广州市越秀区商业发展规划

广州市越秀区商业

发展规划

广州市越秀区商业发展规划

(—)

H月15日

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目录

导三.....................................................1

一、项目缘起及背景.......................................I

二、项目预期目标.........................................1

戈（...........................2

23、^c!J^6...........................3

五、规划对象.............................................3

六、规划期限.............................................3

七、规划研究框架........................................4

八、规划要点.............................................5

第一章越秀区商业发展现状综合报告.........................6

一、越秀区概况...........................................6

二、现状特点.............................................7

三、商业网点发展现状...................................12

四、越秀区商业与历史文化、旅游结合发展现状............14

五、商业建筑及其配套设施建设现状.......................15

六、越秀区商业发展现状综合评价.........................17

第二章相关规划整合......................................22

一、相关规划要求.......................................22

二、相关规划整合.......................................37

第三章发展定位与策略研究................................39

一、整体商业发展定位...................................39

二、商业发展策略.......................................41

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第四章商业网点发展布局规划..............................50

一、总体格局...........................................50

二、分区论述...........................................52

三、商业网点体系规划...................................74

第五章商业配套规划......................................84

一、规划总则............................................84

二、土地利用规划.......................................84

二、公共服务设施规划...................................92

三、道路交通规划.......................................99

第六章建设时序规划与保障规划实施的对策和建议..........105

一、建设时序规划.......................................105

二、保障规划实施的相关对策和建议......................H3

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导言

一、项目缘起及背景

越秀区地处广州市腹地,东接东山区，西联荔湾区，南毗海珠区,

北临白云区，是广州市老城区的重要组成部分。其历史文化氛围浓

部，商贸业发达，刍然人文景点众多，自古以来就是广州市政治、文

化、商业的中心,是广州市“古城商都”的典型代表。近几年,随着

城市发展战略的调整，越秀区在商业发展中原有的优势地位渐显衰

落,老城区商业布局不尽合理、建筑密度大、交通拥挤、公共配套

设施不足等问题日益突出，局限了区的经济发展。做好商业发展规

划工作对越秀区经济的发展、城区的复兴和形象的改进具有积极的

意义。

为促进广州市越秀区的商业繁荣和商业网点的合理布局，改进越

秀区营商环境，提升城区商贸功能，焕发生机，根据中共越秀区委、

区政府的要求并经过广州市城市规划局研究，决定开展”广州市越

秀区商业发展规划（一）”工作。经过规划设计单位招标,组织专家

评标，确定委托广州市城市规划自动化中心规划设计所协同广东三

维发展策划有限公司承接编制工作。

二、项目预期目标

经过项目的实施，加快越秀区商业发展环境的改造，重组区内商

业资源,充分发挥旅游、文化等相关资源对商业发展的促进作用,增

加新的商业发展亮点和增长点，最终使传统商业中心区焕发出青春,

特色更加鲜明，竞争力更为强大且持久，在广州建设发展成为”辐射

华南、带动全省、影响东南亚的现代化大都市”进程中发挥更大

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的作用，最终实现“集聚文化古城、繁华商都的精髓；传统与现代交

融;影响南中国,辐射东南亚的国际级商业区”。

经过项目的实施,统筹安排全区的商业网点布局与发展，减少不合

理布局，避免恶性竞争，高效优质地利用区内的空间资源、商业资

源、旅游资源、文化资源、人力资源、资本资源等，并吸引更多

的优质企业进入本区从事商务活动。

三、规划依据

1、广州城市建设总体战略概念规划纲要，

2、广州市城市总体规划（一）（送审稿）

3、广州市商业网点发展规划（一），

4、广州市越秀分区规划整合，（初审稿）

5、广州市越秀分区规划（1997.）

6、广州市公共停车场规划（荔湾区、越秀区），

7、越秀区商贸旅游发展总体规划（一）

8、广州市骑楼街保护与开发规划研究

9、地铁二号线沿线土地利用规划，

10、广州市商业发展“十五”计划

11、广州市旅游业发展十五计划

12、越秀区国民经济和社会发展十五计划

13、广州市传统城市中轴线城市设计

14、广州市城市干道网络深化方案，1999

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15、广州市支路网深化调整方案，

16、广州市城区珞边停车近期实施规划，

17、广州市轨道交通线网规划，

18、广州市路边谆车规划，

19、广州市近期建设规划（一），

20、广州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，

21、广州市商业网点管理条例，1997

22、批发市场管理办法，1994

23、广东省委、省政府关于大力发展现代商贸流通业的实施意见

（粤发川）

24、关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸贸易|]789号）

四、规划范围与深度

木次规划范围为越秀区行政区划范围，总面积约9.16平方公

里。设计深度参照分区规划深度执行，重要街区/地段达到控制性详

细规划的深度。

五、规划对象

越秀区行政区划内的商业中心和商业网点，商业网点包括零

售、宾馆、餐饮、生活服务等网点以及商业街和专业市场。

六、规划期限

1、近期：一

2、中远期：一

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七、规划研究框架

发展定位与策略研

发展思发展定发展模发展策发展重

商业网点发展布局

—大一大两大特色商以

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八、规划要点

1、北京路步行街向南延伸、向西拓展，形成一个综合性、多功能的

国际性商业区。

2、流花地区服装专业市场群的改造建设。对市场群的硬件设施进行

改造,完善配套设施,改进环境,突出特色,提高档次,丰富功能。

3、状元坊的改造。对状元坊的商业环境进行整体改造，保持特色,完

善配套设施,如消防设施。

4、沿江路的改造。充分利用沿江路传统特色建筑、滨水形成的优

越环境、邻近北京路、一德路形成的商业氛围，发展旅游商业。

5、大小马站书院群的改造。结合北京路步行街的建设，改造大小马

站书院群,使其成为一个集历史文化、休闲游憩、购物美食于一

体的特色场所。

6、大佛寺广场的建设。

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7、起义路的改造。对作为广州市传统中轴线的主要组成部分的起义

路进行全面改造,突出传统特色,赋予更多的人文元素。

8、地下商业街的建设。利用地铁一、二号线开通带来的契机，结合

对人防工程的建设和利用,加强区内地下商业街的建设。

9、建设发展越秀（山）公众生态休憩区。

10、建设发展六榕（街）宗教文化旅游区。

第一章越秀区商业发展现状综合报告

一、越秀区概况

越秀区地处广州老城区的几何中心，面积9.16平方公里，是广

州市的传统中心城区之一。至末，全区户籍人口为42.7万人，人口

密度为4.8万人/平方公里，在广州市十个区中密度最高。区内有火

车站和省市汽车站等重要交通枢纽，地铁一号线和地铁二号线在区

内交汇,孕育了巨大商机。

历史上,广州就是岭南地区重要的商贸中心城市,素有“古城商

都”之称号。改革开放后，广州商贸业加速发展，商贸产业发达程度

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名列各城市中的前矛。越秀区是广州商业精华之所在地，区内商铺

密度大，经济能量高，每年创造的商业价值位居广州市各区前列。，

全区生产总值289.37亿元同比增长10.42%;全区第三产业增加值

274.42亿元，同比增长10.5%,占全区生产总值的95%,第三立业处

于主导地位；社会消费品零售总额为176.25亿元，商品销售总额达

508.4万元，分别比上年同比增长3.1%和8.2%o二十多年来,越秀区

商业经济一直保持稳定的发展，商业设施完善，商业环境优良，商品

种类丰富齐全，信息灵通,市场活跃。

二、现状特点

经过长期的历史演变,越秀区已初步形成六大商业功能区：以北

京路商业街为核心的国际商贸区；以长堤大马路、一德路干果海味

食品和玩具批发市场为主核的沿江商贸区；以交易会及服装批发为

主导的流花展贸区；以东风路为主轴的东风路商务区；以中山路及解

放中路为“T”形骨架的中山路商务区；以海珠广场沿线为核心的海

珠广场商务区。

1、内容与功能特点

根据业态及设施内容，能够揩越秀区的六大商业功能区分为零售

主导型、服务主导型、批发主导型、商务主导型四种类型。

•零售主导型：指其主要设施及主导功能是零售购物的商业功能

区。北京路国际商贸区属于此类型。

•服务主导型：指其主要设施及主导功能是餐饮娱乐的商业功能

区。沿江商贸区属于此类型。

•批发主导型：指其主要设施及主导功能是批发贸易的商业功能

区。流花展贸区属于此类型。

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•商务主导型：指其主要设施及主导功能是提供集聚的高级商务服

务，一般拥有较密集的高级写字楼、高级宾馆酒店及众多的金

融机构、公司总部或办事处。东风路商务区、中山路商务区及

海珠广场商务区均属于此类型的商业功能区。

2、规模等级特点

根据商业功能区的影响力程度及购买力构成进行分类，可将越秀

区的六大商业功能区划分为都会级功能区和区域级功能区两个等

级。

•都会级功能区：在全市具有中心地位，影响面涵盖全市、周边地

区甚至国内外更大的范围,一般在此的购买力有50%以上来自该

商业区以外的地区。区内现有的北京路国际商贸区属于都会级

功能区。

•区域级功能因其影响力低于都会级功能区，但也有较大的辐射

范围,一般在此的外来购买力在50%以下。区内现有的沿江商贸

区、流花展贸区、乐风路商务区、中山路商务区及海珠广场

商务区均属于区域级功能区。

3、分布特点

越秀区商业功能区的分布特点是以北京路国际商贸区、沿江

商英区、海珠广场商务区、中山路商务区形成本区的主商业核心

（包括1个都会级功能区及3个区域级功能区），向北以东风路商务

区、流花展贸区形成两个副商业核心。

4、用地布局特点

经过对越秀区六大商业功能区的用地现状平面布局分析，其布

局可归纳为三种:街型、区型、区街结合型。

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•街型:其特点是各类商业、服务设施主要沿街道的两侧呈线型排

列,鳞次栉比,形成一字形或十字形,如北京路国际商贸区、东风

路商务区、中山路商务区。

•区型：一般拥有几个街坊，用地范围比较大，大小街道较多，形成

网状，如流花展贸区、海珠广场商务区等。

•街区结合型：各类商业、服务设施不但沿主要街成线型布局，而

且在大街的某一地段扩展为几个街坊,形成街型、区型相结合的

商业区,如沿江商贸区。

5、土地利用特点

全区用地总面积为9.16平方公里,除了南面珠江外,其余用地均

为城市建设用地，以居住、商业、行政办公和其它配套公建用地为

主。其中商业金融业用地总面积62.9公顷，占总用地的7%,主要分

布在六大商业功能区范围内。除了六大商业功能区之外，越秀区其

它地方也零星分布着一些商业设施，多数为社区级，相对来说，规模

比较小,分布零散,数量也较少。具土地利用主要白以下特点：

•呈现多功能综合利用的状态一一垂直空间中由下至上的功能分

布一般为商业、仓储和居住；水平空间则是商业、仓储和居住

多元杂处。

•商业地块与周边居住、商务办公地块之间的关系不尽合理，商业

地块与周边的商务、办公地块结合不够紧密，联系方式单一。

•用地不足，商业发展空间狭小、仓储用地匮乏，需加大土地立体

化开发力度,有效利用有限的土地资源。

•商务功能区中行政办公设施用地比重比较大，商务办公比例比行

政办公要小,在发展中应增加商务用地。

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•金融业用地面积相对偏少，与商业发展的地位不太相称，主要是

因为商业用地与居住用地等大量混杂,布局不太合理造成的。

表1.1六大商业功能区主要用地现状统计

用地面积（公占各功能区总用地比例

功能区名称主要用地名称

陨）（喝

行政办公用地C13.035.05

北京路国际商商业金融业用地C23.245.40

贸区文化娱乐用地C30.761.27

总用地60100

行政办公用地C11.815.17

商业金融业用地C26.0817.37

沿江商贸区

文化娱乐用地C31.534.37

总用地35100

行政办公用地C15.194.33

商业金融业用地C220.6217.18

流花展贸区

文化娱乐用地C32.041.70

总用地120100

行政办公用地C11.295.16

海珠广场商务商业金融业用地C22.148.56

区文化娱乐用地C30.020.08

总用地25100

行政办公用地C10.882.93

商业金融业用地C20.110.37

中山路商务区

文化娱乐用地C300.00

总用地30100

行政办公用地C112.9414.38

东风路商务区

商业金融业用地C22.182.42

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文化娱乐用地C30.480.53

总用地90100

表L2越秀区现状用地构成表

类别代码类别名称用地面积占用地比例

大类中类(公顷)(%)

R居住用地301.733.52

R2二类居住用地301.733.52

C公共设施用地19721.89

C1行政办公用地63.57.06

C2商业金融业用地62.97.0

C3文化娱乐用地12.71.41

C4体育用地10.91.21

C5医疗卫生用地14.61.62

C6教育科研用地15.21.69

C7文物古迹用地17.21.91

M工业用地6.220.69

Ml一类工业用地3.440.38

M2二类工业用地2.780.31

W仓储用地1.030.114

T对外交通用地19.992.22

T1铁路用地16.481.83

T1公路用地3.510.39

S道路广场用地179.9720.0

S1道路用地177.4219.71

S2广场用地2.370.26

S3社会停车场用地0.180.03

U市政公共设施用地9.881.10

L1供应设施用地0.360.04

12交通设施用地2.950.33

13邮电设施用地6.570.73

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G绿地148.116.46

G1公共绿地140.615.62

G2生产防护绿地7.50.84

D特殊用地32.913.66

D1军事用地32.913.66

E水域和其它用地3.20.35

E1水域用地3.20.35

合计900100

注:资料来源于《广州市越秀分区规划（1997-）»o

三、商业网点发展现状

越秀区商\||/网点发展现状能够简单地概况为：\||/态、■制、Ml/

种多样化，大中型、知名、特色网点众多，网点分布高度密集，与旅

游业结合比较紧密，辐射范围较广，有着较深厚的文化内涵和历史基

础,是广州重要的传统商业中心。

1、商业功能区

北京路国际商贸区：以北京路步行街为核心，包括了北京路、中山

路、惠福路、西湖路等主要街道，汇集了越秀区主要的大型零售百

货商店、密集的专卖店以及各地的美食荟萃，同时又拥有显示广州

古老文化的南越王宫署、千年古道、大佛寺等高品位的旅游资源,

成为引领广州时尚的现代商业窗口和国内外游客的旅游观光购物胜

地。

沿江路商贸区：以沿江路、长堤大马路、一德路为主体，集商业贸

易、观光旅游、休闲娱乐于一体。

流花展贸区：以流花地区服装批发市场群和广交会场馆形成双核心,

以服装批发贸易和会议会展为特色的商圈。

东风路商务区：以东风路沿线为主轴，以金融中心、国际银行中

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心、健力宝大厦等为核心的传统商务区。

中山路商务区：以中山五路、中山六路及解放路沿线为主轴的区域,

以已建和在建商务写字楼为主体。

海珠广场商务区：在泰康路以南、北京路以西、解放路以东区域;

以海珠广场周边写字楼为特色的商务区。

2、重点商业街

越秀区的商业街主要分布在本区南部,共有特色商业街12条,分

别是北京路步行街、沿江路酒吧街、长堤老广州风情街、天成路

纸张油墨印刷器材专业街、濠畔皮革五金鞋材专业街、人民路商

业街、状元坊学生文化用品专业街、一德路干果海味及玩具精品

特色商业街、泰康路装饰材料专业街、高第街服装专业街、大南

路灯饰材料专业街、惠福东路风味美食专业街。

这些特色商业街的商户数量在几十到几百家不等，但都显示出了

极强的经营专业性，其辐射范围很广，很多都对全国甚至整个东南亚

有所影响。

3、专业市场

越秀区的专业市场主要分布于各商业街内以及本区北部的流花

地区，其中流花地区的服装批发市场规模最大，商户数量达到6913

家（），其次是濠畔皮革五金鞋材专业街,商户数量也有809家（）之

多；

4、零售商业网点

越秀区拥有多间1万平方米以上的大型商厦，如广百百货、新

大新百货公司、白马大厦、华联购物中心等。全市大型零售企业

前5强中有2强位于越秀区，其中广百百货名列榜首，新大新百货公

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司名列第四。

5、肉菜市场和超市

越秀区共有肉菜市场17家，总营业面积3.5万平方米。由于地

域限制,越秀区内的大型生鲜超市较少,仅有4家,其中家谊超市（连

锁）3家,分别位于海珠中路、小北路和北京路;百佳超市1家，位于

中山五路。另外,社区超市和便利店发展较好，主要有连锁经营的胜

佳、屈臣氏等超市以及7.11、,快客等便利店。

6、商务写字楼

据4月的统计资料,全区共有93栋写字楼，其中建筑面积1万

平方米以上的有43栋,平均出租率达到了74.35%O写字楼多集中于

东风路、中山路、流花路等地，其余在北京路、德政路、泰康路

也有分布。

四、越秀区商业与历史文化、旅游结合发展现状

越秀区为广州市级商业中心区，是游客购物游览的首选地；同时

越秀区是旅游资源、文化内涵丰富的老城区，旅游形象定位为“古

城商都发祥地”，在全国范围内评选出“越秀区十大优秀旅游景

点”，推出了“古城商都一日游”旅游线路，并设立旅游便利店，出

版《广州市商贸旅游中心区旅游指南》，进一步扩大商业文化旅游

的影响力和辐射面。

六大商业功能区拥有越秀区重要的旅游景点，旅游业的发展带动

了商业的发展。例如越秀区的北京路步行街、沿江路酒吧街和一德

路商业街等呈现出商旅互动发展的良好态势。据统计，北京路步行

街人流量日均30万人次，节日更达40万人次，人流密度超过上海的

南京路和北京的王府井，其中广东省内和省外的国内游客分别为

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44.49%和19.55%,境外游客的比例为2.13%,广州居民占33.82%,游

客比例已经占到北京路人流量的三分之二。

商贸业的发展也带动了旅游业及相关服务业的发展。从1957年

开始，每年两届的中国出口商品交易会（春交会和秋交会）在广州举

办，吸引了大批的海内外客人。广交会的商务客源带动了广州”-

日游”的发展,还带旺广州酒店、酒吧、餐饮等相关行业。如春季

广交会开幕时，爱群大厦客房入住率达到101%,沿江路的酒吧街也

吸引了大批商务客人。

五、商业建筑及其配套设施建设现状

1、商业建筑建设现状

越秀区的商业建筑主要包括传统骑楼建筑和现代式中高层建

筑。传统骑楼建筑主要分布在传统商业街，如北京路、长堤大马

路、一德路、大南路等，历史较长，是富有岭南特色的建筑;其立面

处理基本为三段式，从下往上为骑楼列柱、楼层、檐口或山花，具

有中西合璧的装饰风格；其建筑体量较小，相拼而建，形成线形连续

流动的街道界面和柱廊空间，而不会形成片状或面状的分布；其功能

大多数为商住合一，采取前店后居或下店上居的形式；其街景轮廓丰

富，统一中有变化，富有浓郁的商业气息。现代式中高层建筑主要包

括广百百货等大型商场和白马服装市场等批发、展示、贸易为主

的专W商厦,建成时间较短,建筑质量较好。

越秀区的骑楼商业街以专业商业街为主，主要分布在本区南部,

多数地段整体呈现致密的旧城肌理，物质环境陈旧衰败，加建和搭建

的现象也较为突出,建筑密度较高,卫生条件也亟待改进。

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2、交通及配套设施建设现状

越秀区作为就市老城区,存在道路网络不完善,各级别道路衔接

不合理,道路断面过窄等问题,车道数以3-4条居多，由于空间君限道

路拓宽改造的难度较大。停车场也非常缺乏。根据调查越秀区停车

泊位共计13611个，而相应的停车需求为32850个，停车需求满足率

只有41%。其中公共停车场的供需矛盾更为突出。例如北京路地区

当前除广州百货大厦有配建停车场和大马站的露天停车场外，区内

停车问题主要经过西湖路、惠福东路、教育路、大南路的路边停

车解决，停车供求关系紧张,是广州中心区非法停车、乱停乱放严重

的地区之一。以上交通问题都对商业发展产生非常不利的影响。

地铁一号线、二号线、五号线、六号线和市郊列车线穿过越

秀区。轨道交通把到达商业中心的空间距离在时间上缩短，使火车

站、国际机场这两个城市门户与越秀区的商业中心相通，并全面加

强了广州市其它地区与越秀区的联系。相关地铁出入口的设置都基

本上处于越秀区商业中心的边缘地带，也将促进商业设施的进一步

发展与完善,地铁沿线的土地蕴涵着巨大的商业价值。

表L3越秀区相关轨道交通规划情况

编号路由实施时间

一号线西朗一中山路一广州东站已实施

二号线首期

三元里一一琶洲段6月28日全线开通试运营

工程

港口一环市路一珠江新城正在开展项目立项与可行性研究工作，

五号线

一蟹山一开发区计划于底开工，7月全线开通运营。

沙贝一大坦沙一沿江路一

六号线正在进行项目的前期工作

沙河一高塘石

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编号路由实施时间

市郊列车线广州北站（花都）一新塘

注:资料来源于《广州市轨道线网规划》。

越秀区作为广州市的政治、经济、文化和娱乐中心，城市级的

商业设施及其它公共服务设施较多。越秀区商业服务设施比较齐备

并已投放市场运行，但仍需加强社区商业服务设施的配置。越秀区

商业基础设施、市政公共设施、商业配套设施则尚未适应未来发

展的需要,例如商业街上比较缺乏公共厕所、公共电话、休闲设施

等，今后要从数量、质量方面加强配套设施建设，以便满足商业、

旅游业发展的要求。

六、越秀区商业发展现状综合评价

1、优势分析

•商业发展基础雄厚,商贸旅游资源密集,对外辐射力较强，知名度

高,商业形象鲜明,感知号召力大。

•是广州市历史最悠久的老城区和中心城区，历史文化底蕴深厚,

旅游景点众多，有丰富的历史文化旅游资源，利于形成商旅互动

的良性格局。

•商业网点分布密集，越秀区每万人拥有商业网点数为632.92个,

远高于市平均水平。特色商业网点众多，综合吸引力较强。

•商业经济特色突出，拥有众多具一定规模、一定知名度的专业街

和专业市场。如:一德路干果海味食品专业街、流花地区服装批

发市场等。专业街和专业市场专业性强,具一定集聚规模和特色,

形成商业发展的独特优势。

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•是广州市交通的中心枢纽，区内拥有与市外联系的重要交通集散

地，也有多条市级交通主干道和地铁轨道线交汇，加上优越的区

位优势,上连下达,具备维系商业中心的自然地理基础。

•相比于同属老城区的荔湾区，越秀区具有更好的区位交通条件,

而这是商业发展的关键。相比于东山区，越秀区的商业氛围更好,

商业与文化、旅游的结合更紧密,商业发展潜力更大。

•区内集聚政府部门、各大银行总部，跨国企业总部进驻，具有发

展总部经济、集聚经济的良好基础。

•商贸活动频繁，商务经济发展迅速。越秀区有承办“广交会”等

展销展览、商务洽谈、国际商务活动的丰富经验，频繁的大中

小型会展节事有利于促进本区商业经济的发展。

•社区商业发展较快，提高了市民的生活质量。

2、问题分析

•城市发展的扩展和重心东移、南移使得本区的地位下降以及商

业网点客源受到影响。“广交会”的外迁也对本区商业的发展

有影响。

•城市空间的扩大,居住的郊区化，使得出乘距离和时间增长，为多

元化商业中心的发展带来了契机，本区传统商业中心的地,立受到

挑战。

•区内交通仍有不便之处，特别是因为缺乏停车场，不利于吸引以

自驾车为出行方式、具有较高消费能力的顾客。

•用地有限，发展空间较小，较难为新兴的大型购物中心等卷供足

够用地，商贸网点的更新改造较困难,且地价高昂，加大了商家的

经营成本,影响其竞争能力。

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•商务办公功能分布相对零散,抑制区内商贸的整体发展势头。

•业态结构欠缺合理。大中型百货商店发展虽快，但各自的主题、

定位不鲜明，使得经营重复，竞争趋于白热化。而购物中心、大

型超市、专业店的发展较慢。

•产业结构中作为对商业发展相关性较强的金融保险业相对薄弱,

有“龙头”作用的房地产业增长也相对较低。

•商业环境有待改进。由于地处老城区，建筑密度大，建筑残旧，基

础设施负荷重，绿地、公共空间较少。

•近年来旧城改造工作的开展，对商业环境及商家经营造成一定影

响,导致一些高质素商户的流失。

•商业网点建设欠缺引导,一方面表现在商业街、专业市场的改造

造成商户的流失和竞争能力减弱，另一方面表现在商业街土地利

用强度过高，不利于综合利用城市资源和形成商业街的个性特

色。

•商业功能单一，传统商业经营项目难以吸引新一代消费者，与周

边地区的趋同化严重，不能满足需求日趋多样化的消费要求，出

现“名店不名、特色不特”的情况,部分传统商业街近年来开始

走下坡路,如人民路和长堤大马路。

•在吸引国外大型零售业“巨鳄”进入本区发展商业方面比较迟

缓。

•商业网点管理滞后，以传统管理为主，现代化的管理模式尚未完

全引入，在经营、环境、治安等方面还存在一些问题，影响营运

水平和整体档次。

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3、机遇分析

•“大变”工程的实施将进一步推动城市环境的改进，有利于使

老城区减负，增强其吸引力。

•“旧城改造“是在土地利用十分完全的老城区进行用地置换、

业态调整与营造商业空间的发展机遇。

•特色化、个性化、不断增加的文化需求已成为商业发展的大趋

势,越秀区商业基础好,文化内涵深厚,在发展特色商业发展方面

有较明显优势。

•广州旅游业的迅速发展将为越秀区的商业带来大量客源。

•积极推进现代商贸流通业的发展和流通行业体制的改革是中国

当前商业工作的重点,这将有利于越秀区商业的发展。

•新城区的快速发展使道路交通日趋完善,这将降低老城区改造的

成本,有利于加快商业环境的改进。

•城市景观工程建设的推进（如五仙观广场、海珠广场的建设）进

一步改进越秀区的整体环境。

•随着国内经济，特别是本地经济的继续“全线飘红”，市民和游

客的消费水平揩会在量和质两方面都会有进一步的提高,商业市

场的总体规模迅速增长,从而有利于商业网点的发展。

4、挑战分析

•随着城市重心转移,新城区的快速发展一定程度上抑制了本区的

活力。一方面，新城区陆续开发一批交通方便、环境较好的专

业街（商业街）、批发市场和购物中心，将分流越秀区的商业客

源；另一方面，新城区的发展使越秀区在全市中的经济地位不断

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下降，财政实力难以支持老城区对商业环境的改进，市一级财政

对本区的扶持也非常有限。

•当前区人口总量持续下降,人口向外疏解;人口老龄化,高收入阶

层向外迁居,内部消费力下降，使越秀区商业面临挑战,特别对社

区级零售商业产生不利影响。

•全市各区都非常重视商业网点的发展,努力打造本地区的商业中

心,逐步形成了“群雄并起“、“诸侯争霸”的态势,商业网点

的布点逐步趋于均衡化,改变了原来商业网点偏集于老城区的状

况,形成众多商业中心，使市民可选怪的余地越来越大,本区商业

发展的竞争对手越来越多。

•本区传统的国有、集体商业网点众多，在市场经济浪潮冲击下,

传统百货商店、专业街等形式的业态和比较陈旧的经营噗式已

不能适应当前的商业发展需求,成为商业发展的薄弱环节。因此,

在今后几年能否积极地实施、推进商业体制改革，对越秀区商

业的发展也是一个很大的挑战。

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第二章相关规划整合

一、相关规划要求

本规划在制定过程中，调研了下列规划对越秀区商业发展的指

导要求：

1、广州城市建设总体战略概念规划纲要

在完成的《广州城市建设总体战略概念规划纲要》中提出“南

拓北优、东进西联”的发展方针,并指出广州在21世纪）将发展成为：

“一个繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市；一个适宜创

业发展、又适宜居住生活的山水型生态城市。”

2、广州市商业网点发展规划（-）

广州全市域构建”四线三圈、两轴一带”的大商业格局，实施”东

推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。

广州市的商业功能区主力打造“两地一带”的标志性商业功能格

局，重点改造提升和建设以北京路商业区、天河商业区、珠江滨水

带为代表的九大零售和服务主导型商业功能区，由珠江新城、天河

北和环市东组成的广州中央商务区和琶洲、流花两大国际会展商务

区，以高层次、高水平的商业功能为依托，形成国际化、现代化的

商贸都市。

“两轴”指从越秀山至海珠广场的老城区中轴线和从天河火车站

至海心沙的新城区中轴线，“一带”是指兴江两岸滨水带。以”两轴一

带”为依托，广州将着力建设两大商业中心区，即以天河城和正佳商

业广场为主要节点的东轴线核心商业区和以北京路步行街为主干,

以广百大厦、新大新为主要节点的西轴线核心商业区，积极建设以

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滨水风情休闲街为主干的珠江滨水带休闲服务核心商业区。

越秀区属于内圈层，是广州零售服务网点的核心区域，要以历史

文脉为底蕴,以具有岭南风情、传统特色的商业街为重要载体,以传

承历史的老字号为亮点，融会现代商业网点和新型业态，打造传统商

业与现代商业有机结合的大商圈。

3、广州市城市总体规划（一），.3送审稿

广州历史文化名城保护规划总体布局指导思想和发展目标是妥

善处理现代建设与保护、继承历史文化的关系，基本形成名城、文

物保护与城市建设相互协调发展的局面，完善历史文化名城点、

线、面相结合的紧护体系。

其中对越秀区商业发展具有指导意义的有：

城市传统轴线南端的海珠广场作为珠江两岸风景河段保户控制

区的核心景点。城市传统轴线东西两侧规划有解放路高架步行区和

北京路商业步行区，共同构成广州旧城空间结构的核心。

保护北起越秀山中山纪念碑、经中山纪念堂、市人民政府大

楼、沿起义路南止海珠广场的传统轴线;保护北京路、中山五路街

区、人民南、西堤街区等具育传统特色的商业街区，其建筑功能与

建筑风格尽量保持原有特征与风貌；保护文德路、大新路、一德路

等具有传统特色的文化商业街，其建设功能与铺面装饰应保存传统

文化特色；保护万福路、文明路、豪贤路、泰康路、大南路等具

有南方建筑特色的骑楼街，其保护地段可与相邻地段统一改造，但沿

街建筑必须保结并恢复骑楼风格。

规划具体划定了己经探明的以西汉南越王墓为核心的象岗山地

段和以秦汉造船遗址与南越宫署遗址为核心的中山四路地段等地下

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文物埋藏保护地段，予以严格保护；对历史旧城区内的建设工程，应

坚持先勘探、后施工的原则,坚决防止损毁地下文物。

4、广州市历史文化名城保护规划（初审成果，）

规划划分一类历史保护区、二类历史保护区和建设控制区。并

结合现状，对各个地块的更新政策、限高、建筑形式、建筑立面等

提出了具体的规划要求。

越秀区的下列范围位于一类历史俣护区：人民中路一一大新路

——解放中路一一惠福东路一一起义路一一高第街一一北京路一一

泰康路一一侨光路一一珠江河岸一一人民中路。一类历史保护区内

现状以历史建筑为主，历史风貌较为完整。完整保护一类历史保护

区内的整体风貌。对区内的文物建筑按照文物保护法进行保护。对

区内风貌较好的历史建筑要严加保护，以修缮为主，严格控制拆除,

采取修旧如旧的原则，能够对内部进行现代化改造。对区内风貌一

般的历史建筑，能够在维持原有空间布局和建筑形式的基础上进行

修缮和改造，以适应现代生活的需要。保持区内现存街巷的尺度。

对区内可改造的建筑，应控制新建建筑内高度、体量、尺度、建筑

类型、材料、色彩等，使其与周边历史环境相协调。限制一类历史

保护区内的大型商业开发。根据经济发展条件，鼓励区内小型特色

商业、办公、住宅的发展，以促进区内历史建筑的再利用与小规模

改造。

越秀区下列范围为二类历史保护区：人民中路一一大新路一一

解放中路一一惠福东路一一起义路一一高第街一一北京路一一泰康

路一一侨光路一一珠江河岸一一越秀区区界东段一一东风中路一一

小北路一一应元路一一解放北路一一东风路一一越秀区区界西段一

一人民中路。二类历史保护区内历史建筑与现代建筑占地面积相当,

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只在局部地段还保有历史风貌。保护区内现存的历史遗存片段。重

点保护文物周边的历史街区与特色街巷所在的历史街区。对区内建

筑进行改造时，可根据具体城市设计的要求，对新建建筑进行相应的

规划控制。

越秀区内除了上述保护区与珠江江面外的区域为建设控制区,

建设控制区内现状基本上为现代建筑，历史建筑极少。对区内建筑

的高度与体量进行适当的控制，使之不破坏城市的整体景观与视线

通廊。

按照文物保护法的要求保护文物建筑。严格保护地下文物，已

经探明的以西汉南越王墓为核心的象岗山地段和以南越宫箸遗址为

核心的中山四路地段等地下文物埋藏保护地段，予以严格保护。

5、广州市越秀分区规划（1997.）、越秀分区规划整合（初审成果）

规划目标招越秀区建设成为商业设施集中完善、文化景观丰

富、行政办公环境优越、交通便捷、旅游环境优越、城市绿化优

美、居住环境体现传统气氛与现代生活方式交融，集商贸、办公、

旅游休闲为一体的城市中心区。商业中心区的功能应进一岁完善,

使大型的购物商场与零售商业街相结合，以增加购物的消费层次、

空间层次与商品丰富程度。对商业街的改造必须保证其功能的发挥,

以不破坏商业气氛为原则，推进式发展c对于商业中心区的构成，必

须使传统特色商业街道与综合性商业街相结合，同时利用交通设施

的改进，尽可能增加步行区域与立体步行系统，提高购物环境的质

量。

规划以北京路步行街（中山路一一惠福路）为基础和核心，辐射中

山路、教育路、西湖路等商业街,结合周边文物古迹、旅游景点而

构成一个集购物、旅游、休闲于一体的多功能区域。其中西湖路

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改建成西式餐饮店和夜市为特色的商业街，北京路建设成为高档服

装专卖店和综合性大型商场为主题的商业街。在旧城改造方式与方

法上，在解放路、中山路等道路沿线结合地铁工程和道路扩建工程,

进行商业高强度开发,用地性质以商业、商务为主,原有居民采用永

迁形式。规划中将中山路以南，人民路与解放路之间地段划为旧城

风貌保护区。北京路和中山五路街区是传统的、具有城市文化特色

的商业区，有着骑楼商业街与书院群等特色建筑，应予以保护。街区

的建筑形式、风格及功能保护原有的风貌及特征。

流花地区商贸旅游区发展成为以服装为主的批发业和为国内外

广大客商提供商贸洽谈服务为主的商贸区，同时注重广场绿化环境

景观的设计，加强信息服务设施和停车设施的建设，合理疏解人流、

车流，将这一带建设成为市级的现代化旅游商贸服务中心。长堤大

马路、海珠广场一带金融商务办公区设置市次一级的金融商务旅游

区以带动旧城更新改造，有利于重塑广州市的旧城形象。长堤大马

路一带亦是广州市的一级商业中心区一一西堤商业区的组成部分之

一,应强化其零售商业功能。光孝寺、六榕寺一带旅游商品专业街

区规划以光孝寺前文化广场、光孝路、净慧路为主体，连接仓前街

和六格路,即联系六榕寺、光孝寺的一带街区,建设成广州市旅游商

品专业街区。在服务对象上，定位为以国内外游客特别是以国外游

客为主，在商品结构上以具有地方民族特色，体现岭南历史文化风貌

和景点文化内涵的高中档工艺品为主。解放路高架步行街建立解放

路的高架步行系统以解决解放路作为城市干道的交通功能与1乍为传

统商业街的商业功能之间的矛盾，在迎宾馆以南至大德路路段，采

用”双层骑楼模式”进行开发建设，交通与商业功能并举，沿街建设

二层高架步行道与过街天桥共同形成高架步行系统。强化一意路、

天成路、大新路、濠畔街、大南路、惠福东路、大德路等七条专

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业街的建设。

6、广州市公共停车场规划（越秀、荔湾）

规划重点在于两区停车难地区的公共停车场和“广州一日游”景

点及其相关地区的公共停车场规划。北京路一带、上下九商业街、

府前路地区、海珠广场附近、人民路沿线、房管局豪贤路一带及

沙面等地区。根据停车场深化规划的选址原则，以及多目标、多方

案选址，荔湾、越秀两区的路外公共停车需求为10916个标准小汽

车泊位，即需求密度为527泊位/平方公里：停车场的服务半径以400

米计，能够估算出停车场的平均规模约为270个标准小汽车泊位。

每个停车场的具体泊位还应根据停车场周边的用地及周围道路交通

条件等情况而定。

7、广州市骑楼街保护与开发规划研究

广州市现存骑楼街集中于越秀路以西、东风路以南至珠江以北

的老城区范围内，其中越秀区的北京路（财厅至中山四路段）、人民

南路（一德路以南段，包括部分沿江西路）为广州整体风貌评/介一级

的骑楼街。规划骑楼街的空间布局为围绕三个传统市级商业中心布

局，形成以人民南一一长堤一带市级商业中心为核心的骑楼风貌

区、以第十甫一一上下九一带市级商业中心为核心的西片骑楼街

区、和以北京路一一中山路一带市级商业中心为核心的东片骑楼街

IX,强化、改造传统商W中心的骑楼街风貌特色,将具有岭南地方文

化特色和广州城市历史意义的传统风貌街区与现代城市商业布局有

机结合起来。骑楼风貌区内的土地性质应突出其商业、商务、文

化与旅游特色,原有商业中心区、旅游服务区功能必须加以强化,同

时要外迁有污染的工业企业，控制交通吸引源的建设。保护”骑楼风

貌区”原有的路网格局和原有建筑群落及建筑布局方式。同时，要

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求”骑楼风貌区”内建筑的改造或重建必须充分注意与骑楼街保护的

关系，成片统一规划、统一建设。

将广州市骑楼街区分为“核心保护段“、”重点改造段，”风貌

协调段”及“建设开发段”4种类型，不同类型将采取不同的保护、改

造方针和措施。

《规划》将上下九路一一第十甫路骑楼街、人民南路骑楼街

（仁济西路以南段）、北京路骑楼街（财厅一一中山路段）和长堤大

马路4条骑楼街为“核心保护段工该段招严格控制道路中线两侧各

50米范围内的建筑高度。街道的轮廓线、街道空间的高宽比必须

严格保护。

中山四路（仓边路一一北京路段）、恩宁路（蓬莱路以筐段）、

恩宁路（蓬莱路以北段的西侧）、龙津西路（西侧）以及“骑磴风貌

区”的一德路、大德路、大新路列为"重点改造段工该段街道两侧

将避免再建设大致量建筑；建筑物的建筑形式、材料与色彩应保持

统一的格调。

”风貌协调段”范围包括大南路、万福路、泰康路、文明路以

及南华西路（南侧）。该段将保护现状较有特色的骑楼建筑；沿街建

筑必须保持骑楼街的形式。

”建设开发段”包括以下街道：中山四路（越秀路一一仓边路

段）、中山六路、六二三路、解放路、北京路（中山路一一沿江路

段）、人民路（仁济西路一一龙津东路段）、龙津中路、龙津东

路、龙津西路（东侧）、恩宁路（蓬莱路一一昌华涌段西侧及昌华涌

以北段的东侧）、海珠南路以及海珠区的南华路（北侧）o该表新建

筑骑楼街必须选择在生活性道路上；骑楼街沿街建筑以现代建筑风

格为主，在一些部位适当运用装饰手法，与周边传统骑楼街风格相协

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调。

8、广州流花火车站地区交通与土地利用调整规划

规划要求改进流花火车站地区的交通混乱状态，重塑广州市对

外窗口形象，合理调整用地功能，达到地区综合效益最优化。规划调

整南北广场交通，重新组织道路的交通流线。加强对商业批发市场

和长途客运站的管理，有效控制流花地区的交通需求。加强道路步

行道、地下通道和人行过街设施的建设，提高地下行人交通管理水

平和服务水平，有序组织行人交通，减少对机动车交通的干扰。加强

商业区交通管理，对商业批发市场的货物装卸和发运加以控制，减少

对十道交通十扰。结合地铁站的建设，合理布局站前广场的功能分

区。

9、广州市北京路地区城市设计管理图则

北京路规划范围北至越华路，南至珠江沿岸，东侧从北向南分别

以仓边路和文德路为界，西侧从北到南分别以吉祥路、教育路、回

龙路为界。规划认为广州市北京路地区是广州旧城中心，也是广州

城市的商业中心之一，越秀区域的规划性质是在强化商业功能的同

时，保留既有文物古迹及传统的特色风貌，形成以商业活动为主导,

同时具有居住和旅游活动的综合功能地区。开发建设活动应保护并

加强城市公共空间环境，形成有特色的街道景观，建筑物的裙楼高度

摔制为24米.除标志忤建筑外、其它建筑宜采用多层条式建筑沿道

路周边布局。

10、广州市传统诫市中轴线城市设计

广州市传统中轴线范围北起越秀山中山纪念碑，经中山纪念堂

——市政府一一人民公园一一起义路一海珠广场一一海珠桥连结

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而成，南北长度约3.3KMO南北方向上延伸，向北到云台花园，向南

到晓港公园。在广州发展历史上形成过两条南北向的城市轴线，分

别是北京路作为古代轴线和起义路作为近代轴线。传统中轴线与中

山路垂直相交成十字，明确传统中轴线北段（中山路一一中山纪念碑）

以纪念、行政为主，南段（中山路一一海珠桥）以游憩、休闲、商务

为主的功能格局。北京路、中山路为市级商业中心。

11、中山路（英雄广场至陈家祠）城市设计

充分发挥区位优势、品牌优势和交通优势，经过布局与结构的

调整，形成传统格局与现代模式相融合的商货旅游设施体系，乂旅游

业促进商业,商贸推动旅游业,将中山路建设成为联系荔湾、越秀、

东山三大老城区的商贸旅游轴之一。对中山路沿线重要文物古迹与

历史建筑周边环境进行梳理，形成和谐的整体历史