物业设备维护与管理清单范例

物业设备维护与管理清单范例物业设备是小区正常运转的“生命线”，涵盖电梯、消防、水电、智能化系统等多类设施。科学的维护管理不仅能保障居民安全舒适的生活环境，更能延长设备寿命、降低运维成本。本文结合行业实践，整理不同类型物业设备的维护管理清单，为物业从业者提供可落地的实操参考。一、公共设施类设备维护与管理（一）电梯设备1.维护清单日常检查：每日查看运行是否平稳（有无异响、抖动），门机系统（开关门是否顺畅、有无卡顿），安全装置（急停按钮、限速器、安全钳功能有效性）；每周检查轿厢照明、通风、应急通话装置。定期维护：每半月进行导轨润滑、钢丝绳磨损检查；每季度全面检查控制系统、制动器、接触器；每年委托特种设备检测机构开展安全检测，取得年检合格报告。故障处理：建立24小时应急响应机制，电梯困人时30分钟内到场救援；故障后48小时内出具故障分析报告，明确维修方案与整改期限。2.管理要点制度建设：签订专业维保合同，明确维保频次、责任范围；制定《电梯安全管理制度》，落实“三落实、两有证、一检验、一预案”（落实管理机构、人员、制度；设备有使用登记证、作业人员有证；定期检验；制定应急预案）。人员培训：组织电梯安全管理员参加特种设备培训，掌握应急救援流程；对物业员工开展电梯安全知识培训，避免违规操作（如用物体阻挡电梯门）。档案管理：建立电梯“一机一档”，包含出厂资料、安装验收报告、维保记录、故障台账、年检报告等；每月更新设备状态台账，标记重点关注设备（如老旧电梯、高故障率电梯）。（二）消防设备1.维护清单日常检查：每日查看消防控制室设备运行（主机报警功能、联动逻辑），消火栓（箱门完好、水带无破损、阀门启闭灵活），灭火器（压力正常、铅封完好、无过期）；每周检查防火门（关闭状态、闭门器功能）、应急照明（通电情况、亮度）。定期维护：每季度测试消防水泵（远程启动、手动启动、压力参数），消防风机（启停功能、风速）；每年开展消防系统联动测试（烟感报警→喷淋启动→风机启动→电梯迫降等全流程验证），委托消防检测机构出具年度检测报告。故障处理：消防报警后10分钟内到场确认，误报需30分钟内复位并记录原因；故障设备（如喷淋头损坏、烟感失灵）24小时内启动维修，无法立即修复的设置警示标识并制定临时预案。2.管理要点制度建设：制定《消防设施管理制度》，明确巡检、维保、测试的责任岗位；与消防维保单位签订年度服务合同，约定故障响应时间（一般≤2小时）。人员培训：组织义务消防员开展灭火技能培训（灭火器、消火栓使用）；对全体员工进行消防知识培训，掌握“四个能力”（检查消除隐患、扑救初起火灾、组织疏散逃生、消防宣传教育）。档案管理：建立消防设施台账（含设备位置、型号、安装时间），记录每日巡检、季度维保、年度检测的详细内容；留存消防演练、培训的影像资料与签到表。（三）给排水系统1.维护清单日常检查：每日查看生活水泵（运行噪音、压力参数）、污水泵（液位控制、排水通畅）；每周检查管道井（有无渗漏、阀门标识清晰）、屋面排水口（无堵塞、排水顺畅）。定期维护：每季度对生活水箱进行清洗消毒（同步检测水质，确保符合《生活饮用水卫生标准》）；每年对供水管网进行压力测试（排查渗漏点），对排水管网进行疏通（清理淤泥、杂物）。故障处理：爆管或漏水时立即关闭相关阀门，2小时内制定抢修方案；停水后通过公告、业主群告知居民，同步启动临时供水措施（如送水点、应急水泵）。2.管理要点制度建设：制定《给排水系统管理制度》，明确水泵房、水箱间的管理要求（如非工作人员禁止入内、钥匙专人保管）；与专业清洗单位签订水箱清洗合同，约定消毒流程与水质检测要求。人员培训：对水电工开展给排水设备操作培训（水泵启停、阀门调节），掌握常见故障排查方法（如听噪音判断水泵异常、看压力表判断管网渗漏）。档案管理：记录生活水箱清洗记录（含日期、消毒方式、水质检测报告），管网维修台账（渗漏位置、维修措施、耗材使用）；留存水泵运行参数（每日压力、流量）的历史数据，用于分析设备性能变化。（四）供配电系统1.维护清单日常检查：每日查看高低压配电室（设备运行温度、仪表参数），变压器（油温、油位、有无异响）；每周检查配电箱（开关状态、接线端子有无发热）、应急照明配电箱（电池电量、输出电压）。定期维护：每季度对配电设备进行除尘（用绝缘工具清理），测试断路器分合闸功能；每年委托电力检测机构开展预防性试验（绝缘电阻、耐压测试等），对柴油发电机进行带载测试（运行30分钟，检查输出功率、油耗）。故障处理：停电后15分钟内判断故障类型（内部故障/电网故障），内部故障立即启动抢修（如开关跳闸、电缆短路），电网故障同步联系供电部门并告知居民；发电机启动后确保在30分钟内为电梯、消防等重要负荷供电。2.管理要点制度建设：制定《供配电系统管理制度》，明确配电室“双人值班”要求（高压配电室），设置“禁止合闸”“止步高压危险”等警示标识；与电力维保单位签订年度服务合同，约定预防性试验的项目与周期。人员培训：组织电工参加高压电工培训，取得特种作业证书；开展配电设备应急操作培训（如倒闸操作、发电机启动），确保突发停电时快速响应。档案管理：建立配电设备台账（含型号、参数、安装位置），记录每日巡检、季度维保、年度试验的详细数据；留存停电记录（原因、时长、处理措施），用于分析供电可靠性。二、智能化设备类维护与管理（一）监控系统1.维护清单日常检查：每日查看监控画面（有无黑屏、卡顿、画面模糊），摄像头（安装牢固、角度正确）；每周检查存储设备（硬盘容量、录像回放功能），网络交换机（指示灯状态、数据传输）。定期维护：每季度测试摄像头夜视功能（红外灯有效性），调整摄像头角度（避免盲区）；每年对监控系统进行升级（如更换老旧摄像头、扩容存储硬盘），委托安防公司开展系统检测（画面清晰度、存储时长符合要求）。故障处理：摄像头故障24小时内更换或维修，确保监控覆盖无盲区；存储设备故障时，优先导出重要录像（如近7天的公共区域录像），再进行维修或更换。2.管理要点制度建设：制定《监控系统管理制度》，明确监控画面查看权限（仅限安防人员、应急情况使用），禁止泄露监控录像；与安防维保单位签订合同，约定故障响应时间（≤4小时）。人员培训：对安防人员开展监控操作培训（画面切换、录像回放、报警联动），掌握基本故障排查（如重启交换机解决网络卡顿）。档案管理：记录监控设备维修台账（故障现象、处理措施、耗材使用），留存重要事件的录像备份（如火灾、高空抛物等），保存期限≥30天（按地方规定调整）。（二）门禁系统1.维护清单日常检查：每日查看门禁主机（刷卡/人脸识别功能、显示屏状态），门禁锁（开关门顺畅、有无松动）；每周检查门禁电源（电压稳定、备用电池电量），网络连接（刷卡数据上传正常）。定期维护：每季度清洁门禁读卡器（去除油污、灰尘），测试门禁锁电磁吸力（确保关门后无法外力拉开）；每年升级门禁系统软件（修复漏洞、优化识别算法），更换门禁锁电池（避免因没电导致门无法开启）。故障处理：门禁无法刷卡/识别时，2小时内到场处理（如临时开通密码、更换读卡器）；门禁锁故障时，确保门处于关闭且可应急开启状态（如使用机械钥匙），4小时内完成维修。2.管理要点制度建设：制定《门禁系统管理制度》，明确门禁卡/密码的发放、挂失流程，禁止非业主随意办理门禁权限；与门禁厂家签订维保合同，约定软件升级、硬件维修的服务内容。人员培训：对前台/安防人员开展门禁权限管理培训（新增、删除、挂失权限的操作），掌握应急开门流程（如火灾时使用应急钥匙开启所有门禁）。档案管理：建立门禁权限台账（含业主姓名、房号、权限类型），记录门禁故障处理记录（故障时间、原因、处理结果）；留存门禁系统升级日志（版本号、升级内容）。（三）停车场管理系统1.维护清单日常检查：每日查看道闸（升降速度、限位准确），车牌识别相机（识别率、补光功能）；每周检查缴费终端（屏幕触控、网络连接），车位引导屏（显示准确、无乱码）。定期维护：每季度清洁道闸机芯（去除灰尘、润滑传动部件），校准车牌识别相机（调整角度、优化识别算法）；每年对停车场系统进行压力测试（模拟高峰时段车流量，确保系统不卡顿），更换道闸杆（如铝合金杆出现变形、褪色）。故障处理：道闸故障时，立即切换为手动模式（用钥匙升降道闸），2小时内维修；车牌识别错误时，临时开启人工登记通道，同步调整相机参数或更换相机。2.管理要点制度建设：制定《停车场管理制度》，明确收费标准、免费时段（如业主临时停车优惠），禁止道闸长时间开启（避免逃费）；与停车场系统厂家签订维保合同，约定系统升级、硬件维修的响应时间。人员培训：对收费员开展系统操作培训（缴费流程、异常处理），掌握道闸手动操作方法；对安防人员开展停车场秩序管理培训（引导车辆、处理逃费纠纷）。档案管理：记录停车场系统故障台账（故障现象、处理措施、维修时长），留存每日收费报表（含车流量、收入明细），用于分析停车场运营情况。三、暖通与照明类设备维护与管理（一）中央空调系统1.维护清单日常检查：每日查看空调主机（运行温度、压力参数），末端风机盘管（出风口温度、有无漏水）；每周检查冷却塔（水位、风扇运行），管道阀门（启闭状态、有无渗漏）。定期维护：每季度清洗空调滤网（去除灰尘、细菌），检查冷媒压力（不足时补充）；每年对空调主机进行深度保养（清洗冷凝器、更换冷冻油），委托专业机构开展能效检测（确保符合设计要求）。故障处理：空调不制冷/制热时，先检查电源、滤网，再排查冷媒泄漏或压缩机故障；漏水时立即关闭相关阀门，清理积水，24小时内修复管道或风机盘管。2.管理要点制度建设：制定《中央空调管理制度》，明确使用时段（如夏季10:00-18:00），禁止业主私改空调管道；与空调维保单位签订年度服务合同，约定保养项目与周期。人员培训：对工程人员开展空调系统操作培训（主机启停、温度设置），掌握常见故障排查（如听噪音判断压缩机异常、看压力表判断冷媒泄漏）。档案管理：记录空调滤网清洗记录（日期、清洗方式），主机维保台账（保养项目、耗材使用）；留存空调运行参数（每日温度、压力）的历史数据，用于分析能耗变化。（二）公共区域照明1.维护清单日常检查：每日查看路灯、楼道灯（亮灯情况、有无闪烁）；每周检查景观灯（造型完好、灯光效果），应急照明（断电后自动点亮、亮度足够）。定期维护：每季度更换损坏的灯具（如LED灯、节能灯），调整路灯角度（确保照明覆盖均匀）；每年对公共区域照明进行节能改造（如更换为LED灯、安装光感控制器），测试应急照明持续时间（≥90分钟）。故障处理：路灯不亮时，24小时内更换灯泡或维修线路；应急照明故障时，立即启用备用照明（如手电筒、临时灯），48小时内修复。2.管理要点制度建设：制定《公共照明管理制度》，明确开关灯时间（如夏季19:00-6:00），禁止私拉乱接照明线路；与灯具供应商签订维保合同，约定灯具更换的响应时间。人员培训：对工程人员开展照明系统维修培训（灯具更换、线路排查），掌握光感控制器的调试方法；对保洁人员开展照明设备保护培训（避免清洁时碰坏灯具）。档案管理：记录灯具更换台账（位置、型号、更换日期），节能改造记录（改造内容、节能效果）；留存照明电费统计（每月用电量），用于分析节能措施的有效性。四、其他辅助设备维护与管理（一）污水处理设备1.维护清单日常检查：每日查看污水泵（运行噪音、液位控制），生物反应器（曝气强度、污泥浓度）；每周检查消毒装置（药剂余量、投加量），出水口水质（透明度、无异味）。定期维护：每季度清理格栅（去除杂物、防止堵塞），对生物菌种进行活性检测（活性不足时补充菌种）；每年委托环保检测机构开展出水检测（符合《城镇污水处理厂污染物排放标准》），对设备进行防腐处理（如刷防锈漆）。故障处理：污水外溢时，立即启动备用泵，2小时内排查堵塞点（如格栅损坏、管道淤积）；消毒装置故障时，暂停排放污水，48小时内修复并补充消毒药剂。2.管理要点制度建设：制定《污水处理管理制度》，明确操作人员持证上岗（污水处理工证书），设置“污水排放口”警示标识；与环保部门保持沟通，定期报送水质检测报告。人员培训：对污水处理工开展设备操作培训（泵启停、药剂投加），掌握污水处理工艺（如A/O法、MBR法）；对物业人员开展环保知识培训，避免向污水系统倾倒杂物。档案管理：记录污水处理运行台账（进水流量、出水水质、药剂使用量），设备维修台账（故障现象、处理措施）；留存环保检测报告（年度检测、不定期抽查）。（二）二次供水设备1.维护清单日常检查：每日查看供水泵（运行压力、噪音），稳压罐（压力正常、无渗漏）；每周检查水箱（水位、有无漂浮物），管道（有无锈蚀、渗漏）。定期维护：每季度对水箱进行清洗消毒（同步检测水质），检查水泵密封件（磨损时更换）；每年对供水系统进行压力测试（排查渗漏点），更换水泵轴承（延长设备寿命）。故障处理：停水时立即启动备用泵，2小时内排查故障（如泵损坏、线路故障）；水箱污染时，立即停止供水，排空水箱并重新清洗消毒，同步告知居民临时停水原因。2.管理要点制度建设：制定《二次供水管理制度》，明确水箱间管理要求（上锁、通风、防鼠），与供水公司签订供水协议（明确水质责任）；与专业清洗单位签订水箱清洗合同，约定消毒流程。人员培训：对水电工开展二次供水设备操作培训（泵启停、水箱清洗），掌握水质检测基本方法（如肉眼观察、余氯测试）；对居民开展节水宣传，避免私自加装水泵。档案管理：记录水箱清洗记录（日期、消毒方式、水质报告），水泵维修台账（故障原因、处理措施）；留存供水压力记录（每日压力数据），用于分析供水稳定性。（三）柴油发电机1.维护清单日常检查：每日查看发电机（机油油位、燃油存量），蓄电池（电压、电