海关报关中心物业与保安项目投标文件

潍坊海关报关中金物业、保安相关项

编号：^fzfcg20080811-39

投标文件

年月日

一、投标报价函

潍坊海关:

1、根据己收到的招标编号为wfzfcg20080811—39的潍坊海关报

关中心物业、保安相关项目的招标文件，遵照《中华人民共和国政府

采购法》的规定，我单位经考察现场和研究上述相关项目招标文件的

招标说明、投标须知、合同合约条约条款和其他有关文件后，我方愿

以三年总价¥：元（大写：）

的价格承包该相关项目。

2、一旦我方中标，我方将严格按照物业管理管控人员执业守则，

按照国家相关法规、制度及我方制定的物业管理管控大纲、实施细则

进行物业管理管控服务，在保证服务质量的前提下，确保相关项目物

业管理管控服务。

3、我方已详细审查全部招标文件（包括答疑纪要、补允通知等修

改文件），以及全部参考资料和有关附件。我们完全理解并同意放弃

对这方面有不明及误解的权利。我方将接受并遵守招标文件所规定的

各项条约条款。

4、我方同意所递交的投标文件在招标文件规定的投标有效期内

有效。在此期间内我方的投标有可能中标：我方将受此约束。

5、除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件

将构成约束我们双方的合同合约。

6、我方金额为人民币伍万元的投标保证金与本投标书同时递交。

投标人（盖章）：潍坊市恒安物业管理管控有限公司

单位地址：潍坊市奎文区丁家新园5号楼2-502

法定代表人（签字、盖章）：

电话：

开户银行名称：奎文区东郊信用社

银行帐号：90702040020100209061

日期:年月日

二、相关表格

（一）主要作业相关项目单价明细表

月工资（元/

人员配置数量

月.人）

负责人11587.00

1人员.匚资

保洁员11897.00

保安91002.00

维修工21305.0()

相关项目名

收费标准

称

外墙清洗1.80元/次

大理石地面

1.50元/nf.次

2保洁收费抛光

大理石地面

6.50元/优次

打腊

会议服务元/次

化粪池清50元/n?.次

投标单位：（盖章）潍坊市恒安物业管理管控有限公司

授权代表：（签名）

填写日期：2008年月日

（二）预算费用表

相关项目名称：潍坊海关报关中心物业、保安相关项目

相关项目名

数量单价（元）合价（元）备注

称

管理管控人

19046.00

贝费用

保洁人员费

118505.00

用

保安人员费

108225.00

用

维修人员费

31341.00

用

工具用具配

35147.00

备费用

其他费用173606.00

总计485870.00

投标单位：（盖章）潍坊市恒安物业管理管控有限公司

授权代表：（签名）

填写日期：2008年月日

（三）拟派驻现场的物业管理管控人员以及工程、管理管控、

经济等相关专业类的专职管理管控和技术人员一览表

岗位名称姓名职务职称主要经历

及承担过

的相关项

Id

总部部门经理刘凯敏经理

本相主管张丽香主管

关项

目现

场管

理管

控人

员

投标单位：（盖章）潍坊市恒安物业管理管控有限公司

授权代表：（签名）

填写日期：2008年月日

附：

1.相关项目负责人物业管理管控岗位资格证书复印件

2.现场管理管控人员物业管理管控岗位资格证书复印件及劳动

关系证明

（四）拟担任本相关项目的物业管理管控相关项目负责人简

历表

姓刘凯敏性女出生年月1966.6

名别

职职经理学历大专

称务

专会计物业管理管控岗位发证日期2002.11.1

业资格证书编号33320010612

作为物业管理管在担任潍坊市益都中心医院物业相关项目部

控负责人承担过经理期间，潍坊市益都中心医院，被评为“山东省

的物业管理管控优秀物业管理管控大厦”。

业绩

目前正在物业管

理管控的相关项青州市人民办事中心物业相关项目部经理

目（相关项目名

称，所任职务）

备注

投标单位：（盖章）潍坊市恒安物业管理管控有限公司

授权代表：（签名）

填写日期：2008年月日

（五）主要物业管理管控人员简历表

姓张丽香性女出生年月1981.3

名别

职职主管学历大专

称务

专经济管理管物业管理管控岗位发证日期2006.5

业控资格证书编号3334094273

作为物业管理管在担任潍坊市益都中心医院物业相关项目部主管

控负责人承担过期间，潍坊市益都中心医院，被评为“山东省优秀

的物业管理管控物业管理管控大厦”。

业绩

目前正在物业管中百大厦餐饮相关项目部主管

理管控的相关项

目（相关项目名

称，所任职务）

备注

投标单位：（盖章）潍坊市恒安物业管理管控有限公司

授权代表：（签名）

填写日期：2008年月日

附：

服务人员有关资料证书

（六）拟投入物业管理管控相关项目设备/设施情况一览表

序号投标人拟投入型号及规格用途数量备注

本相关项目设

备/设施名称

1办公桌椅办公1套

2档案橱存放档案材料1套

3洗地机CS90B洗地1台

4榨水车AF08080榨拖把6台

5小铁车推垃圾1辆

6梯子2M高处保洁2把

7玻璃刮35CM刮玻璃5只

8抹水器35CM擦高墙、天花5只

板

9铲刀除地面污迹3盒

10抛光垫50CM地面抛光1个

11伸缩杆3M擦高墙、天花4把

板物品将按照

实际需要有

12毛头38CM擦高墙、天花5个

板相关计划的

安排购置，

1390CM尘推及尘90CM推地面8套

临时不需要

推套

的物品，可

14小心防滑告示警示6个

以后购置。

牌

15暂停服务牌警示6个

16拖把拖地29个

17马桶刷刷马桶20个

18皮揣子通便池10个

19中桶（中）、小塑洗手间盛污物20套

料筛子

20塑料苕•帚扫地10个

21塑料簸箕收垃圾10个

22高粱笞帚扫外环2个

23扫帚扫外环2个

24高把铁簸箕收外环垃圾1个

25纸篓卫生间放垃圾160个

26喷壶喷静电液9个

27地面刷清理卫生间洗9个

手盆等

28雪推冬天推雪5把

29铁锹铲雪5把

30手电保安夜班巡视2部

31电棍998型保安器械2根

32胶皮棒保安器械4根

33对讲机BF—5118保安对讲互动3部

34电动工具维修工具2套

35伸缩梯登高维修2把

36手电维修照明2部

37电焊机UN-1维修焊接1分

38砂轮机MD3215刃磨工具1台

39切割机CM4SB切割用具1台

40台钳S100夹持工具1把

41电锤（带冲击）ZIC-MH-26钻孔1把

42手电钻D6SH钻孔1把

43手电锯CR13V锯料1把

44管道疏通机GQ-1800D疏通管道1台

45万用表UT33B维修测量1部

46射钉枪NS307穿孔1把

工具橱存放维修工具1套

投标人：（盖章）潍坊市恒安物业管理管控有限公司

法定代表人：（签名）

填写日期：2008年月日

（七）相关项目负责人和现场管理管控人员到位承诺书

本承诺书声明：本人刘开法系潍坊市恒安物业管理管控有限公司

的法定代表人，现承诺我公司拟派出担任潍坊海关报关中心物业、保

安相关项目的相关项目负责人刘凯敏,证书号码：33320010612,系

本企业正式职工，保证在潍坊海关报关中心物业、保安相关项目前期

物业管理管控期间无承担其他正在管理管控的物业相关项目；保证拟

派出的本相关项目现场管理管控人员在前期物业管理管控期间全部

及时到位（除非招标文件另有规定）。

如有违约，我公司将无条件接受发包人按招标文件约定的和前期

物业管理管控合同合约约定的任何处罚（含招标文件约定的取消中标

资格处罚、赔偿发包人损失的处罚），并承担全部责任。

投标人：（盖章）潍坊市恒安物业管理管控有限公司

法定代表人：（签名）

2008年月日

（八）资产负债情况表

注册资金资产总计负债及所有净资产成立时间

者权益总计

300341.88341.882004.4.8

注：货币单位为人民币万元

（九）证件明细表

单位名称：潍坊市恒安物业管理管控有限公司

证件名称类别数量

营业执照副本原件1本

资质证书副本原件1本

法人代表资格证明书原件1份

法人代表授权委托书原件1份

2006年至今同类相关原件1份

项目荣誉证书

相关项目负责人及主原件2本

要人员资格证书

三、相关资料

(-)法定代表人身份证明

单位名称：潍坊市恒安物业管理管控有限公司

单位性质：XX

地址：潍坊市奎文区丁家新园5号楼2-502

成立时间：2004年4月8日

经营期限：2004年4月8日至2014年4月7日

姓名：刘开法性别：男年龄：51职务：董事长

系潍坊市恒安物业管理管控有限公司的法定代表人。

特此证明。

投标人：潍坊市恒安物业管理管控有限公

司

日期:2008年9月2日

（二）法人授权委托书

本授权委托书声明：我刘开法系潍坊市恒安物业管理管控有限公

亘的法定代表人现授权委托我潍坊市

恒安物业管理管控有限公司的

刘觊敏为我公司签署本相关项目的投标文件的唯一法定代表人授权

委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本相关项目的投标合

适的内容。

委托代理人无转委权。特此委托。

代理人：性别：年龄：

身份证号：职务：

投标人：

法定代表人：

授权委托日期：年月日

(三)投标保证金

山东世纪华都工程造价咨询有限公司：

签于潍坊市恒安物业管理管控有限公司于2008年9月8日

参加的潍坊海关报关中心物'业、保安相关项目的投标，我方潍坊市恒

安物业管理管控有限公司无条件的、不可撤消的保证：投标人在规定

的投标文件有效期内撤消或修改其投标文件的，或投标人在规定的时

间内未领取中标通知书或收到中标通知书后无正当理由拒签合同合

约或拒交规定履约保证金的，我方承担保证责任。我方将严格按照招

标文件要求规定的时间和金额向你方支付人民币伍互元作为投标保

证金。

本保函在投标有效期内保持有效。要求我方承担保证责任的通

知应在投标有效期内送达我方。

担保人名称：潍坊市恒安物业管理管控有限公司

法定代表人或委托代理人：

地址：潍坊市奎文区丁家新园5号楼2・5()2

邮政编码：

电话：1378081339013563600676

四、其他资料

（-）潍坊恒安公司简介

潍坊市恒安物业管理管控有限公司（以下简称“恒安物业”）成

立于2004年，起步晚、起点高、有超前的服务意识。自成立以来，

我们秉承“以质量为生命，以创新求发展”的经营理念，凭着专业化

管理管控、持续的品质保障、创新性的管理管控思想、勤严细实的工

作作风，使恒安在业内享有较高的企业知名度，在市场上赢得了极佳

的口碑。恒安物业为社会带动了大批下岗职工，创造了社会效益、环

境效益，大大丰富了恒安物业的内涵。

公司注册资金叁佰万元，各种国内外先进物管设备80余台。企

业员工所受教育及培训涉及物业管理管控、企业管理管控、工民建、

计算机、自控、暖通、给排水、供配电等专业的工人600余人，管理

管控层拥有中、高级技术职称的人员占40%,专科以上学历人员占60%。

几年来，恒安物业潜心打造企业核心竞争力，形成了富于恒安特

色的专业优势、人才优势、品牌优势、管理管控优势，为业内外所瞩。

恒安物业聆听客户心声，不断推出符合客户需求的服务。目前，企业

所委托管理管控的合适的内容涵盖了商业物业、医院物业、居住物业、

办公物业、学校物业等，提供专业安全、清洁、维修、绿化、电梯、

餐饮、洗涤等综合性服务。其中，在医院物业方面有独特的管理管控

模式。凭借专、业的业务经验、成熟的管理管控机制、客户为尊的服务

理念，恒安物业正在为各业主单位提供热情、认真、周到的高品质服

务。

(-)公司业绩

潍坊恒安物业管理管控有限公司自成立以来，本着“管理管控由

您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”企业理念,

在激烈的市场竞争中站稳脚步，发展速度快。随着不断外出学习及结

合本地物业的实际情况，我们摸索出了一套属于自己的专业管理管控

模式，为广大业主提供便捷、高效、优质的特色服务。在经营管理管

控工作中，恒安物业全体员工围绕“以人为本、规范管理管控、开拓

创新、至诚服务”的服务宗质，做到文明诚信、礼貌待人，努力为产

权人提供温暖、舒适、和谐的生活和工作环境，并尽可能的使所有物

业保值、增值，达到客户满意。

迄今企业服务管理管控面积超过200万平方米，服务的重点相关

项目有：

序号物业名称管理管控类管理管控面积

型(m2)

1潍坊益都中心医院全面管理管150000

控

2寿光市人民医院全面管理管120000

控

3潍坊八九医院北海路分院全面管理管30000

控

4潍坊中百大厦专业保洁六楼餐饮

5中百大厦青州分店专业保洁30000

6佳乐家超市青州分店专业保洁15000

7潍坊教育学院全面管理管139000

控

8青州市人民办事中心全面管理管30000

控

9青州市交通局全面管理管12000

控

10青州市交通稽查大队办公楼全面管理管6000

控

11青州市地税局全面管理管16000

控

12寿光市供电公司专业保洁6000

13青州市技术监督局全面管理管5000

控

14中国网通青州分公司全面管理管12000

控

15建设银行青州支行全面管理管60000

控

16双喜家俱城全面管理管55000

控

其中，潍坊市益都中心医院被评为“山东省优秀物业管理管控大

厦”,其他服务相关项目相继被评为“潍坊市优秀物业管理管控大厦”、

“卫生先进单位”、“社会治安综合治理先进集体”、“绿化先进单位:

点点滴滴做起，永远让您满意，恒安物业将持续用心聆听各方心

声，以服务客户、回馈社会为己任，开拓进取，创造辉煌。

附：工商营业执照

物业管理管控企业二级资质证件

税务登记证

山东省优秀物业大厦证书

（三）潍坊海关报关中心物业服务目标、承诺

潍坊市恒安物业管理管控有限公司所管理管控的各个物业，在全

体员工的共同努力下，通过精心管理管控、真诚服务，各项工作受到

了广大业主们的广泛好评，我们建立了叵访制度，回访满意率都在

98.5%以上，积累了丰富的物业管理管控的成功经验。正因为如此，

本公司敢于承诺：我们有信心，有能力为贵处提供优质的物业管理管

控服务，不断开拓，提高服务质量。

为了完成上述目标，我们参照国家有关物业管理管控规定，对各

项具体指标制定了硬性规定。现将拟达到的各项物业管理管控及服务

目标列举如下：

一、卫生洁净

实行全环境洁净保障，保洁率达99%,垃圾日产日清。

洁净设施齐全，设施表面干净，无破损。

公共部分无卫生死角，无明显污迹，无灰尘，天棚无蜘蛛网，楼梯扶栏、天台、公共

玻璃窗等保持洁净。

洁净工具摆放有序，作业完毕清洗干净。

洁挣人员经岗前培训，统一着装；明确责任区域，实行责任制标准化保洁。

房屋共用部位无乱贴、乱画和擅自占用、堆放杂物现象。

公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次以上擦洗率须达100%。

公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次拖洗率须达100%以上。

全日制保洁，共用场地，卫生间。纸屑、烟头等废弃物15分钟内清理完毕。

公共客户接待区域大厅专设一员保洁，保洁设施及用具干净整洁，烟灰缸内烟头不超

过3个。

卫生用品洗手液、卷纸等随时保障1/3以上用量。正常使用率达100%以上。

道路、场地、室内停车场等保洁进行全范围冲洗2次/周。

室外保洁设1人，道路、场地、岗亭、设施等，清扫、擦拭、拖洗

100%。

每日管理管控人员进行两次保洁检查，记录完整。发现不合格当日内纠正。

卫生区域进行消毒灭杀2次/周。

每月对空房保洁，保洁率、合格率100%。

每年全区域进行灭鼠灭害4次/年。

一、服务承诺：

1、承接物业管理管控之前与委托方签定的物业管理管控合同合约。

2、管理管控区域有常设机构-物业管理管控事务所为用户提供24小时服务。

3、事务所设立专门服务电话，接受用户对物业管理管控服务需求、报修、求助、问

询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

4、物业管理管控事务所标识清晰，办公环境安静、整洁、有序。

5、服务相关项目、收费标准向用户公布。

6、服务人员休息室有序、整洁。

7、区内有护卫值守。

8、服务人员统一配置专门服装。

9、护卫人员配置对讲机等安防工具。

10、每个楼层配备有垃圾收集、果皮箱。

11、应用计算机、智能化设备等现代化管理管控手段，提高管理管控效率。

12、管理管控资料

己入住的物业产权人、使用人资料完善、齐全；

所有楼宇、房号、关系方式清晰，完整率、准确率达100%,随时提供查阅；实行动

态管理管控，发生变更后一周内予以完善。

13、房屋及共用设施、设备档案资料齐全，分类成册。

14、物业竣工验收资料分类保存、完整齐全，借阅有借阅人签字记录并按期归还。

15、各种物业管理管控资料、记录分类保存，失效的资料有作废标识或销毁记录。更

改有更改人及审批人签名，

16、房屋本体及装修管理管控

房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹，房屋完好率达

100%;无乱贴、乱画、乱涂和乱悬挂现象；

区域标识明显，完好率达100%；楼宇主入口设有引路平面示意图，主要路口设有路

林；

楼梯及走道通畅，无阻碍物及杂物堆放；

楼梯及走道窗户完好，开启及关闭自如；

墙面基本完好，无乱贴、乱画、乱涂现象；

室外广告牌、泛光灯等按规定位置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；

房屋移交设施齐全，手续清晰完善；

房屋装修签定合同合约，申请率达100%；装修管理管控责任书签订率100%：

房屋装饰装修符合规定，无违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及拆改管线和损害

他人利益现象，房屋装修违章作业制止率达100%,禁止率达95%；

装修废料和垃圾在指定有明显标识的区域堆放，停留时间不超过48小时：

按规定时间装修，不影响他人工作、休息；

冷凝水集中收集，外支架无锈蚀现象；

封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；无更改原建筑设计有要求；

空房设施齐全完好、干净，无杂物堆放，在工作时间内能保证用户随时能够开启房门；

屋面无滴漏现象，维修及时率、合格率达100%:

房屋本体每周巡检一次，报修、发现问题两日内处理。

17、设备管理管控

建立设备24小时管理管控制度、操作规程，运行、维护保养及维修记录完整；

建立健全设备管理管控台帐、计量器具及维保工具台帐和技术性文件资料明细表，完

整率和准确率达100%；

建立备品备件台帐，备品备件摆放整齐，定期检查，不变质、变形，保证随时提供设

备维修；

各种设备标识清晰、完善，使用或停止状态正确；

设备及机房环境干净整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，符合设备要求；

润滑部位油质、油量、油压、油温保持在规定指标内；

设备管理管控人员具有专业技术资格，持证上岗，并严格执行操作规程：

设备良好，运行正常，无重大管理管控责任事故；

18、消防系统

消防设施配备齐全、完好率1（X）%,可随时启用，无火灾安全隐患；

消防器材标识清晰，按规定悬挂，不超过保质期；

消防箱标识完好清晰，消防栓阀座不固死，水龙带无破损和漏水现象；

消防管及管道连接部位不锈蚀、不漏水；

消防泵运行正常，压力表正常；

水池（箱）进口、出口和浮标功能正常,，清洗水池（箱）要预警并标识，清洗，尽快达到

规定水量；

组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，建立义务消防队,明确各区消防责任人，签

定责任书；

消防集中控制系统完好、随时可以启用，中心24小时值守操作，运行、维护保养及维

修记录完整，日、周、月检记录完整；

19、给排水系统

具有“二次供水设施许可证”和“二次供水卫生合格证”；水质符合卫生标准。每半

年一次卫生防疫检查。

低位水池清洁卫生，旦加盖、加锁。

水表房、管道井房上锁。

供水设备操作人员持有健康证。

二次供水、蓄水设各设施及周围环境无杂物、无二次污染隐患。水泵油标、轴承温度、

出水压力等保持正常，每日巡检两次,发现问题当日处理。

阀门、管道等二次供水设施无跑、冒、滴、漏现象，无脱漆、锈蚀现象。每周进行一

次检查记录完整。报修、发现问题及日处理。

各类阀门开闭灵活。

水泵运行正常，遇故障在15分钟赶到现场，无大面积跑水、泛水现象；非正常停水

不超过48小时，设备完好率达95%以上。

冬季前供水管道及配件做好防冻措施。

水表完好，计量准确。

制定停水及事故处理合适的方案；限水、正常停不提前24小时通知用户，自来水公

司未通知除外。

排水、排污系统通畅无阻塞外溢现象，无积水、浸泡现象,无残损现象。

20、供电系统

维修管理管控人员持有专业上岗证书。

各类安全和操作标识准确、完善、清晰。

配电房上锁，标识清晰完好，具有防鼠措施。

配电盘、柜器件齐全，接地、运行完好；配线绝獴完好可靠；报修、发现问题10分

钟内处理。

正常限电、停电提前24小时通告用户；应急恢复用电在15分钟内完成。

供电线路规范，无私搭乱接现象。

高压配电装置有明显隔离网隔离。

严格执行供电系统管理管控措施，每日巡检两次以上记录完整；电表完好，计量准确。

21、弱电系统

制定弱电系统工作制度。每月巡检一次，记录完整，发现问题即时处理。

智能化系统设施设备运行完好，有记录并按规定期限保存。

中央空调系统

维修管理管控人员持有专业上岗证书。

各类安全和操作标识准确、完善、清晰。

机房上锁，标识清晰完好。

机房具有防鼠措施，

正常送、停提前24小时通告用户，维修有警示。

供电线路规范，无私搭乱接现象。

机组、阀门、管道等设施无跑、冒、滴、漏现象.

严格执行系统管理管控措施，记录完整，准确。

每口运行及传动部位温度检查两次，保证提前运行正常.满足不定时供应延长.

22、电梯管理管控

（1）日检

卫生厅门地勘槽除尘、轿厢门地勘槽除尘、打扫轿厢内卫生

上下无人运行两次、轿厢在运行中无碰撞、轿厢在运行中无明显摇动

警铃、照明、呼梯按钮、显示、各门锁、安全触板等能正常使用。

（2）周检

每周检查卫生情况，并做保养。

检查门开关灵活、内呼指令（指示灯、到站停靠）正常

轿厢照明风扇良好正常使用、安全回路、控制屏信号灯指示正常、零部件无漏电现象、

配电盘空开正常及螺旋保险完好。

（3）季检

导轨润滑、井道传感器、安全钳开关、轿顶检修盒、门系统、控制屏、测速装置正常、

曳引轮轴承润滑良好。

曳引绳楼层标识无脱落、限速器轴承加油、抱闸E常、底坑安全回路开关、底坑缓冲

器换油、厅门触点调整。

限速器钢丝绳无拉长、断股、井道照明良好、除锈刷漆。

年检（略）

当出现卡梯、电源缺相等障时应立即断电停止，15分钟内修复、施救。相应记录完

整。

23、公共设施

建立健全公共设施管理管控台帐及其技术性文件资料明细表，完整率和正确率达

100%。

建立公共设施管理管控制度、操作规程,维护保养及维修记录完整。

共用设施无随意改变用途现象。

共用管线统•一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。

路灯、走道灯等无残缺、无锈蚀、粘贴破损现象，路灯及走道灯完好率达100%以上。

报修、发现问题10分钟内处理。

各种井盖加盖密封，完好率达100%,维修移动须标识并作好防范措施。

公共道路路面通畅、平整，排水通畅，完好率10。％；井盖无缺损、丢失现象，路面

井盖不影响车辆和行人通行。

化粪池、积沙井、明暗沟盖板完好率100%,无阻塞现象，每半年进行一次清拖。每

周进行一次检查，发现问题及时处理，清掏不超过24小时。

各类水景、喷泉、雕塑、座椅、长廊、扶手、护拦楼梯、宣传栏等完好无损，满足其

使用功能，无涂画、无脱漆、损坏等现象。

草坪灯、装饰灯完好无损，满足其使用功能。

公共照明按时开关，背景音乐按时播放。

停车场完好率98%,维修须标识并作好防范应急措施。

公建设施每日巡检记录完整，报修、发现问题当日内处理，每年作季度、年度相关计

划保养。

24、安全防范

管理管控区域制定安全防范制度，保证24小时值班及巡逻安全防范。

设三个固定岗专人值守，采用限时跨立姿势于指定地点站立服务。

对来访人员提供指引服务，态度须和蔼。善于发现隐患和可疑人员，处理突发事件。

大件物品进行出入登记签可制。

巡视人员按规定时旬和线路电子巡更，巡视率达100%,频率不低于2小时/次。

监控系统24小时三班值守，对控制区域进行监控并定时录像（待设备到位）。

安全员须统一着装，配证上岗；经岗前培训及每月定期培训，熟悉区内环境，文明值

勤，训练有素，言语规范，认真负责，赋有献身精神。俣持良好的岗位形象，态度和蔼、仪

态端庄，自然大方、热情，用语规范，说话和气、口齿清楚。

上岗时严禁吸烟、喝酒、看书看报，不做与工作无关之事。不迟、旷准时接班。

每周三下午15:00参加公司资源管理管控部组织的训练。

配证上岗须着制式服装，冬装，夏装不得混穿。扣好领钩、衣扣，不得披衣，

敞怀，卷裤腿。制式衬衣，内衣下摆不得外露，前后不得打褶。不得在制服外罩便服，

不准围围巾。

非管理管控原因火灾、刑事和交通事故年发生率不超过0。

作好每班《值班记录》、《交接班记录》，时时微笑服务。

25、卫生洁净

实行全环境洁净保障，保洁率达99%,办公垃圾日清两次，袋装垃圾，中转垃圾日

产日清。

洁净设施齐全，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站，设施表面干净，无破损。

公共部分无卫生死角，无明显污迹，无灰尘，天棚无蜘蛛网，楼梯扶栏、天台、公共

玻璃窗等保持洁净。

洁净工具摆放有序，作业完毕清洗干净每周两次消毒灭菌。

洁净人员经岗前培训，统一着装，配证上岗；明确责任区域，实行责任制酒店化标准

化保洁。

排烟、排污、噪声等符合国家标准，外墙无污染。

房屋共用部位无乱贴、乱画和擅自占用、堆放杂物现象。

公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次以上擦洗率须达100%。

公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次拖洗率须达100%以上。

全日制保洁，共用场地，卫生间。纸屑、烟头等废弃物15分钟内清理完毕。

公共客户接待区域大厅专设一员保洁，保洁设施及用具干净整洁，烟灰缸内烟头不超

过3个。

卫生用品洗手液、卷纸等随时保障1/3以上用量。正常使用率达100%以上。

道路、场地、室内停车场等保洁进行全范围冲洗2次/周。

室外保洁设1人，道路、场地、岗亭、设施等，清扫、擦拭、拖洗

100%o

每日管理管控人员进行两次保洁检查，记录完整。发现不合格当日内纠正。

卫生区域进行消毒灭杀2次/周。

每月对空房保洁，保洁率、合格率100%。

每年全区域进行灭鼠灭害4次/年。

26、园艺管理管控

绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。无枯枝、

无蛛网等。绿地每日随时保洁，保洁率达97%以上。

树木成活率达100%,无拓枝、枝型垂直均匀每年修剪整形一次。每100平方米草坪

死亡面积小于2平方米；苗木死亡后一周内补植。

灌木修剪成形，不超出原形状5公分；无折损现象造型整洁美观，修剪20次/年以上。

乔木无枯枝败叶，树干修枝整形2次/年，无折损现象，无斑秃。

苗木病虫害枝条不高于2%、无枯枝死杈，发现后在一周内治理完毕。全年施药6.8KG、

每平米施药量大于0.004,逐月相关计划实施

根据气候情况及土壤干湿度，适时浇水，保证植物正常生长。浇水不冲苗、苗叶不染

±:冬季早晚、夏季中午不喷洒叶面水，无遗漏、无旱死、无干枯。浇水大于2次/周，土

壤吃水15-20CM。

定期松土、除杂草，每平方米草坪面积杂草数少于50株，草地纯度在95%以上。无

板结、无裸土现象，维养1次/周。

定期施肥4-6次/年，施肥总量294KG。保证植物高度、冠幅、胸径不断增长。肥不

露土、不烧苗。

草坪草长不超过5公分，修剪大于1次/月。

花卉在花期内开放。

养护员统一着装，配证上岗。

27、交通及停车场

交通标识清晰准确，无残缺现象。

停车场干净整洁，交通及车位标志线清晰可见。

车辆停放有序，无跨线停车及无证停放现象。

专业停车场管理管控制度完善，管理管控责任明确；车辆出入登记完善，登记率达

100%。对前来泊车的车辆要作到先敬礼，发卡放入、收卡发行杜绝车辆丢失；

指引车辆停放，动作标准，微笑服务。

摩托车及自行车在指定区域机动车车场）按指定位置停放，管理管控有序。

车辆管理管控员经岗前培训，配证上岗，交通指挥动作统一规范。

危及人身安全处设有明显标识和具体的防范措施.

停车场设专人管理管控。

28、维修服务

零星维修不超过24小时，及时率达98%以上、合格率达100%。

房屋建筑及水电中、大修按约定期限完工，合格率达99%。

其他相关项目合格率99%,用户满意率达98%以上。

用户回访率达100%。

设立24小时服务电话，记录受理率达100%,回复时间不超过1小时。

所提供服务及物品价格将低于市场价.

29、精神文明建设和社区文化

设有服务联谊栏。我谊栏每季度至少更换一次。

每年至少组织开展两次健康向上的文化活动。

每年春节、、国庆、元旦等节日，作氛围营造、按酒店化POP标准现场装饰，提高政

府形象。

1、员工仪容仪表达标率96%以上。

2、员工礼貌礼节达标率96%。

3、员工培训达标率100%。

4、员工服务质量达标率96%以上。

五、物业管理管控大纲

（-）管理管控服务人员配备

我们在人员配备上坚持以中青结合、知识化、专业化的原则为基

础，确立“重学历更重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人

才选聘关。人才来源以内部选拔为主，并高标准聘请专业人员，保证

管理管控队伍的高素质和高水平。管理管控服务人员配备如下表：

序

部门冈UU位/JU人数

号

管理管控人员1

—•部门经理1

人

工程人员2人工程维修人员2

地下一、二层1

一层南大厅1

一层北大厅1

二楼北大厅1

―:保洁员11人

四至九楼2

十楼至二十楼3

外环（兼顾绿化）1

替班1

报关中心南门（三班）6

四保安员9人报关中心北门2

替班1

合计23

人员素质要求：

1、部门经理应具有物业管理管控工作经验，具有良好的沟通能力，

组织、协调能力及处理突发事件的应变能力，能胜任本职工作。

2、保洁员要求具有小学以上文化程度及较好的素质修养，年龄55岁

以下，身体健康，无残疾。

3、保安人员要求年龄50岁以下，身高1.70米左右，身体健康男士。

4、维修人员要求具有三年以上水、电设施维修经验，能独立完成工

作任务。

（二）管理管控规章制度

一、员工行为规范

1、自觉维护公司形象，服从公司管理管控。

2、保持良好的精神状态，热情服务，必须礼貌待人，使用文明用语入

3、统一着装，戴工作牌.，始终保持着装和仪容整洁。

4、严格按指定的区域工作，不得越界从事与工作无关的事项。

5、严格考勤，按时上下班，保证工作质量。

6、遇事按程序办理，杜绝在工作现场与业主、管理管控人员、客户

及内部员工发生争执。

7、爱护公物、厉行节俭、吃苦耐劳，积极进取，树立良好的精神文

明形象。

8、遵守本公司内部各项规章制度。

二、员工奖惩制度

(-)奖励细则

公司对下列行为给予奖励：

1、对提高公司声誉，做出显著成绩者；

2、对公司发展提合理化建议被采纳后经济效益、社会效益和环境效

益明显者；

3、为保护公司员工及业主生命财产安全，见义勇为者；

4、工作中任劳任怨，不计个人得失，影响较大者；

5、严格控制费用，节约开支有显著成绩者；

6、拾金不昧，做好人好事事迹突出者；

(二)惩罚细则

1、凡本公司员工，必须着工作服才能上岗，违纪者罚款5.00元。

2、员工必须按时上下班，凡发现迟到、早退者，罚款5.00元。

3、有事假或病假必须提前一天向领班请示，批准后才能休息，不允

许临时带口信或电话请假，违者作旷工处理，旷工一天扣三天工资,

每月旷工三天以上者作开除处理。

4、凡本公司员工工作完成后，由主管定时检查，一次不合格，警告；

二次不合格，罚款5.00元；每星期警告和罚款各达四次者作辞退处

理。

5、凡本公司员工必须遵循“顾客至上，服务第一，质量第一”的原

则，任何情况下都不得与院方人员发生争执，发现一次罚款5.00元，

发现二次作辞退处理。

6、遇到情况及时处理，不能处理的及时报告主管，如果因本人延误

造成公司经济或名誉损失的一律视具体情况作罚款或辞退处理。

7、若员工本人因某种原因，要求辞职，必须提前说明，交清各种手

续方能离开公司。

8、工作期间，必须对工作认真负责，严格遵守公司的劳动纪律和一

切规章制度，不服从管理管控者，主管有权作罚款或辞退决定。

9、凡木公司职工在职期间，必须爱护公物和劳动工具，若因使用不

当所造成损坏，本人应赔偿。

10、服从部门主管及公司的各项安排，按质按量完成领导交给的任务。

（三）物业档案建立与管理管控

1.资料的收集

资料的收集坚持合适的内容丰富的原则，根据实体资料和信息资

料的合适的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息

的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技

术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设

施，小到花草苗木都应有详细的资料。

2.资料分类整理

(1)分辨真伪。

(2)分类排序。

(3)组编档号。

(4)装订精美。

3.档案资料管理管控

(1)采用原始档案和电脑档案双轨管理管控制。

(2)采用多种形式的文档储存方法，便于原始档案的管理管控(如:

采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法)。

(3)建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护

原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。

(4)建立健全档案的外借管理管控规定，档案管理管控必须专人负

责，应做到保管、保密，工作细致，如有破损，应及时修补。

(5)档案管理管控室必须达到防火、防潮、防变质的“三防.”标注。

(四)物业服务合适的方案

一、保洁服务合适的方案

(-)工作时间：

上午：7：00——11：00

下午：13：3017：30

工作时间可根据海关中心的要求作调整。

（二）服务区域：

报关中心室内外保洁卫生（不含三楼职工餐厅、办公区域、银行

办公区域）。

（三）保洁作业合适的内容、施工方法及器物分析

一、地面部分：依材质分类

种类工作合适的内容及方法器物分析

1、将地面灰尘推扫干净：使用清洁机械：洗地机、吸

2、稀释地板清洁剂，用洗地机水机

磨洗；使用清洁工具：拖把、海绵

花岗岩地板

3、吸去污水，再用干净拖把拖水推、拖把扭干器

干；使用清洁剂：封蜡、面蜡、

4、干燥后，抛光（协商后）保养蜡、地析清洁上元剂、

日常维护：采用静电拖随时拒拭除蜡剂

二、门窗、玻璃部门

种类工作合适的内容及方器物分析

法

1、用玻璃刮刀清除表使用清洁工具：玻璃刮水器、

面施工之污点；玻璃抹水器、玻璃刮刀、一节

、喷上玻璃清洁剂，用杆、三节杆、抹布；

门窗、玻璃窗帘2

清洁绒刷洗；使用清洁剂：玻璃清洁剂、

3、用玻璃刮除水、擦多用途清洁剂

亮；

4、用中性清洁剂擦拭

窗框、窗台；

5、用中性清洁剂清洗

窗帘

日常维护：随时清洗刮拭

三、楼梯部门

种类工作合适的内容及方器物分析

法

1、将地面清扫干净；使用清洁机械：用洗地机、

2、掺配清洁剂,用洗地吸水机

机磨洗；使用清洁工具：复式拖把、

地面楼梯

3、吸取污水，用干净拖海绵水推

把拖拭干净；

日常维护：清扫拖拭

四、卫生间部分

种类