广西某住宅项目投资估算及资金筹措计划

**房⑥项自救费估算及资金*精计划

第一节建设项目的大体概况与投资经营方案

一、**花园项目概述

1、项目概况

项目位于**市XXX区，南XXXX,北临XXXX,西南面对规划中的水景公园，项目东侧为

衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2,经**市规划国土局批准，用地功能为商住及配

套设施，实际建设用地面积39390.36n?,计容积率建筑面积率为149683.37平方米。

（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】

内容指标内容指标

建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2

实际用地面积39390.36m2计容积率面积149683.37m2

总建筑面积157689.07m2建筑容积率3.8

建筑密度28%绿地率30.8%

住宅面积141125.49m2商业面积8527.04m2

地下室面积8036.54m2居住总户数1520户

根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2,其中住宅141125.49n2,商业部分

8527.04m2,另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54■，共494个车位，项目总建筑面积157689.07才，

拟建21栋18层商住楼。

二、项目投资方案

（-）投资组合方式

在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含

贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入■大的建设项目。所

以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风

险，使项目顺利开发。

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资

金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%

计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000

万元，占总投资的26.5%,销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。

（二）资金动作方式

在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将

其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销

售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。

1、自有资金

整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%,分3年投入。详见表:6-1-2

（表:6T-2）自有资金年度投入表（单位:万元）

第一年第二年第三年

3340.156582.2177.12

2、银行贷款

银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。

（表:6-1-3）银行贷款年度投入表（单位:万元）

第一年第二年

1000010000

3、销售收入再投入。

销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后笫三年开始，直到项目建设经营期

结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元,

占总投资的20.5%o

（表:6-1-4）销售收入再投入年度投入表（单位:万元）

第三年

上半年下半年

5931.451793.9

第二节项目的建设工程规划与安排

二、**花园项目建设规划及进度安排

(-)建设方案及规划说明

1、建设方案。经**市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：

2、规划目标。

(1)以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生

态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫

生的示范花园。

(2)依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质■水平和花园与住宅节能、节地、节材

效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。

(3)合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态

（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。

（-）建设方式及进度安排

1、开发计划拟定的原则

①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目，在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中

规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。

②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币，从*♦楼市的发育及区域购买力，以及合理的市场占有

率角度，我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。

③根据项目基地及规模情况，在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在

施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。

2、建设方式。

采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。

3、进度安排。项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1）

根据*♦市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下:

A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、卜招标等）：3个月

B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月

C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月

4、项目周期设定

①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间，并以此时间为项目开发周期的起

始日。

②根据**市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下；

③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,

按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏，间隔六个月（一季左右）的动工时间，形成项目整体开发的形

象及市场影响。

5、分段周期设定

①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。

②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划

拟定如下表（以季度为单位）。（见图表

（表：6-2-1）项目实施计划表

第一季度第二季度第三季应第四季度第五季度第六季由第八季第九季第十季第十一至第十二季

福满花园项目开发计划

项目的设计及开工准缶

初步及施工图设计

三通一平II

报建

招标

住宅的主体建筑——

基础———

主体

—一——

外装及设缶

室外环境配套———

道路-

管网

环艺

设收

第三节项目投资估算及资金筹措计划

一、**花园项目投资与成本费用估算

（-）开发成本估算

（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金

6000万元人民币。

（2）前期工程费；1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1

（表：6-3-1）前期工程费估算表（单位:万元）

序号项目计算依据计价（万元）

1规划设计费建安工程费X3%620.30

2可行性研究费建安工程费X0.15%31.02

3水文、地质、勘察费建安工程费X0.15%31.02

4筹建开办短建安工程费X2.5%516.92

合计1199.26

⑶建安工程费：20676.77万元。（见表：6-3-2）

（表：6-3-2）高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价（单位：万元）

项目高层（元/平方米）项目高层（元/平方米）

桩基础70土建工程750

电梯120消防30

一般水电安装100煤气10

通讯5公用天线3

普通装修50对讲机系统12

地下室费用130智能化设施80

★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价

=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米

建安工程费：

①高层建安工程费二1360x149652.53+（300+50）X8527.04=20676.77万元

注:其中（300+50）为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。

（4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表：63-3）。

（表：6-3-3）基础设施费估算表（单位:万元）

序号项目计算依据金额（万元）

1供电工程65万元/公项X47375.75=307.94307.94

2供水工程15万元/公项X47375.75=71.0671.06

3电信工程7万元/公项X47375.75=33.1633.16

4煤气工程7万元/公项X47375.75=33.1633.16

5绿化工程5.4万元/公项X47375.75=25.5825.58

6道路工程42.13万元/公项X47375.75=199.59199.59

7排水工程37.6万元/公项X47375.75=178.13178.13

合计500+848.62=1348.62848.62

注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园

（5）公建配套设施费：485万元,详见表：63-4

（表：6-3-4）公建配套设施费估算表（单位:万元）

序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）

1幼儿园100050050

2卫生院1000（位于裙楼房内）40040

3文化活动中心1500700105

4超市2000（位于裙楼房内）——

5邮政支局500（位于裙楼房内）——

6电信营业所500（位于裙楼房内）——

7储蓄所700（位于裙楼房内）——

8物业管理处200（位于裙楼房内）3006

9会所3000（位于裙楼房内）700210

10公厕1005005

11垃圾压缩站2003006

12变电站120050060

13煤气调压站506003

合计485

（6）开发期间税费：2657.38万元,详见表63-5。

（表：6-3-5）开发期间税费一览表（单位:万元）

序号类别计算依据交纳税额（万元）

1配套设施建设费建安工程费1240.61

2建筑工程质■安全监督费建安工程费xO.4%82,71

3供水管网补偿费住宅：0.3T/人,600元/T住宅:95.76

商铺：0.1T7平方米,600元/T商铺：51.16

4供电用电负荷费住宅：4KVA/户,480/KVA住宅:291.84

商铺:8KVA/百平方米,1000元/KVA商铺：68.22

5其他建安工程费：＜2%413.54

6物业管理基金建安工程费＜2%413.54

合计2657.38

⑺不可预见费。711.29万元,取上面1-5项之和的3%

不可预见费=(0+1199.26+20676.77+1348.62+485)x3%=711.29万元

(注：笫一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性)

(8)开发成本。33078.32万元，以上1-7项小计：

开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32

二、开发费用估算

1、管理费用：891.29万元,取上面1-5项之和的3%

(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485)x3%=891.29万元

2、销售费用：1495.14万元,详见表6-3-6。

(表：6-3-6)销售费用估算表（单位:万元）

序号项目计算依据计价（万元）

1广告宣传及市场推广费(49838.4)销售收入x1%498.38

2销售代理费(49838.4)销售收入x1%498.38

3其他销售费用(49838.4)销售收入x1%498.38

合计1495.14

3、财务费用：2260.6万元,详见贷款还本付息表

4、开发费用：4647.03万元，前面1-3项之和

三、总成本费用汇总及分摊表

本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：6-3-7）

(表：6-3-7)投资成本费用估算汇总表（单位:万元）

成本项目总额得房成本（元/平方米）

(万元)高层商铺车位

1.开发成本33078.321903.714903.712862.31

(1)土地成本60003001500985.8

(2)前期工程费1199.2676.0576.0576.05

(3)建安工程费20676.77120030001472.8

(4)基础设施费1348.6285.5285.5285.52

(5)公建配套设施48530.7630.7630.76

(6)开发期间税费2657.38168.52168.52168.52

(7)不可预见费711.2942.8642.8642.86

2.开发费用4647.03319.79213.89213.89

(1)管理费用891.2953.7153.7153.71

(2)销售费用1495.14105.9——

(3)财务费用2260.6160.18160.18160.18

3.合计37725.352543.295331.493290.09

注：投资分摊的原则：

总原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。

细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊

（2）各分项中能按各功能使用容■来分摊的按各功能使用容■分摊

（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊

（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊

（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊

四、资金筹措、投资计划及借款利息

（D资金筹措与投资计划

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投

资部分。本项目开发商投入自有资金10000万元作为启动资金，另需向银行贷款20000万元用于投资，剩

余部分7725.35万元由销售房收入补充，总投资为37725.35万元，其中2260.6万元的银行贷款利息从住

宅销售收入中支付。

详细投资见计划与资金筹措表（表：6-3-8）

（表：6-3-8）投资计划与资金筹措表（单位:万元）

序项合建设经营期

C

目计200520062007

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

1投资总额37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.9

1.1建设投资35464.752167306711240.0612340.86008.57640.8

1.1.1土地成本6000150015001500150000

1.1.2前期工程费1199.26400500299.26000

1.1.3建安工程费20676.7700700090004676.770

1.1.4基础设施费1348.6200800400148.620

1.1.5公建配套设施费4850020002850

1.1.6开发期间税费2657.380800800800257.380

1.1.7不可预见费711.29118.5118.5118.5118.5118.5118.5

1.1.8管理费891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.5

1.1.9销售费用1495.1400373.8373.8373.8373.8

1.2贷款利息2260.60273.150834.3501153.1

1.3流动资金0.0000000

2资金筹措37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.9

2.1自有资金1000003340.151240.065342.1577.120

2.2借款200002167010000783300

2.3销售收入再投入7725.3500005931.451793.9

（2）贷款本金的偿还及利息支付

长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后1年还清，从建设经营期第三年开始计算。详见贷款还本

付息表。（央行2000年9月起执行的贷款利率：5.463%）

（表।6-3-9）贷款还本付息结算表（单位:万元）

序号项目名称合计建设经营期

—第一年第二年第三年

1借款还本付息

1.1年初借款累计————

本年借款100001000010273.1510834.35

第一笔本年应计利息1426.25273.15561.2591.9

借款年底还本付息11426.25——11426.25

年末借款累计10273.1510834.350

1.2年初借款累计1——10273.15

本年借款10000—10000—

第二笔本年应计利息834.35—273.15561.2

借款年底还本付息10834.35——10834.35

年末借款累计——10273.150

1.3年初借款累计—0——

借款汇本年借款2000010000100000

总本年应计利息2260.6273.15834.351153.1

年底还本付息22260.60022260.6

年末借款累计————

2借款还本付息的资金来源

2.1投资回收——22260.6

注：1、贷款利率为5.463%；

2、当年利息二（年初借款本息累计+当年借款/2）X年利率

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第四节项目销售和租赁收入测算

一、住宅销售单价的确定

（一）用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格）

详细见本项目价格定位与策略部分：由上次测算可知道本项目房地产价格为：2500元/平方米

（-）建议销售测算单价

为了方便计算本项目的销售总额，我们取2500元/平方米为计算单价

（三）总销售收入的确定

根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅

部分分别为10%、20%、30%、40%,价格分别为：2500、2600、2700、2800,销售率100%；商铺部分从建设经营期

第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，商铺部分分别为：30%、35%,价格分别为：11000、12500,销售率

65%；车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为：50%、20%,价格分

别为：15万/个，销售率70%。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。（详细见表：6-4-5）

（表：6-4-1）住宅销售总收入预测（单位:万元）

项目可销售面积建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）

第一批10%高层14112.5525003528.14

第二批20%高层28225.1026007338.53

第三批30%高层42337.65270011431.17

第四批40%高层56450.20280015806.06

合计38103.9

（表：6-4-2）商铺销售总收入预测（单位:万元）

项目可销售面积建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）

第T比30%铺面2558.11110002813.92

第二批35%铺面2984.46125003730.58

合计6544.5

（表：6-4-3）车位销售总收入预测（单位:万元）

项目可销售个数建议销售单价（万/个）销售收入（万元）

第一批50%比例247153705

第二批20%比例99151485

合计5190

（表：6-4-5）全部销售收入分批比例预测（单位:万元）

销售计划建设经营期年收入（万元）

合计

批数比例面积200520062007

上半年下半年上半年下半年

110%高层14112.553528.143528.14

220%高层28225.107338.537338.53

330%高层42337.6511431.1711431.17

440%高层56450.2015806.0615806.06

530%铺面2558.112813.922813.92

635%铺面2984.463730.583730.58

750%比例24737053705

820%比例9914851485

合计3528.147338.5317950.0921021.6449838.4

注：1、项目销售计划

1.1销售的政策限定

1.1.1根据国家现行的商品房梢售政策《商品房销售管理办法》（2001年6月1日执行）中规定,房地产

项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售,**市一般的执行原则是工程形象达二层以上时发给

《商品房预售许可证》。

1.1.2按现行的中国央行的住房信贷政策,对于多层建筑须主体封顶、高层建筑达主体三分之二工程形

象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。

1.1.3根据项目建设计划安排,每一流水片达到预售条件时,应在该流水片开工后的第二季,达到银行

按揭款支付的条件是.应是该流水片动工后的第三季。

1.2销售计划设计

1.2.1按**市目前行业的惯例,初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅

正式对市场发售期房。

1.2.2根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析,每一流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季

为准现房和现房，根据**市房地产市场的发展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每一流

水片从开始预售的首季开始，一年内完成销售。

1.2.3根据项目的开发和销售进程，车库在销售的项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售,

并在每个流水片的最后一个季度中销售。

二、铺租赁单价的确定

（一）用市场比较法确定租赁价格的上限（平均价格）

根据价格定位与策略部分得出可知：本项目的商铺部分为：11000元/平方米，

假设本项目商铺经营年限无为无限期，则根据公式a二vr来求其租赁价格（其中r=8%）：

月租赁价格二（11000X8%）/（12X65%）=112.82元/平方米

（-）建议平均月租金为110元/平方米

（三）商铺出租总收入估算表（见表：6-4-6）

（表：6-4-6）出租计划和出租收入估算表（单位：万元）

序项目建设期经营期

号名称1234567891011121314151617181920212223

1可出租面积0008527.04

2单位租金（元00011111111111111111111

/平方米）

0000000000001010101010101010101010202020

3可能的毛租0001010101010101111111111111111111111121212

金收入（万

2323232323232525252525252525252525272727

元）

4出租率⑸00065707580859090909090909595959595100100100100

5有效毛租金0006671768186921010101010101010101011121212

（万元）

4678901212121212686868686825272727

6转售单价（元130

/平方米）

00

7转售收入（万110

元）

85

8合计31045万元

注:假设商铺出租在第五年开始,在24年末转售,转售单价为13000元/平方米

三、车库租赁单价的确定

（-）采用市场比较法确定租赁价格（平均价格）

根据市场价格定位策略部分，我们可知：本项目的车位月租赁单价为：250元/个

售时的单价：15万元/个。（见表：6-4-7）

（注：假设车位出租在第五年开始，在24年末转售，转售价格为15万元/个）

（表：6-4-7）车位出租计划和出租收入估算表（单位：千元）

序项目建设期经营期

号名称1234567891011121314151617181920212223

1可出租个数