2026年土地估价师（土地评估）考题及答案

2026年土地估价师（土地评估）考题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______第I卷（选择题共40分）答题要求：本卷共20小题，每小题2分，共40分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的，请将正确答案的序号填在括号内。w1.土地估价中，土地的自然特性不包括以下哪一项（）A.位置固定性B.质量差异性C.利用永续性D.经济地理位置的可变性w2.影响土地价格的区域因素不包括（）A.交通条件B.环境质量C.土地使用年限D.基础设施完善程度w3.以下哪种土地估价方法适用于新开发土地的估价（）A.市场比较法B.成本逼近法C.收益还原法D.剩余法w4.土地价格是土地权利和（）的购买价格。A.价值B.使用价值C.收益D.地租w5.收益还原法中，土地纯收益的计算公式为（）A.土地总收益-土地总成本B.土地总收益-土地总费用C.土地总收益-土地折旧费D.土地总收益-土地管理费w6.市场比较法中，选择的比较实例应满足的条件不包括（）A.与待估土地用途相同B.与待估土地交易类型相同C.与待估土地面积相同D.与待估土地所处区域相近w7.成本逼近法中，土地取得费不包括（）A.土地补偿费B.土地开发费C.拆迁安置补助费D.土地出让金w8.土地估价的基本原则不包括（）A.替代原则B.预期收益原则C.贡献原则D.合法性原则w9.以下哪种土地属于集体土地（）A.城市市区土地B.农村宅基地C.国家机关用地D.军事用地w10.土地使用权出让的最高年限，居住用地为（）年。A.40B.50C.60D.70w11.收益还原法中，还原利率的确定方法不包括（）A.市场提取法B.参数法C.安全利率加风险调整值法D.投资收益率排序插入法w12.市场比较法中，交易情况修正系数的取值范围一般在（）之间。A.0.5-1.5B.0.8-1.2C.0.9-1.1D.0.7-1.3w13.成本逼近法中，土地开发费包括（）A.基础设施配套费B.土地补偿费C.拆迁安置补助费D.土地出让金w14.土地估价报告的有效期一般为（）年。A.1B.2C.3D.4w15.以下哪种土地估价方法适用于有收益的土地估价（）A.市场比较法B.成本逼近法C.收益还原法D.剩余法w16.土地价格的形成机制不包括（）A.土地供求机制B.土地价格机制C.土地竞争机制D.土地收益机制w17.收益还原法中，土地总收益的确定方法不包括（）A.市场调查法B.租赁合同法C.生产函数法D.成本法w18.市场比较法中，区域因素修正系数的取值范围一般在（）之间。A..5-1.5B.0.8-1.2C.0.9-1.1D.0.7-1.3w19.成本逼近法中，土地增值收益的计算公式为（）A.土地取得费×土地增值收益率B.土地开发费×土地增值收益率C.（土地取得费+土地开发费）×土地增值收益率D.土地出让金×土地增值收益率w20.土地估价的程序不包括（）A.受理估价委托B.拟定估价作业计划C.实地勘察与收集资料D.土地交易登记第II卷（非选择题共60分）w21.（10分）简述土地估价的概念及意义。w要求：请简要阐述土地估价的定义，并说明其在土地市场、经济活动及土地管理等方面的重要意义。w22.（15分）比较市场比较法与收益还原法的适用范围及优缺点。w要求：分别详细说明两种方法适用的土地类型，以及它们各自的优点和缺点。w23.（15分）某宗土地面积为1000平方米，土地使用年限为50年，已知该土地每年可获得租金收入20万元，土地还原利率为8%，各项费用每年为5万元，请用收益还原法计算该宗土地的价格。w要求：列出计算步骤，并给出最终计算结果。w24.（10分）阅读以下材料：近年来，随着城市的发展，某区域土地市场活跃。A地块位于该区域中心位置，交通便利，周边配套设施完善。B地块与A地块相邻，但位置相对较偏，交通条件稍差，配套设施也不如A地块。C地块位于城市边缘，交通不便，配套设施匮乏。请分析A、B、C三块土地的区域因素差异，并说明对土地价格的可能影响。w要求：结合材料分析三块土地在交通、配套设施等区域因素上的不同，以及这些差异如何影响土地价格。w25.（10分）阅读以下材料：某企业计划在一块土地上进行项目开发，该土地面积为5000平方米，土地取得费为1000万元，土地开发费为800万元。经评估，该土地的增值收益率为20%。请计算该土地的增值收益及土地价格。w要求：列出计算步骤，并给出最终计算结果。答案：w1.Dw2.Cw3.Bw4.Dw5.Bw6.Cw7.Dw8.无（题目有误，应为包括替代原则、预期收益原则、最有效使用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则、变动原则、合法原则等）w9.Bw10.Dw11.Bw12.Bw13.Aw14.Aw15.Cw16.Bw17.Dw18.Aw19.Cw20.Dw21.土地估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响土地价格因素的基础上，对土地在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。意义在于：为土地市场交易提供价格参考，促进土地合理流转；为企业投资、融资等经济活动提供决策依据；有助于政府加强土地管理，合理配置土地资源等。w22.市场比较法适用范围：适用于有充足市场交易案例的各类土地估价。优点：能直接反映市场价格，结果较直观；比较简单易懂。缺点：需要有较多类似土地交易案例，且对交易情况、区域因素等修正较复杂。收益还原法适用范围：适用于有收益或潜在收益的土地估价。优点：能体现土地未来收益价值。缺点：对未来收益预测较难，且还原利率确定有一定主观性。w23.年纯收益=20-5=15（万元）土地价格=15×[1-1/(1+8%)^50]÷8%=181.15（万元）w24.A地块交通便利、配套设施完善，区域因素优越，土地价格可能较高。B地块位置偏、交