房地产业务分析

房地产业务分析根据中铁物资的战略思想：为获得实业支撑，盘活土地资源，中铁物资成立了房地产公司战略思路：以实业为基础，适度多元化房地产能提供较高的利润回报；盘活中铁物资的土地资产；为中铁物资提供实业支撑中铁泰博房地产公司成立中铁泰博的基本情况和业务发展公司成立12002年7月26日，中铁物资总公司与北京释胜投资公司共同出资成立北京中铁泰博房地产公司，注册资金3000万元。中铁物资总公司占公司80%的股某著名企业占公司20%的股份。取得开发项目22002年8月15日，中铁泰博与北京东城区住宅发展中心及北京东方康泰房地产开发公司共同签订了关于东四危改小区沿街公建北区（D5区）项目合作合同。成立项目公司32003年3月中铁泰博与某著名企业合作成立“某著名企业”。获得规划意见书42004年3取得规划意见书，北京第五广场项目总建筑面积为120012平米，建筑高度80米，地上17层，地下4层，定位为5A级高档写字楼。从行业发展角度讲，根据建设部的发展规划，2000-2010年的房地产业的四大发展前景四大发展前景房地产业将以每年12%的速度增长实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%城镇人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米3124从利润率和资产收益率角度讲，在众多产业中房地产行业处于优势地位资料来源：某著名企业某省市公司行业资料分析库信息技术房地产金融新材料食品家具贸易商业医药运输仓储家电0246810121405101520253035净利润率（%）资产收益率（%）平均净资产收益率8.8%平均净利润率17.2%如某省市场吸引力-相对竞争力矩阵模型，做初步的判断，房地产业务是当前中铁物资要培育和支持的业务市场吸引力—相对竞争力矩阵高低市场吸引力相对竞争力高低

房地产房地产业务是中铁物资要培育和支持的业务调研也表明，公司高层当前是以项目为重心，尚无暇他顾未来的战略发展问题第五广场项目中铁泰博总经理副总副总......问题表现中铁泰博正处于土地办证阶段，高层的主要精力在项目的运转，各种关系的协调上高层工作重点未来业务发展中铁泰博对中铁物资的各分、子公司的土地资源做了调查，对那些优质的土地资源只有非常粗略的思路中铁泰博高层对总公司土地资源的开发利用的思路......土地资源开发如果把各办事处的土地资源直接作一般业务，如：住宅、商铺写字楼的开发，就涉及到申请土地使用、交纳土地出让金等问题，必然会带来较高的土地成本；作一般的开发，要作成本、销售等各方面的综合考虑。换一个角度，结合各办事处的业务特点，在原有土地的使用用途上，作适当的延伸开发，可能是未来的思路；一个例子是：一办事处利用其仓库、或贮料厂建成物流园区。中铁泰博的组织机构上看，公司的高管层较多，中层较少，且有些高管没有可以领导的下属部门董事会总经理常务副总副总经理销售和财务总监人事行政部财务部总经理助理开发部研发部造价部合约部工程部销售部注：虚线框表示的部门某著名企业北京第五广场项目开发业务投资较大，但如果运作成功，将有较大的投资回报销售收入开发成本58,000平米占总面积的77%盈亏平衡点金额项目利润项目投资收益率项目总投资额总建筑面积（地上）项目总销售收入26,125万元29.99%87,000万元75,500平方米113,250万元总占地面积20,800平方米中铁泰博公司对第五广场项目采用合作开发的方式来进行合作合作方某著名企业合作经营范围北京第五广场及其配套设施的开发、设计、建设、租售及物业管理等相关业务合作条件中铁博泰承担该项目的土地拆迁补偿费及40%的土地出让金和40某省市政设施配套建设费；香港应地承担项目60%的土地出让金和60某省市政设施配套建设费合作期限合作期为五十年合作开发和项目自身的区位等优势为项目的成功打下了一定的基础合作方香港在北京运作项目的经验；与项目的潜在客户有紧密的合作经验和历史；承担的项目投资60%的建设资金，从而为中铁泰博分担了风险，同时为项目提供了一个资金保障和来源项目区位商务、商业优势。项目位置距CBD、燕莎、东街有距离较近，处于商业集中的地区；交通优势。离火车站只有一千米左右，距东四十条地铁站台100米，项目北侧100米是平安大街；涉外优势。距外交部仅100米，有三个驻外使馆都有1000米的范围内，外商比较集中；人文优势。文化部、文物局都在附近，离三里屯也不远。项目成功因素分析中铁泰博能得到中铁物资的强有力支持，其中最重要的一项是资金支持；有开拓创新意思的领导团队；有较强的各方关系处理和协调能力从目前的情况来说，保证项目成功，仍有以下的劣势因素……项目的劣势因素分析经验、人才缺乏。中铁泰博公司缺少大型房地产项目的运作经验，房地产的精英人才缺乏；市场影响力。中铁泰博在房地产界尚是一个综合实力不强的公司，难某省市场的影响力；项目前期论证不够充分。从中铁泰博提供的资料来判断，对项目的前期论证，有诸多不足之处，某省市场分析，经济因素分析等，缺乏计划性。到目前为止，项目设计、工程建设、全程营销等环节的运作方式还没有明确，细致的安排，只有大致的思路；某省市场竞争激烈。北京几乎汇集了中国最优秀房地产开发商，是一个竞争非常某省市场，且甲级写字楼处于供大于求的状况；潜在客户。中铁泰博把项目的客户定位于北京的某省市场，定位的潜在客户的需求量？购买？租售？他们对写字楼的品质需求等因素是要仔细考虑的；房地产行业分析-宏观政策分析我国土地利用结构显示：我国土地的可利用的潜力有限我国土地总面积居世界第三位。但人均土地面积0.777公顷(11.65亩)，相当于世界平均水平的三分之一；人均耕地面积0.106公顷(1.59亩)，不足世界人均数的43%。我国土地资源供应有限。适合人类居住生产的土地比较少，人口和环境压力比较大，可利用的潜力有限。资料来源：1996年全国土地利用现状调查为了保护土地资源，国家进一步完善国土资源规划体系，强化了规划的实施管理，制定了一系列的比较严格、规范的管理办法国务院第18号文件农村土地承包法

(2002年)外商投资开发经营成片土地暂行管理办法(2000年)城镇土地使用税暂行条例(2000年)土地增值税暂行条例(2000年)外商投资开发经营成片土地暂行管理办法(2000年)大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例(2000年)城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(2000年)土地复垦规定(2000年)基本农田保护条例(2000年)土地管理法实施条例(2000年)中华人民共某省市房地产管理法(2000年)土地管理法(2000年)中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》（2003年）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部令第11号)(2002年)土地利用年度计划管理办法（国土资源部令2号）(2001年)建设用地审查报批管理办法（国土资源部令3号）(2001年)闲置土地处置办法（国土资源部令5号）(2001年)在京中央国家机关用地土地登记办法（国土资源部令6号）(2001年)建设项目用地预审管理办法（国土资源部令7号）(2001年)国土资源行政复议规定（国土资源部令8号）(2001年)国家的法律、法规部委的法令、法规根据目前国家的有关政策和未来预期，土地供应总量将实行适度从紧的趋势，主要有三个原因土地总体规划宏观调控/引导开发违法现象减少《1997-2010年全国土地利用总体规划纲要》于1999年4月2日经国务院批准实施。需报国务院审批的1某省市、市级土地利用总体规划，某省市级规划和某省市级规划经国务院批准实施。1999年全国土地利用计划实施效果良好，有效地控制了建设占用耕地。各地政府在新的管理框架下，违法批地的现象有所遏制。国家根据规划的总体要求，可以从源头控制土地供应的数量和性质，有力地引导房地产开发的方向和力度某省市场波动；国家将在土某省市场化中，严格管理土地供应总量和用途及建设时间，改变了以前开发商替政府作规划的被动局面。18土地政策将对土地供应总量、价格、房地产业竞争态势以及跨区域经营都带来重大变化打破了地区、行业垄断，大大加快了区域竞争的进程。对地主的威胁比较大；介入外地经营的范围和速度加快重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行业竞争的激烈程度，对核心能力提出更高的要求；规模和品牌对企业的生存发展更加重要。国家将通过土地规划控制供应总量；土地结构和性质，政府完成一级开发，减少生地供应；土地利用计划公开透明总体价格比协议转让的价格高，长期走某省市场合理价格；各地的价格水平不一国家重新制定了划拨土地目录，严格界定了获得划拨土地适用的范围和使用要求，经营性用地必须以招标、拍卖或挂牌出让适用的范围基本原则符合目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，方可以划拨方式提供土地使用权。对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。党政机关和人民团体军事用地城市基础设施和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利、等基础设施用地其他特殊用途如监狱等。2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未来土地价格的趋势是由某省市场两种因素共同制约和决定的，行政因素更侧重于供给的某省市场的作用集中体现在对需求的影响上土地资源的总体数量和质量国家法律的规范要求各地政府部门执法的力度国家土地资源的总体利用规划土地供应渠道单位时间土地供应量闲置土地处理压力地方政府的财政收入压力土地储备的管理措施基准地价土地供应的影响因素城市化发展水平居民消费能力居民消费偏好市场垄断和行业垄断程度国家的房地产开发政策现行土地价格土地获利大小目前土地储备情况土地需求的影响因素土地供给因素分析表明，土地资源的有限性和国家行政调控对未来土地供给有相当强的制约作用影响土地供给的因素近期中期长期土地资源的总体数量和质量较强强强国家法律的规范要求较强强强各地政府部门执法的力度较弱较强强国家土地资源的总体利用规划强强强土地供应渠道强较弱较弱单位时间土地供应量强强强闲置土地处理压力较强较弱较弱地方政府的财政收入压力较强较强较强土地储备的管理措施较强较弱较弱基准地价强强强土地资源的稀缺性和国家对土地的规划将影响未来土地供应总量市场化进程的深入，并没有削弱国家对土地的监管力度未来国家对土地供应总量的控制将直接体现在数量和价格的指导行政调控机制的作用来自两方面的影响：一是政府对有限土地资源利用的规划某省市场的理性反应，总的来说，在未某省市场中，行政调控将对价格和数量起指导作用城市规划和土地建设规划限制了土地利用的“效率”，也就是说，行政调控机制对土地的规划是以社会效益最大化为大前提的；土地资源的稀缺性和“国有”的独特属性，决定了行政调控在未某省市场中发挥指导作用；房地某省市场的价格指数、产品结构将成为政府调控的借鉴指标，表现为短期内某省市场价格的波动；从未来发展的趋势来看，行政调控的作用无论从中央还是到地方，某省市场的影响都只会加强，不会削弱。1234某著名企业认为，国家土地政策的变化将对整个某省市场带来较多变数，对大部分房地产公司的影响体现在四大方面2促使开发商增加核心能力3土地价格上升4行业竞争激化土地获取难度增加1由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来房地产公司获取大面积优质土地的难度将增加；土地出让方式的转变将促使一些房地产公司从资源优势型企业向能力优势型企业转变，能力优势的某省市场化进程速度相关；土地价格比协议转让价格总体水平上升，长期价格趋向合理区间，但总体价格水平将高于现在水平，这对房地产公司未来的利润产生较大的影响；房地产开发行业竞争趋向激化，实力决定开发机会，资本运作、技术创新、专业人才、投资策划等方面都对房地产公司提出了更高的要求。24某省市场供应者土地多头供应的局面将得到更本性好转国家成为土地的唯一供应商。土地统一供应将成为一种趋势。需求者国民待遇。对内和对外的开放，外资和民营的需求将大幅上升尤其是开发服务领域，政府审批公开、公正、公平市场化配置土地资源，维护国家土地政策的稳定性减少行政审批和政府划拨中介服务国外评估机构的进入带来了先进的管理理念、成熟的评估技术、服务手段和实践经验市场化价格将合理回归目标：形成平等、公开、竞争有序、统一规范某省市场秩序加入WTO，对中某省市场的影响主要是规范政府的审批行为和公开、透明，规范经营性土地的供应方式发生了大的变化市场机制配置土地资源，对土地供需进行合理调控，引导某省市场有序发展，充分实现土地的价值；保证了土地交开、公平与公正，提高交的规范化程度，可以从源头上有效地遏制腐败；市场的某省市场作用的发挥，有利于促进政府进一步转变职能，改革行政方式，提高管理和服务水平。土地供应土地供应土地供应土地储备中心招标挂牌拍卖开发商回收闲置土地1999年以来，全国房地产企业购置土地面积以年平均40%的速度增长，但同期开发的土地面积增长只有6.4%，一方面显示近几年新的“圈地”运动发展迅猛，另一方面显示企业更多地注重土地储备对未来发展的价值尽管国家对闲置土地的监管进一步加强，但数据显示，房地产企业的“土地储备”总量仍在增加房地产企业对未来土地价格上涨的预期是加强“土地储备”的主要动因集团开发、规模经济的发展模式被多数大型房地产企业采纳，对重点地区土地的战略攫取成为主要竞争手段大面积的“土地储备”将面临政策和资金两方面的风险，但却有助于实力强的企业抓住时机，完成连贯动作的快速发展全国2002年土地交指数有比较大的提高，根据国家计委和国家统计局的调查，主要原因是因为土地基准价格的提高和公开出让方式注：土地交指数以前一年为100计算从全国范围看，由于政策性因素（土地基准价、公开出让方式）的影响，全国土地交从2001年起有较大幅度提高某省市的市场交指数增幅惊人某省市2001年至2002年增幅为26.6%，在土某省市场化的初期，公开出让价格与协议出让价格相比，增幅较大公某省市场有利于有实力的房地产开发商跨地区经营发展提供更多的机会促进规模化专业化缩短开发时间控制经营风险行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国1400多个地区选择合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的开发模式目前政府主要供应属地，大大减少了开发商自行进行一级开发的时间和风险由于土地成本透明，开发商可以选择自己的优势项目开发，便于控制风险只有规模化、专业化才能有更多的开发能力和获得更多的开发资金获取新的开发项目，有利于形成全国性的大开发公司土某省市场供应将对现有的房地产开发商重新洗牌，改变目前的竞争态势外商、外地、外行的竞争成本降低，房地产的门槛降低，更多的竞争对手进入房地某省市场，竞争将更加激烈，价格战将不可避免，房价将某省市场化。新开发商增多竞争方式改变土地价格因素排除在价值链外，对企业的核心竞争力提出更高的要求，促进房地产行业规模化，专业化，以降低成本，控制风险。重新洗牌没有实力的地方开发某省市场淘汰，房地产行业的兼并重组将维持一段时间。2001某省市土地使用权出让建筑面积在20万以上的大地块均落入某著名企业、泰华地产、振业集团、百仕达地产等品牌公司囊中。某省市场日趋成熟，其作用主要表现在行业整体利润和产品结构趋于合理，土地价格因供需关系的缓和，将处于合理区间房地产企业是以利润最大化为经营目标和基本原则，预期利润的高低和获取利润能力的强弱是企业判断土地价格高低的标准；1过高的土地交可以使房地产企业得到某省市场机会，但增加了开发成本，使得最终商某省市场竞争力；2对某省市场而言，土地交将由企业的利润预期和成本控制能力等要素决定，最终的趋势是趋向于实力雄厚，获利能力强，成本控制好，规模大的开发企业的最终定价；3从市场竞争的角度看某省市场化进程会引发新一轮房地产开发企业的优胜劣汰，土地交的表现为快速增长到平稳增长，开发企业数目减少，整体利润降低，但存留开发企业的资质普遍较好；4从中长期来看，土地某省市场化趋势是回归到合理的区间，也就是说，整个行业的利润相对稳定，价格波动幅度逐渐减小。5某著名企业认为，未来某省市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平；开发成本的增加、供需结构性某省市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体某省市场优胜劣汰的竞争法则决定某省市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理；土地价格和出某省市场化导致房地产某省市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高。土地价格、开发成本、利润及企业数量发展趋势示意图央行121号文件对房地产行业意味着：房地产商开发方向的转变、行业内的并购、重组加速以及部分楼盘的烂尾现象增多2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》(“121号文件”)，对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了严格规定开发方向转变121文件出台后，地产开发商开始把目光朝下看，正在考虑调整开发方向，向经济适用房转移，目前已经在寻找合适的地皮。对于银行贷款依赖比较重的房地产企业来说，121文件的出台影响是深远的，调整开发方向仅仅是第一步，企业发展的策略都需要重新思考和调整烂尾楼盘增多部分房地产公司将不得不面临烂尾的情形———没有后续资金，即使楼房盖了一半，也很难继续。有的开发商预言：如今至少70％的房地产开发公司面临资金的问题，今年年底明年年初，首轮资金竞争下失败者就会败走江湖，近2成楼盘将变成烂尾楼行业并购重组加速不少经营状况不好的房地产公司希望能被收购，121文件带给行业的是一个大好的“大鱼吃小鱼”的局面，在这个局面中，部分小鱼迫切地希望被吃掉，大鱼却在挑三拣四，寻找着可口的小鱼。并购、重组，将是今年下半年和明年房地产业内一大热点国务院18号文件对房地产行业健康发展指明了方向肯定了房地产作为支柱产业所发挥地作用房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；扩大社会就业的有效途径。搞活住某省市场继续推进现有公房出售、完善住房补贴制度、搞活住某省市场、规某省市场服务加强普通、经济房建设、控制高档房加强经济适用住房的建设和管理、增加普通商品住房供应、建立和完善廉租住房制度、控制高档商品房建设发展住房信贷，完善贷款担保机制加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管加强土地供应的宏观调控加强某省市场的宏观调控、制定住房建设规划和住宅产业政策、充分发挥城乡规划的调控作用、某省市场监管某省市场秩序某省市场监管制度、建立健全某省市场信息系统和预警预报体系、整顿和规范某省市场秩序房地产行业分析-行业发展态势分析根据某著名企业的“中国产业竞争发展四阶段”模型，房地产业处于“有限竞争阶段”管制垄断竞争阶段有限竞争阶段充分竞争阶段某省市场竞争垄断阶段企业经营侧重点-品牌推广-扩大有效需求-专业-规模-综合-资本运营-产业资源-新技术代表行业证券，保险金融，汽车，某著名企业，电力，石化，媒体房地产化工品消费电子品日用化妆品家电无入世对行业影响最大不大最小大在历经起步（1979-1991）、过热（1991-1993）和调整阶段（1993-1998）后，1999年房地产业步入复苏阶段、到2003上半年仍保持平稳增长资料来源：《2002年中国统计年鉴》1987-2001年固定资产投资与房地产投资增长率统计分析从各阶段的波动幅度可以看出，某省市场的成熟度日益某省市场逐渐趋于理性发展；1999年以来虽然进入复苏期，但发展进入2001年后有所调整。这实际上有利于整个行业的持续稳定发展；房地产投资的增幅近年一直高于固定资产投资增幅因为受国家宏观经济环境的影响大，房地产业同国民经济的波动具有很强的相似性，国际置地应根据宏观经济的波动，相应地房地产投资策略作出调整资料来源：《中国统计年鉴》1991-2001年GDP、固定资产投资及房地产投资增长率比较分析房地产收入增长与固定资产增长的趋势基本一致；房地产增长波幅大于GDP和固定资产增长；房地产发展领先于宏观经济增长而衰退迟于宏观经济，体现了先导经济的特点。根据某著名企业“产业生命型”，我国房地产业正处于成长期增长率销售额每个客户的成本产品线平均利润率竞争对手典型定价方式进入障碍典型广告方式引入期缓慢增长低高很短负很少成本加成技术认知和教育衰退期衰退衰退低缩减减少减价减少衰减产量过盛成长期加速增长一般增长增加增加价格渗透竞争对手某省市场认知上升成熟期顶峰可以很高竞争对手更多但稳定多样化低水平竞争价格水平房地产业具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，据统计目前我国GDP增长速度中，有1%~1.5%是由房地产业贡献的资料来源：《2002年中国统计年鉴》五种主要工业品在房地产业中应用比例统计房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1:1.7，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售；房地产业的发展也促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。房地产有很强的地域性，当一地区的某省市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能通过地区之间的流动减少不平衡或差异资料来源：《中国统计年鉴》，中国经济信息网某省市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应的当地居民收入水平也高，从而当地的某省市场的需求就大，房地产价格就较高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。房地产业特性：、关联性、地域性、政策性我国的房地产三方面的特殊性：第一是房地产频率，大约是7到8年为一个；第二个就是我国房地产的，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这某省市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。因此房地产公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。关联性房地产与国民经济的业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着国际一体化的发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。而新的国际贸主义的抬头，如美国对我国钢铁业实施反倾销制裁，使房地产相关行业的发展不稳定性增加，同时加入WTO后，这些行业面临跨国公司的强大竞争压力。因此，房地产公司需要密切关注相关行业的发展状况给房地产行业带来的影响。地域性房地产地域性很强，各地某省市场发育程度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。房地产行业的地域性特征使得房地产公司在进行地域扩，必须针对各地具体情况进行逐一分析，谨慎投资。

政策敏感性房地产在国民经济中具有一定的先导性，受国家宏观经济政策的影响非常大。虽然我国国民经济的发展势头良好，预计今后几年仍会保持7%的增长速度，但国际形势的不稳定也有可能给我国经济带来较为严重的影响。同时，房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏，大量商品房空置，以及开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失等情况都有可能导致国家相关政策的变化。根据建设部的统计数字，近几年房地产业的毛利率在40%左右。但是，房地产业的利税率却不断下降，主要原因是行业竞争激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率大资料来源：建设部统计数据，《中国统计年鉴》国家统计局有关人士认为，我国目前比较合适的商品住宅空置率应在5%-14%之间。自1995年起，全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。1999年末，全国商品房空置面积累计为9124万平方米，商品住宅空置率达到19％,处于空置危险期之间。近年来，商品房空置面积继续增大。1997-2001全国商品房竣工、开工、销售面积统计7.85.97.27.08.85.96.97.08.910.35.05.98.18.18.78.911.97.27.47.79.010.16.17.28.18.512.512.47.47.58.27.19.69.710.613.7资料来源：《新财富》空置率高的一个主要原因在于商品住宅价格高，超过了中国普通居民的承受能力。根据世界银行资料，当一个国家的住房售价与家庭年收入的比例在3到6之间，居民才能负担得起。而我国的比例在绝大多数地区偏高某省市场日趋成熟，其作用主要表现在行业整体利润和产品结构趋于合理，土地价格因供需关系的缓和，将处于合理区间对某省市场而言，土地交将由企业的利润预期和成本控制能力等要素决定，最终的趋势是趋向于实力雄厚，获利能力强，成本控制好，规模大的开发企业的最终定价3从中长期来看，土地某省市场化趋势是回归到合理的区间，也就是说，整个行业的利润相对稳定，价格波动幅度逐渐减小。5房地产企业是以利润最大化为经营目标和基本原则，预期利润的高低和获取利润能力的强弱是企业判断土地价格高低的标准；1从市场竞争的角度看某省市场化进程的加快会引发新一轮房地产开发企业的优胜劣汰，在这一阶段中，土地交的表现为快速增长到平稳增长，开发企业数目减少，整体利润降低，但存留开发企业的资质普遍较好；4过高的土地交可以使房地产企业得到某省市场机会，但增加了开发成本，使得最终商某省市场竞争力；2某省市的房地产公司的收入、利润和净资产收益率比较资料来源：某省市公司资讯网2003年某省市房地产公司收入、利润和净资产收益率比较我国房地产企业数量多，但普遍规模较小，竞争能力较弱资料来源：《中国统计年鉴》全国房地产企业个数我国房地产数量多，截止2001年底，共有房地产企业近30000家。但平均规模小，平均资产在4000万左右，资质结构有待优化;企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的1某省市市中，西部地区不仅开发商数量相对较少，而且企业规模也普遍不大。近年来，更有众某省市公司和民间资本被房地产开发业的高利润率所吸引进入房地产开发领域；房地产业的产业集中度低，主要技术已经成熟化，行业进入壁垒低。这造成房地产开发商和投资商多而小，整体层次较低。一般来说，房地产企业的资产负债率普遍较高，近年来一直在76%左右。房地产需要大量投资，而房地产企业自筹资金不到30%，主要依靠负债经营，经营风险较大，同时也受国家货币政策影响很大资料来源：《中国统计年鉴》国内的房地产开发商可以分为两种类型：一类是具有资源优势型的开发商、另一类是管理运作型的开发商，两类公司的核心竞争力不同，未来的发展前景也不同运作型开发商特点政府关系一般优质土地少重要通过熟地开发赢利公司地资金实力强公司地人员素质高公司定位明确核心竞争力表现为很强地运作能力资源型开发商特点政府关系密切获得优质土地的成本低土地储备量大以区域开发为主通过生地开发的赢利能力强随着国家对土地管理的日趋严格，土地价格将更加透明化，开发商获得土地的成本差异不断缩小，未来运作型的开发商将表现出某省市场竞争力房地产行业关键成功要素总结整合才能发展向集约化大型企业发展---房地产开发企业应当通过实施资产重组、内外兼并，在短时期内快速组建成庞大的企业集团，形成开发优势；规模化产品开发趋势---考虑到开发建设房地产利润已接近社会平均值，只有开发规模化产品，薄利多销，才符合开发企业的根本利益。打造企业的核心竞争力核心竞争力概括为六个要素：土地资源市场把握产品设计营销管理品质控制资本规模创新——永远不变的就是变化定制个性化的产品---对功能性和文化性的把握和创新管理体系创新---第一步达到科学管某省市场经济接轨；第二步实施知识管理，与知识经济衔接战略联盟---“为竞争而合作，靠合作来竞争”的新联盟含义正在被房地产发展商所接纳。一体化/多元化经营为了节约交，或者是实现多元化经营，众多的大企业实行前向一体化，或（和）后向一体化战略；房地产开发企业可以采用从建材制造、建材供应到房地产开发、建筑安装、室内装饰装潢（包括装饰材料的制造）、然后到物业管理等等一体化的经营战略，或者是进入其他相关性不大的行业，实行多元化经营。行业成功要素分析经营房地产业务需要具备的核心竞争力房地产行业的核心竞争力房地产公司某省市场定位和房地产项目的整体策划能力低成本获得土地的能力、对项目土地增值潜力的分析和判断能力对建筑设计和施工的监督管理能力市场营销的策划和管理能力根据建设部的发展规划，2000-2010年的房地产业的四大发展前景四大发展前景房地产业将以每年12%的速度增长实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%城镇人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米3124对房地产行业近几年的销售收入统计及未来5年的发展趋势预测显示：房地某省市场销量将继续保持增长的势头1991-2002年房地产行业销售收入状况资料来源：中国统计年鉴、证券时报2003年2004年2005年2006年2007年7200亿8100亿93001050012000房地产销售收入预测：2003年2004年2005年2006年2007年6857亿7714亿8857亿10000亿11428亿考虑政策因素对预测修正：按照回归分析得出房地产行业未来5年销售收入的增长状况同时要考虑到121号文件和18号文件对房地产行业的影响所做的修正每年增幅比例减少5％

房地产行业的平均利润率为17.2％，但同时该行业的利润波动非常大，体现了该行业的经营风险较大资料来源：中国统计年鉴房地产消费中，个人消某省市场需求主体，近年来个人消费占住宅消费的90%左右。根调查，目前购房者目的主要是为了改善住房条件，尽管房产存在泡沫，但实际需求仍稳步增长资料来源：《中国统计年鉴》房地产业供给分析表明：商品住宅是房地产投资的主要组成部分，近年来稳步占据总投资额的近70%资料来源：《中国统计年鉴》近年来商品房销售成稳步迅速增长的趋势。1992-2001年商品房销售额年平均增长率（年均增长）为32％，显示出强有力的发展势头资料来源：《中国统计年鉴》作为占总商品房总销售额的80%以上的商品住宅的销售额近年来也保持着20%-30%的增长率，全国商品住宅的价格也保持着稳步上升的态势资料来源：《中国统计年鉴》房地产行业分析-某省市场分析某省市场除了受到一般房地产发展因素的影响之外，还主要受到来自于第三产业经济活动和对外经济活动发展的影响某省市为例，某省市外资的累计直接投资额与外资企业写字楼的累计吸纳量有着显著的联系。某省市写字楼需求的大客户主要是由来自某省市场的机构、企业和公司组成，其中第三产业客户所占比重至少达到50%以上。北京写字楼需求大客户分布状况图某省市写字楼需求与外商投资关系图某著名企业根据不同行业对写字楼的需求特征和增长性，将北京甲级某省市场近期主要客户群体分为六个部分…金融证券保险企业通讯某著名企业企业外商驻京办事处外资企业外贸进出口企业写字楼需求政府机关某省市场需求应分清租赁率和净吸纳率的区别，从而得以正确判断某省市场的潜力和稳定性波动型成长型疲软型低高净吸纳率低高租赁率净吸纳率指特定时期内写字楼使用量的变化某省市场是强劲还是疲软租赁率指特定时期内写字楼承诺租赁和签订租约的空间数量波某省市场供应过量，租金下降疲某省市场阶段性饱和，需求量稳定，租金稳定成某省市场处于高速稳定发展的阶段，租金上升n/a北京某省市场的租赁率在相关行业增长的刺激作用下会有一定的增长，某省市场供应量过大，净吸纳率在短期内不会升高，某省市场的需求将会出现的是租金持续走低的某省市场特征从需求结构上分析，某省市场最重要的两个特征是区域位置和档次，不同地区对两者的需求有不一样的特征位置档次差一般好顶级甲级乙级北京上海北京北京上海上海中铁泰博的第五广场项目定位于顶级写字楼且具有较好的区位优势，为项目的成功已经打下了一个良好的基础。写字楼供给总量某省市场细分分析的不同方面写字楼产品关键成功因素分析建筑外部特征外观境高度层别停车设施……公共空间服务设施楼层布局电梯设施装修条件……租约与租户租约年限租金租户类型转租率……某省市场供给总量写字楼存量空置率潜在供应某省市场供给总量北京未来几年内中长期写字楼的供给量将超过去1000万平米，2005年前后，CBD地区、中关村、金融街、亚运村累计至少有超过500万平方米的写字楼供应量数据来源：新京报北京某省市场是甲级写字楼一统天下，顶级、甲级、乙级写字楼形成

1：7：2的分布式北京某省市场的最大特征顶级、甲级、乙级写字楼形成1：7：2的分布式北京某省市场的最大特征；地域特征明显，某省市场的竞争更像是各区实力的展现和较量；CBD的概念制造出一个写字楼的巨人；中铁泰博整体的实力某省市场竞争力有待加强。资料来源：某著名企业分析各级写字楼数量统计24%68%8%100%00.511.5乙级甲级顶级总计北京的写字某省市场呈现三大特征......2国内外客户的选择不同3面积的需求差异大交于四个区域1

无论从交还是从交来看，ＣＢＤ、中关村、燕莎和都是北京写字某省市场最为集中的区域，这四个区域的交省市场总份额的６０％以上；中关村对国内客户，尤其科技企业的吸引力更大，国外客户则更偏重于选择国际氛围较为浓厚的ＣＢＤ、燕莎、等区域。ＣＢＤ的租赁客户中，国际知名企业占到了46％，涉及的行业则以通讯电子、金融保险业为主；和燕莎商圈的客户构成较为接近，主要是专业服务性公司；1000－2000平方米的租赁案例最多，占总交的30.7％。此外，2000平方米以上的大面积和300平方米以下的小面积交也都很大，分别占26.7％和23.9％。科技、贸的需求以小面积为主，而金融保险业、通讯电子业和专业服务业等则需要大面积。北京商圈各级写字楼的价格差异直接反映了目前各某省市场表现和对客户的吸引度价格的分布差异基本上反映了各商圈的各自优势，新建商圈整体表现好于老商圈；CBD的整体表现较强，说明这一商圈的整体吸引力强；北京第五广场甲级写字楼靠近CBD，可归入CBD商圈，将在价格上有某省市场表现。资料来源：某著名企业分析通过某省市场8大商圈，199座写字楼的统计发现：甲级某省市场竞争激烈，CBD一圈