行宏观调控的目的是什么？

答：房地产经济宏观调控的目的，既要服从整个国民经

济宏观调控的目的，又要根据房地产业自身的特点来确定。

详细的调控目的是：

调整调整供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡。

房地产的供应总量和需求总量的平衡，是房地产经济宏观调

控的首要目的。只有当房地产总供应和总需求平衡时，才能

保证房地产再生产过程顺利进行和资本的良性循环与周转,

促使房地产业健康发展，防止严重供不应求或严重供过于求

的大起大落的波动，也才能与国民经济总量保持协调，实现

平衡发展。

优化房地产业构造，实现构造基本协调。构造协调与构

造优化是房地

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第一章复习思索题参照答案要点

1、房地产具有哪些经济特性？

答：房地产是一种特殊商品，它同一般商品相比具有一

系列经济特性，重要是：内涵的统一性。房地产是房屋、土

地和产权三者有机结合形成的统一体。地基是房屋建筑物的

物质载体，而房屋是地基的上层建筑，房与地统一才构成房

地产。同步，房地产作为一种资产，其产权体现了衍生的经

济权利关系。价值的双源性。重要是指房地产价值中，土

地价值的形成既源自加工在土地上的人类劳动的凝结新发

明的价值，又源自土地所有权的收益带来的经济价值。空间

的固定性。于土地位置的固定性和不可移动性，决定了房地

产空间的固定性，因此房地产是不动产。需求的普遍性。房

地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产

和生活多方面的需要，具有需求的普遍性。效用的长期性。

房地产商品属于超级耐用品，其自身具有长期使用的自然属

性和经济属性。少则使用几十年，多则上百年。这五个特性

给房地产经营者带来许多复杂原因，必须予以充足重视。

2、为何说房地产业属于第三产业？

答：房地产业在三次产业划分中属于第三产业。这是由

于房地产业具有第三产业的特性。其一，房地产的投资开发

活动，重要从事的是资源的整合、组织和管理等流通和服务

活动，并不直接建造房屋自身。土地开发、规划设计和房屋

建筑安装等生产活动是委托给建筑企业和设计院承担的，房

地产开发企业从事的是流通和服务职能。其二，房地产的经

营和销售活动，直接附属于流通领域，而流通业划归第三产

业。其三，房地产业中的某些分支行业，如房地产中介业、

房地产金融业和物业管理行业都是服务性行业，更是第三产

业的直接构成部分。

3、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特

性？

答：房地产的特点决定了房地产业具有独特的行业特性。

重要表目前.：先导性和基础性。房地产商品社会必需的生产

资料和生活资料，波及社会生产和再生产过程的各个方面和

各行各业，是多种社会经济活动运行的基础、物质载体空间

条件，处在基础性产业地位。同步，又于房地产是都市开发、

工业、商业以及其他各行各业开发的先行者，因而房地产业

也就成为先导性产业综合性和关联性。房地产业是一种具有

高度综合性的产业，它是横跨生产、流通和消

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费各个领域的产业部门。房地产业波及多种生产元素，

产业链尤其长，产业关联度尤其大，与众多产业部门亲密

有关，又具有高度关联性。资金密集型和高风险性。于房地

产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是

大量资金运作的过程，因此房地产业是一种资金密集的高投

资行业。又于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等

特点，波及的风险也相对较大，因而是一种高风险行业。因

此，房地产是一种高投资和高风险并存的行业。级差收益型

和区域性。房地产空间的固定性使其受制于区域性的特点尤

其明显，不一样区域存在明显差异。并且区位的不一样也使

房地产价格出现巨大分异，形成级差收益